阳江市阳东区“三旧”改造专项规划修编2021~2030年说明书.docx

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1、阳江市阳东区“三旧”改造专项规划修编（20212030年）说明书阳江市阳东区土地储备和城市更新事务中心阳江市城市规划设计院规划编制小组技术审定：林进步院长高级市政路桥设计工程师技术审核：沙国光副院长注规城市规划师高级规划师技术校对：梁苑芳副所长注规城市规划师项目成员：颜晓友城乡规划师冯世浩城乡规划师吴钊颖建筑师胡潇冉助理建筑师叶澄心助理城乡规划师阳江市城市规划设计院2023年04月项目名称：阳江市阳东区“三旧”改造专项规划修编（20212030年）项目承担：阳江市城市规划设计院证书编号：粤自资规乙字资质等级：乙级4.1 城区分区改造方向104.2 “三旧”改造规划用地布局125“三旧”改造控制

2、单元划定135.1 ,4ZSIHn改造控制单元划定原则135.2 2改造控制单元划分145.3 “三旧”改造控制性详细规划（单元规划）指弓I156改造麻控制156.1控制原则156.2改造强度分类控制166. 3改造强度、密度、高度、绿地率控制167配套设施与保障性住房配建246.1 规划原则247. 2保障性住房配建348综合交通烦358. 1规划原则359. 2规划布局359历史文化保护规划、古树名木保护规划、老旧小区改造规划和环境保护规划359.1 历史文化保护规划3510. 2古树名木保护规划3611. 3老旧小区改造规划3612. 环境保护规划36目录1总则51.l前言51.2规划编

3、制依据51.3 指导思想51.4 “三旧”改造界定51.5 “三旧”改造类型51.6 规划范围51.7 “三旧”改造意义51.8 规划期限61.9 规划解释权62现状植理和分类62.1 总体情况62.2 旧城镇情况62.3 老旧小区情况62.4 旧厂房情况72.5 旧村庄情况72.6 “三旧”资源的空间分布特征82.7 2015年一2020年度“三旧”改造情况83上轮-=IHw改造规划腌93.1 上轮“三旧”改造规划优点93.2 上轮“三旧”改造规划的不足1010.1“三旧”改造类型一包括下列类型：3610.2改造模式基于开发主体所有权变化与否的四种改造模式3610. 3改造策略3811“三旧

4、”改造行动it4011. 1近期城市开发与改造重点4011.2“三旧”改造行动计划40IL3近五年年度计划4012实施机制4312.1强化“三旧”政策保障和完善“三旧”规划体系4312.2合理优化改造审批与监管机制4412.3加强“三旧”改造信息管理平台建设4412.4加强控制性详细规划编制4412.5合理优化公共财政扶持政策和专项资金制度44附件一：“三旧”项目库451.3 指导思想本规划编制遵循“政府指导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则1.4 “三旧”改造界定“三旧”改造，是指对旧厂房、旧城镇、旧村庄用地上盖建（构）筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑

5、修缮等活动。旧城镇改造，是指城区内旧民居片区、商业区、公共服务设施以及少量分散的工业、仓储等用地改造。旧厂房改造，是指因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业等原厂房用地改造。旧村庄改造，是指“城中村”、被城镇化工业区或物流园等产业园区大量范围占据的“园中村”以及不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等村庄改造。1.5 “三旧”改造类型（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；（

6、二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。1.6 规划范围规划范围阳东区包括东城镇、北惯镇、合山镇、那龙镇、雅韶镇、大沟镇、新洲镇、东平镇、红丰镇、塘坪镇、大八镇。1.7 “三旧”改造意义本规划是指导规划范围内城市“三旧”改造工作的纲领性文件；是阳江市国土空间总体规划的重要组成部分；是城市“三旧”改造计划与“三旧”改造单元1总则1.I前言为有序推进阳江市阳东区“三旧”改造工作，在保持经济增速的同时应坚守耕地保有量，促使城市发展模式从粗放型向集约型转变，而且“沿海经济带

7、的重要战略支点、宜居宜业宜游的现代化滨海城市”的城市发展定位为阳东提出了更高的发展要求，“三旧”改造应充分支撑着四个发展目标的实现，推动目标的实现,推动阳东又好又快的发展。1.8 规划编制依据 (4)中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法广东省关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府办201696号）广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字20183号）广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971号）阳东县土地利

8、用总体规划（20102020）阳江市城市总体规划（20162035）阳江市国民经济和社会发展第十四个五年规划）广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府第279号）阳江市深入推进“三旧”改造工作实施细则（阳府202146号）广东省“三旧”改造专项规划修编指引(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)(19)(20)(21)(22)(20052025) (20112030)(20142030) (20042025)(20122030) (20112030)(20122030) (20142030)阳东县大八镇总体规划阳东县大沟镇总体规划阳东县东平镇总体规

9、划阳东县那龙镇总体规划阳东县雅韶镇总体规划阳东县新洲镇总体规划阳东县合山镇总体规划阳东县红丰镇总体规划广东阳东经济开发区总体规划（20062020）国家省、市其它相关法律法规和规范公顷，占阳东区旧城镇用地的54.46%；除东城镇外的镇区I日城镇用地规模为526.8公顷，占阳东区旧城镇总面积的45.54%,旧城镇项目总体较少，且单个项目规模较小。除东城镇外的镇区旧城镇主要集中在IFI城区、老镇区，主要是一些传统的旧街区、老的居住区和一些单位办公场地。表2-2：阳东区旧城饮用地汇总分析表序号城镇旧城俄用地面枳（ha）面枳比例（%）1东城镇629.9654.46%2北惯镇32.162.78%3合山镇

10、188.1916.27%4那龙镇50.534.375雅部做47.394.10%6大沟镇14.041.217新洲镇1.610.14%8东平镇97.368.42%9红丰镇59.035.10%10塘坪镇17.691.53%11大八镇18.81.63%合计1156.76100旧城镇大多建筑质量及外观较差，建筑年限较长，功能不完善，使用价值低:城市景观差，缺乏公共活动空间和公共服务设施：缺乏交通设施、道路通达性不强：市政设施缺乏或者老化，跟不上城市建设的发展；不同权属用地交杂，影响城市功能的合理布局。2.3老旧小区情况根据阳江市城镇老旧小区改造规划（2021-2025年）中城镇老旧小区现状概况，市区（含

11、东城镇）已入库的老旧小区个数有160个，用地规模为303.41公顷，其中与阳东区“三旧”图斑地块重叠的已入库老旧小区个数有6个。从分区情况看涉老旧小区主要分布在东风四路北侧、阳东工业大道两侧、报平村为几何中心的旧城区，共6个。规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中三旧改造单元划定的重要文件。1.8 规划期限本规划期限为2021-2030年1.9 规划解释权本规划解释权属阳江市阳东区土地储备和城市更新事务中心。2现状梳理和分类2.1 总体情况根据阳东区发展目标，着眼于解决城市发展中遇到的问题，结合“三旧”改造重点，本次专项规划确定的“三旧”改造用地范围是以现行阳东区“三旧”标图建库资料为基础，

12、规划期内增补入库的图斑纳入专项规划范围，由阳东区“三旧”主管部门核定，现已入库的图斑数量为619块，面积为2369.24公顷，符合“三旧”改造条件的用地，可享受“三旧”优惠政策。表2-L阳东区区“三旧”用地汇总分析表序号城领“三旧”改造用地地块数量(个)地块面枳(ha)旧城镇用地面积(ha)旧厂房用地面积(ha)旧村庄用地面枳(ha)1东城镇138959.53629.96213.67115.92北惯镇SO539.5732.16411.7395.683合山镇72246.91188.1952.276.454那龙镇2673.5850.5323.05-5雅招镇IOS120.3947.3966.556.

13、456大沟镇1317.7714.()40.53.237新洲镇3485.861.6184.25-8东平镇37158.2397.3612.7248.169红丰镇62111.2359.0328.423.810墉坪镇is22.517.694.81-U大八镇3133.6618.814.86合计6192369.242369.23912.81299.672.2 旧城镇情况阳东区旧城镇用地规模为1156.76公顷，占“三旧”总用地规模的48.82%。从分区情况看，“三旧”地块主要分布在东城镇的旧城区，用地规模为629.96地和其他城市建设用地混杂，土地、能源、资源占用高，整体地块的开发强度小。镇区旧厂房具体分

14、为以下四种类型：(1)早期建设临时建筑和单层简易结构厂房，建筑密度较高，存在消防隐患的问题，不适合现在城市发展。(2)现状为集中连片分布的低效产业园区，且具有较大改造潜力的，优先纳入有条件全面改造范围。(3)现状属于阳江市阳东区工业历史遗留且可属于微改造范围内的改造项目，应依据相关政策法规和上位规划，优先开展微改造工作，可根据实际情况适当进行局部改造。(4)现状土地权属不清或被认为闲置用地的小厂房，应纳入优先政府整备范围或通过收购整备组合成片开发改造。旧厂房改造涉及将工业用地、物流仓储用地等土地用地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，除国有土地使用权由政府依法收网的项目外，项目用地控

15、制性详细规划或单元规划应明确将不低于项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。2.5旧村庄情况阳东区符合“三旧”改造要求的旧村庄项目的用地面积为299.67公顷，占“三旧”总用地规模的12.65%,主要东城镇和北惯镇的“城中村”、“园中村”、“城边村”。东城镇和北惯镇的旧村庄用地规模为211.58公顷，面积占市区的70.60%。除东城镇和北惯镇外的镇区旧村庄用地规模为88.09公顷，面积占市区总规模的29.4%,单个规模较小，散布于各镇区。表2T阳东区旧村庄用地统计表序号城镇旧村庄用地面(ha)面积比例(%)1东城镇115.938.68%2北惯镇95.6831.93%3合山镇6

16、.452.15%4那龙镇-序号城镇与“三旧图斑垂变的老旧小区个数面积比例（%）1东城镇644.52合计6100市区已入库的老旧小区以自建房为主，主要存在道路破损，雨污混流、室外三线乱搭、公共空间、城市整体环境风貌不佳等问题，影响居民的生活幸福感，也阻碍了城市品质的提升。老旧小区改造应更多关注小区外的公共部分的整治，重点补齐基础设施短板、营造高品质公共活动空间，完善公共服务设施，通过对整体风貌的整治，提升城市整体环境品质。2.4旧厂房情况阳东区旧厂房总用地面积共计912.81公顷，占“三旧”总用地规模的38.53%,从分区来看，东城镇和北惯镇的旧厂房用地规模为625.4公顷，面积占阳东区旧厂房用

17、地的68.51%,主要集中于东城镇的阳东工业园区、北惯镇沿325国道两侧的工业园区等。除东城镇和北惯镇外的镇区旧厂房用地规模为287.41公顷，面积占阳东区旧厂房用地的31.49%。表2-3：阳东区旧厂房用地统计表序号城镇旧厂房用地面（ha）面枳比例（%）1东城镇213.6723.412北惯镇411.7345.11%3合山镇52.275.73%4那龙镇23.052.53%5雅胡镇66.557.296大沟镇0.50.05%7新洲镇84.259.23%8东平镇12.721.39H9红丰镇28.43.11%10塘坪镇4.810.53%11大八镇14.861.63合计912.81100%阳东区列入“三

18、旧”改造的旧厂房，在空间上散布于各镇区用地，与居住用造方向以居住、商业为主，土地使用功能转变不大。旧厂房主要分布于东城镇、北惯镇的工业园和产业园区，与城市分区功能存在一定的不适应，其中在城北商贸生活组团的旧厂房内企业将逐步迁出，相应生产功能进行置换，发展商业、商贸、居住等功能，共同服务城市的功能分区。旧村庄主要分布于东城镇和北惯镇的“城中村”、“园中村”、“城边村”。表2-6：阳东区城镇智能等级体系与功能定位一览表城镇职能等级城镇名称功能定位县城县城（东城镇）加工制造业发达，行政管理、商贸流通、旅游服务等相关服务配套产业完善的县域综合性服务中心，与阳江城区互补协调发展的市域东部经济中心。中心镇

19、合山镇省中心镇，机械制造、精细化工、商贸流通等产业发达的综合型城镇.北惯镇加工制造业发达，商贸流通业配套发展的工贸型城镇东平镇省中心锹，以电力能源、水产品加，、旅游业为主的综合型城镇.红丰镇轻工制造、资源开发与加工，商贸流通及其它服务业协调发展的综合型城镇.一般镇那龙镇以农副产品产品加工、城郊旅游为主的服务型城侬，新洲银以传统工业和劳动密集里工业为主的农工服务型城镇。塘坪锹为农副产品加工、集散为主的农工服务型城镇。大沟镇以传统工业和劳动密集型工业为主的农工服务型城钝。大八银以资源开发，农副产品加工为主，农工服务型城镇。雅貂银以商业服务业、商务办公、传统工业、旅游为主的综合型城镇。行政村91个以

20、农业、家庭副业以及部分工业生产活动为主。263综合交通与“三旧”资源的关系阳东区“三旧”改造地块主要分布在东风四路两侧、雅白线、三北公路、工业大道、325国道、迎宾大道（东平镇）和珍珠湾旅游大道的周边地区。从“三旧”地块的空间分布可以看出这些地块与镇区主干道的联系十分紧密,大多分布在镇区主干道两侧，如东风四路、雅白线、325国道等。2.72015年一2020年度“三旧”改造情况根据对已纳入系统的成效统计，从时间序列来看，阳东区2015年已完成11个改造项目，面积29公顷；2016年已完成5个改造项目，面积9.76公顷：2017年已完成6个改造项目，面积17.71公顷:2018年已完成8个改造项

21、目，面积14.40序号城镇旧村庄用地面（ha）面积比例（%）5雅韶镇6.452.15%6大沟镇3.231.087新洲镇-8东平镇48.1616.07%9红丰镇23.87.94%10塘坪镇-11大八镇-合计299.67299.67阳东区列入“三旧”改造的旧村庄，村庄内的房屋破旧，难以配套新的设施，新旧建筑混杂，界线不清晰。具体分为以下三种类型：（1）城市中心地段的城中村，建设强度较高，全面改造难度较大，且出租房屋较多，流动人口聚集，整村脏乱差，不满足卫生健康要求；村庄的整体地势偏低，暴雨期间易发生水浸，且巷道不满足消防要求。（2）现状村庄位于镇区等向外围重点拓展区域，城市向外延拓展涉及的旧村庄改

22、造。（3）镇区范围外的旧村庄，其保留了传统格局且属于美丽宜居村、特色精品村等乡村振兴项目的，应划入优先微改造范围，避免大拆大建。对于城区内旧村庄村民改造意愿强烈和亟需城镇化的旧村庄，通过引入有愿意改造经营的开发商，通过改造实现旧村庄城镇化，改善当地的公共服务设施和城市基础设施，增加公共绿地和公共开放空间，改善农村环境，实现环境提升。2.6“三旧”资源的空间分布特征2.6.1 与土地利用规划用地的空间关系“三旧”资源均处于各镇区的土地利用总体规划的建设用地范围内。2.6.2 城市发展功能分区与“三旧”资源分布“三旧”资源分布的地区主要在东城镇、北惯镇、合山镇雅韶镇和东平镇。从“三旧”资源的分类来

23、看，旧城镇主要分布于东城镇和北惯镇，未来的改(4)明确了各镇区的改造开发建设强度，结合了“三旧”用地改造类型和模式，对强度分区、密度分区和高度分区进行了清晰的划分。(5)对各专项有明确的指引，明确了改造项目涉及的道路交通、公共设施、景观设计等专项指引。3.1.2 带动城市公益性项目和公共设施的建设(D上轮“三旧”专项规划实施以来，截止2020年12月，纳入“三旧”改造成效统计的改造项目中，阳东区已完成“三旧”改造项目共41个，面积104.14公顷，其中旧城镇改造项目18个，旧厂房改造项目20个，旧村庄改造项目3个。改造项目主要集中在旧城镇和旧厂房用地，改造项目主要分布在东城镇和北惯镇中心区域，

24、为镇区中心区域带来更加完善的配套设施，且改造后地块的升值空间高，产生巨大的经济效益。(2)上版规划实施期间，阳东区范围内近一半改造项目为公益性项目，如道路建设改造升级、学校市场医院的改造升级、停车场的建设和美丽乡村等，为阳东区增加了公共设施且打通了多条断头路，促使市区的公共配套和交通出行更加完善，同时美丽乡村的建设也为乡村振兴提供了良好的改造基础。3.1.3 改造功能单一和使用效率低下的用地(1)从上版实施期间的成效来分析，近三成的改造项目为旧厂房改造项目，大多数为民营企业，用地类型成分较为单一，整体地块的开发强度小，早期建设临时建筑和单层简易结构厂房，建筑密度较高，存在一定消防隐患问题。经改

25、造后的地块容积率普遍提高，土地的利用率和产出率显著提高。(2)近年来阳东区多个大型小区改造项目和商业酒店改造项目的建成为我市居民提供了更加优质的城市商住服务，如官山御景小区、东平海悦半岛酒店改造项目等，带来巨大人流的同时也带来了巨大的经济效益，且切实优化了城镇产业结构和环境品质。公顷；2019年已完成9个改造项目，面枳17.06公顷；2020年已完成2个改造项目，面积16.19公顷；2015-2020年合计已完成改造项目41个，面积104.14公顷。*2-9,阳江市阳东区“三旧”改造项目分年度和分类型完成情况（2015-2020年）年份小计面积f）旧城镇旧厂房旧村庄阳东区2015年H43556

26、02016年5146.413202017年6265.692312018年8215.98025302019年9256.17613512020年2242.87011总计411562.126318203总体来看，原有“三旧”改造专项规划的“三旧”改造地块范围的选择基于当时城市发展的背景，进行了较为充分的分析，所划定的地块范围在目前看来，具备一定的改造潜力。但原有“三旧”改造专项规划已不能适应城市发展进程特别是近期重要发展地区的变化。随着阳东区作为我市以东融为导向，把对接融入“双区”作为对外布局的战略重点，“三旧”地块的改造进程影响因素发生了较大的变化。原有“三旧”改造专项规划需要根据新的发展形势的需

27、要进行一定程度的调整和优化。3上轮“三旧”改造规划评估3.1 上轮“三旧”改造规划优点3.1.1 上轮“三旧”专项规划为“三旧”改造工作提供了强有力的依据（1）上轮“三旧”专项规划为阳东区提供了明确的改造目标，结合各镇区的总体规划确定了发展目标，社会经济发展目标确定改造目标，为阳东各镇区“三旧”用地提供明确的改造发展目标。（2）为阳东各镇区改造方向定下基调，明确在重点地区内及周边地区的“三旧”项目用地功能必须支撑和满足区域的发展要求定位。（3）为阳东各镇区范围内各区域的“三旧”改造提供改造模式的依据，对其他城市案例的分析，走出一条属于我们市特色的改造模式，以吸引更多社会力量参与改造。3.2 上

28、轮“三旧”改造规划的不足3.2.1 缺少公益性用地的移交上版“三旧”改造规划实施期间，阳东区的“三旧”改造工作能较好地展开，并在此期间完成41个改造项目，但旧厂房、旧城镇用地中涉及将工业用地、物流仓储用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的项目，没有明确向政府移交项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设，在一定程度上影响了“三旧”改造综合效益的充分发挥和城镇全面可持续发展。3.2.2 缺少针对老旧小区微改造内容根据2021年3月1日实施的广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法中“三旧”改造类型包含全面、微改造、混合改造，其中微改造是指维持现状建设格局基本不变的前提

29、下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。另国务院办公厅于2020年7月印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，在实施城市更新行动过程中严管大拆大建、加强修缮改造，加快补足功能短板，提高城市安全韧性。上版“三旧”改造规划缺少针对老旧小区改造内容，对于改造项目基本采取全面改造方式，以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，已不符合党中央、国务院的决策部署，使“三旧”改造工作存在决策上的漏洞。3.2.3 部分改造项目用地分类与实际不符，旧城镇旧村庄旧厂房分类模糊不清上版“三旧”改造规划在针对改造用地分类

30、的工作上，部分用地分类与实际不符，地块之间的用地分类模糊不清，导致“三旧”改造工作的过程中针对地块的开发强度出现错误判断，进而影响政府对于项目无偿移交政府用于公益性项目的建设和政府对改造项目的地价计收。4“三旧”改造规划用地布局4.1 城区分区改造方向根据阳东区镇区空间和功能布局特征以及行政区划情况，“三旧”改造划分为3L4环境效益上的优点“三旧”改造在充分利用原有设施的基础上，通过积极改造形成新的城市功能空间，提升了城市形象，对城市环境的改善起到了十分积极和重要的作用，创造了较好的环境效益。在提高土地资源利用效率的同时，加强了开发强度的控制、环境治理和设施完善，改善了居民的居住环境，引导城镇

31、空间环境质量提升。通过改造整合，淘汰了部分高污染低效能的工业企业，同时对城中村进行升级改造，增加民生工程类、市政设施类等项目，对城市的环境提升有着很大的帮助。4.2 .5社会效益和经济效益的优点(1)带动经济效益的稳步上升。阳东区内已建设成效的部分“三旧”改造项目属于盈利性项目，其经济收益不仅用于维持项目自身经营成本，还增加了财政税收，促进了建筑、建材、轻工、机械、交通、金融等相关产业的发展，有效拉动国民经济增长。(2)促进产业的转型与升级。通过对低效“三旧”用地改造，极大拓展了产业发展空间，为培育优质项目、高新产业效果腾出空间，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，为阳东区产业园

32、构建现代产业体系提供支撑。(3)缓解土地的制约瓶颈。通过“三旧”改造，阳东区不仅节约了土地资源,同时也带动土地经营模式由粗放型向集约型转变，提高土地的使用效率，充分发挥了土地的利用价值，有效缓解了土地制约的瓶颈。(4)促进就业，增加城乡居民收入。“三旧”改造项目扩大了土地对产业的承载容量，为社会提供更多的就业岗位，并提升土地和物业的市场价值，城中村物业改造后的租金收入增加明显，城镇中心改造后也充分利用城镇优越区位条件及完善的基础设施配套，使项目获得更多的经济效益，促进城乡居民增加收入。(5)更新城乡风貌，向宜业宜游的城市迈进。通过改造，带动道路交通等设施的更新，从而构建焕然一新的城镇风貌，促进

33、了城镇功能的优化提升，丰富了城市景观，集约土地并极大改善了城乡居民的居住环境，提升了居住品质。4.1.3 合山镇合山镇的改造方向主要有以下几个方面：（1）省中心镇，机械制造、精细化工、商贸流通等产业发达的综合型城镇。将紧扣阳东区委部署的发展定位，全力以赴打造城区副中心，以“三旧”改造助推合山的提质扩容，壮大镇域产业，完善公共服务体系。（2）按“延长产业链，增加附加值”思路，推进镇域范围内旧厂房的升级改造，大力推进珠海（阳江万象）产业转移工业园与合山产城融合、园镇互动。以那龙河为纽带，旧城镇改造为支点，联动高铁站（阳东站）片区，高定位发展，高质量助推，进一步增强合山镇的区域辐射影响力。4.1.4

34、 那龙镇那龙镇的改造方向主要有以下几个方面：（1）以农副产品产品加工、城郊旅游为主的服务型城镇，作为阳东区的东大门，坚持“强农稳镇、工业强镇、生态立镇、旅游旺镇、宜居新镇”的发展思路,以旧厂房改造为支点，对镇区范围内旧厂房进行转型升级，坚持“以生态优先、绿色发展”为导向，推动轻工业发展，以“三旧”改造为契机，助推企业转型升级。（2）深入实施乡村振兴战略，以美丽坪镇建设为切入点，结合旧城镇改造，补齐基础设施短板。4.1.5 雅韶镇雅韶镇的改造方向主要有以下几个方面：（1）以商业服务业、商务办公、传统工业、旅游为主的综合型城镇。作为西部沿海高速到达阳江中心城区的“落脚点”，外界经由“雅韶出口”去往

35、阳江、阳东的中心区。雅韶镇要抓住这一区位优势，以雅白线为轴，各村落为点，积极推进“三旧”改造工作的实施，提升镇区基础设施整体水平。现状旧厂房图斑形态较为细碎，在日后的开发中应统筹资源，做到集中连片改造，充分发挥“三旧”改造工作的效能。（2）以“古风新韵、毓秀雅韶”为主题，充分挖掘当地特色文化资源（木雕、东城镇、北惯镇、合山镇、那龙镇、雅韶镇、大沟镇、新洲镇、东平镇、红丰镇、塘坪镇、大八镇十一个改造分区。4.1.1 东城镇东城镇的改造方向主要有以下几个方面：(1)加工制造业发达，行政管理、商贸流通、旅游服务等相关服务配套产业完善的县域综合性服务中心。作为阳东的城区镇，要坚持“优化发展环境、提升承

36、载能力、促进产城融合、建设富美东城”的发展思路，通过“三旧”改造不断优化城区环境，以高品质的宜居环境助推阳东的高质量发展，着力打造市域东部中心。镇域“三旧”改造项目中，要实施精细化的管理，用绣花针的功夫描绘东城镇的美丽蓝图。(2)东城镇人口密集，临近阳江中心城区，镇域范围“三旧”改造图斑多，覆盖面广。在“三旧”改造实施过程中，要落实最严格的管控措施，对地块开发强度、高度控制，整体风貌的协调性都需真抓实控，旧城镇改造要注重与周边区域风貌相互协调，逐步淘汰搬迁镇区内高污染、低效能旧厂房，以“三旧”改造为契机，完善民生基础设施的分布，整合各类资源，融通发展，擦亮市域东部中心的名片，进一步凸显东城镇作

37、为阳东政治、经济、文化中心的地位。4.1.2 北惯镇北惯镇的改造方向主要有以下几个方面：(1)加工制造业发达，商贸流通业配套发展的工贸型城镇。作为阳东区的工业重镇，要始终坚持工业强镇战略，把工业发展摆在更加突出的位置，以“三旧改造”为支撑，以“提质增效”为目的，弃旧图新，加快推进旧厂房的改造，走绿色高效创新的发展路线，以更大力度和更强举措建好产业平台，优化产业政策，壮大产业集群。(2)围绕实施乡村振兴战略，打造美丽坪镇、推进城乡融合发展等主题，加快新旧动能转换，加强土地管理，完善历史遗留用地手续，通过“三旧”改造补齐配套设施基础短板，加大整治改造力度，科学谋划各项基础工程的落地，注重沿325国

38、道的建筑风貌的管控，加强与合山镇的联动，共同融合发展。型城镇，地临阳江市中心城区北部，大力实施“强工稳农兴城建”的战略布局，依托交通路网的完善，主动融入市区，积极推进旧厂房的转型升级，淘汰落后高污染产能，走绿色可持续发展道路，激发生产活力，增强企业效能，提高工业产值。打造以农产品流通为主体的专业镇，以商贸促进红丰新发展。(2)紧抓乡村振兴的契机，聚力打造“一村一品、一镇一业”，注重旧城镇风貌的提升，人居品质的提高，旧村庄改造要注重统一有序开发，减少对村内古树名木，文物建筑的影响。4.1.10 塘坪镇塘坪镇的改造方向主要有以下几个方面：(1)以农副产品加工、集散为主的农工服务螫城镇，作为阳东区的

39、农业大镇,镇区范围内旧厂房改造地块较少，以沿国道G325沿线分布的I日城镇为主，应注重道路改建工程与地块改造的关系，严格管控临路建筑风貌的协调性以及旧城镇改造项目中景观视廊的塑造。(2)围绕乡村振兴工作，发展多种特色农业，旧厂房改造项目中以服务农业发展为主导，预留服务农业生产的设施用地。4.1.11 大八镇大八镇的改造方向主要有以下几个方面：(I)以资源开发，农副产品加工为主，农工服务型的城镇，坚持“农业稳镇、工业兴镇”的发展原则，制定该地区的传统产业转型升级实施方案，焕发传统产业(木器加工)的新面貌，通过对高污染、低产能的旧厂房进行改造，形成当地特色的产业集群。(2)通过对基础设施的改造升级

40、，提升旧城镇的人居品质，美化镇区风貌，依托山林泉湖等自然票赋，以点带线打造生态精品路线，推动休闲生态旅游产业,促进全镇经济发展。4.2“三旧”改造规划用地布局4.2.1 居住用地改造改造用地中居住用地910.66公顷，主要由各镇区零散村落整体与工业用地改漆器）、历史文化资源（雅韶十八座）,在旧厂房改造过程中的预留公益性用地可引导用于当地特色农产品、手工艺品的推介场所。4.1.6 大沟镇大沟镇的改造方向主要以传统工业和劳动密集型工业为主的农工服务型城镇。大沟镇镇域范围内纳入“三旧”改造图斑的地块较少，以旧城镇为主。应增设公共服务设施和公共开放空间，加快推进镇区风貌的提升，树立镇村共建的理念，统筹

41、镇村发展，深入实施乡村振兴发展战略。4.1.7 新洲镇新洲镇的改造方向主要以传统工业和劳动密集型工业为主的农工服务型城镇。新洲镇区域内“三旧”改造图斑集中于镇区中心，应以“三旧”改造为契机,进一步调优产业结构，做强产业平台，加快基础设施联动。发展壮大村级产业，打造乡村振兴产业示范点。要深化全域旅游，整合传统古村落、恩阳台独立大队活动旧址等旅游资源，合理开发利用紫罗山省级森林公园项目，壮大休闲农业、乡村旅游等特色产业。4.1.8 东平镇东平镇的改造方向主要有以下几个方面：（1）作为省中心镇，以电力能源、水产品加工、旅游业为主的综合型城镇，东平镇区域内以旧城镇，旧村庄改造类型居多，通过“三旧”改造

42、增设多样化的公共基础设施，提高镇区风貌品质，注重与自然环境的融合，淘汰污染重，产能低的传统工业，保护好绿色生态资源，擦亮滨海旅游的名片。（2）依托阳江核电站大力发展核能配套产业，朝着建设超千亿级新能源产业集群来努力奋进，以“三旧”改造为契机，着实管控好滨海区域的开发强度，守好东平的山水格局，做好“渔港建设”、“美丽坪镇建设”等工作，大力宣传东平传统文化，夯实东平旅游业的基础。4.1.9 红丰镇红丰镇的改造方向主要有以下几个方面：（1）以轻工制造、资源开发与加工，商贸流通及其它服务业协调发展的综合居环境，对原有旧城空间肌理延续与改善。“三旧”改造将改善城乡人居环境，提高城市公共服务职能，使城镇用

43、地布局结构更加合理。表5-21阳东区-三I0*改造用地性质对照市总体规划统计表（ha）区域居住用地公共管理与公共服务设施用地商业服务业设施用地工业用地物流仓储用地道路与交通设施用地公用设施用地绿地与广场用地村庄建设用地北惯镇91.6512.3133.18286.810.00119.546.0513.180.03大八镇5.955.030.548.230.007.941.494.470.00大沟镇8.161.742.260.000.004.860.490.270.00东城镇441.6217.2969.2260.322.89226.732.3333.1024.08东平镇64.543.2112.607

44、.001.2249.620.244.5215.18合山镇115.8910.0710.6332.230.0078.132.028.470.00红丰镇58.262.3110.871.530.0028.970.005.930.00那龙镇23.354.474.4213.300.0025.221.812.630.00塘坪镇3.5010.072.081.130.005.090.000.630.00新洲镇58.013.075.120.000.0021.100.001.010.00雅韶镇39.736.778.715.844.1153.510.001.010.005“三旧”改造控制单元划定5.1 “三旧”改造控制单元划定原则在具体“三旧”改造控制单元划定中，遵循以下技术原则，科学合理划定具体边界，确保其成为联系“三旧”改造专项规划与控制性详细规划的纽带。（1）规划可控原则在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素。原则上依据控制性