四川绵阳长虹国际城全年营销推广策略73页.ppt

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1、2,0,1,2,目 标,根据销售目标，2012年回款金额为89,998万元一期回款要求76，197万元，二、三期回款13,801万元，整体一期承担着最重要的回款任务,P 2,根据一期产品存货（约为9.6亿），住宅及商铺将承担着重要的回现目标，并且因拆迁户选房，回现压力将主要转移至商铺销售。,P 3,工 作,核心工作,盘点,Description of the contents,盘点,策略,P 4,目 录,策略,盘点,P 5,一期产品户型梯度小，去化程度为：2房（68%）小3房（58%）大3房（46%）,P 6,P 7,一期北房源去化情况（截止2.19）,两房中去化最快为E户型，其单价在两房中最

2、便宜；去化较快的还有C户型，临步行街，面积最小，且户型采光通风状况佳；户型设计方正科学。两房中去化最慢为F户型，因单价偏高，并且客厅面积较E户型略小。三房中去化最快的是H户型（不计拆迁户的去化率为67%），因其户型方正，有可变空间。去化最慢是D户型：位于13及17号楼的夹角位置，视野不开阔，户型设计不佳。去化较慢的还有G户型。（截止2.28）,CEH户型去化较好，主要是总价较低、户型方正,113-122,79-89,100-102,住宅楼栋去化分析,P 8,113-122,79-89,100-102,13#、15#、19#去化率较低（二批次开盘11.6.18），21#、20#去化较好（临步行街

3、，小户型居多）；13#D户型（115，户型不方正、餐厅较小）、15#H户型（121，总价偏高）、F户型（87因单价偏高，并且客厅面积较热销E户型略小）等因素影响了楼栋整体去化。,P 9,存量房源一览表商业,21#底商去化最好，总去化的平均成交面积为53.23，14-18#（二批次）暂时销控。前期通过带租约销售宣传，一批次整体去化为31.4%（含建行751.16），存货由于面积偏大（60以上将近40%），在一定程度上影响了进一步的去化。,一批次,一批次,P 10,SOHO整体去化率为35%，产品属性影响了居住需求的满足，同时整单销售也进展缓慢；去化较慢户型是B1B2B3，位于2单元的转角处，昭示

4、性不强，采光也较差，户型偏大，同时客户对2单元隔板自己施工存在疑虑。,存量房源一览表SOHO,P 11,车位从11.12.29开盘来，总体去化率仅为27.54%，负一层去化高于负二层；原因：一期北未交房，人气不足；负一层方便停车、使用，使得去化率高于负二层；且负一层14万/个，负二层13万/个，价差较小，客户优选负一层,存量房源一览表车位,P 12,近期客户各类产品来访量分析,2.1-2.25共来访客户173组，其中住宅需求的占54%，其次是商业与SOHO需求，车位都是老客户需求。,P 13,产品小结,产品方面：剩余存货主要受总价高、户型劣势、位置等因素影响滞销；大单（SOHO与商业）销售进展

5、比较缓慢；前期商业销售主要得益于小面积，总价在100万的需求比较多，而后续存货总价基本在150万以上，对客户购买力有一定冲击；客户反馈：住宅：受宏观调控影响，市场政策还不明朗，客户（投资类）观望还比较浓厚，但客户较认可项目的地段与规模，较易接受总价低的产品（容易与大都会与跃进路1958对比）；商业：商业氛围未呈现，投资客信心不足，对升值前景存在疑虑，同时同类商业项目较多，选择余地比较大，比如万达，富临东方广场以及大都会等，因此客户很难做最终的决定；对存货面积偏大、户型狭长等也有看法；SOHO：产品住宅属性可能得不到满足，办公需求的客户对整体商业氛围的呈现存在担心，同时诸多客户对2单元隔板的施工

6、“颇有微词”。,P 14,目 录,策略,盘点,P 15,待售产品已定，我们的客户在哪里？Action1：已成交客户特征Action2：市场客户资源对标,P 16,年龄：以36-45岁为主，占比49%；职业：以个体经营者居多，占比43%，主要集中服装、超市、贸易、中介、工程、金融、婚庆等个体行业。,Action1.1：住宅成交客户分析,P 17,75%,75%,区域：以绵阳本市为主，占比76%；置业目的：以投资为主，占比55%，大多属于二次置业；付款方式：以一次性居多，占比46%，客户整体的资金实力比较雄厚。,Action1.1：住宅成交客户分析,P 18,75%,75%,国际城客户定位：根据主

7、力年龄段36-45岁来看，国际城客户定位于首次改善+再次改善，加之前面分析结论，客群职业以个体经营者居多，主要集中服装、超市、贸易、中介、工程、金融、婚庆等行业，目的以投资为主。,两房客户定位：首次置业较多，大多属于青年之家，以自主为主，投资客也占一定比例；小三房客户定位：以首次改善为主，以青年持家和小太阳客户为主，兼具部分投资客；大三房客户定位：以再次改善为主，家庭结构以孩子三代和后小太阳为主，注重品质、舒适，投资意识也较强。,住宅客户分析,P 19,区域：以绵阳市区为主，占比80.92%,年龄：以36-45岁为主力客户年龄，占比47.33%,职业：个体经营者占多数，达到了74%,目的：投资

8、客居多，占比80.92%，自住需求最少，只有8组。,Action1.2：SOHO成交客户分析市区投资型客户为主,P 20,75%,75%,75%,75%,次数：以二次购房经历为主，占比46%,付款：以一次性付款为主，占比53%,SOHO客户定位总结：35-45岁的客户群为SOHO的黄金客户群，该类客户群家庭处于满巢期，且从置业目的的分析结果来看，这类客户购房的主要目的为投资，因此会更加关注产品的升值空间；绵阳本市的个体经营者是核心购买群，这类客户群大多属于事业有成型，具有较强的支付能力，对价格的敏感度相对于较其他客户群低，相对于价格更加关注品质与潜力。,SOHO成交客户分析：多次置业经历，支付

9、能力较强,P 21,75%,75%,年龄：以36-45岁为主力客户年龄，占比52%,职业：以个体经营者居多，占比75%,区域：以绵阳市区客户为主，占比多大60%,付款方式：以一次性为主，占比60%，客户购买力较高，且主要以投资为主，自营置业3-4组。,Action1.3：商铺成交客户分析主要为绵阳市城区个体、中年群体，认同项目的地段规模、配套，理性，有主见，决策受圈层影响较大；目的主要以投资为主，大部分已签订返祖（除2组和建行），重要关注升值潜力,P 22,75%,75%,75%,75%,P 23,分析：可以看到四个竞品项目，投资类客群是较多，与国际城主力客户群形成直接竞争；从客户区域来看，万

10、达广场外地客户较多，异于其它项目（包括国际城）；总体来看，竞品项目的客户群是与国际城主力客户群差异不太大。,以上统计根据踩盘咨询、客户询问以及销售人员了解。,附：竞品项目客群定位,P 23,客户类型,行为特征,置业特征,精品占有型客户,生活享受型客户,价值投资型客户,极强占有欲，行为强势，喜好高端产品,追求最好的产品、最好的园林环境以及完善的配套,享受生活，追求时尚、爱面子,追求品质优良，具有良好口碑的楼盘,追求更好的物质享受，注重投资回报,追求舒适的居住感受、创新的居住产品、高投资价值,追求可支付的总价，便利的公共交通,无理性投资概念，赌博、从众心理强,追求低价及基本生活配套,置业关注点,产

11、品、景观、园林及配套等,创新产品、环境、区位及投资价值,首次置业,居住升级,拆迁客户,经济紧张，对大件物品采买慎重,购买物品均追求高性价比,追求总价控制，更多居住空间，良好的公共交通,价格、户型设计、公共交通,实用型客户,1,2,3,4,产品形式、品牌,Action2：市场客户资源住宅分类,P 24,Action2：市场客户资源,由于主推产品主要集中在三居类及投资类产品，目标客户较纯刚性需求客户有一定差异，主要分为以下三类,P 25,26,就近置房或换房、具有投资心理,他们主要在项目附近经营店面，从事服装、餐饮、电器等行业他们与跃进路、剑南路原有的大国企有着千丝万缕的关系他们一般已婚，年龄在3

12、5-45岁，家属在国企上班，并工作时间较长整体支付能力较强，但有很强的投资心理，一方面希望满足近期的居住、换房需要，同时也是投资计划，坐等物业升值,周边个体经营户 他们看似寻常，但实际支付能力较强，在项目周边经营服装、电器、餐饮等店面，生活也主要集中在区域内，有就近居住、换房的需要,P 26,好面子、重隐私 vs 投资心理,他们是这个区域的佼佼者，游弋于政府大厅、教育机构他们平均年龄在35岁左右，即将成家或已经成家针对整个城市，他们属于准中产阶级，有固定的收入，及一定的储蓄置业背景-因工作地点的变化而产生的置业动机，自住或投资，关注产品的舒适性行为特征-作为区域目前的高收入群体，在意自身地位的

13、体现，因而更关注项目的品牌与口碑，对居住环境、配套设施的要求较高,教育:全城辐射，主要为周边中、小学教师资源、成绵路小学、五中、二中的中高职称教师政府机构：位于绵阳、高新等市区政府、企事业单位，为了便于工作，更倾向在市中心区域置业,行政及教育人口他们是一群光鲜、受人尊重的高素质人群，收入水平较高，具一定的财富积累，支付能力较强,P 27,Action2：市场客户资源住宅客群,由于主推产品主要集中在三居类及投资类产品，目标客户较纯刚性需求客户有一定差异，主要分为以下三类,P 28,29,他们具有积累了一定财富，支付能力较强，对价格不太敏感，他们更多关注产品形式和社区居住氛围，希望有效占有城市资源

14、，并也为子女做打算,他们入行多年，多是小型私企业主或绵阳中大国企（九院、长虹、九州等）中高层平均年龄40-45岁，均已成家并育有子女在区域内，他们属于准财富阶层，每月有不菲收入，具有一定存款及投资项目他们具有多次置业经验，现在至少有一套大户型住房，平均有2套。他们支付能力强，对价格不太敏感,对市中心资源有明显偏好,P 29,Action2：市场客户资源住宅客群,由于主推产品主要集中在三居类及投资类产品，目标客户较纯刚性需求客户有一定差异，主要分为以下三类,P 30,31,财富特征-他们通过多年打拚，积攒了大量的资金，精于计算，只要能达到预期利益，价格不是问题,他们是多为私企业主、公司高层或是职

15、业投资客他们每月有可观收入，部分是公司营运带来的利益，更多的是投资带来的丰厚的回报他们有极强的人际关系网，时刻收罗这各种投资机会和风向他们有强烈的占有欲，他们在多处置业，用于保值或等待预期升值他们最关注投资回报率，对高附加值、创新型产品有较大的偏好在限购的背景下，一般将目光投向商铺和写字楼产品,P 31,目 录,策略,盘点,P 32,P 33,同：朋友介绍、户外广告与短信等认知都占比较高，排序前列；异：两者户外广告与朋友介绍占比排序正好相反；世纪城“营销中心”途径发挥了重要作用，而国际城几乎没有，这说明需进一步提高国际城营销中心昭示性的必要性（如增加导视系统、物业岗亭的协作等）。,2011年项

16、目年度认知途径对比,75%,75%,P 34,同：朋友介绍、户外广告与短信等认知都占比较高，排序前列；异：对比来访途径，尽管国际城来访客户途径户外广告占首位，但成交途径来看还是老客户介绍“一马当先”，户外广告排名第二，这说明客户对产品的购买欲还需朋友（老客户）来激发，价值还未完全深入“客”心。,国际城通过户外广告成交的209组客户，其中围墙途径成交110组，占比53%，户外大牌58组，占比28%，户外大牌41组，占比19%。,2011项目年度成交途径对比,75%,75%,P 35,整体来看，户外广告（含大牌、公交站台与围墙）、短信、网络与DM单派发效果较为明显，转定率较高；报纸费用较高，只成交

17、1套；电视与电台花费较多，但几乎没有效果。,国际城2011年度媒介费用与效果分析,75%,P 36,整体来看，户外广告明显（未发生发布费用）；报纸效果好于国际城,，而且转定率也高（16:1）；短信、网络与DM派发效果较好；电视与电台未执行推广。,世纪城2011年度媒介费用与效果分析,75%,P 37,朋友介绍,户外广告,媒体广告,从2011年度项目来访与成交量来看，朋友介绍分别占比第二与第一位；客户认同产品，培育忠实客户是我们的一贯追求；建议：继续加大客带客宣传，培育“带头大哥”,从2011年度项目来访与成交量来看，户外广告分别占比第一与第二位；资源包括9座大牌、15座灯箱与商贸LED，占据绵

18、阳主要交通干线，昭示性好；建议：继续沿用,报纸：花费较高，但效果一般；电台、电视：花费颇多，几乎没有效果；短信：直达性较好，效果明显；网络：传播性较好，有一定效果；DM派发：有一定效果；建议：建议重大节点上报广；取消电台与电视；沿用网络与短信；可采用DM直邮（比派发更有针对性）,国际城2011年媒介渠道小结,P 38,竞品项目媒介渠道富临东方广场,借鉴：借助大牌、报广、主题商业活动造势，给客户升值信心。,内容注重商业价值、临江房宣传；渠道上以广告为主，活动较少，分布面也不宽；,评价：,11.10.27晚报08版,75%,P 39,竞品项目媒介渠道富临东方广场,竞品项目媒介渠道富临大都会,借鉴：

19、在传统大众渠道基础上深耕小众与高端渠道，同时注重商业价值渲染。,注重地段、大盘宣传，以商业为核心诉求点；渠道以户外、短信、围墙、活动为主；以大众传媒为主，在全城范围内建立项目形象高度和知晓度；重点建设分众传播渠道和中高端平台，将信息直接传达给多层目标客户群体，深度沟通。,评价：,11.10.27晚报08版,75%,竞品项目媒介渠道万达广场,借鉴：最大化发挥广告轰炸效应，同时做细渠道，建立立体传播网络。,强调产品本身卖点、“市中心”、品牌宣传，直接刺激；最大范围的建立传播渠道，进行“立体传播”，强化广告效应；,评价：,75%,P 41,竞品项目媒介渠道跃进路1958,借鉴：关注客户对商业、教育需

20、求，及时跟进满足。,注重文化宣传，以幼教中心、超市入驻等宣传造势，未一直延续入市所宣传的“历史”主题；渠道以公交站台、户外大牌、围墙为主，但声音较弱，立体传播网络没有建立（如DM派发、电梯框架等没有运用）。,评价：,75%,P 42,竞品项目户外广告点位汇总,P 43,竞品项目户外广告点位汇总,总结：国际城总体户外资源（含到期）多于其它竞品楼盘，分布面也较广；跃进路1958户外资源布点也相对较多，集中在公交站台；万达广场推广组合渠道较全；大都会与东方广场主要集 中在大牌与LED，公交站台今年基本不见（降低了推广费用），户外大牌也较少。,竞品户外广告实景图部分展示,三面翻，位置：百盛广场,公交站

21、台，位置：成都人民商场,大牌，位置：磨家（成绵高速）,万达广场,LED，位置：三汇桥,1958,公交站台，位置：南河路口,大牌，位置：南山中学,东方广场大都会,大牌，位置：磨家（成绵高速）,大牌，位置：九州体育馆,公交站台，位置：建国门,竞品项目媒介渠道借鉴小结,立体传播网络：参照万达，建立完善、立体的传播模式，在一定程度上发挥广告的轰炸效应。,3,活动：借助有气势、有效果的大商业活动，提升国际城整体形象，特别是商业价值（如万达的闽浙商会酒会、富临商铺投资拍卖、1958少年宫幼教中心签约等）。,分众传播渠道：参照大都会，重点建设分众传播渠道和中高端平台，将信息直接传达给多层目标客户群体（如银行

22、VIP客户合作）。,2,竞品项目媒介渠道综合建议,渠道选择及整合口碑营销：加大带客宣传户外广告：延续户外广告，但进行整合，加大市中心投放力度，取消绵梓路户外、盐亭收费站户外、绵三路户外等；并深化渠道，包括电视、广播、车身及重点客户的渠道选择（下周三形成专门的专题报告）降低部分报广、电视媒体的选择，具体建议组合在专题报告内。继续沿用短信、DM、网络的推广渠道,目 录,策略,盘点,P 47,价值构建定义一种面向投资客的语言,从“传统百货”，到“第四代商业综合体”我们有 国企“长虹”品牌，坚实务实根植绵州“产品+配套”双重价值的全美诠释,面向投资客的语言,价值构建,超越对手的核心竞争力,本项目核心价

23、值体系,价值细化,超越对手的核心竞争力,整盘,区位优势：城市核心区域，良好的交通道路,大规模：100万方，绵阳最大综合型地产项目；住宅、购物中心、公寓、酒店、街铺复合地产；配套齐全,商铺,Mall带动，大润发、万达主力店进驻,原有服饰、餐饮、电器零配件等商业类型支撑,公寓,70年产权，mall之上,5.4m层高loft,项目整体形象定位,项目属性,项目价值点,提炼项目关键词,核心区位规模,对升值力、影响力和领先力的匹配,项目带给客户的利益,领袖身份的新兴商业中心,区位价值个盘价值,客户利益需求匹配,政府发展的重点区域，产品设计、理念，领先市场,项目高格调的商业氛围；开发商的品牌实力；自然环境与

24、购物的完美结合；公寓产品尊崇感受，身份的象征。,客户利益下的物业定位,形象定位,城市生活未来场 产品力梳理,形象定位,虚,实,住宅营销策略,现 状,营销引爆点,客户营销策略,阶段推进策略,剩余489套，根据拆迁进度，预计将有效去化350套左右，剩余存货散售，但压力较小,爆点式的释放。分批组合和释放展示元素，与推售节奏配合，在3月底围墙拆除、4月园林展示、4月底入伙、5月缤纷时代开业、6.30拆迁推进，成绵路小学的签约形成展示爆点，提升营销效率。,圈层营销、渠道营销,先清部分楼栋单元散货（如14栋小户型、15栋1单元大户型），降低影响。部分滞销户型变相降价，采用清盘特惠,结合营销引爆点、促进物业

25、成交,2、3期开盘，组合式营销,稳,SOHO营销策略,散户推广主题,投资价值增值,客户营销策略,阶段推进策略,站在MALL上的城市公馆，代言城市的光荣与梦想,突出mall价值、尝试少量精装产品提升投资回报预期，借鉴新益大厦公寓销售产权式酒店，寻找突破口,精准定位，圈定商会，团购出击（如医院、泛政府单位等）,2#难点户型加大促销积极拓展大单销售产权式公寓产品推进与落实（对位位置较好的3、4#单元）,准,营销节点,微电影推广、5月幕墙完成、围挡拆除，10月soho入伙,商铺营销策略,散户推广主题,投资价值增值,客户营销策略,阶段推进策略,旺铺东家，大润发、万达助力发达,突出mall价值延续返租政策

26、，不断优化产品细节适当降低售价,精准定位，圈定商会（浙江、温州商会联谊酒会等）,滞销产品促销推进提早蓄客，有效实现二批次解筹积极拓展大单买家,增,核心营销节点,缤纷时代盛大开业,收高,冲量,引爆,清货,P 54,工程节点,6.20三期基础开工,9.21三期达到预售条件，拿到预售证,3.20二期基础开工,6.21二期达到预售条件，拿到预售证,活动及推广排期,4月上旬二批商业开盘,6.22二期开盘,4.30一期北交房,9.22三期开盘,重要节点,缤纷时代开业,国际城.新纪元,春日暖阳,国际城.新圈层,国际城.新境界,春日暖阳以特惠房源为主，后期以缤纷时代开业带来的便利生活配套为契机，增加客户感知价

27、值，提升至国际城新纪元、新圈层及新境界,营销主题,详见整合推广计划表（重点：缤纷时代开业及相关活动、微电影、成绵路小学签约）,10月SOHO交房,6.30拆迁选房,备注：1、1-8项本地传统媒体宣传，万向有和负责提供内容建议，长虹置业执行。2、网络媒体部分万向有和负责内容策划与执行，长虹置业配合红色标注部分的媒体发布。SNS平台付费草根用户转发，客户视需要选择。,微电影换梦人生影片首发整合宣传排期建议,P 56,客户营销策略：圈层营销、精准传播，锁定核心客户群，采用“走出请进”的方式。,中介公司合作,加深双方沟通，发挥中介优势,与机关企事业单位联动,采用和机关企事业单位的工会联动深耕市场基础,

28、口碑营销,通过政策优惠、电话回访、生日祝福等手段培育忠诚客户,郊县定点推广,针对大客户和拆迁客户做分析，制定专项计划,大客户圈定,针对商业和SOHO大单，圈定大客户，力争突围,客户营销策略,P 57,目的：充分挖掘合作单位优质客户资源，如合作银行（按揭银行）联系人、两项目银行业主，提升圈层影响力；专场形式：与单位合作举办客户联谊活动，我方提供场地及冠名；关键点：现场封闭洗脑环节充分深入，通过幸运抽奖环节充分搅热现场，私家宴环节让人充分体验服务细节品质。,拓展新形式一：大客户资源联谊（与建行铂金卡客户等金融、保险、银行大客户）,客户听取项目价值宣讲,幸运抽奖，热情高涨,私家宴,客户营销策略,P

29、58,拓展新形式二：全市巡展，拓广资源,目的：外展场延长售楼处功能,线下全面铺开提升曝光率；巡展点：高端商场、社区；巡展时间：（暂定）巡展形式：1、迎合阶段性主题；2、渠道组合，巡展点通过短信、DM直投、派单、分展场全面重复覆盖相关配合：折页、户型图、车辆、展板、销售代表（具体数量视实际情况而定）,商场超市,购物中心,高端社区,休闲广场,P 58,客户营销策略,P 59,拓展新形式三：寻找客户中的大企业代表，牵线搭桥（尤其是集团内部，前期推出了优惠政策，后期重点在分析员工数据基础上进行专项推广）,目的：利用项目自身老业主资源，挖掘业主工作及生活圈，扩大宣传效应；组织形式：置业顾问发掘种子客户，

30、并进行定向维系和邀约；客户牵线搭桥，进入企业进行推介和拓展；关键点：种子客户精准锁定，全员出击，全面渗透大企业圈层。,客户营销策略,P 60,展示1,跟进缤纷时代广场开业，要提前做好步行街广场展示包装计划：除立体式静态包装外，可考虑引入小型咖啡店、特色小铺，以精致的沿街摆施和场景化的布置来渲染成熟生活色彩，形成新的展示亮点；商业外立面请项目部尽早呈现。,展示营销策略,P 61,展示2,制作专门展板，展示自营销中心开放以来，国际城所举办的活动照片，让老业主回味，让新客户体味国际城现代、惬意的生活氛围。,世纪城相片墙,展示营销策略,P 62,展示3,对一期精装样板房（住宅和SOHO）进行清理，完善

31、看房通道及导视系统，扩大渲染，提升客户体验价值；对二期住宅样板房计划重新做出评估，同时完善样板房管理制度。,展示营销策略,P 63,促销政策梳理、培训,P 64,SOHO,商业,备注：其中中介公司推荐（住宅、商铺）和集团内部奖励（住宅）继续强化实施。,目 录,策略,盘点,P 65,无论是2010年楼市出现的低迷，还是2011年“政策调控”后楼价的短暂调整，2012年在整个国家大的宏观政策目标下保增长、控通胀依然是今年的重要目标，也是新一届政府面临的新课题，故房地产市场会在一个健康有序、平稳的基础上有小幅提升：,中央为抑制房价而酝酿已久的物业税可能会开始征收。,中央重视保障性住房建设，鼓励经济型

32、产品发展可能也会加大。,年中房地产市场硬性调控政策可能出现小幅松动。,附：宏观市场-政策分析,P 66,回顾2011年，全国房地产市场房价从年初的坚挺到年末的打折促销，其有政策层面的因素，也有中大型房地产公司为了年终任务而降价的无奈（小型开发商降价促销的相对较少）。从2011年7月到年底后中国房地产市场就再未出现地王，可见国家的宏观调控政策对未来房市走向的影响有些迷离。,2012年上半年，由于市场不明朗，各房企以推存量、快速回现为主，并伺机拿地,可能会出现小幅的政策松动，但宏观形势不会有多少改观。,附：宏观市场-房价走势,P 67,P 68,2011年度绵阳市场总计供应商品房住宅30118套，

33、其中1月供应最多，达3891套，其次是8月供应3574套。全年呈较大幅度的波动。2011年全年共成交商品房住宅25321套，去化了新增供应的84%，但由于2010年的大量供应，目前绵阳市场住宅存货约2.4万套，可供一年消化。,附：宏观市场-绵阳市场,P 69,从均价来看，10年微幅上涨，11年则受调控影响比较平稳，且11年的价格水平相比10年有明显上涨；从套数来看，10年共成交31855套，11年共成交25321套，下降近21%，说明调控的有效性；且从11年走势来看，从9月起下降明显，可以说，绵阳市场进入了调控的第一个阶段价稳量跌阶段，而后今年上半年预计可能进入量价齐跌阶段（见下P）。,附：宏

34、观市场-绵阳市场,P 70,2012年1月，房市成交持续冷清，全国成交量出现普跌。其中，一线城市和二线城市成交面积同比降幅分别为66%和67%。绵阳市场1月成交套数及面积分别为595套、6.13万m2，同比下降75%和70%。,成交额上升,成交额下降,成交额上升,09年下半年至10年年底,新政,疯狂期,僵持期,11年全年,低潮期,12年上半年,反弹期,疯狂期,12年下半年,13年,表现,时间,动因,量支撑价价助涨,量先价后,量支撑价,价助跌,量支撑价价助涨,附：宏观市场-调控阶段,P 71,附：宏观市场-竞品楼盘情况,P 72,总结分析：从几个竞品楼盘的销售情况可以发现，销售较好的是大都会和万达广场，万达广场主要依托其品牌和自有商业资源优势对销售起到了推波助澜的作用，而大都会销售较好主要是位置与价格优势（国际城入市的价格策略失误使得我们处于比较“尴尬”的地位）。,附：宏观市场-竞品楼盘情况,2,0,1,2,谢 谢,