世邦魏理仕望京商业市场分析.ppt

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1、0,4.0 零售物业市场分析,整体市场分析,供应状况,截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%，其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61。,主要商业区域,1,4.0 零售物业市场分析,整体市场分析,未来供应,预计总供应量,在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。2005-5006

2、年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。,新增供应集中区域,新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。,未来分布趋势,预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一趋势。,2,4.0 零售物业市场分析,整体市场分析,入住率情况,价格情况,百货公司的租金多为流水倒扣的

3、方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。,3,4.0 零售物业市场分析,区域市场分析,

4、现有供应,考虑到项目的规模及其周边的商业环境，对区域市场的考察将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本项目周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。考虑到本项目的规模及其与周边商业的相互竞争可能，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的考察将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在5,000平方米以上，具有一定档次水平和市场影响力的商业物业。,4,4.0 零售物业市场分析,区域市场分析,现有供应,区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，项目平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式

5、存在。区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，占整体的47.7，是目前区域内的最主要的商业设施。,5,4.0 零售物业市场分析,区域市场分析,经营情况,本项目所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于5以下的较低水平，但部分专业市场，如尚古城，由于地理位置、周边发展现状及经营管理的原因，空置率处于较高水平。目前区域商业的固定租金多处于3-10元/天/平方米的水平，百货类的扣点在15-30之间，区域内目前的租金水平低于

6、城市商业区的水平。从区域来看，除档次较低的批发市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生活配套商业的租金普遍高于专业市场。区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。项目周边已建成的小型底商售价在10,000-14,000元/平米范围内。,6,4.0 零售物业市场分析,区域市场分析,需求情况,望京/酒仙桥区域内部居住的中等收入人群,本项目至温榆河带别墅区内的高收入人群,这部分人群的消费被区域内商业设施截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高端消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流现象。该部分中等收入人群只要有相应的商业设施供应，其大部分消费力会截留在区域内部，因

7、此区域内部达到一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。,本项目至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对距离要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具有较强的空间活动能力和高消费能力，多在市中心的各个高档商业项目实现。由于高收入人群的上述消费特征，本项目周边区域人口规模难以支撑大规模的商业，对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的发展。项目周边区域内较为需求所接受的商业形式多为独立店面，经营内容集中在日常消费，提供服务多于商品零售的配套商业业态。,7,4.0 零售物业市场分析,区域市场

8、分析,未来供应,根据已有的市场信息，预计周边区域内未来将有商业物业20个，形成供给78.1万平方米以上，是现有存量的3.7倍，区域未来商业物业的供给十分可观。从供应的分布来看，未来望京-酒仙桥区域内部的商业供给规模达到63.6万平米，占区域未来整体供应的81，包括家乐福、沃尔玛、宜家等知名大型零售商，望京-酒仙桥区域商业物业呈现出供给规模和档次双提升的态势。,8,4.0 零售物业市场分析,区域市场分析,未来供应,9,4.0 零售物业市场分析,总结,整体市场,区域市场,本项目处于望京-酒仙桥和机场之间，周边的商业设施主要集中在望京区域，望京区域商业设施供给增速大、档次提升快，将形成北京东北部的商

9、业中心，对本项目的商业发展具有一定的制约限制。本项目周边现有商业设施较少，商业氛围不浓厚，在商业市场上的影响力较小。总体而言，本项目应发展应针对本项目周边活动人群特征，主要发展高档、针对别墅区高收入人群的配套型商业。同时项目应增加特色，增强同周边潜在项目的配合，吸引目的型消费者，拓展项目客户基础。,北京零售物业市场呈现出从传统商业区向城市外围扩展（特别是三环、四环沿线）的趋势。随着供应量的大幅增长和品质的进一步提升，市场竞争将更加激烈，只有主题突出、选址恰当、适合消费者需求的商场才能在市场中站稳。商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。商业市场的成熟将会促进国内和国际零售商的不断发展。随着经济的增长和人们可支配收入的增加，整体的消费需求将进一步增加；人们对商品多元化、品牌化的要求也越来越多。,