温州国际城产品定位报告.ppt

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1、温州国际城产品定位报告,报告思路,项目本体分析,市场分析,客群解析,项目定位,项目核心策略,产品策略,附加值策略,营销策略,经济效益分析,高端物业价值梳理,内外部分析,项目定位,3,高层住宅 产品定位建议,4,产品建议地中海建筑风格分类,地中海风格：包含意大利风格和西班牙风格。鉴于凡尔赛采用西班牙风格，本案建议采用意大利地中海风格。,西班牙建筑风格,意大利建筑风格,5,产品建议意大利地中海建筑风格特点贵气、奢华,意大利地中海建筑风格特点：1、四方形塔楼，低坡度四房屋顶；2、细长的窗户配以拱形装饰上楣；3、宽长的屋檐下均等排装饰托座；4、大门上有许多雕花；整体风格特点突出：贵气、奢华,意大利地中

2、海风格建筑,6,产品建议社区广场,广场：是地中海风格不可或缺的元素，同时也是本项目地中海风情的重要载体；规模：由于本案的地块限制，广场的大小不易过大，重点体现地中海建筑风格即可。,7,产品建议装饰小品,广场内点缀地中海风格装饰元素：如标志性塔楼、地面的艺术马赛克、彩瓷的水池、小型喷泉、小提琴雕塑，趣味的儿童雕塑等。,8,住宅户型排布建议,户型：二居：建议设计为中户，除入户花园设计卖点外，增加飘窗设计。三居：设计为北侧边户，南北通透户型，全明户型。降低公摊，创造最大使用面积,格局排布：建议住宅户型采用外跨式排布，特点：第一：户型可以设计为全明户型；第二：设计户型格局方正南北通透户型；第三：增加卖

3、点赠送入户花园；第四：南侧设计为二居平米户型，北侧为三居平米户型。,9,竞品户型凡尔赛官邸,128平米户型,140平米户型,87平米户型,入户花园,弧形露台,八角窗,入户花园,客厅、卧室连通阳台,户型特点：设计二梯二户、二梯三户户型，二梯二户电梯直接入户赠送7平米左右入户花园，阳台设计为方形、弧形，另设计八角窗观景。小户型大阳台设计客厅 与卧室连通预计12平米。,10,经典户型保利拉菲公馆,126平米户型,142平米户型,92平米户型,户型特点：客厅、餐厅连接，双阳卧，大阳台，落地窗经典设计。,11,双阳卧户型、南北通透,双阳卧户型、南北通透,中户、大飘窗设计增加空间,户型配比,12,户型配比

4、建议：1、居室：根据市场客户需求，三居高于二居户型占比，三居占65%-70%；2、三居建议：三居户型中118-125平米小三居为主，占45-50%，且三居户型要求南北通透、双阳卧户型；3、二居建议：两居为中户户型，面积区间建议88-95平米，两居户型使用面积较小，建议优化户型设计，增加飘窗凸窗赠送。,规划设计院方案建议,户型无亮点，存在较多问题，建议根据市场实际需求进行户型修改及调整。,13,特色户型卖点顶层复式、赠送入户花园,特色户型卖点：1、顶层复式2、环形观景台,14,奇偶层送露台，赠送全部面积,赠送全部面积,露 台,赠送面积目前市场常用户型创新方式（露台）,方式：赠送全部面积,15,入

5、户花园,方式：赠送一半面积,入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,赠送面积目前市场常用户型创新方式（赠送入户花园）,16,凸 窗,方式：赠送全部面积,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,赠送面积目前市场常用户型创新方式（凸窗及飘窗）,17,复 式,方式：以自然层计算建筑面积,复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。,赠送面积目前市场常用户型创新方式,18,户型赠送小结本案适合赠送露台、入户花园、凸窗、复式,19,高层住宅修改建议,1、整体采用地中海风格体系进行住宅类产品及形象包装。2、增加户型卖点顶层设计复

6、式、环形观景台；首层赠送私家花园；中间部分赠送凸窗、阳台、飘窗、入户花园或复式部分等。3、设计全明采光户型，要求户型南北通透，重点规划客厅、餐厅、卧室。4、公共部分高标准装修要求，增加产品卖点。5、安防系统强化要求。,20,LOFT公寓产品建议,21,包头LOFT市场大势小结：1：LOFT的产品在包头市场中，销售整体表现良好，市场竞争压力相；2：主流产品以毛坯为主，产权40年，层高集中在5.4-5.6米，主力户型35-60平米。,包头主要LOFT项目一览,产品建议本项目LOFT产品建议,22,产品建议本项目LOFT产品外立面建议,中弘北京像素对跃式空间,Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的

7、空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合。外立面具有国际时尚感、立体感、艺术性等特点,23,中弘北京像素对跃式空间,产品建议本项目LOFT产品建议,24,产品建议本项目LOFT产品建议,珠江摩尔国际中心商住一体、自由空间,25,产品建议本项目LOFT产品建议,珠江摩尔国际中心商住一体、自由空间,26,产品建议本项目LOFT产品建议,珠江摩尔国际中心商住一体、自由空间,27,产品建议本项目LOFT产品建议,保利香槟国际钢铁大街上第一LOFT公寓,28,产品建议本项目LOFT产品建议,29,产品建议本项目LOFT产

8、品建议,30,产品建议本项目LOFT产品建议,31,产品建议本项目LOFT产品建议,32,产品建议本项目LOFT产品建议,TOUCH悦城青年时尚空间,33,TOUCHU悦城56平米户型,产品建议本项目LOFT产品建议,34,TOUCHU悦城63平米户型,产品建议本项目LOFT产品建议,35,TOUCHU悦城68平米扇形户型,产品建议本项目LOFT产品建议,36,LOFT公寓与住宅相差较大，因此，建议对其进行单独包装在温州国际广场大项目旗下，利用关联度高的分案名、新的色彩系统+设计风格打造鲜明而崭新的温州国家LOFT公寓形象,产品建议本项目LOFT产品案名建议,37,备选创意方案一,温州SOHO

9、国际,案名阐释：本案名侧重于本案的商业及商务功能属性，并传递出现代、时尚、繁华之感。,产品建议本项目LOFT产品案名建议,38,备选创意方案二,温州 POP 国际,案名阐释：本案名源于波普艺术（pop art),波普艺术作为对抽象表现主义的叛逆登上了艺术舞台，这也是美国一种重要和独特的艺术形式。,产品建议本项目LOFT产品案名建议,39,LOFT产品小结,1、按照LOFT公寓层高5.4来测算，如果本项目做LOFT产品的话，商住楼层数将从27层，变成17层。2、做LOFT产品，每层户数将从16套增长到23-25套左右，面积区间预计首层在30-50左右，总价降低，首付比例减少，客户接受程度提高。3

10、、LOFT 产品整体销售面积相比平层公寓预计减少三成左右，但是从总体销售单价可以从6500元/平米提高到8500元平左右，总体利润不变，回收金额一致。4、LOFT产品相比公寓市场份额较低，后期增值空间大，客户购买后投资回报率高，预计可租到2000元每套，平层每套最多1500元。,40,商业产品建议,41,商业定位,温州国际美食城广场,42,大中型超市：永盛成超市商家对本项目区位看好，但周边中大型超市居多，竞争压力大,43,华润万家,彩虹超市,美特好,万达广场,五一市场永盛成,友谊大街永盛成,本案,超市集中地,中型超市选址要求：城市人口：县级市以上城市，城区人口不少于20万 物业位置：最好在十字

11、路口一角 物业面积：单层面积2000-4000M2 物业结构：宽为长的一半为最佳，柱距最好大于8M 楼面承重：大于350Kg/M2 楼面层高：大于4.5M 商圈人口：核心商圈，半径1.5公里内居住人口不少于5-10万人或有发展潜力 停 车 位：不少于150个汽车停车场小结首层建面东侧：4392平米，按照单价8000元均价计算，整体售价预计3500万元，整层购买客群较少、难度大、周期长，为稳妥起见建议按铺位分割1-4层如后期引进超市业态，建议超市在23层，一层建议做沿街底店及内部划分铺位销售。,中型超市选址要求,大中型超市：永盛成超市商家对本项目区位看好,44,虽邻近具有竞争，但从市场格局、项目

12、周边现状与规划来看，有发展的可能超市提升区位价值、生活便利度，对居住物业的价值提升明显商家对项目意向尚不明确，从目前包头市中大型超市持有度95%以租为主，自用购买较少。,项目具备发展中大型超市的条件，但目前市场竞争压力巨大，实力购买客群凤毛菱角。建议进行产权划分，分割销售,项目发展中大型超市的可能性研判,45,餐饮类：中大型餐饮选址要求,商圈要求：地处商务氛围浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；或是大型住宅区集中区域，居住人口消费水平高于区域平均水平；或环境好，吸引人流的地方租赁面积：大型餐饮3000m2以上物业要求：排水系统、厨房通风等有较高的要求投资成本高，以租为主，租期三年以上,高端餐饮的选

13、址标准参考,商圈要求：商业区人流量大；中高端社区，居住环境好，具有较好的投资前景面积设置原则：居住人口2000户以内设置500600m2;居住人口20003000户设置8001000m2，3000户以上设置10002000m2层高：4.24.5米物业要求：排水系统、厨房通风等有较高的要求相对大型餐饮，投资成本低，可租可购买,中高端餐饮的选址标准参考,46,尚品咖啡 要求：有车位、保安设置好人流大、目标客户密集面积要求：大型需：600700平方米，小型需：100平方米，12层，一层接待、二层营业，建筑物层高：34米，沿街面：56米,Fleeing要求：车位、商业氛围、小区内为中高收入居民，人气旺

14、，面积：200平方米，1到2层；层高：3.3米，开间：5米，进深：50米内，沿街面：2030米,纽仕咖啡要求：地段、人流、潜力，周边要有消费能力的人群，面积在1000平方米以上，一层，层高：3米以上，开间：8米，沿街面长度5米,区位：商业旺街/虽不繁华但确有发展潜力的地段，附近有商圈的大型新兴社区的商业街或者中高档住宅区交通:最好在十字路、“L”面（直角形转角）或”M”（圆形或椭圆形转角处）人流：区域人流量大，居民消费水平和收入水平较高,品牌咖啡酒吧的选址标准参考,上岛咖啡要求：环境优美地段或成型的商圈，区域内中高端消费人群丰满，面积300-1000，根据地段而定。,餐饮类：品牌咖啡厅、酒吧餐

15、饮选址,47,休闲类选址和投资需求,区位要求：紧邻城市主干线、城市环路；昭示性好，在城市主干道上可以体现出建筑形象；营业时间的原因，需要独立物业或者独立出入口规模要求：通常中大型洗浴/桑拿所需面积2000平方米以上投资要求：高档次、装修标准高的洗浴桑拿投资在2000万左右，装修标准预计5000-6000元左右，如再加上购买成本预计在3400万左右（首次投入）。投资成本高，资金压力大，以租为主，回报速度慢。租金要求：租期较长，租金看位置而定,洗浴桑拿的选址和投资要求：,项目区位条件符合洗浴桑拿业态的选址要求，洗浴桑拿投资规模大，引入高端的洗浴休闲品牌，如碧海云天，能大大增强项目的区域影响力，吸聚更大范围消费者，但购买压力巨大市场以租为主,48,一层,49,建议上下合计销售预计建面预计150平米（8.4*16.8），沿街7大底商,建议上下合计销售预计建面预计50平米，（8.4*6）沿街19大底商,建议向外幸福南路开门,二层,50,三层,四层,商业价格预算预计总销2.46亿元,推货策略,第一次推货,第二次推货,第三次推货,第四次推货,营销目标分产品节奏推货,高层住宅试水,大型商业,联排别墅,公寓LOFT,温州国际广场推货策略,价格分析,价格定位,价格,01,温州国际广场预计整盘销售额,