北京商业地产发展概况及综合体项目调研报告243页.ppt

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1、投资发展中心2012年11月30日,北京商业地产发展概况及综合体项目调研报告,壹 商业地产市场发展概况,肆 传统商圈和现有商圈介绍,伍 新兴商圈形成及发展因素,叁 2011年年商业地产市场分析,陆 典型城市综合体调研,柒 通州商业项目调研,贰 2010年商业地产市场分析,壹 北京商业地产发展概况,商业地产发展现状,05年后，北京商业地产持续升温，商业地产高速发展，各区域项目纷纷落成。海淀区的奥北地区在奥运会之后逐渐完善了周边配套措施；丰台、石景山区也在西CBD和南城发展计划落成如万达广场等大体量的商业项目；而CBD计划东扩的面积几乎等于目前CBD的面积，可以说这几年也在逐渐落成。下表列出商业地

2、产09-10年已落成的商业项目：,商圈的演变和发展,1992年基于市场经济的发展以及对全球经济活动的预测，北京市政府就提出了北京城市总体规划1991-2010中建立北京商务中心区（CBD）的构想。在综合考虑了北京城地理分布、中心区域古都保存以及交通等因素后，国务院1993年批准了CBD的建立，其范围为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里，即约400万公顷。1993的北京市总体规划1991-2010还提出构建国家级金融管理中心的规划，集中管理国家级银行总行以及非银行金融机构总部。金融街商圈位于西城区西二环，目前占地118公顷（118万平米），建面402

3、万平米，写字楼占74%。金融街2009年实现税收1707.2亿元，占北京税收的28.4%，2010年上半年度实现税收992.4亿元，占西城区71.4%，目前它集中管理了超过40万亿的金融总资产，占全国金融总资产的47.6%。1988年5月国务院批准中国第一个国家级高新科技产业区，中关村商圈是随着中关村科技园的规划和发展带动发展起来的。中关村商圈早期规划的时候就被定为为“中国硅谷”。上地、大钟寺商圈也是随着中关村商圈发展起来，以“宜居”商业为主。两广商圈是在自广安门和广渠门的拓宽改造和宣武门外大街北改造为“国际传媒大道”而成名的，将会是继CBD、金融街、中关村商圈之后北京有一个举足轻重的新兴商圈

4、，其代表商业有国际传媒商贸城、传媒未来城等。由于08年北京奥运的开展，奥运场馆的建设坐落在北京亚运村周边，众多房产开发商看到了这里的价值，短时间内住宅猛增。为了满足骤增的人群，其商业配套设施也迅速得到了完善。,商业销售模式,一般的商业地产的销售模式分为只售不租、只租不售和租售结合，其中出售又分为先售后租回和整体出售的。据统计，北京市商业地产中三种销售模式三分天下，分别占比34%、33%和31%，其中售后租回的占全部的41%，可见销售仍然是占据了商业地产的主要模式。究其原因，在结合了众多资料考虑后，我们总结出来有以下几点：,1)分商业项目的业态来看，传统百货、购物中心、商业街以及商铺等纯销售的比

5、例并不高，大约在10%-20%左右，而写字楼配套和底商的销售的占40%-50%之多，主要原因是写字楼配套对商业业态的招商定位、对开发后期持续经营的要求不高，开发商可以快速出售以回笼资金，而百货、购物中心等具有业态整体性的特点，对招商策划则必须要对项目定位、产品定位、分割商铺定位合理，只有定位合理，才能保证长期的可持续经营利润。2)由于写字楼配套和底商占商业项目的比例还是挺高的，而开发商在写字楼开发前本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了必然。3)理论上说，售后返租是开发商为了达到快速销售回笼资金，答应给予投资者固定年年回报的一种营销手段。这是售后租回占比如此高的一

6、个原因。4)从商服的发展趋势来看，随着长期经营意识的加强，国际视野的开拓，越来越多开发商意识到只有把握住产权，不急于回笼资金，从而获取长远的利润，因此对长期经营能力要求较高的商业业态采取只租不售的方式也就越来越多。,租售比和投资回报率,租售比一般指单位建面的月租金和房屋单价之比，是国际上常用于衡量楼市运行是否良好的指标，一般来说租售比在1:200到1:300之间为正常，比值越高，说明该地区的房产投资潜力较大。,从租售比来看，北京地区的商业投资潜力是较大的，其中东西两城、朝阳和海淀区等都不到1:100。其二，东城和西城区的租金最高，这是因为金融街商圈的缘故。其三，朝阳、海淀区的租售比接近100，

7、这是因为他们是首都的经济科教中心，租售比趋于合理。从商业回报率来看，城八区的区域差异性较大，东西两城已经大大超过8%的合理投资回报率，而朝阳海淀两区的投资回报率还不到5%，主要原因是朝阳区CBD商业多以外资为主，西城金融街区主要是内资，08年的宏观经济下，不少外资因运营撤离，而金融街的商业（主要是写字楼）的地段稀缺性却受到了内资的青睐，从供需的角度考虑，不难理解西城的租金要比朝阳高出一倍多，从而具有较高的投资回报率。而从下面的住房空置率方面也能印证这一点。,写字楼(甲级写字楼)北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，全年表现优于预期。截至2010年底，甲级写字楼市场存量超过475万平方米，

8、同比增加5.36%；市场供应量新增316,907平方米，全年净吸纳量累计达540,218平方米，同比上涨120%；总体空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，为2007年以来的最低值；投资市场在2010年表现依然活跃，总计15单整售或大宗买卖交易在年内签约。展望来年，高力国际认为业主方仍将在甲级写字楼市场中占据有利地位，并对租户的公司背景提出更多要求。2011年，总建筑面积达553,271平方米的七个写字楼项目计划入市，市场总体空置率预计将小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。商铺(中高端购物中心)北京商铺物业市场2010年保持活跃，大量海外及国内零售

9、商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最，但鉴于商铺租赁市场的竞争日益加剧，2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降1.79个百分点至14.48%。至2010年底，整体租金同比下降0.25%至每月每平方米人民币692.53元。鉴于北京居民消费力的持续增长，北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场。,2010年商业物业空置率,2011年上半年商业物业空置率及租金,甲级写字楼北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来新低，租金上涨已接近历史最高点。2011年上半年，北京甲级写字楼新增40余万平方米供应，整体市场存量达到580万平方米。其中，一季度有五个甲级写

10、字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，在二季度没有任何新增供应。由于可租赁面积有限而需求持续强劲，北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度，甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%，达到243元每平方米每月。至此，2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%，各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看，业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。商铺(中高端购物中心)2011年上半年，北京国贸三期商城正式营业，为市场新增供应面积约57，000平方米。基于强劲的零售商扩张需求，北京APM、蓝色港湾、新光天地等核心商圈优质购物中心纷纷调整租户结构或者进

11、行装修改造以顺应新的市场需求。上半年，整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金半年内增幅为7.0%，同比增长14.7%，达到668元每平方米每月。受益于强劲需求，整体市场平均空置率在半年内下降3.1个百分点，达到10.8%。酒店2011年北京的酒店需求继续去年的增长趋势，强劲上扬。海外入境旅游人数显著增长，截止2011年5月底接待海外入境旅游人次较上年同期增长3.3%。与此同时，由于酒店新增供应放缓，北京五星级酒店的房价和入住率均呈强有力的增长趋势，分别达到人民币1，139元和62.0%。在入住率自2010年以来不断攀升的情况下，酒店管理者对采取更为积极的价格策略信心满满，也同时带动

12、了房价的增加。房价和入住率的捆绑性增长导致每间可出租房间收入（RevPAR）相应增长了18.7%（与上一年同期数字相比）。,2009年，北京平均人均商业面积在1.5平方米左右，较2005年的0.9平方米提高了40%，从这里我们就能看出2005-2009五年间，北京市的商业布局飞跃式的转变。,人均商业面积,北京市各区域目前的人均商业面积分布如下图。从图中我们可以看出，崇文、宣武、东城、西城四各个老城区的人均商业面积均达到1.6以上，可见到目前为止，这里的商业发展已经趋于成熟；朝阳、海淀两大区虽然聚集了北京市的大量商业中心，但因其面积较大，周边区域的商业发展还未成熟；丰台、石景山、其他郊区县是未来

13、北京市商业开发的重点区域，潜力巨大。,物业形态对比分析,商铺、社区底商、写字楼配套三种业态的体量集中在3万m2以下；而传统百货商场、步行街和综合购物中心的体量都较大，其中，传统百货商场的体量大多数在36万m2，步行街大多数在610万m2，综合购物中心在13万m2和36万m2的比例相近。在超大体量，也就是20万m2以上的，综合购物中心这种业态占据了多数，而1020万m2的由步行街占据多数。东城区、海淀区和石景山区都是以写字楼配套为主，而崇文区、丰台区和其他区都是以社区底商为主。西城区、宣武区、朝阳区三个区县的社区底商和写字楼配套的数量基本持平。西城区的综合购物中心和传统百货商场较其他区是最多的，

14、因为西城区是最早发展这两种业态的区县之一，早在上世纪80年代形成的西单商圈最为典型，集传统百货和新型的购物中心于一体，形成了浓厚的购物氛围，每年都会吸引大量的客流，因此西城区成为了开发商建造传统百货和综合购物中心的首选。,贰 2010年商业地产市场分析,自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平，达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量将超过140

15、万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。,写字楼市场,根据2010年每月月统计数据，写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。,写字楼市场,2009年随着经济逐步回暖，房地产市场整体好转，全年写字楼成交较2008年有所回升，首次出现需求超过供应的局面，全年写字楼（期房+现房）销售达到278.3万平米，其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲，但是受到写字楼供应回落的影响，全年成交面积略有回落，预计全年成交将达26

16、5万平米，其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势。,写字楼市场,2010年1-11月写字楼市场成交中，朝阳区仍稳居成交量之首，成交占比达到34.8%；海淀区与东城区成交基本持平，占比均为12%。西城区、昌平区成交量较有起色，逐渐接近海淀区成交量。周边郊区成交量显示出写字楼分布由最初的集中逐渐向多元化分布，未来市场供应分布很大程度上将维持此趋势。,写字楼市场,2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，受到经济危机持续作用的影响，全年写字楼成交价格未出现大幅下滑，基本保持稳定。2010年写字楼市

17、场成交与09年基本持平，但是与住宅市场成交回落3、4成相比，写字楼市场已经凸显其投资优势，因此，在写字楼成交价格走势上，2010年出现了较大的上涨，上涨到了25558元平米。,写字楼市场,2009年东城区写字楼均价达30007元/平方米，西城和海淀两区写字楼均价也超过两万元。2010年中心城区写字楼均价继续回升，东城、西城、宣武、朝阳位列全市写字楼成交价格前四；其中西城区已突破3万大关，东城区也已超过46000元/m2；宣武区已达到33000元/m2，朝阳区仍高于海淀区位列第四。,写字楼市场,2008、2009年北京市写字楼主要分布在东城、西城、朝阳、海淀一些发展比较成熟的商圈，如CBD、国贸

18、、朝外、西单等。2010男北京市写字楼区位分布开始出现了分散化发展，丰台、亦庄、顺义、昌平等区域写字楼分布变化较为明显。,写字楼市场,新增供应呈下降趋势、朝阳、海淀、房山、东城热点供应区域,2009年商业地产市场新增供应达132.73万平方米，新增商铺7905套。2010年1-11月份商业地产市场新增供应仅为94.6万平方米，新增商铺9393套，预计2010年全年商业地产供应将达100万平米。2010年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多，供应面积27.4万平方米，占整个北京总供应量的37.5%，其次为通州区，供应面积为17.9万平米，占比为24.4%，东城区列位第三，供应面积为8.8万平方米，

19、占比为12.1%，预计2010年全年将延续这一供应态势。,商铺市场,2010年呈现回落趋势，小面积商铺仍是投资主流,在2008年下半年金融海啸影响下，商业市场存量较大，伴随着2009年楼市整体转暖商业市场需求呈现反弹，进入到2010年，1-11月份商业市场期房成交达到了95.3万平米。按这一趋势预测，2010年全年商业市场需求有望突破100万平米。进入到2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商铺面积仍然集中在80-130平米，单铺普遍总价在200万元-350万元之间，2010年商铺市场中投资客群的投资心态越来越积极，因商铺市场受楼市调控政策的影响较小，因此受到了一些投资者的关注。,

20、商铺市场,2010年成交价格呈现大幅上涨趋势,随着全球经济大环境的逐渐回暖，企业经营状况的好转和经营规模的扩大，都将促使商业地产需求的旺盛。北京市商铺成交均价出现了较大的上涨，预计全年成交均价为27729元/平米。,商铺市场,10年北京市新增商铺向边缘区域扩散,商铺市场,叁 2011年商业地产情况,2010年是中国房地产市场的调控之年；2011年上半年，调控政策进一步升级和加深。本轮房地产调控以1月26日的“国八条”拉开序幕，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标。而对于商业地产市场而言，6月1日开始之行的“商改住”禁令则从政策层面进一步规范了北京商业地产项目的开发、经营，为市场

21、带来了实质性利好。,1-6月中，北京各月商业地产市场成交量分布并不平均；1月、6月成交量相对突出，而2月在春节等传统节假日的冲击下，成交量陷入低谷，当月成交面积仅占上半年成交总量的5%左右。,上半年各月成交均价与成交面积数据刚好相反，成交面积最多的1月、6月均价最低，主要由于这两个月中出现的大单成交价格低于零散成交价格，出现“量增价跌”的情况。,2011年上半年，北京商用项目（写字楼、商铺）共成交436002.08平方米；成交总价达到137.08亿元，成交均价为31440.22元/平方米。数据显示，进入2011年上半年各月成交量分布并不平均，而写字楼成交量显著高于商铺成交量。,上半年北京现房商

22、铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京城商铺投资者关注热点正在向郊区转移的趋势。1-6月的在售商铺市场大单成交现象极少出现，从成交类型上看，写字楼底商、住宅底商等配套类商铺成交量较大。,2011年上半年的写字楼市场上，现房写字楼共成交78211.74平方米，成交总价达到17.39亿元，成交均价为22238.35元/平方米；预售写字楼共成交1961336.85平方米，成交总价达到68.7亿元，成交均价为35025.03元/平方米。,2011年上半年，在售写字楼项目多次出现大单成交，显著拉高了市场成交量。位于朝阳区东二环附近的联合置地中心以50000余平方米的

23、成交量排名上半年写字楼成交榜榜首，大单成交也在一定程度上影响到了项目实际成交均价，32200元/平方米的成交均价在该区域属于较低水平。,西单汇大厦、金澳国际、金贸中心、银河SOHO等项目依次排名二至五位，其中位于北三环马甸桥附近的金澳国际为唯一上榜的现房项目。银河SOHO写字楼成交成交面积虽然仅有13000余平方米，但稀缺的地段位置抬高了均价，上半年该项目成交总价达到10亿元。,2011年上半年，北京商铺市场上现房商铺共成交47809.65平方米，成交总价为10.56亿元，成交均价为22087.59元/平方米；预售商铺共成交113843.84平方米，成交均价为36391.96元/平方米，成交总

24、价达到41.43亿元。,商铺成交榜方面，位于朝阳区白家庄的博瑞大厦商铺凭借两次大单成交登顶。该项目于6月初获得预售证，随后即有大单成交跟进。保利茉莉公馆商铺、银河SOHO、林肯公园、东亚上北鑫座等项目紧随其后。,上半年商铺成交较为分散，从成交面积上看五个项目间差距不大，但由于均价的差别较大，放大了成交总价的差距。其中银河SOHO项目成交总价达到9.18亿元，均价接近10万元/平方米。,2011年北京市商业地产特征,1、商业地产未来供应略减，分布分散化趋势将更加明显 从市场的供应情况来看，2011年核心区商业地产的供应量出现一定程度的下降，一方面是开发商推盘谨慎，另一方面是核心城区大部分优质地段

25、商业已被开发殆尽，传统商圈内新增供应将逐渐缩减。因此，商业地产向边缘区域及郊区扩散的程度将会进一步的加大，伴随着居住人口的外扩、消费能力的聚集与增强，交通发展的更为便捷，以及消费理念与模式的更新，城市副中心商业将继续发展，商业地产供应将由区域集中式供应转变为分散式供应。2、商业地产需求强劲，商业地产租金、售价均将上涨2011年北京市商业地产的租金和售价均将出现上涨。原因分析，一方面市场需求强劲，本地和外资企业在经济复苏期发展迅速，企业经营状况的好转和经营规模的扩大，都将促使商业地产需求的旺盛；另一方面，2010年政府出来一系列政策调控住宅市场的发展，但是商业地产受冲击力度较小，受到一些投资者的

26、关注，较松的环境将促商业地产租金、售价继续上涨。3、住宅商业和区域特色商业模式逐渐成为市场热点 随着北京大规模居住片区的日益壮大，对商业配套发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的机遇，另一方面，是区别于传统的商业中心、商务型商业设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成所带来的商业催化效应正开始逐步释放，望京商业的蓬勃发展可能仅仅是第一个开始。这种新型的住区商业模式有别于传统商业，将会成为未来很长时间内的主流开发模式。区域特色商业是商业地产开发的一个亮点，各地著名的区域特色商业有助于提升城市旅游业的竞争力，同时可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选

27、择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，这就解决了商业地产有效需求不足的难题，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。,肆 北京市传统商圈和现有商圈介绍,随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成，北京的商圈也不断更新发展，事实上，很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别，北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等商圈，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构的周边形成了众多的商圈，新兴商圈不断形成，市场竞争日益激烈；“多中心”特征日益明显。而传统商圈也不断进行

28、更新换代，焕发出新的活力，与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网络。根据北京近十年的发展，将北京商圈划分如下：05年之前（紫色）：西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟、崇文门、宣武门；05年后至今（绿色）：西直门、中关村、四季青、亚奥、燕莎、石景山、金融街、东直门、望京、大钟寺、两广大街、前门；09年以后（蓝色）：奥北、朝青、五棵松、木樨园大红门、上地、通州、丽泽。,北京主要商圈,长安街沿线商圈,西北部地区商圈,东北部地区商圈,南部地区商圈,由以上北京市商圈分布图上可以清楚的看出，北京的目前的重点商圈多集中在城市的东北部区域，这些商圈地理位置优越，且经过较长时间的发展培育，已经逐渐成熟，

29、辐射范围较广。而南部区域由于历史原因，虽然近年来新兴商圈发展迅速，但仍未能与成熟商圈相媲美。目前北京商圈整体还呈现为“北重南轻”，业态分布“北密南疏”的状态，但随着政府政策的倾斜和东北部市场的趋于饱和，大量新兴商圈在北京南部出现，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐形成了北京市商圈南移及多中心发展的趋势。,北京主要商圈发展概况,北京商圈整体还呈现为“北重南轻”，业态分布“北密南疏”的状态。,北京主要商圈发展趋势,多中心型商圈发展轨迹带来的格局特点及未来发展趋势表现为：整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以

30、及城市发展核心区域。随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域，市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。,区域级商业中心逐渐兴起，新兴商圈逐渐发展完善，传统商圈面临机遇和挑战。,西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南至宣武门，总商业面积加和已经超过百万平米。西单商圈由南北方向的西单商

31、场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、中银大厦、首都时代广场等17个精品建筑构成，是北京传统商业中心之一，而其地理位置又位于城市的中心，交通便利，上世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所。据统计，西单商业区现有各类企业、商家120家左右。特别是图书大厦、中水大厦、现代汽车、西单文化广场地下商城的加入，使西单商业区的业态更加丰富，业态布局更趋合理。从交通方面来看，西单商业区道路网络系统已基本形成，保证了西单北大街作为交通干线的高效、畅通。目前1号线及4号线已经在西单设立站点，这是西单交通问题和促进人流问题的共同解决方案。很大一部分客流由乘坐公交车转为乘坐地铁，缓解了公交拥堵，并且更多的人因为

32、4号线的设立而选择了到西单逛街。据统计，目前仅在西单商场、西单南、东、西路口，就已经有23条公交线，足可以看出西单交通的发达。从业态来看，西单的大悦城可谓是西单商圈中典型的购物中心，它与中友、君太等百货的极大差异也引起了人们的关注和光顾。代表商业：新一代商城、中友百货、大悦城购物中心、西单图书大厦,西单商圈,总营业面积已经超过百万平方米，未来发展将继续以升级为主要目标，更加完善业态组合、布局以及交通。也将继续提倡和发展“一站式”购物模式。,王府井商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，只王府井商业街总营业面积达45万平方米左右。未来，王府井商圈将形成“两横两纵”的商业格局

33、，即以东方广场、金宝街为“两横”，以王府井北大街、东单银街为“两纵”。其中，东单银街作为特色商业街，重点以个性和时尚的小店为主；银街和金鱼胡同交接处的婚纱影楼一条街，将以婚庆主题吸引消费人群；金宝街以聚集北京丽晶酒店、金宝大厦、香港赛马会北京会所和即将开业的金宝汇购物中心等高端商业物业，成为了王府井商圈的奢侈品牌汇集地。未来，王府井将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一体的综合型商业区域，从而形成真正意义上的商圈效应。“十二五”时期，王府井地区将新增总建筑面积80万平方米，总建筑规模预计达到260万平方米。其中商业、商务面积分别占到40%和60%。代表商业：新东安市场、东

34、方新天地、利生体育用品、王府井百货大楼、金宝大厦、即将开业的金宝汇购物中心,王府井商圈,“王府井区域一直以购物中心和传统百货业态占据主导地位，文化、休闲、娱乐等业态相对欠缺。随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街，对本地客群的吸引力逐年下降。,西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里,目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在

35、150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。经济功能定位：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。代表商业：贵友大厦、秀水街、双子座购物中心、国贸商城,CBD商圈,北京商务中心区4

36、平方公里的用地面积，建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。,位于西三环公主坟地区的公主坟商圈，北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场。公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的百货商圈;主要经营服装、

37、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，部队家属大院非常多，军人阶层比白领阶层的消费水平相对要低一些，消费观念也不太一样。目前，地铁10号线二期公主坟站正在建设中，将同步建设地下走廊连通公主坟商圈的城乡贸易中心等商业设施。按照规划，翠微广场与翠微大厦，翠微广场和城乡贸易中心之间等重点部位将建设空中走廊。翠微大厦和城乡贸易中心之间的苑家村路将由现在的三四米宽拓宽到9米，方便行人及车辆通行。两年内，公主坟商圈将完成商圈交通系统及城市景观的升级改造。改造完成后的公主坟商圈将吸引更多的消费者，消

38、费辐射区域也将加大。代表商业：城乡华懋商厦、翠微广场、翠微嘉茂,公主坟商圈,公主坟地区位于长安街西延长线和西三环的交汇处，这里是京西最早形成的交通枢纽，地下是地铁一号线和十号线二期，地上是密集的公交车换乘站点，每天熙熙攘攘的庞大客流，让公主坟地区形成了浓厚的商业氛围。,政府将朝外商圈作为北京的“第三商业街”，该商圈紧邻使馆区，依托于外籍人士和商务人群。最早的朝外商圈是以丰联广场和蓝岛大厦为标志。特色与发展方向：商务气氛极其浓郁，是CBD商圈的延伸，也是多数公司入驻的理想地段。所以此地段大多为白领类收入较高的人群，与此同时形成了高档次的娱乐、餐饮业。未来发展应从地铁规划方面提出。现在仅有2号线可

39、以到达朝阳门，并且距离购物场所较远。不过正在建设当中的地铁6号线在朝阳门设有站点，通车后该地区的交通拥堵问题将得到有效缓解，并且会带来更多的人流。代表商业：丰联广场、蓝岛大厦、华普大厦、朝外soho、世贸天阶、旺市百利数码生活用品超市,朝外商圈,继王府井、西单之后的第三大市级商业中心，朝外大街已经基本形成了集商业、酒店、餐饮、娱乐、健身、服务、金融保险、商住及商务于一体的中高档定位的现代化商业中心。,建国门商圈北临使馆区、南至通惠河北路，东二环和东大桥路之间的区域，主要覆盖建国门外大街道路两侧的大部分区域。建外商圈与朝外相似，商务氛围也很浓重，并且北京站的大量人流使此商圈人气大大增加。最早的建

40、外商圈是以北京友谊商店、北京建国饭店、赛特大厦等为标志的，如今一提到建外，人们首先反应的就是建外SOHO。建外SOHO已经被媒体称为北京最时尚的生活橱窗。由此可以看出，传统商圈在不断的提升中，将不断有新兴的商业吸引这人们的眼球。特色与发展方向：国际气息浓重，客流量依托北京站。商业配套设施很完善，不仅有娱乐、餐饮项目，与乘运相关的例如机票、火车票销售机构也一应俱全，为上班族提供了便利。代表商业：建外SOHO、中海广场、中环世贸中心、财源国际中心,建外商圈,国际气息浓重，客流量依托北京站。商业配套设施很完善，消费群体总量较大，体量规模及客群吸附能力均低于CBD商圈。,在2002年已经火爆京城的菜市

41、口百货和庄胜崇光百货的成功、马可波罗酒店的开业，已经基本勾画出了宣武门地区繁荣商业区的框架。随着后来的崇光二期、时代广场百货、汽车超市等商业的建成使用，宣武商圈的形成已经逐渐摆脱了西单商圈的影响，成为了西单商圈南部的又一重要商业区。代表商业：时代广场百货、庄胜崇光百货、菜市口百货,宣武门商圈,受到金融街商圈和长安街商务带的直接辐射，宣武门商圈逐渐形成浓郁的商务氛围；随着区域的加速发展和前景的日益明朗，投资价值不断显现，市场向心力显著增强，商务价值预期提高，带来物业的良好升值机会。,崇文门商圈内部已经形成了以新世界太华公寓为代表的高档住宅项目、以正仁大厦为代表的高档写字楼项目，以及以新世界中心为

42、代表的商业项目，商圈内部结构合理，商务气氛浓厚。对于崇文门商圈的崛起，一位商业地产商颇为感慨地说，新世界地产对崇文门商圈的发展功不可没。并非新世界集团一手撑起了如今的崇文门商圈。新世界集团刚进入北京时，就与扎根于崇文门的另一家地产公司北京兴隆置业有限公司合作。事实上，正是这两家公司联合开发了新世界中心、正仁大厦等项目。在商圈内部结构完善的背景下，以正仁大厦为代表的项目也在升温。有数据显示，虽然崇外大街与“北京大都市街”仅仅一街之隔，作为双方联合开发的极具代表性的高档写字楼正仁大厦一直供不应求，但大都市街两边的写字楼的出租率则一直在60%左右徘徊。2001年，随着新世界中心、正仁大厦等商业项目及

43、高档写字楼的日益成熟，崇文门商圈成为年轻白领的消费核心商圈。近两年，国瑞城从规划、动土、建成到开业，一直是众人关注的焦点，我们期待着它为崇文门商圈带来更浓重的商业氛围。代表商业：国瑞城、新世界,崇文门商圈,相对其他诸如CBD、中关村、燕莎、亚奥等商圈来说，崇文门区域位处市中心是一个天然的也是极具竞争力的条件。距离前门天安门、王府井东单等政治商业中心咫尺之遥，东北东南分别有建国门商圈、广渠门商圈围绕。周边环境成熟，区域互动具有良好的条件。,燕莎商圈以燕莎桥中心为圆心，半径1.5公里内为核心商圈，半径1.53公里为附属商圈。3-5公里及其以外的地方为边缘商圈。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一

44、，是北京较早形成的涉外商圈，西临东三环，东三环以内即为使馆区，这里是外籍人士的主要居住地之一，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店。主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品，近几年受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。代表商业：燕莎友谊商城、七彩大世界、蓝色港湾、女人街等,燕莎商圈,燕莎商圈已成为众多知名公司的首选区域，众多知名五星级酒店的聚集地，众多高端商品和美食的融合之所，众多大使馆云集之地，燕莎商圈已经是北京最具国际化气息的区域之一。特别是依托当地环境和高端客群，形成了一些高端商业项目，区域商业依附性逐渐增强。,中关村商圈，东至大钟寺，西至苏州街，北至北四环，南至北三环，规划占地面积

45、约1.8平方公里，区域内商业的总营业面积72万平方米。目前有当代、双 安、新中关购物中心、欧美汇购物中心、中关村广场购物中心、大钟寺中坤广场、尚客、蓝景丽家等大型商场。“IT商 贸”为核心是中关村商圈区别与其他商圈的最主要特性，也是北京市众多商圈中为数不多的由单一业态支撑起来的商圈之一。该商圈包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等，其特色发展方向是打造更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈的主要特点有：一、电子产品集散地，二、中关村高科技商务中心(中关村西区)，三、高校集中地(北大/清华/人大等)。图中紫色区域为核心卖场，黄色区域为休闲娱乐区。是目前中关村地区消费的重要来源，但

46、在日前海淀区政府发布的关于加快推进中关村西区业态调整的通告中，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，取而代之的是鼓励科技型和创意产业落户。这是因为目前中关村商圈的商业配套过多，业态混乱而引发的改革。业态调整是个较长期的过程，目前中关村商圈存在的种种问题将会在今后的改革中逐渐探索和解决。代表商业：海龙电子城、新中关购物中心、中关村e世界、鼎好电子商贸城等,中关村商圈,高校云集，政策倾斜，电子信息产业发达，以及地铁10号线和4号线的开通，使得中关村商圈具备高速发展。,金融街原规划南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街，规划用地近1

47、03公顷，分为7个子区域。金融街是国家金融管理中心，其资金管理规模巨大，区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。北京金融街位于北京市几何中心，地处长安街北侧，与天安门广场相距咫尺，东临西单商业区，西至三里河政府办公区，与西直门、中关村商圈连通，为“国家金融产业带”的形成提供了必备的条件。金融街写字楼林立，商业配套也十分完善，消费人群大多为在此工作的白领阶层，消费能力较高

48、。代表商业：金融街购物中心、金贸中心,金融街商圈,未来规划中，金融街向西将“拓展”到礼士路，向东将“延伸”至西单，向北将“辐射”到车公庄，向南将“扩张”至前三门大街，金融街区域未来的发展蓝图将更为显赫，融入北京大金融版图。,西直门地区汇集地铁二号、四号、十三号线及北京北站，是北京交通的主要枢纽，因交通带来的巨大人流为西直门商圈的建立奠定了基础。由于地处西北二环，地理位置优越。西直门地区在近几年建设了大量高档写字楼，吸引了众多企业入驻，进而带动了商业配套设施的发展，但如何治理西直门地上交通的复杂情况，将人流转变为客流将是今后本商圈的重点问题。嘉茂购物中心西直门位于西直门立交桥西北角，占据着西直门

49、商圈全新城市标志西环广场的地下一层到6层，总体面积达到89000平米。购物中心融合了大型百货超市、国际品牌专卖店、美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场和特色餐饮，是名副其实的活力购物天堂。嘉茂购物中心西直门现已入住的品牌有sephora、Swatch、Tissot、CASIO、ALDO、STACCATO、欧时力等200余个时尚品牌。代表商业：西直门嘉茂中心、华堂商厦,西直门商圈,西直门是北京西部的交通中转核心枢纽，由于地铁2号线、4号线、13号线、S2号线在此交汇，西直门目前已成为北京唯一拥有四条轨道交通线的区域。西环广场还位于金融街和中关村两大商圈中间，金融街汇集了中国主要的金融

50、机构，中关村则集聚了众多高科技公司。交通和商圈的绝对优势将使西环广场周边的人气越来越旺。,位于海淀区四季青，东至运河，西至西四环，北至南坞桥，南至四季青南。商圈内有香格里拉、世纪金源大酒店等四、五星级宾馆；还拥有金源购物中心、金四季购物中心两个大型商业设施，其中汇聚了高、中、低各个档次的品牌，满足了这一区域各阶层人士的消费需求。金源新燕莎MALL。它总占地面积18公顷，总建筑面积55万平米，是全亚洲目前单体建筑面积最大的购物中心。金源新燕莎MALL将创造全新的一站式消费文化，将单纯的物质享受转变为高层次的精神愉悦，以更好地满足顾客的消费需求。代表商业：金源购物中心、金四季购物中心,四季青商圈,