商业街区业态分布建议报告.ppt
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1、浩海幸福满庭,售房部,商业街区业态分布建议报告,一、商业定位,社区商业街区,商业定位,1、目标客户群定位根据项目地段分析,以及综合比对周边商业群分析,我们幸福满庭的商业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。2、商业类型定位根据客户群体的需求分析,及周围消费群体的判断,建议本项目定位为社区商业街区。3、社区商业街的功能社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。,社区商业特点分析,社区商业的规划主要有以下几种类型:,社区商业特点分析,本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型,故我们应当充分发挥本项目社区商业的
2、特点,在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口集中部分由公司自持,住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售。,自持,销售,二、市场背景,五公里范围内商业分布情况,周围商业分布分析,周围商业分布分析,周围商业分布分析,综合分析本项目周围商业体发现,在万达广场进驻西夏区以前,以浙江商城为代表形成同心路、怀远路商业群,整体商业消费较为集中,整体造成万达广场相对高端,同心路、怀远路市场相对低端一些,且消费群体主要以周围住户为主,所以我们项目的整体定位不要太过于高端,主要来体现体验式消费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲功能。,周围商业分布分析,三、商业街区规划建议,一、整体规划建议一二、
3、整体规划建议二三、两种方案对比思考四、分层细化建议,一、整体规划建议一,地下做一层的方式:-1F西区:整体车位-1F东区:连锁超市?Or整体车位?,一、整体规划建议一,其中之一连锁超市?,一、整体规划建议一,1F:充分体现社区服务功能,如:银行、干洗店、理发店、药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得东西两区商业街通融,同时天桥上可以做部分商业小摊点,增加整体商业板块价值。,旨在把怀远路夜市分化或迁移过来,可尝试做新市区大学生或者退离休职员创业基地且统一管理,一、整体规划建议一,2F:东区为餐饮美食。3F:东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院
4、等。2F,3F:西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。3F屋面:东区为露天茶馆,咖啡厅等(结合当地风沙较大,可行性再做思考),西区为露天广场舞培训基地。,二、整体规划建议二,地下做两层的方式:-2F:东西区都做整体地下车位和车库-1F:东区整体做连锁超市(面积约6000)-1F:西区做地下商场,可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基地。,二、整体规划建议二,1F:社区服务功能型商业群,主要经营干洗店、银行、理发店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区对称布置,充分结合在营业功能上实现中国传统美学。2F:东区餐饮美食,东区为清真区,西区为汉餐区。3F:休闲娱乐区
5、,东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等,西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游戏会所等,三、两种方案对比思考,整体上建议将东、西区做动区与静区分化,在保持为社区服务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅,大型游戏厅或KTV等,静区做私人会所或茶馆,供业主休闲谈事用。第二种建议方案比较传统型的商业模式,第一种建议方案突破常规传统商业模式,大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商业街等等具有一定的风险性,但在成本节约上和收益回报方面应该比第二种建议方案更可观。以上两种建议方案供领导参考决定。,四、分层细化建议(一),-1F:东西两区分别是6000左右。,西区,东区,整体车位,连锁超市,首选新百,
6、其次可尝试华润万家或者人人乐、沃尔玛国内或者国际品牌连锁超市。个人建议可尝试自营,百货行业初期基本上都是赔钱,长远来看盈利相对客观。,或,四、分层细化建议(一),社区商业街人流动线图分析,天桥,四、分层细化建议(一),1F:在不影响基本设计的思路的情况下,由于一楼的本身商业价值较其他楼层高很多,同时一楼承载着为整个社区服务的功能,故我的思路是小巧灵活,便于我们日后销售,建议一楼的商业面积不宜过于偏大,应当分割为60-300左右。但我们又不能局限于传统的商业规模,尽量形成内街与外接相连,增加商业的体验性和能动性。具体草图如下:,西区,东区,四、分层细化建议(一),2F:东区建议主要以餐饮美食为主
7、,在整体商业划分上以适应餐饮面积为主,建议划割面积在300到500左右。在部分地方可做较小的摊位,或者在楼道外做大约20左右的供提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些梁少一些柱,以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进行细分划割。同时保持所有的内街链接,增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满体验式的步行商业内街。,四、分层细化建议(一),3F:东区整体建议定位为娱乐活动场所,面积划分方面建议在500左右,或者整层不动,在实际招商过程中根据客户需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面,使得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所,以增加整栋商业楼的使用价
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