宁波天伦广场项目报提报稿(104页).ppt

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1、天伦广场项目分析,宁波天伦时代广场【对于城市商业功能体的思考】,沟通提报2012.04,Conception Orientation Report,作为一个城市商业功能体，不能孤立的单纯从项目所处区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展角度，从更广视野来分析，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目发展起到重要的指导与借鉴意义。,这是一块充满活力的土地这里将是宁波人气最旺的城市功能商业区在宁波迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们项目就立足于这里 在市场角逐者中我们第一感觉是欣喜，我们第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样思考呢？我们思维经历了三个阶段。,Firs

2、t-战略篇Second-商业篇Third-定位篇,First,战略篇,对于一个城市商业功能体的战略考量,项目属性界定：城市黄金商业中心江东商业钻石中央2.1万平方米土地11万平方米建筑高尚酒店、办公、集群商业这预示着：11万平米城市商业功能体即将横空出世，城市巨擘、露显新都市风范！,从此，一个江东新中心即将崛起，人们生活及消费习惯将被改变,是需求，还是趋势？,北联,中提升,东扩,南统筹,三江口市级中央商务区,东部新城区未来都市形象标志性区域,鄞州新城区 现代化生态城区,东扩、北联、南统筹、中提升,城市发展，一般为向心增长和离心增长；宁波在离心增长的同时，政府也在加强向心增长（提升中心）的模式，

3、这种增长模式将进一步强化宁波中心城区核心地位，改变人们生活方式，提升了稀有地块价值；本项目承担江东区政府中心膨胀策略的排头兵；那么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？,规划，意味着有机会,机遇项目机遇在于利用区域中心都市圈的区位优势，融入商业核心功能圈，成为主流商业功能圈扩容的差异化有机补充，迫使商业核心区整合重组，进而升级并运营城市中心；目标立足江东，运营城市，辐射宁波乃至周边区域，跳出江东，使本项目区域化、比肩大宁波！,空白，老区域整合重组、运营城市未来,对内互补、对外辐射，一个新中心、城中功能区,机会，站在城市运营高度，去诠释,以新商业功能主义，打造宁波城市商业功能中心,高档公

4、寓区；工作生活区；餐饮聚集区；休闲娱乐区；时尚购物区；,城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。,商业功能中心、一站式的便利和满足“新商业功能主义”强调以都市中心为工作生活核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具“个性、时代、效率”的新商业功能主义生活主张“新商业功能主义”模式占

5、据城市资源交汇中心地带，缩短现代人时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率；,构建宏筑，我们罗列跳跃思续。,我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市商业功能进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.在形式上、规模上、空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。,是标新，但怎样立异？,这正是我们要努力的方向,接下来，我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？,探根寻源，我们不妨从商业市场分析开始,Second,商业篇,Q1:做什么？对于一个主题商业功能区，目的性消费研究,项目背景，位于江东区，主城区核心

6、位置，定位于“江东核心商业”,惊驾路,宁波游泳馆,家乐福,宁波体育馆,朝晖路,颐高数码,民安路,中兴路,地块现址为营业的”天伦广场”，原有建筑为两层钢构，为早期临时建筑，没有拆迁压力，项目未来三面为规划路，商业临界面不是很理想；,2#地块,1#地块,地块构成，由两地块组成，占地约32亩（21230平），总建面约11万平,2#地块,1#地块,周边道路设施完善，通达性强，为江东区传统核心商业区域；早期天伦广场经营良好，且紧邻家乐福超市；,我们做什么呢？面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点,在市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！那么，做百货能成功吗？,首先，让我们先看看区域商业,中信泰富

7、广场规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;,世纪东方广场规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓,雷迪森广场建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业,维多利亚广场商业规模100781平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场,商业主要集中沿中山东部与百丈东路展开；主要商业业态为主题式酒店、沿街底铺、大市场、专业市场综合体，大卖场、大娱大超市综合体、办公楼综合体，未形成比较明显目的性消费场所，商业整体水平不高；商业节点发展以跳跃式为主，相互辐射，从而形成商业带；,基本资料：

8、位于江东区桑田路与民安路交界处项目占地3.99公顷，总建筑面积为13.8万平米，由香港中信公司投资建设，总投资额为1亿美元；项目规划：集国际连锁大卖场、高档商务楼与国际精品商业三大部分与一体的多功能商务广场。其中国际连锁大卖场规划为4层，建筑面积为27010平方米，建筑高度23.90米；项目引进超市华润万家；高档商务楼分22层1号办公楼（单层面积2000平方米，总高度99.05米）与17层2号办公楼（建筑面积21602平方米，总高度61.05米）两部分。商业运营模式：商业统一招商，不出售,中信泰富广场，,地理区位：位于滨江大道以东，通途路以南，江东北路以西，民安路以北。基础参数：用地面积约12

9、8亩，总建筑面积33.86万平方米，其中地上23.04万平方米，地下10.82万平方米，总投资约34.1亿元；项目定位：和丰创意广场是由宁波市政府投资建设的基础性、战略性项目，街区位于三江口核心区域，交通便利，生态环境优美，城市配套齐全，格调优雅，街区周边旅游、休闲、娱乐配套设施一应俱全，能够为设计师提供24小时的工作环境。商业运营模式：统一招商，休闲娱乐类。,和丰创意广场，,维多利亚广场，,地理位置：项目位于江南公路以北，世纪大道以西基础参数：总用地面积：35333平方米总建筑面积：118840平方米地上建筑面积：77665平方米地下建筑面积：41175平方米项目规划：由地下二层，地上酒店区

10、15层和商业区6层组成，总投资约4亿元左右；由HIP酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿维也那金色大厅（露天演艺广场）、休闲娱乐区（酒吧、KTV、洗浴中心等）、精品零售商业区构成。,维多利亚广场突出休闲娱乐功能，着力打造宁波的时尚夜生活据点。目前已有部分商家签署了进驻意向协议，包括TESCO乐购、宁波翔风文化、香港谱乐迪、上海新美影院发展有限公司等。,世纪东方商业广场，,项目地址：江东区中山东路（近福明路）基础参数：占地面积：7.78公顷总建面积：28.5万平方米零售部分 约135,000 办公楼部分 约 45,000(共25 层)高档住宅 约36,000 项目规划：世纪东方广场是一

11、个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性项目。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，目前引入了韩国知名影城，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。,各楼层业态分布,平面图 B1层,楼层主题:生活类零售,General Shops一般零售店,Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店,F&B/餐饮,一般小型店铺:46间主力/半主力店铺:3间餐饮:9间,Department Store(Supermarket),Food Court,Metro Line 1,B058,百货(超市),B001,B002,B003,B004,B005,B006,B0

12、07,B008,B009,B010,B011,B012,B013,B014,B015,B016,B017,B018,B019,B020,B021,B022,B023,B024,B025,B026,B027,B036,B028,B029,B030,B031,B032,B033,B034,B035,B037,B039,B040,B041,B042,B043,B044,B045,B046,B047,B048,B049,B051,B052,B054,B055,B056,B057,B050,B053,765 m2,814 m2,341 m2,152 m2,116 m2,82 m2,85 m2,262 m

13、2,174 m2,146m2,189 m2,29m2,155m2,155m2,155 m2,29m2,134m2,134 m2,75m2,48 m2,70 m2,70 m2,71 m2,70m2,165m2,146 m2,76 m2,77m2,59 m2,186 m2,169 m2,240 m2,122 m2,128 m2,96m2,87m2,160 m2,158m2,128m2,112 m2,44m2,73 m2,61 m2,115m2,56m2,920 m2,150m2,6,068 m2,70m2,66m2,53m2,66m2,70 m2,36m2,35m2,44m2,46 m2,53 m

14、2,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,B038,General Shops时尚品牌店,Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店,F&B/餐饮,一般店小型店铺:35间主力/半主力店铺:9间餐饮:6间KTV 大堂:1间,楼层主题:国际化品牌旗舰店/服饰店/珠宝手表及配饰,Main Entrance,F151,KTV Lobby,F&B/餐饮,Department Store,百货,F&B/餐饮,F&B/餐饮,F101,F102,F103,F104,F107,F108,F109,F110,F111,F112,F113,F114,F115,F116,F11

15、7,F118,F124,F119,F120,F121,F122,F123,F125,F126,F127,F128,F138,F129,F130,F131,F132,F133,F134,F135,F136,F137,F139,F141,F142,F143,F144,F145-1,F146-1,F147,F148-1,F149,F150,Cinema Lobby电影票厅,F140,Subordinate Entrance,F146-2,F146-3,F106,ATM,F145-2,F148-2,946 m2,524 m2,439.5 m2,414 m2,337 m2,7,707 m2,697 m2

16、,447 m2,299.7m2,990 m2,852 m2,256m2,147 m2,406 m2,445 m2,278 m2,356 m2,307m2,395 m2,438 m2,124m2,123 m2,144 m2,125 m2,122 m2,173 m2,92 m2,127m2,86m2,136 m2,93m2,104 m2,87 m2,87m2,76m2,112 m2,94 m2,96m2,112m2,90m2,76m2,87m2,68m2,106m2,79.6 m2,84m2,44m2,28m2,28m2,46m2,77m2,43.2m2,127m2,108m2,34 m2,F10

17、5,中山东路(Zhongshan East Road),福明路,平面图 1层,楼层主题运动、休闲、配饰等品牌,General Shops时尚品牌店,Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店,F&B/餐饮,一般店小型店铺：25间主力/半主力店铺：7间餐饮：6间,F&B,Department Store,百货,F&B,F&B,Large Size Restaurant大型餐饮,F204,F205,F206,F234,F236,F235,F237,F238,F239-1,F240,F241,F243,F242,F203,F207,F215,F216,F208,F209,F210,F211,

18、F212,F213,F214,F217,F218,F219,F220,F224,F223,F222,F221,F225,F226,F227,F228,F229,F230,F231,F232,F233,F239-2,F&B,F201,583 m2,743m2,F202,473 m2,682m2,392 m2,637 m2,8032m2,991m2,880 m2,1900m2,2000m2,541 m2,440 m2,412m2,334m2,143m2,58m2,123 m2,139 m2,99 m2,97 m2,87 m2,76m2,101 m2,112 m2,108 m2,44 m2,75 m

19、2,43 m2,120 m2,208 m2,173m2,92m2,127m2,127 m2,86 m2,113 m2,103 m2,76 m2,87 m2,87 m2,75m2,67m2,76 m2,平面图 2层,运动公园,主力/半主力店铺：4间餐饮：1间小吃店：1间运动公园：1处影院大堂：1间,楼层主题:家庭娱乐,Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店,F&B/餐饮,平面图 3层,Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店,主力/半主力店铺：2间餐餐饮：1间,F&B/餐饮,楼层主题:家庭娱乐/餐饮,F401-2,F401-1,KTV,KTV Use,F402,Large

20、Size Restaurant大型餐饮,GYM,F403,4236 m2,1880 m2,1495 m2,1904 m2,平面图 4层,其次，市中心百货竞争如何，是不是已经饱和了？,目前城市商圈以三江口为主，鄞州商圈为辅，而城市东部缺乏商业核心,三江口商业区：最早综合商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北老外滩和江东多条商业街组成;万达广场商业区：随着鄞州区中心区成熟，周边人气剧增，成为继三江口后，又一个全市级商圈的商业区;其他区域型商业和特色商业街区：家乐福天伦商区、开明街（月湖盛园）、日湖婚庆广场等，基本处在三江口商业区的3公里范围内;,海曙区 天一广场：综合性最强的商业中心，以名品专

21、卖店、专业店及百货店等业态为主。鼓楼：以各类字画、古玩、文化书籍、工艺旅游品为主，适量发 特色小吃的旅游文化区。江东区 金光中心：以商务为主、兼有一定量高档商业和休闲功能的商业中心。江北区 老外滩：以高档次为主的文化商业区，具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业区。,最能代表宁波特色的现有的商业区域,多个商业圈共同发展，但规模和辐射范围难敌传统三江口商圈,商业广场分布示意图,综合体,市场分布较为分散，竞争激烈,分布：宁波市区商业广场在市区各个区域均有所分布；体量：从整个商业体量来看，体量较大，竞争激烈；业态：宁波商业广场业态上比较类似，以超市、百货、影院为主力店，市场细分并不十分明确；,三江

22、口核心商业区用地面积:70余公顷 商业面积:100万平方米左右规模范围：三江口商业区主要由天一广场、老外滩及金光中心三个商业区块组成。东至彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行街，北至车站路，可直接辐射海曙、江东、江北三个区块。三江口商业区是宁波2005-2020年城市商业体系规划的城市重要商业中心,三江口商业区基本涵盖了宁波所有消费群体，是目前和未来十年难以撼动的市级商业中心,天一广场,鼓楼,老外滩,金光中心,传统三江口核心商业区,在宁波地位稳固，辐射力较强,未来宁波商业将形成3个层次的发展格局,万达广场，立足区域商业中心，江北与鄞州万达遥相呼应,江北万达广场商业中心,天一与万达广场，对宁波

23、商业发展有着里程碑意义,结论，百货在市中心已经饱和,结论：以百货为主的综合型商业已经很多，特别是百货业态在区域中竞争激烈；,把百货消费者从市中心拉到本项目，他们消费习惯允许吗？,购物,场所的偏好,超市、购物中心、步行街和大型百货是最吸引居民消费的购物场所；中小型商场/百货和便利店等吸引力有限规模越大，吸引力越大。,购物区域,选择,经常消费区域,经常去的特色商业,三江口和大型超市家乐福、麦德龙等商业集中区是最主要的购物区域；天一广场是最被认可的特色消费区域,较强随意性和目的性，两极分明；收入越高，消费随意性越强；收入越低，购物计划性越强；,购物,目的性,购物,通勤方式,购物班车还没有被普遍接受，

24、说明超市辐射半径有限，商圈间竞争尚不激烈；家庭年收入超过20万，自驾车购物特征明显；,去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固占60%人逛街首选天一广场，选择到市心商圈的人占到了90%；目前，宁波人市中心逛街情节根深蒂固；去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；据调查，宁波人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐；,在宁波，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，上海西郊百联,百联西郊购物中心位于长宁区仙霞西路剑河路口，总建筑面积11万平方米。在其开业一年之际已出租率100并且商铺租金高达8元/

25、平方米/日，而周边大商场商铺租金仅2-3元/平方米/日。开业一年来平均日客流量为58万。,25万人口中高档社区,西郊百联,占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，营业面积6万平方米；整个建筑物分地下二层和地上四层,西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边25万人口中高档社区为其提供了充足的客源,开放式空间布局是西郊百联最大的特色,西郊百联采用半开放式空间布局，是国内首个半开放式社区型购物中心，为客户提供去新的购物空间,哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示；,世纪联华,友谊百货,西

26、郊百联哑铃状商业布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多的商机,1,5,4,3,2,规划亮点处处可见,6,客户定位于中档满足最主流消费群体,西郊百联业态齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、服务功能完善，满足消费者多方位需求，增强社区型购物中心的吸引力,西郊百联目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。包含了购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等几乎所有的功能，满足了消费者多方位需求，增强了社区型购物中心的吸引力,除引入自身世纪联华、友谊百货之外

27、，还引入迪卡侬、特力屋、永乐家电、好乐迪、迪信通等多家次主力店。主力店、次主力店多层次拉动。,一层业态布局,01得一大药房 02迪卡侬运动专业超市03麦当劳 04巴黎贝甜 05可颂坊 06食家物语 07百思乐 08A.V.V 09 ONLY 10YESORNO 11su 12春秋国旅 13-1进伊制造 13-2九安 14柯达冲印 15Etam 16茂昌眼镜 17亨得利钟表18星巴克 18-1DQ冰激凌19EDC 20Jockey 21Nike360 22友谊百货 23桂垄坊 24上海银行25必胜客 26避风塘 27一茶一坐 28、29味千拉面 30狄马考餐厅 31棒约翰 32永和大王 33肯德

28、基 34街客 35世纪联华 36甜蜜蜜甜品屋,二层业态布局,01世纪联华 02麦当劳03巴黎三城04香云堂茶叶 05-1荣屋食品 05-2凤山茗茶 06FILA 07拉帕佳08benchBody 09江南布衣10V6银饰 11过路人 12天恩13古姿尼美发 14优衣库 15皓16IDFix17达芙妮18艾格19曼尼芬20芬狄201GEN简21TAKEIT22马可玛瑞23ACE24Theme24-1自由鸟25友谊百货25-1柔婷美容26哈丝帝邦餐厅27萃峰茶叶28鱼晶园火锅广场 29波波啦妈妈意大利面30湘味小厨30-1亚加达巴西烧烤31布衣候粥道馆32一代天椒33雅点坊34棒约翰匹萨 35天天

29、咖啡餐36SUPERMARTEBASE,三层业态布局,01世纪联华02迪信通03百Q手工站05香榭里家纺05-1NewBalance06李宁06-1NIKKO07霸狮腾07-1威鹏08凯普狄诺 09澳西奴10黛富妮 10-1NIKE11365博士蛙12ADIDAS13Levis14第五街 15永乐家电 17康伴医药18必格玩具19小天使20巴布豆21红黄蓝22天尚婴童23白丽公主24叮当猫25迪斯尼26乔洛小熊27迪宝玩具28锅里斗29大碗鱼30韶菲美发31童美儿童摄影32樱桃小丸子33拉比 34新华书店 35知音行,四层业态布局,01卡通尼乐园01-1好乐儿启慧中心02知音音乐培训中心03世

30、纪仙霞影城04汤姆熊欢乐世界04-1儿童高尔夫05奈司桌球房 06大庄棋牌室07光大齿科08金造时休闲美容09万元方网吧10好乐迪KTV,地下停车与商业利用并重,配备600辆停车位地下停车与屋顶停车并重,西郊百联，位于上海长宁区，作为区域中心的大型商业项目，事实说明了做纯百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功-,上海西郊百联，&本案目的性,区域购物中心的选址（包括生活特色街区商业中心）；购物中心建筑形式创新；客户定位、功能定位、业态布局的成功之处；主力店作用（商业公司组团式发展方法）规划和经营细节；,项目解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人

31、们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在稍偏城市核心区域的大型商业项目：必须有主题，才能保证成功经营,此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义,主题式-目的性消费,目的性消费PK随机性消费-目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%，口碑传播效果比较好。如去“上海西郊百联”是典型主题式目的性消费-随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“宁波市中心”逛街，则是随机性消费,我们的选择主题式目的性消费,我们面对着神圣而珍稀地块，他在何

32、方？餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是。,Third,定位篇,Q2:怎么做?将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。,出发前，我们对宁波做了思考，对项目做了初步设想,城市商业功能体主流建筑将是集“办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：自由、和谐、共享,路在何方？-项目地块周边环境,主题性、目的性商业我们好像还没发现什么联系！,项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好,项目主题定位，思考,购物第一目的地,城市商业中心(天一广场),购物第二目的地,城市副商业中心,成为购物第二目的地休闲娱乐第一目的地,我们的目标,由区域

33、商业中心开始成长为城市商业核心功能区,宁波是一个很有消费力的城市，人均消费增长迅速；宁波只有一个城市商业极，街铺、社区商业与中心级直接对接，没有形成中间过度区域商业和特色商业；,时尚、独特、融合的城市商业区，由于其个性特征，而形成为具有全市性的互动、体验、个性化的城市商业功能区,我们可以形成什么,是适合所有年龄层次的生活和商业综合体，能满足家庭、情侣、朋友聚会的场所。,路在灯火阑珊处-面对百货市中心的绝对统治地位，宁波人逛街根深蒂固的市心情节;我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势;路在“主题商业目的性消费”，即：,中型体量，以“餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，辅

34、助“购物超市、品牌专卖”，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费特色商业。,关键词:城市商业功能缺失;配套、补合;形成聚合效应;,娱乐休闲,日用品零售,家电+IT、3C,餐饮,服饰零售,商服配套,中档百货,项目商业结构模型,商业功能补缺方向,现时核心商业形态,区域竞争分析，项目商业在不具备体量规模竞争条件情况下，商业功能存在区域业态补缺发展可能,中信泰富广场规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;,世纪东方广场规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓,雷迪森广场建筑面积163588平方米；大

35、型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业,维多利亚广场规模10万平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场,打造，宁波首座5D时尚乐世界【三个基本特征：目的性、多样性、参与性】,目的性-使顾客消费 多样性-吸引顾客 参与性-留住顾客,5D=3D(多维)+Daily（天天）+Delight（高兴）经济在发展，人们消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。,项目

36、定位，属性思考,5D空间,缤纷多维世界,国际级,六星体验我们设定鲜明的主题里，能满足人们“视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透感受服务；Happy eat-食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；Happy play-玩乐（KTV、汤姆熊）Happy shopping-购乐（城市超市、屈臣氏）Happy enjoying-享乐（影城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy business-商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）,中式风情,韩式风情,特色餐饮,餐饮是主题核心，务必做出良好环境、风情、

37、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客,Play食乐,童趣馆,汤姆Bear,KTV,儿童玩乐,Play玩乐,从小孩子的汤姆Bear，到成人的KTV，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等,Shopping购乐,Enjoying享乐,演艺歌城,桑拿足浴,美容SPA,Business商乐,休闲茶吧,休闲咖啡吧,休闲酒吧,Sport康乐,健康是21世纪人们追逐的潮流，设置不同男女类别的运动健身设施，以体现健康之乐。,完善江东区东部新城范围内商业业态，抢占商机；满足整体定位为前提，采用分区经营，业态错位分布原则，达到业态布局的协调统一；稳定消费群体，保障

38、商铺的持续发展；（以区域型客户及全市性目的消费客户为消费主导消费群体）考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；体现城市新商业模式功能性主题，以特色风情互动化服务于宁波市民；借助原有经营状态、周边大型成熟居住区及东部新城的开发建设，以特色商业聚集人气，保障整体定位的可实现性。,业态定位依据,业态控制,根据招商进展的进度，具体商家区位选择肯定不会完全按照业态规划进行配比，就需要对业主、商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。业态调整：各个业态区域可以有不同的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。业态控制：关

39、键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营；不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。,业态建议,1#,2#,餐饮 娱乐 休闲 购物,停车位,停车位,精品城市超市,万佳International超市Taste、CityShop、婕妮璐(Jenny Luos),业态建议,餐饮 娱乐 休闲 购物,时尚流行服饰零售精品,精品店中店1-2F内部建议加楼梯,韩潮时尚,主力餐饮,特色餐饮,日式流行时尚,精品零售,精品零售,精品零售,精品零售,约2400,精品店中店1-2F内部建议加楼梯,精品店中店1-2F内部建议加楼梯,精品店中店1-2F内部建议加楼梯,业态建议前提：商业物业以返租经营的模式

40、,业态建议,餐饮 娱乐 休闲 购物,超级电玩健身、美体SP,运动系列服饰,迪斯尼公主系列博士蛙,休闲娱乐,酒店式服务公寓,高级写字楼,高级写字楼,商业面积：11万平米(包含地下面积：29623平米、地上面积：80377平米)其中办公楼：26500平米；酒店公寓：11600平米商铺面积：42277平米,业态比例,主力商家的作用至关重要我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌,商家推荐,夜景,中餐区,外观,酒吧,参考示意图,参考示意图,仅仅是丰富、多样，就能够留住顾客吗？回答是：不尽然！,我们再剖析一个案例：上海大宁国际,项目区位：位于上海浦西南北中轴线、共和新路（南北高架）与大宁路交接；开业

41、时间：2006年9月；项目规模：占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米；交通条件：离地铁1号线，里人民广场仅5个地铁站，20多条公交线路直达本项目；辐射范围：主要辐射范围以闸北、普陀、宝山区北部为主，次级辐射范围为1号线南部沿线的徐汇、莘庄以及市区人口；项目定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等八大功能;建筑形态：开放式商业广场形式，其中15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位；物业布局：办公楼分布于主干道沿街上，与商业人流互不干扰；,延续上海市民“逛街文化”提供一个有品位、高水平、具规模的商业环境,大宁国

42、际商业广场商业人流特征,商业、办公、酒店布局合理，各物业间互相联动最终将各种人流导入商业主广场，刺激商业消费,住宅人流,办公人流,商业人流,酒店人流,主干道为交通要道，其沿街布置办公物业，一方面便于大量办公人流出入方便，另一方面办公人流不会与广场内部的商业人流相互干扰,广场中央为人流聚集地，以餐饮魏主穿插服饰,偏离主干道即广场端布置酒店，人流量最小，符合酒店对环境的要求；,办公楼下面裙房以生活配套及服务类为主，方便办公人群购物的同时将办公人流引导进入广场,靠近大宁住宅社区布置主力店大润发，以及以家庭生活魏主题的亲子广场+主体餐饮，吸引社区居民生活消费的同时，引导其进入主广场,临近酒店酒吧及娱乐

43、，一方面为商务人士提供休闲性消费，另一方面此类业态顾 客率低人流，不会破坏酒店的优雅环境,办公人流,地铁人流,地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店-30,000平方米 办公楼-39,000平方米 商业零售-50,000平方米餐饮/娱乐-45,000平方米 教育文化和生活配套-15,000平方米停车场和公共区域-21,000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场设备机房,大宁国际商业广场商业定位特征,1-2F大润发、3-4F亲子广场、5-6F大型餐饮,五星级酒店,大宁影城、超级电玩两个娱乐主题店,各种品牌服饰专卖店,以生活配套购物魏主题，屈臣氏、品牌内衣、银行；,主干道沿街布置生活购物类

44、业态，以国美电器、宏图三胞等主力商家；,中央广场是布置以各种特色餐饮为主，同时穿插服饰购物类等业态；,大宁国际商业广场商业定位特征,大宁国际商业广场设计重以人为本，与消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费环境；充分发挥其自身的优势，提升闸北商贸服务业，与闸北的城市功能规划相吻合；建筑现代感的设计风格，为消费者的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的环境；目标消费群体十分明确，25岁至35岁年龄层的消费群体，他们喜好时尚品牌，讲究消费环境；高中档的市场定位非常准确,十分理性的把中等收入家庭、普通社区家庭作为服务对象,获得最大的市场空间和消费群体；,给消费者提供了一个便捷、时

45、尚、舒适的全新消费享受-LIFE HUB,大宁国际商业广场业态组合,大宁国际以其“多、大、新、齐”的商业形态为招商确定了主轴；200多个国内外知名品牌的入住，其中多个为首次登入上海的品牌；业态布局合理，3万平方米的酒店、5万平方米的商业零售、4.5万平方米餐饮/娱乐、1.5万平方米教育文化和生活配套、2.1万平方米停车场和公共区域主力店覆盖所有业态，中高端定位协调统一；2万平方米的专业卖场由台湾品牌“大润发”经营，引进了国美、Sport 100大型体育百货、C&A服装百货店等；,成功引进各大主力店，主力店人流带动组织系统高中档的市场定位带来人流保障,大型综合购物广场：2万平方米的大型卖场由台湾

46、品牌“大润发”经营;娱乐：电影院：五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CJ-CGV株式会社和上影集团共同投资KTV；大型主题游乐园；餐饮：国际知名连锁企业,异国风味餐饮,中餐;时尚购物：运动系列服饰,流行服饰,手表饰品：Swatch、City Chain、Casio、Anubis等品牌内衣 亲子广场：博士蛙365儿童百货；法国童装品牌OKAIDI专卖；迪斯尼公主系列；优生婴儿用品；BabyQ童装和米奇妙童装等品牌；数码/家居广场文化教育:培训学校,书店，艺术沙龙，影音室现代生活配套：生活护理，健身中心，眼镜，银行，电讯；,办公楼,办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办

47、公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼;所有办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及low E双层中空玻璃等材料，并配合整体外墙灯光系统。办公楼提供先进的六类(Category 6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。办公楼单元净高约米并提供布置到位的天花吊顶和空调系统,单元面积从约60平方米到整层约1.300平方米；,商务酒店,大宁国际商业广场的商务酒店由国际知名的喜达屋(Starwood)酒店管理公司以其品牌“福朋喜来登(Four Points by Sheraton)来管理,拥有326间客房及咖啡厅音乐茶座/酒吧、宴会厅、室内泳池和健身房的商务酒店;,大宁

48、国际商业广场规划布局亮点开放、连廊天桥、立面冲击、绿化、小品、指示,大宁国际商业广场开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过内部区域楼与楼之间的步行街、室外与室内交替的走廊和天桥、精致的园林景观中心广场，将不同区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境，处处彰显品味和情趣,中心广场,走廊和天桥,车道转弯减速设计,休息区域,选址成功：周边交通便捷，商业空间存在空白。不同物业排布：办公位于外围。即主干道沿线，商业呈围合式布局，酒店偏离主入口最远处布置业态互动：主力店大润发、国美、影城布置于外围区域，用来聚集人流，引导人流流动，内部餐 饮、购物类围绕广场布置；建

49、筑错落：由于办公及商业主力店等位于广场四周，因此整体布局外围呈现大建筑体态，内部小 院落交叉错落；广场设计：多核心多广场设计，其中中央住广场位于办公所在高层建筑沿侧，作为人流缓冲和隔 离，避免高层建筑阻挡里面建筑的日照；招商业态组合：成功引进各大主力店，高中档的市场定位 带来人流保障。,大宁国际商业广场成功总结,读到了，参与性！,重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。,公共空间引导性,大型商业中的微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造。,动线的丰富形式性,为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉

50、长；除了本地人，外来“参观、商务、旅游、国外”人士也是项目潜在消费者，最吸引他们的是民族文化的特色运用到建筑和商业环境，形成体验感受。,景观文化的体验性,以上我们所倡导之“餐饮、休闲娱乐”为主，其他“品牌购物”等为辅，是主题式的目的性商业类型；而诸如天一广场、万达广场等其余市中心商业则是综合类商业，是随机性无目的消费类商业。主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商业圈的最显著的特征；为此，我们商业的核心竞争力就是：多样性、参与性！,留住顾客,我们主张,宁波办公楼市场极具特殊性，供应量大，但去化速度也快，价格呈现倒挂现象。从近几年供求情况来看，2008年办公用房供应量达到最高值，同时