银河资管城市优选并购投资基金.ppt

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1、银河资管城市优选并购投资基金,基金要素,投资理由,产品亮点,认购流程,目 录,基金管理人,基金要素,基金结构,深圳市前海银河盛世资产管理有限公司（GP）,深圳市泓远置地投资发展有限公司,100%持股,一线城市优质商业项目,收购,销售回款,销售回款还款,深圳市前海银河叁号投资基金管理企业（有限合伙）,深圳市泓远置地投资发展有限公司法人、股东,连带责任担保,深圳市泓远置地投资发展有限公司,提供担保,深圳市泓远置地投资发展有限公司（劣后级）,有限合伙人（LP）,75%,5%,20%,基金要素,投资理由,产品亮点,认购流程,目 录,基金管理人,在地球5.1亿平方公里的总面积中，中国国土面积960万平方

2、公里，由于中国人口众多，人均面积少，人口密度是世界平均水平的3倍。,深圳2020年新增建设用地规模控制976平方公里，未来5年仅增59平方公里。可利用的建设用地非常稀缺、深圳市已进入存量房阶段。,土地资源稀缺和不可再生性！,投资理由,从2009年末开始的房地产调控政策的变化，给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产，多年来深圳一直加码对住宅地产的调控政策且无放松迹象，导致住宅地产投资渠道和利润受限；而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，而不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。,住宅政策环境的变化也引起了开发商经营模式的转变，2009年至今，万科和金地、华

3、侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“持有”成为大型开发商的发展方向，商业地产也将成为取代住宅的一大持续性的热点投资领域。,深圳房地产市场“受限”,投资理由,受宏观政策影响，商业地产投资热度升高,近30年来，得益于改革开放和深圳大城市化进程的推进，深圳经济的快速发展，人均收入的显著增加，深圳人的消费能力不断增强；同时深圳城市人口的不断增加，深圳社会消费品零售总额也在逐年递增，随着批发零售业的增长，商业地产的价值也将随之增长。,投资理由,深圳社会消费品零售总额增长趋势,深圳消费环境为商业地产发展奠定良好基础,在香港，商铺的平均售价是住宅的十倍，在广州商铺售价是住宅的六倍，而在1500万人的深

4、圳，商业售价仅仅是住宅的两三倍，虽然深圳和香港、广州比还有一定的差距，但这正说明深圳的商业价值还有很大的提升空间。2014年国内35个大中城市人均商业面积的对比中，深圳人均商业面积量处于较低水平，并且处于一线城市的最低保有水平。,投资理由,全国35大城市的人均商业面积,相比周边大城市，深圳商业地产发展空间巨大,商业地产的投资价值直接体现在两个方面:其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升;其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。投资商业地产在收获稳定租金的同时，通过项目的运作能实现商业物业的保值和增值，这些特点是市场上其他投资产品所不可比拟的。,数据来源：深圳市

5、规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心,深圳近年来一手商铺售价走势图,深圳近年来商铺租金走势图,投资理由,商业地产拥有稳定收益和保值增值的投资价值,深圳土地供应呈现逐年递减的趋势，成交地价则显著上涨，深圳土地正面临严重的紧缺状况，土地价值升值速度越来越快。,投资理由,深圳2010年至2014年住宅土地供应面积与成交价格走势图,2010年至2014年深圳一手商业成交面积和成交均价走势图,与住宅、写字楼、工业相比，深圳商业地产发展尤为迅速，2010年至2014年一手商业成交价格年均增长28.5%！,深圳商业地产投资回报稳定而优越,2012年01月,佳华百货(00602)，以2.7亿元人民币收购深圳

6、市宝安中心区N1区佳华名苑零售商业裙楼第一至四层。,2010-11-01,中建电讯以54983.28万元人民币分两轮收购深华商业大厦5楼裙楼总建筑面积约4434.34平方米。,2011年10月,香港名媛赵雪英一直投资香港商铺物业，因看好内地未来发展潜力，斥资逾一亿港元购入购入深圳怡景中心城广场十多个铺位，进军内地地产市场，作长线投资之用。,具有香港政府背景的领汇房产基金(00823)发布公告称，拟收购深圳万科广场商业部分物业。,2014年11月,近几年来，富豪、机构都在选购深圳稀缺而优质的商业物业,投资理由,投资理由,城市发展基础良好优质资产处于国内一线城市深圳、广州具有充足的人口支撑、消费力

7、强劲、土地资源稀缺、资源的不可复制性。市场投资热度高受国家房地产宏观调控政策影响，商业地产投资热度逐渐升高。空间大、投资稳、收益高深圳商业地产参考广州、香港发展，商业地产发展空间巨大，商业地产投资回报稳定且优越。核心区位优质资产位于城市核心位置、通过区域价值及项目前景推广，项目可实现较高盈利。成熟运营管理优秀的投资团队、基金管理人十余年地产投资行业经验沉淀、专业的项目投后管理运营管理团队为甄别项目、成功运营项目提供保障。,盈利模式,知名广告策划公司形象设计及整合推广；一线设计公司整体提升项目形象,锁定物业,市场分析,还款来源,第一还款来源：商业运营、升级改造再销售折扣价格收购物业，结合专业运营

8、管理团队对收购的物业进行整体策划、装修、升级改造、招商、运营管理。提升项目升值空间进行销售，足以保障基金本息的兑付。,第三还款来源：经营性物业贷款可通过银行进行经营性物业贷款，可为基金还本付息提供第三重还款保障。,第二还款来源：经营收入收购物业租金收入，对基金提供第二重还款保障。,风控措施,保障一：,资金监管：定向支付资金，专款专用，进行资金监管，保障资金安全。,高比例劣后：基金管理人深圳市银河资产管理有限公司及项目公司深圳市泓远置地投资发展有限公司共同出资25%做为劣后，最大化保障有限合伙人投资的本息收益，优先保证投资者本息收益兑付。,专业的管理团队：专业的基金管理人全面负责项目的决策和运营

9、，对项目进行主动、全程管控。,并购资产优质：一线城市优质、低价、位置优越、有价值提升潜力的房地产项目。,定价权：基金管理人深圳市前海银河盛世资产管理有限公司有权行使项目物业销售定价权。,保障二：,保障三：,保障四：,保障五：,保障六：,保障七：,项目公司股权持有：本基金100%持有项目公司股权，最大化控制物业所有权。,担保责任：深圳市泓远置地投资发展有限公司担保、公司法人及所有股东承担自然人连带担保责任。,基金要素,投资理由,产品亮点,认购流程,目 录,基金管理人,产品亮点,优质项目,核心区位物业，潜在价值空间，包装升级，专业运营管理，销售前景乐观。,还款保障,投资门槛低，投资效益高，退出灵活

10、。,风控措施完善,黄金区位,七大风控措施，有效降低本基金风险。,一线城市黄金区位物业，升值空间巨大，市场优势明显。,低门槛高收益,多重还款保障，充分保障投资者本金及收益兑付。,管理亮点,基金管理人及项目公司共同出资25%做为劣后方，有效保障投资者本息收益。,基金要素,投资理由,产品亮点,认购流程,目 录,基金管理人,投资者资格：中国境内具有完全民事行为能力的自然人或法人机构。资金合法性要求：投资者保证投资资金是其合法所有的可支配财产。投资者需准备的材料：投资者仔细阅读并签署风险提示书、合伙协议书、预约受让协议等相关文件；自然人投资者需由本人持身份证原件签约，并提供以下材料：身份证复印件、收益分

11、配账户的银行卡复印件、转账凭证；机构投资者认购需提供以下材料：营业执照副本复印件（加盖公章）、组织机构代码证副本复印件（加盖公章）、法人身份证 明复印件（加盖公章）、委托代理人的需提供授权委托书原件及受托人身份证复印件（加盖公章）、收益分配账户信息原件（加盖公章）、转账凭证。,阅读了解产品资料,达成意向签署合作协议,缴付认购金额,提供身份证复印件等相关证明文件,领取相关权益证明,兑付本金及收益,认购流程,基金要素,投资理由,产品亮点,认购流程,目 录,基金管理人,项目运营管理人,深圳泓远置地投资有限公司是由房地产专业人士运营的以地产项目收购、并购、参股为主要投资方式的投资公司；以一线城市住宅、

12、写字楼、商业为主要产品线。鸿远置地投资公司拥有十年以上地产策划营销经验的销售团队和来自大型地产企业管理骨干组成的项目管理团队，主持操盘众多大型地产项目。通过专业的资源配置、营销策划及运营管理能力，深度挖掘项目的价值点，进行深度改造包装，大幅提升项目的价值，获取超额投资回报。,基金管理人,深圳市前海银河盛世资产管理有限公司注册资本一亿元，取得了中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人登记证书，是从事私募证券投资、股权投资、创业投资等私募基金投资管理业务的正式持牌金融机构。银河资管隶属于深圳前海银和世纪金控投资集团，银和金控集团是首批注册在深圳前海新区的，一家以投资管理、财富管理、互联网金融

13、为三大核心业务板块的专业综合型金融服务集团。银和金控集团汇集银行、信托、投融资、财富管理、互联网金融等领域专业精英。管理团队成员均担任过大型地产企业、大型金融集团及投资银行高管、深谙资本运作、拥有丰富的投资、运营、管理经验。集团拥有专业的项目投资管理团队、严密的风控管理团队、资深的产品设计团队、缜密的投后管理团队、创新的财富管理团队，为客户的财富保驾护航！银河金控集团业务以珠三角一线城市为基地，辐射华北、华东、华南、西南四大区域的综合金融服务领域。我们通过筛选优质的项目和卓越的项目运营管理，与投资人共享发展机会与财富增长！,基金管理人三大核心主营业务,以优质项目为基金的核心竞争力；深度挖掘一线

14、城市及区域核心城市的优质、低价、位置优越、有价值提升潜力的房地产项目。通过项目的品牌整合及精细化管理运营，实现项目的最佳价值。,引进金融科技与互联网科技的最新成果,通过创新的交易模式，构建网络商贷和投资理财平台。以精心选择的产业链为基础，满足社会各阶层人群的投资理财需求。,专注于为中国高净值人士提供全方位、定制化理财服务；与欧美知名私人银行合作，为超高净值华人家族提供定制化的家族事务整合解决方案。,资产管理,互联网金融,财富管理,基金管理人,基金管理人深圳市前海银河金控集团是一家有责任、有担当的企业，拥有多重荣誉、充分得到社会高度认可！,深圳企业家协会理事,深圳商业联合会副会长,深圳企业联合会理事,深圳梅县商会常务副会长,基金管理人,私募基金管理登记证明,基金管理人,集团作为一家在深圳前海注册的金融控股公司，依托在土地资源和金融资源上强大的整合能力，与一线品牌地产开发商及大型金融机构结成长期、全面的战略合作伙伴关系。,战略合作伙伴,欢迎垂询财富热线：高群双,深圳市前海银和世纪金控投资集团有限公司,