商铺销售推广方案.ppt

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1、,愉景商铺全年推广方案,目录,前言市场分析SWOT分析项目定位及推广策略推广执行费用预算,愉景雅苑、南苑住宅售罄近三四年，社区生活氛围已很成熟，但其商铺一直没有公开租售，没有给市场一个明显的发布信息。社区的经营业态参差不齐。如何为愉景雅苑和南苑的商铺、写字楼准确定位，赋予愉景商业特有的个性特征使其突围而出？本案以愉景商铺现状和特性为基点，作可行分析、论证和策动。,一、前 言,二、市场分析,1.商铺整体市场分析2.消费者分析3.项目分析,市场分析整体市场分析,1.大城市的商铺发展空间大。随着大城市住宅区域的集中化，人们的衣、食、日用消费，大都需要到临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的

2、发展空间。2.商铺供不应求2005年广州十区共批准大型商用物业50万平方米，但据房管局公布的数据显示成交面积达52.9万平方米，交易面积高于批准面积，加上二手商业面积，全年的商业面积达91.8万平方米。3.住宅的供求影响商铺供求，社区商铺成为广州商铺市场“生力军”海珠区作为新兴居住区，聚集相当密集的人口，消费能力有很大的提高；在新建的商业中心尚未成形的时候，社区商铺占了1/3以上，2005年新推出的商铺有光大花园、珠江帝景、逸景翠园等，面积在1000平方米到10000平方米不等，售价最高达2万/M2。,社区商铺具有巨大发展空间，已作为主流商业区的重要补充,1、商铺以出租或自营为主，重视所处地段

3、的发展 前景 和收益。2、重视投资区域的人口密集度。3、整铺统一返租，重视安全性、稳定性、高回报。,市场分析消费者分析,应强化项目升值前景、地段优势及高回报率,市场分析项目地理分析,1.属于琶洲会展商业圈，得益无穷的国际商业辐射能力；2.位于地铁二号线鹭江站出口，汇集每天数十万人流量；3.位于广州中轴线上，与广州CBD珠江新城一桥之隔；4.毗邻中大国际布匹市场，凝聚巨大的商业机遇；5.多路公交路线途经，消费者遍达全市各地；6.位于客村板块的中心枢纽地带，经管干部学院、广教等海珠 重要经济、教育场所毗邻而居，蕴涵巨大消费能力。,项目所处地理位置优越，只要强化细化卖点，能产生很大的市场感染力,市场

4、分析项目概况,主推对象：愉景雅苑、愉景南苑首层、二层、三层（租售同步,带租约发售）可由投资者自行出租或经营，可用作办公。剩余面积：愉景雅苑：14607.6302M2；愉景南苑：2281.0995M2间隔面积：10.8483126.229M2 总价：216,9604929,7832售价：首层：20000元28000/M2 二、三层：8000元/M2 投资形式：租售同步，投资商可出租或自营，无需转手费。,以愉景雅苑为主，间隔面积较大，商铺面临整体的业态规划问题,市场分析项目概况,社区业主概况雅苑：国企、公务员早期单位团购较多，作为单位宿舍，收入档次 较高，上班地点主要集中在海珠区、天河区，年龄层以

5、中年 为主。南苑：白领较多、公务员也占一部分比例，收入和雅苑差不多，属 于中上水平，年龄结构较雅苑年轻化。,社区业主素质较高，其作为商铺主要的消费群对其他消费者起羊群作用,市场分析项目概况,经营业态 我们对本案已经进驻经营的商铺和项目周边商铺作了 解，发现已经经营的业态有：餐饮、美容美发、网吧、服装、超市、小百货、大型百货、银行等。表面经营业态多样，实质缺乏统一性，没有整体感，缺乏浓郁的商业氛围。,三、SWOT分析,S-优势分析W-劣势分析O-机会分析T-威胁分析,优势分析,品牌之优势：合生品牌是房地产及商业知名品牌，在业界有巨大影响力；地利之优势：愉景商业街位踞海珠核心地段，会展商圈近距离辐

6、射、毗邻地铁出口、中大国际布匹市场、海珠新府、市六中、94中，人气旺盛，升值潜力看好；产品之优势：带租约发售，租售同步，免转手费，资金回报率达68；市场之优势：社区业主消费能力强，月户均消费额超过3000元以上；周边中大、广教、经管学院等高校林立、中大国际布市毗邻而居，蕴藏巨大的消费能力。,劣势分析,来自消费者：愉景雅苑、南苑已经售罄三到四年时间，给市场和客户一种尾盘的印象，对所剩商铺持着一种“草狗房”的态度。为销售、招商带来一定阻力；来自产品：所剩商铺属于二楼和三楼的居多，租户经营理念不够先进，卖场不够商业化；来自包装：现场没有统一集中视觉识别系统，形象较分散。,机会分析,广州商铺有广阔的市

7、场空间，商铺需求量不断上升，这为愉景商铺推广提供有利的契机；愉景商铺在区域、人流、地点、周边消费层次、习惯等因素都对商铺价值的走高极为有利；附近商铺供应不多，形成愉景商铺的稀缺性；现时广州社区商铺以小型经营、个体户为主。愉景商铺面积以200300M2的大间隔为主，这为愉景商铺转向规模经营提供很好的基础。,威胁分析,以“会展、中轴、中大布市”包装的主题商业地产、商场很多，附近的如丽影商业广场、江南西商业街等，竞争非常激烈；愉景商业在市场上没有很大的知名度，想要使商铺一推出市场就引起巨大的反响，必须为项目包装一个概念；大型投资客偏向于CBD投资，或历史悠久的商业街，愉景商业街如何突围而出，需要结合

8、区域特色，突围而出。,四、项目定位及推广策略,项目定位目标群定位项目市场定位经营定位推广策略推广任务推广原则推广重点包装渠道阶段划分,愉景商业定位目标消费者,目标消费定位1.具有知名品牌经营经验的商家，如广百、国美电器、百佳等；2.大型企业主；3.连锁品牌经营的投资客；4.大型团购投资客。策略考虑：愉景每间商铺面积较大，一般总价上百万以上，只有过千万资产的客户、投资客才有能力购买，大型品牌连锁店租下店铺则较合适。此定位意味着：1.财富增值人人都想，特别是对于那些具有巨大资产积累者；2.商铺的定位正与目标群体切合。,愉景商业的定位项目定位,地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺定位阐释：愉景商铺位踞

9、地铁二号线鹭江站上盖，周边汇聚密集的人流，中大布匹市场、客村龙头板块、会展商圈三大商圈交汇，是繁华的商业地带；项目位于广州中轴核心、周边国际化潮流引领经济快速发展；基于此，愉景的商铺确实是繁华商圈的“黄金商铺”。,愉景商业定位经营定位,地铁上盖商圈聚集旺盛人流商铺间隔多样、适合各种经营 广州中轴地铁商圈，集休闲、创业于一体的商业区,经营定位,愉景商业定位总结规划建议,针对愉景雅苑、愉景南苑本身业主以公务员、白领等中青年的高素质消费人群；会展商圈聚集众多的上班一族、白领，周边商业态势以布料外贸为主，所以建议以下的经营业态：愉景雅苑、南苑二楼：健身吧、书店、网吧、KTV等集休闲、娱乐于一体的大型休

10、闲场所；愉景雅苑三楼：咖啡厅、音乐茶座、连锁餐饮等以饮食为主题餐饮店；愉景南苑背街的商铺：可出租用作私营公司如外贸公司、个人工作室、输出制作公司等。,推广策略营销任务,2006年营销任务：1.8亿任务较艰巨，必须采取突围式整合推广。,建立浓郁的商业氛围，维持良好的商业秩序；突出项目对投资者的利益，高回报、资本增值的快速 递增、升值潜力巨大；通过小众媒体的宣传和传播，有矢放的。,推广策略推广原则,推广策略推广重点,方向 强化利益点，增强投资信心中轴核心商圈：地铁上盖商铺，人气鼎盛，气旺财聚广州中轴线核心带动高端消费群消费中大布市、国美电器等大型商场环列周边，商业氛围浓郁琶洲会展商圈经济的强劲辐射

11、珠江新城CBD经济强势辐射府前经济带动周边经济发展人气持续提升 每天汇聚超30万高消费人群，小区人均月消费3000元以上，为愉景商城投资高回报强势护航。稳步投资回报租售同步，稳享30万消费群高消费力，资金回报率达812,推广策略包装,将项目将行概念包装，使功能指示更清晰，给市场创造耳目一新的印象；现场营造热烈的氛围，统一视觉系统，将信息发散，告知市场；商铺作统一管理规划，如店铺门面统一规划，使其更有整体感。,推广策略概念包装,愉景商业城阐释：沿用社区名称“愉景”二字，既可以跟社区的性质紧紧结合，又可以在人们的记忆基础上增进记忆。将其定位商业城，说明其是有规划有合理的管理的，既区别于“街”的小家

12、子气，又摆脱“商业园”的结构局限。愉景南苑背街商铺：愉景商业城创业特区备选：中广商际、客村商港,推广策略渠道,DM折页：找准目标消费群，DM形式散发商铺信息；现场：营造浓郁的招租和发售信息；联展：利用集团的项目联展推广传播；外展：于重要商业区如好又多、中大布市等重要地段 以外展形式发布商铺信息；行业协会会刊广告：找准目标群有针对性投放；广州 日报通栏广告：利用中介发布商铺写字楼信息；杂志广告：针对目标群选择知名度的杂志广告投放。,推广策略阶段推广策略,第一阶段：蓄势引爆（4月初5月初）核心：项目形象的建立，塑造完美的招商氛围，现场环境的布置；宣传资料到位；招商人员到位第二阶段：全面沸腾（5月初

13、7月中）核心：各种宣传渠道的综合运用，掀起浓烈的招商氛围第三阶段：全线封杀（7月中10中）核心：利用有利的市场时机，宣传发展商的服务宗旨,五、整合推广执行,第一阶段,第二阶段,第三阶段,推广手段,创意表现,公关促销,蓄势引爆,全面沸腾,全线封杀,导入商铺定位，发布商铺租售信息，迅速引发市场注意推广主题：地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺推广手段：现场布置：围绕核心定位建立起现场浓郁的招商氛围；海 报：于愉景商铺出口处或显要位置粘贴；D M：针对目标客户群派发单张；外展信息：商铺发售信息、投资形式、租售形式、地址、电话等基 本信息；商铺店面：以经营主题的图、热闹场面成块包装，看上去有整体感；商铺

14、资料：面积、价格、租售方式、投资回报率。,第一阶段：蓄势引爆,具体表现：商铺现场,（一）、愉景雅苑现场包装文案：1、天同证劵大门上方墙（整块）（或将门口右边第一根柱子与墙之间的空隙用喷画连起来包装）地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺愉景商业城商铺、写字楼现楼现正热销！销售热线：XXXXXXXX2、门口三根柱子分别是：地铁上盖，气旺财聚 繁华商圈，黄金消费 带租约发售，稳步回报 3、临街一楼与二楼之间的墙（间隔用）一手商铺，免转手费间隔灵活，特色经营商铺现楼，租售同步高消费力，稳步投资 4、门边玻璃喷画愉景商业城黄金商铺、写字楼带租约发售！销售热线：XXXXXXXX,（二）、愉景南苑现场包装：愉

15、景面向敦和商铺名称包装：愉景商业城创业特区1、销售部右边玻璃包装地铁上盖繁华商圈，广州轴心黄金旺铺！地铁上盖30万黄金消费带品牌租约发售愉景商业城限量精品旺铺、写字楼现正热销!2、沿街铺一楼与二楼之间的间隔 地铁上盖，气旺财聚；繁华商圈，黄金消费；带租约发售，投资稳步回报；间隔多样，灵活经营；一手商铺，免转手费3、敦和路口指示牌：愉景商业城创业特区,具体表现海报(4月中),主题：地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺副题：合生 愉景商业城全新启动！内容：中轴核心商圈钱景无限：地铁上盖繁华商圈，凝聚每天数百万人流量；广州中轴核心，新城市CBD、国际会展商圈、国际轻纺城三大商圈交汇，国际经济强势辐射，

16、坐拥滚滚财源！人气持续提升气旺财聚：随着南拓步伐的推进，城市中轴经济建设不断国际化，轴心区域消费力走高，每天汇聚超30万高消费人群，区域经济急速增值！小区人均月消费3000元以上，为愉景商城投资高回报强势护航。带品牌租约发售高回报率：503500大间隔，灵活经营，多功能商用写字楼、商铺，现已有多家知名品牌进驻。现代经营管理，租售同步，资金回报率高达68！四大商圈数据 优惠信息（由于信息未定，暂不详写）投资分析表（数据有待客户提供）,具体表现DM(4月中),主题：地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺 合生创展王牌商业愉景商业城副题：海珠东南双轴核心创业特区合生 银曦商业中心全新启动！内容：包括“投

17、资指南针、投资标尺、投资基点、投资计划”四个方面，以中轴核心商圈钱景无限、人气持续提升气旺财聚、带品牌租约发售高回报率为诉求重点，以社区商铺的规划特点、投资实例分析、投资回报率增强买家的信心。,公关宣传,产品推介会时间：4月9日地点：广百百货门前广场内容：邀请房地产开发商、投资顾问分析专家、理财专 家、广州大型企业主到现场，通过投资顾问的论 证分析和对产品的介绍，使目标消费群对投资商 铺的信心大增。目的：迅速将项目导入市场，将产品优势告诉消费群，增加投资者的信心。,第二阶段：全面沸腾（5月初7月中）,集中火力，趁热打铁，快速占据市场的至高点。增强投资者对商铺的信心 推广主题：投资价值凸显，升值

18、无可限量,推广手段：1、在街铺入口设置拱门：红色+标题“热烈庆祝银曦商 业中心正式招商”；2、DM单张派发到目标群；3、全面的媒体投放渠道立体辐射，行业协会杂志广告、4、广州日报中介通栏广告；5、电台广告；6、杂志广告。,具体表现：DM（5月初）,主题：投资价值凸显，升值无可限量副题：合生创展王牌商业 愉景商业城 现正火热租售！内容点：地铁上盖商圈、中轴财富中心、目标客户群优势、稳步投资回报、财富增值轨迹、面积、价格。,会刊广告，与饮食协会、美容协会等协会联系，于他们会刊投放广告，此类广告只要是有针对性地投放广告，只要是针对那些品牌连锁代理商。主标：地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺促销主题：

19、合生愉景商业城现正火热招售！投资价值凸显，无限升值前景内容诉求点：地铁上盖商圈、中轴财富中心、目标客户群优势、稳步投资回报、财富增值轨迹、面积、价格。建议投放行业协会：广州市纺织行业、广州市饮食协会、广州市金融协会,具体表现行业会刊广告（5月初）,电台广告，于羊城交通台投放15秒广告，此类广告价格较低，而且目标消费群较集中，他们都是有车一族。时间：广告A时段15秒广告 主要内容：愉景商业城，广州中轴核心商圈，坐享地铁上盖超旺人气，汇聚中大国际布匹市场、会展中心、府前商圈强大经济辐射，汇聚30万人黄金消费。占领金铺地，稳赚三代财！租售热线888888888备注：广告A时段为12：3013：00；

20、14：3016：30；19：0020：00，此阶段一般车主在外出的路上，效果较好；600元/次，30次起收。,具体表现电台广告（5月30天）,媒体：广州日报中介通栏广告分类广告是专门针对目标市场细分的类别广告，篇幅小，类别强，一般有产品需要的人都会刻意去找这方面广告。且投放费用较低。投放时间：6月中内容：愉景商业城，轴心商圈，商业群楼，60200m2，超值价 9000元/m2起,具体表现分类广告（6月7月）,媒体：赢周刊赢周刊是珠三角知名的财经媒体，本身拥有一批身价千万或手掌千万财权的高端人群，而且可以通过组织营销的方式定向银行VIP客户、高尔夫俱乐部、企业家协会、车主会以及培训组织定向营销。

21、这些人资本积聚量大，对投资商业有一定兴趣。主标：地铁上盖繁华商圈 广州轴心黄金商铺促销主题：合生愉景商业城现正火热招售！投资价值凸显，无限升值前景内容诉求点：地铁上盖商圈、中轴财富中心、目标客户群优势、稳步投资回报、财富增值轨迹、面积、价格。,具体表现杂志广告（6月7月）,公关宣传,投资分析论坛主题：新经济形势下商铺投资走向时间：5月14日地点：待定内容：邀请广州著名投资专家、金融专家、企业主、知名房地产开发商等探讨广州商铺投资注意的因素 及如何发掘有利优势和条件，使资产稳步递增。邀请媒体记者到场进行后续报道。目的：使愉景商业城引起公众注意，主要是造市。,第三阶段：全线封杀（7月中10月中）,

22、后续宣传，为进驻商家作大力宣传，吸引人气 背景：商铺装修完毕 整体形象出来，商家和品牌也陆续入驻 商业气氛已近形成 推广主题：广州轴心商业中心，繁华都市休闲创业双基地,推广手段：1、体现商铺的合理化、科学化的管理体制，给入驻商 家及投资者各方面的支持与保障；2、扩大发展商的品牌知名度；3、对入驻的知名商家进行大力的宣传，以增强投资者 的信心。,主题：广州轴心商业中心，繁华都市休闲创业双基地内容点：浓郁商业气氛：多家知名品牌现已进驻愉景商业城，形成浓郁的经营氛围；星级管理：合生井然有序的管理，提供强大的资源后盾，创造现代化的商务、投资环境；创业基地：利用自己的智慧，发掘人生的无限财富！加入他们，享受非一般的创业激情。已进驻创业家：阳光网珈、广百百货、东方美容、为林医药连锁、宏城超市租售热线：88888888,具体表现海报（8月10月）,图片表现（只供参考，具体待制作时再定）,费用预算：,现场包装总费用：30万元现场包装：现场喷画、导示牌、户外广告牌媒体总费用：20万元单张、会刊杂志、简单促销活动另：其它费用：10万（人员、活动）广告总费用：60万元,提案结束 谢谢！,