2第二章资产评估的程序和基本方法.ppt

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1、模块二 资产评估的程序和基本方法,学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,主要内容,第一节 资产评估的程序 第二节 资产评估的基本方法 第三节 评估方法的选择,第一节 资产评估的程序,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择

2、,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,得出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估的具体程序,明确评估业务的基本事项签订资产评估业务约定书编制资产评估计划现场调查收集资产评估资料评定估算编制和提交评估报告资产评估工作底稿归档,1.明确资产评估业务基本事项；Identify2.签订资产评估业务约定书；Assign3.编制资产评估计划；Plan4.现场调查；Survey5.收集资产评估资料；Collect6.评定估算；Estimate7.编制和提交资产评估报告；Report8.资产评估工作底稿归档；Doc

3、ument,资产评估程序通常包括以下主要环节：,评估的立项工作是国有资产评估所特有的评估程序。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.资产勘查与现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,第一节 资产评估具体程序,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,主要描述委托方、产权持有者、资产评估报告使用方和其他利益关联方的基本状况；了解他们之间的关系；明

4、确评估报告使用人及使用防伪以及其使用方式。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,评估为委托方的何种经济行业服务而进行的、由委托方确定的评估目的，准确说明该经济行为的发生是否经批准。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,明确纳入评估范围的主体名称及其评估标的物的资产类型及状况，包括法律、经济和物理状况

5、。企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,恰当确定价值类型，并确信适用于资产评估的目的，就所选择的价值类型进行沟通，避免产生歧义。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,明确评估基准日的具体日期、评估基准日的确定应由评

6、估机构根据经济行为的性质与委托方商定,尽可能与评估目的实现日接近。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容（1）委托方和相关当事方基本状况owner（2）资产评估目的 purpose（3）评估对象及权益的基本状况 whom（4）价值类型及定义base of value（5）资产评估基准日base date（6）评估限制条件和重要假设subject to（7）其他需要明确的重要事项 other materia

7、ls2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目（1）评估项目风险（2）专业胜任能力（3）独立性分析,充分了解所有可能的限制条件、风险和重要假设，做出风险评价。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,在明确上述基本事项的基础上，分析评估项目风险、专业胜任能力，并进行独立性分析，据以确定是否承接资产评估项目。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资

8、料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,1.资产评估机构和委托方名称；name and location2.资产评估目的；purpose3.资产评估对象；whom4.资产评估基准日；base date5.出具资产评估报告的时间要求；report date6.资产评估报告使用范围；scope of report7.资产评估收费；charge8.双方的权利、义务及违约责任；rights,obligation,responsibility9.签约时间；contracting time10.双方认为应当约定的其他重要事项。,资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由

9、其所在机构统一受理,阿里巴巴欺诈门2009、2010年两年间分别有1219家和1107家的“中国供应商”客户涉嫌欺诈，公司CEO卫哲因此引咎辞职。莆田：科举名邦、状元之乡 北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断,6.资产评估报告书的使用范围：本资产评估报告书（含附件）专门为委托人特定的评估目的而作，不得用于其他目的，未经我资产评估事务所同意，本报告书不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的内容，不得发表于任何公开媒体上。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评

10、估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。,应确定繁简程度,执行时及时修改,涵盖评估全过程,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,注册资产评估师应当通过询问、函证、

11、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,可获取性+可靠性+及时补充收集,要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求委托方或者产权持有者对其提

12、供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。,评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。,信息是用来消除随机不定性的东西信息是对物质属性的反映 信息是确定性的增加,信息是有价值的

13、,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,分析资料,选择方法,初步结论,综合分析,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。提交正式

14、评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。,具体内容评估报告示例（1）委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者owner and user（2）资产评估目的 purpose（3）评估对象及范围 whom and scope（4）价值类型及定义base of value（5）评估基准日base date（6）评估依据 foundation（7）评估方法 approach（8）评估程序实施过程和情况precedure

15、（9）评估假设 hypothesis（10）评估结论conclusion（11）特殊事项说明special disclosure（12）评估报告使用限制说明limitation on use of report（13）评估报告日report date（14）评估机构和注册评估师签章signature,1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告

16、一起及时形成评估档案。,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,价格指数法,生产能力比例法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,市场法,一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及

17、其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。基本公式：资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）或 资产评估价值=参照物成交价格差异调整额,二、市场法的基本前提,1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。,三、运用市场法评估单项资产应考

18、虑的可比因素主要有：,资产的功能：功能越好，价值越大。资产的实体特征和质量市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。,四、操作程序,确定被评估资产,选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。,对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。,相关参数,五、常见的评估方法,直接

19、法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。,1、直接比较法,1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。,直接法应当注意以下问题：,类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参

20、照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。,2、类比调整法,关键字：客体、参照物、差异、调整,类比法的基本计算公式为：,被评估资产评估值 参照物价格 调整系数被评估资产评估值 参照物价格（1 调整率）,1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易时间差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估

21、资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格区域因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格功能差异修正系数,参照物的主要差异因素有：,4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易情况修正系数,参照物的主要

22、差异因素有：,5个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数,参照物的主要差异因素有：,3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以

23、此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率,优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。,六、市场途径的优缺点,缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年

24、生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？,案例1分析,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估

25、基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,案例2分析,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场

26、上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。,案例3分析,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12

27、月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13)=63%,案例4分析,参照资产已使用年限为8

28、年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000(63%65%)=120184.62(元),已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年14月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于：300 103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（万元）,案例5分析,(1

29、)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料A.收集待估土地资料（略）。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。,案例6分析,2023/6/29,进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3

30、%；交易实例D:0%。进行交易日期修正。根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。,进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。,区域因素比较表,进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环

31、境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：年限修正系数1-1/(1+8)30 1-1/(1+8)350.9659,计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：,交易实例B修正后的单价为：,交易实例C修正后的单价为：,交易实例D修正后的单价为：,采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价(909+1038+901+942)4=948（元/平方米）土地评估总价600948=568800（元）,成本法,一、成本法的基本含义成本法，

32、是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,基本思路:,理论依据,1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。,二、基本前提,被评估资产处

33、于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。有可用的历史资料。形成资产价值的耗费是必须的。(耗费越大，资产价值越高),三、基本方法,资产评估值,被评估资产重置成本,搜集历史资料，确定成本构成,四、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,五、成本法的基本要素,重置成本：资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。经济性贬值

34、：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,六、各个参数的评估方法,（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法 2.价格指数法 3.功能价值类比法 4.统计分析法（二）实体性贬值的测算方法 1.观察法（成新率法）2.使用年限法 3.修复费用法（三）功能性贬值的测算方法（四）经济性贬值的估算,（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（细节分析法、核算法）（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。（2）自建型是把自建资产作为资产重置方式

35、，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成：材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成：购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成

36、本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本50000100080051800（元）间接成本（安装成本）=500元0.8=400元 重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。,例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置

37、成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,2.价格指数法,基本原理,资产重置成本资产的历史成本价格指数,计算公式,分类物价指数,个别物价指数,综合物价指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数资产购建时物价指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,例3：某待估资产购建于1994年，历史成本为50,000元，当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：待估资产重置成本50

38、,000(16095)10084,211（元）,例4：某机床于2004年购置安装，历史成本为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本.,重置成本计算表,3.功能价值类比法（1）生产能力比例法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：,该方法计算的一般是更新重置成本。,参照物功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似

39、功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,功能价值类比法,资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。,理论假设,例5：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本5000040005000 40000（元）若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：被评估资产重置成本50000（40005000）0.7 42769,4.统计分析法,是对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，确定某类资产重置成本的方法。它根据

40、统计学原理，选择代表性资产，运用前述方法比较精确地估算出其重置成本，然后推算出全部资产的重置成本。（1）核实数量，适当分类；（2）抽典型资产估算重置成本；（3）计算分类资产调整系数；（4）计算被估资产重置成本。,计算公式,某类资产的 历史成本,被评估资产的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=3020=1.5 该类通用设备重置成本=5001.5=750（万元）,（二）资产的实体贬

41、值的估算方法,1.观察法（成新率法）资产实体性贬值重置成本实体性贬值率2.使用年限法资产实体性贬值（重置成本-预计残值）实际已使用年限/总使用年限 其中：实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限3.修复费用法：恢复资产功能所支出的费用金额。,1、实体性贬值及其估算方法,决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,（1）观察法,计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产

42、的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等,（2）公式法（使用年限法）,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）实际已使用年限总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,3.修复费用法如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。通过估算修复费用估算贬值。

43、,（3）修复费用法,（三）资产的功能性贬值的估算方法,1.由超额运营成本造成的功能性贬值的测算方法：（1）计算年超额运营成本;年超额运营成本=被评估资产年运营成本-参照物年运营成本（2）计算年净超额运营成本;年净超额运营成本年超额运营成本（1-T）（3）估计被评估资产的剩余寿命（n);（4）将年净超额运营成本在剩余寿命期内折现并求和。资产功能性贬值额=(年净超额运营成本折现系数)该折现值之和就是被评估资产的由超额运营成本造成的功能性贬值。2.由超额投资成本造成的功能性贬值的测算方法：功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的

44、设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消

45、耗是否降低操作工人数量是否降低,（四）资产的经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。,估算方法：A 经济性贬值 资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率=1（实际使用生产能力/额定生产能力）X 100%经济性贬值额=（重

46、置成本 实体性贬值 功能性贬值）经济性贬值率,例7：某被评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，且其功能价值指数为0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率=1-(1400020000)0.6 100%=1-0.81 100%=19%又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=(6000 100)(1-25%)(P/A,10%,

47、3)=450000 2.4869=1119105（元）,对重置成本法的评价,1.从成本耗费角度评估资产价值。2.运用一般没有严格的前提条件。3.并非所有评估对象都适合采用成本法。,收益法,一、收益法的基本含义 收益法又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。,收益法的基本原理（一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路 预期收益折现（三）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可以预测并用货币计量 2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量,二、收益法的计算

48、公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期 1.每期收益不等额 2.每期收益等额,（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法:1.稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。,2.分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。,前期（设n=5）后期,选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。,3.纯收益按等比例级数变化

49、（递增或递减）,4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）,（三）未来收益有限期下的特殊计算公式,1.分段法2.纯收益按等比级数变化3.纯收益按等差级数变化（递增或递减）,三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额 1.预期收益的类型(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流税后净利润+折旧追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额,税后净收益，被普遍采用,2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况,表33 评估前每年收益,

50、按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）164 717,表34 预测年收益,（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。,（二）折现率与资本化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别:折现率无风险报酬率+风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。,3.确定折现率的基本方法(1)加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法,（3.1.2）系数法CAPM：(资本资产定价模型),市场平均风险报酬率