建设用地使用权的获取.ppt

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1、第三章 建设用地使用权的获取,房地产开发与经营,学习的内容与要求,熟悉房地产开发前期工作阶段建设用地使用权的获取方式；2.掌握建设用地使用权的出让、转让、抵押和行政划拨的具体内容、要求及区别。,学习中需要参考的资料,中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法建筑法物业管理法,房地产开发的主要工作阶段,投资决策,前期工作,工程建设,租售与物业管理,背景：传统城市土地使用制度,行政划拨无偿、无限期使用无流动,基本特征：,1,2,3,背景：传统城市土地使用制度,弊 端,准备：城市土地储备制度的建立有偿：建设用地使用权出让 建设用地使用权转让 建设用地使用权租赁无偿：政府行政划拨,统一收购

2、垄断供应,一、房地产开发用地的取得方式,二、土地使用权出让,定义：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,土地管理部门（出让方）,土地使用者（受让方）,出让,（一）出让年限,出让方与受让方的利益分配,二、土地使用权出让,高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（）年。A.40 B.50 C.70,二、土地使用权出让,（二）出让方式,大型或关键性的发展计划与投标项目。,招标出让,是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。,（三）出让方

3、式对比,注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点,（四）出让土地使用权的设立,土地使用权出让合同：出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方权利、义务的协议。内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使用条件、定金和违约责任。土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。,三、土地使用权转让,定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。,交换,赠与,出售,方 式,三、土地使用权转让,土地使用权转让的条件:1、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、按照出让合同

4、约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资、开发。,三、土地使用权转让,（1）权利、义务随之转移。（认地不认人）（2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的（房地一致）（3）使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。,法律特征,转让程序：申请 批准 签约 过户登记,案例：,甲购买某开发商的土地，双方签订了房屋转让合同，约定半年后交地

5、。甲缴纳十万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此地以高价卖给了乙，办理过户手续。,请问：谁能取得该幅土地的使用权？有何法律对策？,四、土地使用权出租,土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。,土地使用权抵押,是,五、土地使用权抵押,不转移财产的占有，“土地所有权”不能抵押,土地抵押权关系,开发商（债务人）,债权债务关系,银行（债权人）,（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。（2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应

6、当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。（3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。（4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。,五、土地使用权抵押,法律特征,被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？,六、土地使用权的终止和续期,续期：最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请,注销,土地登记注销公告20093号,六、国有土地使用权划拨,概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,特点：具有无偿、无限期的，未经许可不

7、得进行转让、租赁、抵押等经营活动。,行政划拨方式适用对象：（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；（4）政府批准的其他用地。,六、国有土地使用权划拨,主要针对公益事业，非经营性用地。,六、国有土地使用权划拨,六、国有土地使用权划拨,划拨土地使用权可以 转让、出租、抵押吗？,总结：,1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？,课 后 作 业,漫画：天王地价催涨房价 超出常理 就像面粉贵过面包

8、,城市房屋拆迁,(拆迁政策的历史沿革),与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。国务院颁布了城市私有房屋管理办法，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。,第二阶段：即1990年至2001年 我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。1999年各地停止了实物福利性分房，实

9、行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。,第三阶段：即2001年至今 2001年6月，国务院颁布了新的城市房屋拆迁条例，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”。2003年12月1日，建设部颁布了城市房屋拆迁估价指导意见，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。,城市房屋拆迁的概念,定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除城市

10、规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。基本规范：国务院城市房屋拆迁管理条例（1991年3月22日颁布，2001年6月修改，并于2001年11月1日正式实施）,适用范围,城市房屋拆迁,城市房屋拆迁的种类,1市政动迁和社会动迁 这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。2征地拆迁和非征地拆迁 这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是

11、建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。3统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）进行。,城市房屋拆迁,一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人拆迁单位：自行拆迁 委托拆迁,城市房屋拆迁,城市房屋拆迁,一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案 申领房屋拆迁

12、许可证 拆迁公告 签订拆迁协议 实施拆迁,城市房屋拆迁,城市房屋拆迁,二、城市房屋拆迁补偿与安置,（一）拆迁补偿补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑)补偿方式：货币补偿和房屋产权调换补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,城市房屋拆迁,公民法人,二、城市房屋拆迁补偿与安置,城市房屋拆迁,特殊情况的拆迁补偿、安置：1、拆除公益事业用房 2、拆除产权不明确房屋 3、拆除设有抵押权的房屋 4、拆除代管城市房屋,二、城市房屋拆迁补偿与安置,（二）拆迁安置 安置的对象：被拆房屋的

13、使用权人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置,城市房屋拆迁,根据新的城市房屋拆迁管理条例，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题。,二、城市房屋拆迁补偿与安置,（三）实践中对补偿安置资金的监管 货币补偿逐渐成为主导方式 对补偿货币的监管,城市房屋拆迁,城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金

14、额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。,三、城市房屋拆迁估价,城市房屋拆迁,城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。注意：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。,三、城市房屋拆迁估价,城市房屋拆迁,拆迁估价机构的选择：拆迁估价实务：（1）拆迁估价基本事项：估价目的、估价时点、估价方法、实地勘测、技术协调、计价货币和精度（2）被拆迁房屋面积和性质如何认

15、定：,三、城市房屋拆迁估价,城市房屋拆迁,拆迁估价结果公示和异议处理（1）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达（2）拆迁估价报告疑问处理（3）拆迁估价结果异议处理（4）复核估价和另行估价拆迁估价纠纷调处（1）复核估价、（2）另行委托估价机构评估、（3）估价专家委员会鉴定,四、拆迁纠纷救济,资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成2

16、6人死亡，16人受伤。,城市房屋拆迁,四、拆迁纠纷救济,拆迁所引发的矛盾变化：拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾,城市房屋拆迁,（内部矛盾）,（外部矛盾）,房屋拆迁纠纷的类型：房屋拆迁纠纷的处理方式：1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷（1）行政裁决（2）依法起诉（行政诉讼）（3）强制拆迁 2、拆迁补偿安置协议订立后的纠纷（1）申请仲裁：双方自愿原则（2）依法诉讼（民事诉讼）,四、拆迁纠纷救济,四、拆迁纠纷救济,城市房屋拆迁管理条例第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应

17、当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”,城市房屋拆迁,四、拆迁纠纷救济,城市房屋拆迁管理条例第15条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”,城市房屋拆迁,拆迁人与被拆迁人或房屋承租人就补偿、安置等问题协商,双方协商不成,拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决,拆迁主管部门裁决被拆迁人限期搬

18、迁,被拆迁人采取激烈行动拒绝搬迁,由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁,法院裁定支持房屋拆迁主管部门的行政裁决，责令被拆迁人自动搬迁,拆迁人与被拆迁人再次协商，达成协议后拆除房屋,四、拆迁纠纷救济,1996年7月24日，最高人民法院颁发实施的关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复法复（1996）12号的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。,城市房屋拆迁,四、拆迁纠纷救济,2005年8月11日起施行的最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复法释（2

19、005）9号的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定向有关部门申请裁决。,城市房屋拆迁,四、有关拆迁补偿安置的两个问题,（一）关于拆迁补偿标准问题重置价格/重置价格结合成新市场评估价格,城市房屋拆迁,四、有关拆迁补偿安置的两个问题,（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变强制拆迁应否以公共利益为前提如何界定公共利益通过程序规则防止“公共利益”被滥用,城市房屋拆迁,五、有关拆迁补偿安置的两个问题,（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变强制拆迁应否以公共利益为前提如何界定公共利益通

20、过程序规则防止“公共利益”被滥用 依法拆迁，有情操作,城市房屋拆迁,现状强制拆迁基本叫停,2003年9月19日，国务院办公厅下发关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 随后，中央又派出4路人马，分赴山东、上海、南京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。到03年底，全国已有近20个省市修改了有关拆迁的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁”、“拆迁中不得动粗”等，开始把利益的天平倾向弱势的一端。,城市房屋拆迁,现状强制拆迁基本叫停,12月3日，建设部发布城市房屋拆迁估价指导意见（04年1月1日起施行），要求规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当

21、事人的合法权益。12月30日，建设部发布城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2004年3月1日起施行）第18条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。”,城市房屋拆迁,现状强制拆迁基本叫停,2004年6月6日，国务院办公厅下发关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知。,城市房屋拆迁,就在物权法通过后几天,2007年3 月中下旬发生了重庆“最牛钉子户”事件。,1983 年,杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴路的祖业。1993 年,杨武夫妇原地翻盖新房,建起

22、砖混结构的二层小楼。1993 年,重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订协议,拿下该片区的旧城改造项目,但一直没有启动拆迁工作,一拖11年。2004 年,重庆南隆与重庆智润置业有限公司签署联建协议,后来,重庆正升置业有限公司加入,成为该项目法人，正升-百老汇广场项目拆迁工作正式启动。2004年8月31日,重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告。按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估公司在2004年作出的评估，营业用房一楼价值为18841元/平方米，二楼3785元/平方米，吴苹219平方米房子评估总价为247万元。之后,该片区其他280户陆续搬迁,只剩下杨武、吴苹 一家。2005年上半

23、年，开发商再次提出货币安置方式，将补偿的数额增至350万元。吴苹仍然没有同意。,事件回放,2005年，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，2005年9月12日九龙坡区房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决。2006年9月14日第一次协商：吴苹提出，要“原位置、原楼层、原朝向、原面积”还房，同时要求拆迁人另付自1993年3月以来的经济损失赔偿500余万元。因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散。2006年9月18日第二次协商：吴苹提出追加补偿屋内被盗物品价值12万元等八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等。由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下，九龙坡区房管局决定召

24、开听证会恢复行政裁决程序。2007年1月11日,九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武15日内自行搬迁。2007年2月9日第三次协商：此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供72万元的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到70万元的差价。,开发商与杨武吴苹协商过程,2007年2月1日，九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予执行被拆迁人房屋。2007年3月19日,九龙坡区法院裁定准予先予执行,责令被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。2007年3月21日下午,杨武爬进自家房屋,抵制法院的裁定。2007年3月26日,九龙坡区法院执行局向杨武

25、发出执行通知,责令他在 3月29日前履行法院判决。由于杨武在 3月29日前依旧没有履行判决,九龙坡区法院在 3月30日下午发布公告,再次责令杨武在4月10日前自动搬迁。4月2日,吴苹夫妇与开发商达成一致,杨武走出他坚守了11 天的房屋。当晚,其房屋被拆除。在此期间，开发商每天损失6万元，项目法人、重庆正升置业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静。,事件回放,房地产开发的正升-百老汇广场项目是经商盈利行为，与国家利益、公共利益沾不上边吧？,1、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？2、拆迁人提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？3、拆迁双方关于补偿安置的分歧是什么？4、为什么拆迁双方在

26、这么长的时间里都没有达成协议？5、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？6、房管局是否可以申请司法强拆？,危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商住楼，但是整个项目占地面积为23500余平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换乘中心等市政项目建设，就使用土地近1万平方米，涉及拆迁成本共达1亿元左右。这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发商承担，怎么能说没有公共利益在里头呢？,1、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？2、拆迁许可证是否过期？,城市房屋拆迁管理条例第一条规定拆迁的目的：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行。”没有区分城市建设

27、项目中的公益性拆迁与商业性拆迁。,建立正当的城市房屋拆迁程序：,行政程序正当性有三项最低要求：程序中立性、程序参与性和程序公开性，并可具体导出避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内容。政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆迁的过程中，要履行信息公开与告知义务，通过多种途径广泛征求利益相关人的意见，保障行政相对人的知情权、参与权、监督权、表达权。,深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁,2006年10月起开始正式拆迁。一年过去，98%的业主与拆迁人达成了拆迁补偿安置协议，只剩6户不肯搬迁。按照当时的裁决书计算，蔡家“孤楼”整幢房屋的补偿价格大约为574万元。而按照蔡家本人当时提出的12000元/

28、平方米的价格补偿，房屋价格大约为934万元。但随着夫妇两人与拆迁人的谈判与对峙，深圳房价开始飙升。夫妇两人提出的赔偿价格一度上涨至1400万左右。2007年9月21日在罗湖区法院调解后，蔡家与开发商签订协议，得到超过千万补偿。,宪法第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。物权法第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,明晰界定的私人财产权利保障个人自由，限制政府权力。,法,宪,行,政,法,政府对公民私有财产的限制应基于正当理由、遵循正当程序、实行公平补偿。,闲置土地,闲置土地范围：1、未按建设用地批准书和

29、土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准终止开发建设连续满一年的；处置方式：计征土地闲置费、限期开发、协议收购或托管、强制无偿收回,1999年7月12日，A房地产开发有限公司与B国土资源局签订一份房地产开发协议书，约定A公司开发月湖花园小区，A公司向B局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工作则由C拆迁办负责实施。后C拆迁办与A公司口头协商增加部分面积。因C拆迁办尚有部分购房款未给付A公司，A公司分别于

30、2001年10月29日、30日向C拆迁办催要未果，A公司遂将原约定中的一间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付C拆迁办，其余拆迁安置房均已交付并由C拆迁办安置完毕。2004年7月14日，A公司D签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东5号营业用房及6、7、8号2楼房屋出卖给D，D在合同签订之日即支付房屋价款52.9万元。D将该房反租给A公司，仍作售楼处办公用房。A售楼结束后，D即搬进自用至今。D于2007年5月缴房屋买卖契税，房管部门受理D有办理产权证申请，但未尚未发证。2007年7月23日，C拆迁办向法院起诉，要求法院确认C拆迁办对争议房屋享有安置出售权，A、D迁出争议房屋。,案情（一）

31、,1、拆迁安置协议，从本质上是对拆迁房屋进行安置的协议，如在协议上明确安置具体房屋，则此安置协议实质是以被拆迁房屋作为对价的房屋买卖合同。本案的争议房屋上既有拆迁安置协议，又有房屋买卖合同，事实上形成了一房二卖。拆迁安置协议和房屋买卖合同均不违反法律强制性规定，均是有效合同。根据合同法，依法成立的合同具有法律约束力，转移标的物所有权是出卖人的义务，故在一房二卖的情况下，出卖人不可能履行二份房屋买卖合同，只能有一个买受人取得产权。,案情分析,2、我国物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。拆迁办主张讼争房屋归其所有，要求A及D返还讼争房屋，拆迁办的请求属物权请求权中返还原物

32、请求权。返还原物请求权成立的前提是上诉人对月湖花园5号营业房及6、7、8号营业房2楼房屋享有所有权。物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记制度，自办理不动产登记时发生效力。本案中，可以认定本案争议的月湖花园5号营业房及6、7、8号营业房2楼房屋属被A公司应交付给上诉人的安置房，但并没有交给拆迁办实际占有使用，也没有办理产权登记，因此，拆迁办并没有取得上述楼房屋所有权，故拆迁办认为其享有对上述房屋所有权，并基于该所有权要求被上诉人及第三人返还上述楼房屋的请求不成立。,案情分析,3、本案中C拆迁办没有向A公司全部履行拆迁安置协议给付房款义务，且时间长达三年以上，A、D房屋买卖合同

33、已实际全部履行，仅是产权证在办理中，故应按实际履行情况明确房屋所有权应归D所有，A、C之间拆迁安置协议纠纷应另行处理。,案情分析,土地征用,随着一些工业项目向中西部转移，土地违规现象也开始呈现出梯度西进的动向，1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件,涉及土地面积近500多万亩，这一数字比2004年全国新增的建设用地总量还要多出近100万亩。据利用卫星遥感监测对新增建设用地进行检查发现，前几年新增建设用地中有平均34%是违法用地，有的地方竟高达80%以上。这些土地违法行为的特点主要表现为：面广量大；多以地方政府为主导、低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象比较普遍，以侵犯农民利益

34、为特征；此外，这些土地违规的形式也更加多样化，化整为零批地、以租代征等手段层出不穷。目前在很多地方，土地收入已占到地方财政收入的一半以上，用国土资源部副部长鹿心社的话说，十个贪官八个跟土地有关。,一、土地征用的含义,二、土地征用的法律特征,（三）公共目的性,（二）补偿性,（一）强制性,（四）公开性,三、征用土地与农用地转用的审批权限(一)征用土地的审批权限国务院批准：,征用以上规定以外的土地,基本农田；基本农田以外的耕地超过35hm2的；其他土地超过70hm2的。,由省、自治区、直辖市人民政府批准：,但须报国务院备案,(二)农用地转用的批准权限,1、国务院的批准权限：,对农用地转为建设用地实行

35、两级审批的原则其具体规定如下：,2、省级人民政府的批准权限：,3、省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准权限：,征用农用地的，应当依照新法规定先行办理农用地转用审批。,四、国家建设征用耕地的程序,预报预审,申请用地,组织现场踏勘,委托统征，下达测量通知书,制定征地方案,上报审批,批复,实施,颁发建设用地批准书,确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等,发布征地批准公告；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方案公告，按计划供地。,国务院或省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施等,a)建设项目占用土地,基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过

36、70公顷,涉及,农转非,同时办理征地审批手续,如,城市和村庄、集镇,b)建设项目占用土地,土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内的土地,由原批准规划的机关批准,涉及,农转非,按土地利用年度计划分批次,如,由省级人民政府 批 准,不涉及,由国务院批准,土地补偿费,征地补偿 费的构成,土地投资补偿,耕地占用税,新菜地开发基金,青苗费,地上附着物补偿费,征地管理费,安置补助费,土地复垦基金,五、征地补偿费的构成,六、征地补偿与安置标准,原则：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。1、征用耕地 征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（1）土地补偿费：为该耕

37、地被征用前3年平均年产值的6至10倍。（让渡所有权的一种补偿）,（2）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。,式中：S 三年平均年产值（元/公顷）；P征用耕地面积（公顷）；P总被征地单位的耕地总面积（公顷）；H被征地单位的农业人口数；P总/H人均耕地面积（公顷/人）。,理论计算公式：,（一）土地补偿费,(二)安置补助费,实际计算公式：,式中S被征用前3年平均年产值(元)；P征用耕地面积(公顷)；P总被征地单位的耕地总面积(hm2)；H被征地单位的农业人口数；,（三)地上附着物和青苗补偿费,2地上附着物补偿费,1青苗费：,(四)新菜地开发基金,土地市场体系的综合分析,集体土地,国有土地,征用,分离（）,土地使用权,联产承包租 赁委托经营作价出资作价入股,流转方 式,流转方 式,再转让出 租抵 押,