西丽房地产市场研究 65P.ppt

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1、南山西丽市场研究,2012-07,2,二、片区市场调查分析,一、西丽区域价值研判,3,西丽片区位于关内最北部的位置，周边被水库、山脉、原始森林等围绕。自然资源丰富。,西丽片区位于南山区北部；南面是南头半岛和华侨城区域；西北面紧靠宝安区石岩镇；东北紧邻宝安区龙华镇，西面为宝安区；东面为塘朗山。,3,西丽片区,区域概况,4,西丽片区处于“黄金三角带”的中心位置，有利于提升区域价值。,西丽片处于龙华中心、宝安中心、福田中心“黄金三角带”的中心位置；可受益于三大中心区的经济辐射，未来具备上升空间。,4,区域概况,深圳属于轴向生长型城市，龙华新城-福田中心区的南北轴线将成为未来联系深港两地的发展新轴线，

2、拉动深圳中轴向北强势发展。西丽片区处于深圳城市发展的北向中轴线附近，开发程度低，堪称关内的城市绿洲。,西丽地处深圳未来城市发展轴线，属于关内城市绿洲。,5,区域概况,西丽片区分为西丽水库，大学城，塘朗，龙珠，沙河西路以西、广深高速公路以北的五个片区。,本项目,西丽水库片区：由南山区北部旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区组成。大学城片区：沙河西路、留仙大道，动物园路，丽水路所环绕起来，介于西丽水库地区与塘朗山地区之间的片区。塘朗片区：龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西。龙珠片区：沙河西路以东，龙珠大道以南、北环路以西、广深高速公路以北。深高速公路以北：沙

3、河西路以西广深高速公路以北的属于南山行政区的片区。,6,区域格局,西丽水库定位于水源保护区、教育、旅游度假娱乐区。,西丽水库片区发展规划：严格控制和限制水源保护区内的开发建设活动、协调水源保护与城市发展、旧村改造的关系，提高水源保护区的环境质量，体现水源保护与环境控制优先原则。功能定位：水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地。房地产发展情况：片区房地产市场发展比较单一，以度假村别墅产品为主。,7,区域格局,大学城片区定位为以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带。,大学城片区发展规划：将大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建设和农民住宅及配套设施的开发。功能定位：以

4、高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，塑造出国内一流、国际知名的聚产、学、研于一体的高等教育发展区。房地产发展情况：有一定的开发历史和开发规模，以南国丽城、西湖林语、德意名居为代表，未来将有望成为西丽片区的潜在供应区。,8,区域格局,塘朗片区定位为以自然山林野趣为特色的郊野公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。,塘朗片区片区发展规划：规划为城市公共绿地。塘朗山周围的居住建筑以低层开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏，逐步发展为与高新技术产业相配套的先进工业。功能定位：功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。房地产发

5、展情况：房地产市场开发时间较早，发展比较充分，项目集中度高。,9,区域格局,龙珠片区定位为以居住为主，配套设施完善、环境优美的综合居住区。,龙珠片区片区面积2.5平方公里，人口约5万。片区现有深圳大型的微利房桃源村以及龙辉花园。整个小片区商业配套完善，龙珠大道南侧的住宅开发较早。,10,区域格局,沙河西路以西广深高速公路以北片区定位为商贸、旅游、物流、高新技术及高等教育产业发展提供服务的聚集地。,沙河西路以西广深高速公路以北的属于南山行政区的片区 片区定位：为商贸、旅游、物流、高新技术产业及高等教育产业等特色产业的发展提供服务的聚集地。功能定位：以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并

6、结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地。房地产发展情况：有一些小规模的商品房，主要属于工业教育用地，以老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主。,11,区域格局,12,区域概况：西丽片区位于关内最北部的位置，周边自然资源丰富，是未来关内发展的绿洲适宜居住。西丽片区处于“黄金三角带”的中心位置，并占位城市未来发展中轴带，未来区域升值潜力巨大；,12,区域概况小结,西丽水库定位娱乐度假休闲区；大学城片区定位高新技术产业发展区；塘朗片区定位自然山林区；沙河西路以西片区定位服务产业区；龙珠片区定位居住生活区；是一个周边配套设施完善、环境优美的综合居住区;,片区完善、多功能的区域规划，使得

7、西丽成为一个宜居的成熟区域体系。,13,西丽片区城市主干道“两横三纵”，与福田、罗湖、宝安、龙华中心区形成二十分钟通达圈。,西丽城市主干道形成“两横三纵”，与福田、罗湖、宝安、龙华中心组成二十分钟通达圈。“二横”：留仙大道、茶光路-龙珠大道“三纵”：沙河西路、南坪快速、福龙路,本项目,沙河西路,茶光路龙珠大道,留仙大道,南坪快速,福龙路,区域交通,14,地铁5号线横穿西丽，与地铁1、2、3、4号线，构成立体化的轨道交通网络。深圳地铁5号线和规划中的7号、15号线将在西丽形成“三线交汇”的壮观场面，西丽的交通将更加立体化。规划中的地铁7号线起自西丽丽水路，终至罗湖太安路。预计2015年竣工，为本

8、项目的重大利好消息，地铁物业价值凸显。,5号线,规划15号线,规划7号线,轨道交通趋于立体化，将打破长期以来的陌生封闭状态，极大缩短与罗湖、福田中心区的距离。,区域交通,西丽,15,西丽区域生态、人文资源丰富是区域主要特色，包括大学城、塘朗山、西丽水库、西丽高尔夫、麒麟山庄等。,资源配套：塘朗山：具有优美的原生态山景资源西丽水库：为全深圳提供水资源西丽野生动物园：是深圳市唯一的野生动物园麒麟山庄：为深圳市委、市政府的重要接待基地 西丽高尔夫：深圳历史悠久的高尔夫球场之一,西丽水库,麒麟山庄,西丽高尔夫,塘朗山脉,长岭皮水库,野生动物园,大学城,资源配套,16,产业结构,产业主要呈鹰型结构，工业

9、是主体，两翼是农业与文化产业。,工业 以传统加工制造为主；北硅谷已基本落成，将加大片区经济发展,西丽片区三大产业组成：工业、文化产业、农业,工业：以工业为主，目前包括塘朗工业区、福光工业区、龙井工业区等，以传统加工制造为主，整个产业附加值不高；随着“北硅谷”的初步落成与“大沙河创新走廊”的规划，西丽片区的产业结构将会转变升级。文化产业：目前片区的文化产业，主要以传统的旅游、展览、博物馆为主。农业：西丽农产品市场成为西丽重要产业之一，西丽果场中荔枝占据很大比例。,“大沙河创新走廊”未来深圳乃至珠三角“筑巢引凤”的新标杆和珠三角区域创新体系最佳示范区。,规划布局一条中心线：大沙河生态文化长廊；三个

10、创新核心区：上游大学新城科教园区，中游西丽留仙洞新兴产业区，下游深圳湾高新园区；三个服务目标：前海深港现代服务业示范区，后海国际金融与超级总部基地，“蛇口网谷”互联网产业基地；三个产业辐射区：“水源三村”生态产业基地，马家龙创新型企业总部基地，华侨城文化创意产业基地。,“大沙河创新走廊”从南山大沙河源头福龙大道起，到滨海大道深圳湾入海口止，包括桃源、西丽、粤海、沙河四个街道办辖区共96.6平方公里的范围，由北至南贯穿整个南山，集中深圳80%以上的创新资源。,17,发展规划,随着“北硅谷”政策的落实，大量的人才将会涌入西丽，西丽将成为深圳研发创新类企业的摇篮。,“北硅谷”将在南山区北部西丽、桃源

11、片区建成，总面积82平方公里；“北硅谷”以高新技术产业、人才、创业文化为基础，致力于发展高附加值和新兴高新技术产业；“北硅谷”已初步落成，西丽留仙洞和官龙村一带已形成了初具规模的科技产业。,留仙洞产业园,18,发展规划,19,规划到2015年，建成100万平方米的创新型人才安居型商品房、100万平方米人才公寓。,到2012年,大沙河创新走廊区域内GDP达到2000亿元。高新技术产业和文化创意产业占区域内年度总产值的90%以上。,建成10个专业产业园区,160万平方米产业用房,至少安排50家上市企业入驻,建成25个专业产业园区,400万平方米创新型产业用房,至少安排100家上市企业入驻,规划到2

12、012年，大沙河创新走廊建成30万平方米的创新型人才安居型商品房、30万平方米人才公寓。,南山区将以大沙河创新走廊为家园，营建200万平方米创新型人才住房；,“大沙河创新走廊”将规划建设成为大学校区、科技园区、居民社区“三区融合”的国际知识创新村，通过综合改造城中村，为创新机构和创新人才提供宜居之地。,片区整体发展规划将为创新机构和创新人才提供宜居之地，有助于推动片区住宅市场的发展。,到2015年,2011-2015年,数据来源：南山区政府网站,发展规划,20,区域交通：西丽片区城市主干道“两横三纵”、立体化轨道交通为契机打破陌生封闭状态，极大缩短与罗湖、福田中心区的距离，牵引关内群体。,自然

13、资源：西丽区域生态、人文资源丰富是区域主要特色，吸引高新科技、高知识分子、及深圳关内群体聚集。,发展规划：随着“北硅谷”政策的落实，大量的人才将涌入西丽，西丽将成为深圳研发创新类企业的摇篮；片区整体发展规划将为创新机构和创新人才提供宜居之地，有助于推动片区住宅市场的发展。,产业结构：产业主要呈鹰型结构，工业是主体，两翼是农业与文化产业。,20,区域规划总结,1、从西丽区域概况看，区域内各片区功能属性多样且完善，利于住宅市场发展。2、从西丽片区未来规划看，“北硅谷”将带动大量人才涌入，西丽将为片区内科技创新人才提供宜居之地。,21,区域价值研判,22,二、片区市场调查分析,一、西丽区域价值研判,

14、西丽房地产概述 西丽历年楼市及二手房现状项目未来竞争公寓市场分析,汇报内容,23,23,西丽山庄怡然天地居中爱花园挪威森林,皇庭香格里天地峰景,西湖林语珠光花半里众冠西郡园桑泰丹华,香榭风景苑,鼎胜林栖园塘朗雅苑香瑞园,德意名居十五峯,无新盘推出,关内的价格洼地,10万平左右的小项目,西丽属于关内被遗忘的房地产发展洼地，历年供应较少，居住氛围较关内其它区域不够繁荣。,注：以上数据来源于华房数据及深圳市国土局官方网站。,深圳、南山、西丽商品房均价对比,23,西丽房地产概述,04年至今新推供应少、价格低，市场待挖掘,西丽房地产概述,25,西丽水库片区着重打造生态景观区，未来供应土地少，市场发展空间

15、较小。,西丽水库法定图则,水库片区,注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会。,城市建设用地,城市建设用地,城市建设用地,片区房地产市场现状：以西丽山庄、麒麟山庄为主的度假村别墅产品，开发时间在2004年以前，市场上以二手房销售为主，无新盘推出，产品风格以600平以上的的高端住宅为主。未来土地供应状况：片区内规划城市建设规模总量为35.3 万平方米，以保护和控制为主要原则，严格限制开发。,25,26,塘朗片区房地产市场开发时间较早，集中度高，山景资源丰富，交通便利，但商业配套不足，档次较低。,塘朗片区法定图则,塘朗片区,住宅用地,住宅用地,住宅用地,住宅用地,片区房地产市场现状：片区内房地产

16、市场发展成熟，交通便利，山景资源丰富，目前无新盘出售，市场以二手房为主，产品主要为高层山景洋房和公寓，二手均价在2.22.5万左右，户型集中在70110平二至三房，档次处中等水平，代表楼盘包括桃源村、皇庭香格里、郁金香花园、中爱花园等。未来土地供应状况：片区目前已开发较充分，规划居住用地99.89万平米，商业性公共用地2.75万平米，工业用地21.75万平米，片区未来可开发用地相对较多,注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会。,26,27,以塘朗雅苑为代表的片区内楼盘，中小户型居多，目前已无新房出售，二手房价格在2.1万左右。,塘朗雅苑：占地面积：11352平方米 建筑面积：42000平方

17、米 容积率：2.6 绿化率：43%总户数：二期132户产品：小高层公寓/洋房户型分布：主力户型为54-58的2房，其次是2428的单身公寓和65-68的3房单位，另有小户型产品2468的单房3房二期开盘时间：2010年11月二期开盘价格：18000元/平米，无新房出售二手价格：21000元左右。项目配套：珠光小学、龙珠中学华润万家、人人乐、天虹商场、龙珠医院，地铁5号线。,27,塘朗片区,28,龙珠片区住宅开发早，且开发用地规模相对较小。后续市场推盘量少，本项目在未来发展住宅空间大。,龙珠片区法定图则,龙珠片区,片区房地产市场现状：本片区属于西丽较早的片区，市场开发充分，片区住宅密集度高，楼盘

18、多于08年以前开发，目前以二手楼盘为主，代表项目包括欧陆经典、珠光花园、鼎胜林栖园等，档次处于中端水平，二手楼盘价格在2.3万左右。未来土地供应状况：片区目前已开发较充分，住宅规划开发用地规模约62.03万平米，商业用地面积11.06万平米，交通用地80.35万平米。本片区交通干道密集，住宅开发用地规模相对较小。,住宅用地,住宅用地,注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会。,28,29,以鼎胜林栖园为代表的片区楼盘，开发时间早，发展成熟，片区产品以中小户型居家自住型物业为主。,注：本图则来源于深圳市规划和国土资源委员会。,鼎胜林栖园：占地面积：10259平方米 建筑面积：23194平方米容

19、积率：1.8 绿化率：35%产品：3栋9层多层面积：7681的二房 89-115的三房开盘时间：2008年1月开盘价格：10000元/平米，已无新房销售。二手价格：22000元左右。周边配套：桃源小学、桃源中学、西丽中学、华城百货、龙珠医院、沙河医院等。,29,龙珠片区,30,大学城规划图,大学城片区,片区房地产市场现状：区域内房地产市场以中端二手住宅为主，主力产品为高层休闲公寓和洋房，户型集中在90120平左右二至三方，价格在2.13.5万左右，以西湖林语、桑泰丹华和德意名居为代表；片区内商业配套不完善，但居住环境较好。未来土地供应状况：片区未来土地供应以教育用地和配套科技园用地为主，另有宝

20、能项目和地铁上盖物业，拆迁安置房与大学城配套科技园正进行建设，片区未来可挖掘潜力较大。,大学城片区依托人文优势和较好的规划价值，可挖掘潜力较大，但周边商业配套不完善，通达性欠佳。,30,31,以德意名居为代表的大学城片区楼盘，湖景资源丰富，80120平米小高层及部分公寓产品。,德意名居：占地面积：23272 平方米 建筑面积：65160平方米 容积率：2.8 绿化率：30%总户数：600户产品：8栋18层塔楼户型：80-120平米2-3房 开盘价格：15000元/平米，已无新房销售。二手价格：21000元左右。配套：7000平米商业、800平米会所、幼儿园。本项目属于西丽较新的项目，户型以中小

21、户型为主，客户多为居家自住购房，商业配套不完善，生活便利性不足。,31,大学城片区,32,片区房地产市场现状：物业发展成熟，城市配套健全，属于早期发展的片区，目前该区工业区与旧城改造项目集中，多为老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主，也有一些小规模的商品房。未来土地供应状况：片区土地供应以工业用地居多，功能划分为以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，房地产市场发展水平较低，居住环境较差，就商品住宅来看，发展前景一般。,沙河西路以西与广深高速以北汇集集资房，规划土地利用以工业用地为主，住宅发展水平低。,32,沙河以西片区,33,以学子荔园为代表的沙河西路以西片区楼盘，片区居住环境陈旧，以

22、村民集资建房为主，配套不完善。,学子荔园：占地面积：16756平方米 建筑面积：30041平方米 容积率：1.7 绿化率：30%总户数：648户产品：5栋67层洋房户型：72两房、90-100三房开盘价格：3800元/平米，已无新房销售。二手价格：16000元左右。本项目2005年6月开盘，属于西丽较早的项目，户型以90平米中等户型为主，二手房价格相对较低。周边配套档次低端，居住环境较差。,33,沙河以西片区,34,34,片区内已有约20位开发商进驻，整体开发规模较小，开发集中度低，无大品牌开发商参与竞争，中小型开发商一直处于“隐匿”状态，内部竞争程度较低。,片区开发集中度低，无大品牌开发商进

23、驻，区域内部竞争程度较低。,本案,城市假日,佳兆业,皇庭,闽泰,宝华,合成隆,鼎胜,桑泰,天地,宝能,34,西丽开发商,西丽区域属于关内被遗忘的房地产发展洼地，历年供应较少，居住氛围较关内其它区域不够繁荣。,片区内开发集中度低，无大品牌开发商进驻，区域内部竞争程度较低,西丽地产市场小结,各片区市场状况：大学城片区最具发展潜力，西丽水库片区发展前景有限，塘朗和龙珠片区发展成熟，沙河西路以西，广深高速以北以高科技工业园为主，住宅发展前景一般，各片区目前均无新盘出售。,36,二、片区市场调查分析,一、西丽区域价值研判,西丽房地产概述 西丽历年楼市及二手房现状项目未来竞争公寓市场分析,汇报内容,37,

24、西丽片区历年来供应偏少，规模较小。,近8年来，西丽每年新楼盘供应在5个以下，规模基本在10万以下，10年、11年则无新盘供应，整体供应少。,注：本数据来源于华房数据。,建面不足10万,建面不足5万,37,西丽历年楼市,38,深圳关内的价格洼地，价格普遍偏低。,西丽房地产市场一直处于深圳市价格洼地；07年以前价格区间为6000-8000元/，07年以后到09年新盘供应价格突破1万/，分布在12000-16000元/左右。,38,西丽历年楼市,39,首置、刚需客户，选择产品集中在7090平中小户型；首改客户多选择120-140平中大户型。,西丽近8年产品供应初级，中小户型同质化；户型主要为30-6

25、01房2房，70-902房3房的中小户型，以及部分100-120舒适3房。,39,西丽历年楼市,40,40,案例：十五峯,十五峯的亮相，突破原有的市场固性，辐射更为高端更为广泛的客户群体。,位置：侨城北龙珠大道五路塘朗山公园入口处规模：占地约5.5万，总建面约18万，由14栋13-18层小高层组成共1144套。一期共537套，140-250平米大平面为主。景观及配套：一线塘朗山山景、塘朗山郊野公园、峡谷禅境园林、地铁7号线,41,41,案例：十五峯,十五峯09年深圳明星豪宅，打破了西丽长年稳定的客户构成，辐射全市，客户群体实现全新升级。,从十五峯成交客户统计来看，从事房地产、金融投资、的中高层

26、管理者比例近40，另有高端私企业主占到14。十五峯客户以全市企业中高管+私企业主，表现出较高的身份与档次。比较西丽其他楼盘，十五峯客户覆盖面更为平均，特别是福田的高端客户远多于德意名居，体现出项目在高定位下，实现了市场客户的升级，由传统地缘性居家客户转变为全市范围内的高端置业客户。,42,42,案例：十五峯,目前西丽区域发展成熟度以及高端生活配套的缺失仍然是豪宅发展的制约因素。,十五峯销售前期走量较快，但由于片区豪宅客户及南山豪宅项目的竞争，十五峯销售速度放缓。一期537套，销售周期长达2年多。其二期还未推出，入市时间待定。西丽区域发展不成熟及高端生活配套缺失，使得豪宅客户对十五峯支持度降低，

27、导致消化速度降缓。,43,片区无新房出售，以刚需和首次置业者居多，销售热点集中在2-3房中小户型。,西丽各片区均无一手楼盘供应，主要以二手房交易满足片区供应；各片区二手房交易热点户型均以58-80两房、90-110三房为主，大学城片区有部分120-140四房交易。,注：数据来源于房信网、搜房网及项目组调查,43,二手房市场,44,塘朗片区价格为2.3万；大学城依托教育资源优势，均价为2.4万；龙珠为2.3万；沙河西路以西为1.7万。,西丽各片区二手房因地段、配套、资源、产品等价格有一定差异；龙珠片区：主要为欧陆经典进行交易，均价为23000；大学城片区：价格差异大；如桑泰丹华、西湖林语品质较高

28、，价格均在2.5万；南国丽城、德意名居分别因配套和环境均价为21500；塘朗片区：依靠塘朗山，片区楼盘价格均高，为23000；沙河西路以西、广深路以北：周便配套不全，价格最低，为17000。,注：数据来源于搜房网及项目组调查,44,二手房市场,45,西丽历年客户群以首置、刚需为主，选择产品集中在7090平米，二至三房中小户型；首改客户选择产品集中在120140平米中大户型。,45,西丽历年楼市小结,历年楼市：西丽片区历年楼市供应量偏少，产品以中小户型为主，开盘价格相对关内其他区域偏低，成为关内楼市的价格洼地，片区项目规模普遍较小，楼市不够活跃。,二手房市场竞争：西丽片区楼市现以二手房为主，价格

29、较开盘时涨幅较大，集中在2.12.8万之间，热点产品以7090平米二至三房的中小户型为主，客户多为刚需和首置客户。,46,二、片区市场调查分析,一、西丽区域价值研判,西丽房地产概述 西丽历年楼市及二手房现状项目未来竞争公寓市场分析,汇报内容,47,单位：平米,紧邻西丽，大批量推盘。尤其龙坂及宝安中心区，未来23年成为西丽面对关外的竞争区域。,未来23年，关外中心组团区域，凭借地铁物业优势和片区规划价值，大量吸收首置客户，成为本项目竞争区域。,47,区域外竞争,48,关内市场供应：以150-180平大户型高端豪宅为主，仅前海、西丽有一定量90平以内中小户型供应。,罗湖、福田今后三年供应项目几乎都

30、定位为豪宅项目，以大面积供应为主。,南山区除前海、西丽片区有一定量中小户型供应外，其它均以中大户型供应为主。,48,区域外竞争,关内全面豪宅化趋势，仅西丽与前海片区在产品类型上相近，形成竞争关系。,49,前海片区,西丽片区,土地极度稀缺 未来23年，深圳住宅供应仍以关外中心组团及二线区域为主，关内三区占总供应量不足30%，且主要集中于南山。关内豪宅化，西丽、前海成中产最佳选择 关内呈全面豪宅化趋势，以150-180的城市核心区域的旧改综合体及资源型豪宅为主。仅前海、西丽有一定量90平以内中小户型供应。城市发展格局 价格挤压下，关外地铁沿线项目已经成为中产置业的主要方向。,西丽、前海关内中小户型

31、的最佳“保留地”，中产阶层关内置业的最优选择。,49,区域外竞争,50,西丽片区已知规划未来将要入市的项目有六个，供应总量较大，其中西丽宝能项目、创意实业项目、地铁上盖物业项目规模较大；周边已知规划项目入市时间接近，均在2012-2013年之间；未来3年，项目周边已知规划户型以中大户型为主，中小实用户型较为缺乏；,未来3年，周边竞争项目供应总量超过100万平米，且推售时间相近。,50,区域内竞争,保障房项目：地铁上盖物业项目49万保障性住房大社区。,51,项目整体规模近49万，涵盖公寓、住宅、酒店、办公、商业多种业态，未来将发展成一个地铁旁的大型商住综合区；27万保障性住房，仅有5.6万商品房

32、、7.6万公寓进入市场，且以中小户型为主；项目预计2012-2013年率先入市；,51,区域内竞争,保障房项目：地铁上盖物业项目规模大，片区配套大大提升；但保障性住房为主，项目档次较低。,A区（物业开发白地）建筑面积20.16万平米，涵盖住宅5.6万平米，商业3万平米、酒店办公5.7万平米，商务公寓7.2万平米。容积率：4.63,B区（上盖保障性住房）建筑面积7.8万平米，容积率：3.46,C区（配套小学）建筑面积0.8万平米，容积率：0.41,D区（上盖保障性住房）建筑面积19.18万平米，容积率：1.53,优势：规模大，大体量酒店及商业对片区配套提升起到了积极作用，进一步完善了片区的配套，

33、本项目也可从中进行共享。劣势：以保障性住房为主，仅有少量商品房，项目档次有限。,区域内竞争,宝能项目38万平中大规模综合体项目。,53,总占地：9.3万平米容积率：4.14总建面：38.5万平米其中商业：6万平米 住宅：29.5万平米 商务：3万平米绿化率：4550覆盖率：40,二期,一期,三期,53,区域内竞争,宝能项目规模大，景观资源丰富，配套全，片区标杆；但物业类型多样化，居住环境不纯粹。,酒店、商业、住宅综合体。90/70限制，2013年入市，预计以一期商业及中小户型产品率先启动；优势：规模较大，有景观资源，配套齐全，包括大体量的集中商业配套和酒店，具备成为片区标杆的条件；劣势：在于项

34、目物业类型多样化，集中商业体量大，从居住角度上看不够纯粹。,区域内竞争,创意实业项目远期规划近百万规模大盘，第一期约24万预计2013年后入市，走拼合大户型。,一期总占地：50080.37平米容积率4.14总建面：240386平米其中住宅：193886平米 商业：12000平米 酒店：32000平米覆盖率 40,区域内竞争,西丽宝盛项目总体量较小，无明显劣势。周边环境简单，居住环境纯粹。70%为90以下户型。,区域内竞争,57,区域外竞争：未来宝安和龙坂将成为西丽主要的关外竞争区域，前海片区将成为西丽主要的关内竞争区域。,57,竞争市场总结,区域内竞争：未来23年集中推盘总量接近100万平米，

35、片区内竞争程度较大。,58,二、片区市场调查分析,一、西丽区域价值研判,西丽房地产概述 西丽历年楼市及二手房现状项目未来竞争公寓市场分析,汇报内容,西丽公寓概况,目前西丽片区无在售住宅公寓。且在过去五年内的住宅公寓供应量也非常少。从两个典型项目德意名居、西丽朗苑可以看出，面积小、总价低的公寓产品有明显优势。去化率非常高，销售情况良好。,目前西丽片区无在售住宅公寓。且在过去五年内的住宅公寓供应量也非常少。,西丽朗苑,案例：作为距离项目最近的公寓类项目，西丽朗苑公寓去化率快，二手房市场出租率高，租金高。,商务公寓,商务公寓由于具有宜办公、宜居住的双重功能，受到市场上投资客和创业型企业的认可和追捧。

36、,深圳具有代表性的商务公寓有：地王公寓、世金汉宫、卓越世纪中心3号楼、凤凰大厦2号楼、金中环、星河世纪、NEO企业大道C座、求是大厦、金润大厦、财富广场、银座国际、海岸卡夫诺等。,嘉葆润金座,案例：买一层送一层，70年产权，不限购，不限贷。2011年12月开盘即售七成，销售237套。次日加推66套，全部售罄。,商务公寓,南山片区商务公寓整体数量不多，大部分都是开发商报建时应政府要求而建的，多数为70年产权。,南山的商务公寓多为70年产权，除了丽湾国际公寓是50年产权年限，如：桂花苑商务公寓、阳光华艺大厦、海岸卡夫诺等。商务公寓投资回报率在4%-4.5%之间。预计未来2-3年内西丽片区将会有商务

37、公寓物业类型项目入市。例如西丽宝能项目一期15.7万平米，其中酒店公寓2万平米，二期16.2万平米，其中商务公寓6.4万平米。,商务公寓,商务公寓因总价低、办公成本低、入住率普遍在80%以上；投资回报率远高于普通住宅。因此深受中小投资者和一些成长型公司的青睐。“北硅谷”和大学城的规划，也将为本片区带来升级版的高支付力客户，片区整体形象将会被拉升；在未来还有进一步向上拉升的客户承载力。,西丽片区拥有庞大的客户基础支撑商务公寓类型。,65,商务公寓市场：商务公寓由于具有宜办公、宜居住的双重功能，在片区存在市场稀缺及客户群体支持的机会。,从过去及目前在售市场看，西丽公寓产品稀缺，主流面积段为30-50平米。西丽公寓客户群主要以西丽本地投资客、南山科技园白领为主；西丽公寓型产品的出租率高，租金在2000以上，投资回报率较高。,65,公寓市场小结,