武汉汉江财富硚口区取地策略研究方案(97页).ppt

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1、谨呈：武汉汉江财富投资有限公司,武汉.汉江财富.硚口区 取地策略研究方案,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,宏观经济,5月汇丰PMI终值创8个月新低 制造业运行放缓 统计局:5月份CPI同比上涨2

2、.1%，PPI同比降2.9%5月经济数据尚难摆脱低迷状况 14家房企前5月销售逾2778亿 万科恒大保利占比过半,中国经济持续疲弱，在中国内地经济增长的下行风险，货币政策将继续保持稳健和相对宽松。相较而言，房地产行业当前整体层面较好，标杆房企持续保持良好销售业绩,2012年1-2013年4月CPI指数和PPI指数,政策动态,全国政策：主要围绕城镇化发展，不动产登记、售房环节控制等方面展开，主要为近期规划，力促落地为重点工作,国务院：国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的关于实施国务院机构改革和职能转变方案的通知其中，将二2014年6月底前出台的不动产统一登记条例备受关注国土资源

3、部：宅基地制度改革试点已经列入国圁资源部2013年将要开展的重要工作。考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用权流转。而在当前部署试点阶段，则考虑在条件适宜的地方，探索建立宅基地有偿退出制度和差别化有偿使用制度。统计局：到2015年中国人均拥有房产将达1.08套，我国正处在城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段，未来10年到20年，住房需求仍然十分庞大。这其中既有城镇外来人口的首次置业需求，也有居民改善住房条件的需求，从这种状态规角来看，或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。,房地产调控政策面趋稳，住建部已经基本没有实质性政策出台，但房产税试点范围扩大

4、传言的一再传出，预计伴随的是改善调控的政策思考和微调。城市层面，一线城市将继续保持高压，二线和三线城市则将保持“外在严厉，内在宽松”的定位。房产税试点扩容确定思路：面向增量存量亦计入免征面积 建设部：商品房精装需一次到位“房地合一”不动产统一登记现雏形 北京发布商品房预售金监管法 开发商禁直收房款 北京限价令升级：房价审批需副市长签字,政策与趋势,整体经济疲软的形势下，房地产宏观市场走势良好未来10年到20年，住房需求仍然十分庞大,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取

5、地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,4月武汉住宅成交量118万，环比减少13.9%，同比增加44%；4月成交均价6,950元/，环比上升3.4%，同比下跌5.4%。4月楼市接力“金三”，有43个项目开盘或加推，市场量价持续飘红。4月成交1.3万套，连续两个月突破万套销量。4月，成交均价呈现小幅上涨态势，主要是汉街壹号公馆等典型高端盘成交量放大，拉抬均价。受“国

6、五条”影响，“一步到位”式需求发力，120-140大户型、高端置业成交量上行明显。,武汉楼市住宅量价走势,24,50,10,25,2000,400,2060015,800,1200301000,武汉商品住宅存量走势,期未库存(万方),存销比（月度）,4月存量1068万方，同比增长12%，库存环比小幅下降但同比仍小幅增长，按月均去化计算，约需11个月消化，压力微涨 目前存量最高的三大区域分别为光谷194万方，武昌170万方，汉口二三环138万方；连续四月呈现供不应求态势，虽小幅消化库存，但压力仍较大,存量低谷,存量剧增,万,历叱波峰,武汉楼市住宅存量走势,4月武汉商业市场成交69,417，环比减

7、少12%，同比增加55%；成交均价15626元/，环比上升13%，同比上升1%。4月，全市15区均有商业备案，汉阳区以13215蝉联成交面积冠军，随后是江汉区12899、东西湖区6564。均价方面，江汉区均价最高，为39009元/，随后是江岸区30809元/、武昌区25999元/。,数据来源：CRIC,武汉楼市商业量价走势,武汉市写字楼市场,4月武汉写字楼市场成交49112，环比减少15%，同比减少7%；成交均价11465元/，环比上升23%，同比上升5%。4月，全市12区、共51个写字楼项目有备案，江汉区成为本月销售冠军，成交10210。均价方面，江汉、武昌、硚口、江岸四区均价过万，其余各区

8、均价均在万元以内。,数据来源：CRIC,武汉楼市写字楼量价走势,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,截止2013年4月，武汉共54个项目拿到预售证，总预售面积7,494,255平方米，总预售套数40,705套；新增供应量大部集中于武昌中心区及江岸区；硚口区仅仅联发九都府有新货（商业LOFT）上市。,武汉楼市结论,住宅：量价平稳，政策性购买力释放有望使2013年量价迈上新的台阶 商业：成交趋势看涨写字楼：2012年的集中式井喷状态将逐渐回归理性，高品质写字楼价格依然走高，整体成交量预计将逐渐走低，硚口区未来放量大，竞争激烈,探讨企业在意向地区开

9、发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,硚口规划重点建设“五区一带”六大功能区，硚口迎来腾飞契机,汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心）宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区）中央采购区（中部

10、地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新活力的中小企业创业园）国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地）汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）,在“十一五”规划中，硚口区提出重点建设“四区一带”：汉正街都市工业区、汉正街商贸旅游区、硚口西部物流区、宝丰商务区和汉水滨江商住带。在这一思路指导下，硚口区功能分区日益明晰和完善。在汉江滨水区域规划与开发、汉正街商业业态的改造与升级、新汉正街都市工业园建设的大背景下，硚口区将重点建设“五区一带”六大功能区：,硚口区域楼市发展历程早期以古田四路沿线发展为主，透支轻轨价值，促进区域认同感,

11、硚口区域楼市发展历程中期以古田四路沿线旧改、宝丰中心区同时发力，赚取区域形象，实现区域原有价值,硚口区域楼市发展历程后期以古田一路以西、竹叶海周边及长丰大道以北旧改为主，区域价值得以提升，逐步超越或者颠覆区域价值认知,琴断口地块,新居城项目,赛达国际,广电项目,名流项目,中森华项目,宗关汉西商圈,红星美凯龙（10分钟车程）,英特宜家（10分钟车程）,古田凯德广场（5分钟车程）,硚口区域楼市现状供求趋势,2012年硚口区供应量为54.70万方，总成交量为20.59万方，年供求比为2.7:1。2011年硚口区供应量为32.33万方，总成交量为16.48万方，年供求比为2.0:1；2012年与201

12、1年相比，供应成交量分别上涨69%和25%，整体依然呈现供大于求的局面，全年新增供应量主要集中在一季度和三季度，成交量整体分布较为平稳，而供应分布波动较大，成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显；2013年，前三季度，硚口区主要以消化存量为主，供大于求局面有望逐渐持平。,硚口区域楼市现状供应面积走势,硚口区2012年总供应量仅54.70万方。9月份（22.66万方）的供应达到全年最高点，占全年供应的41%。主力供应来自宝丰和古田板块，分别供应量为26.73万平米和25.73万平米；2013年，区域供应依然集中于暴风板块的越秀.星汇云锦、硚房.翰林珑城西马名仕、保利香槟国际金海名都、裕亚

13、俊园等个案；古田板块主要集中于天宇盛世滨江、联发九都府蒙缇公馆、赛达国际、万象国际四个项目。,硚口区域楼市现状成交总量表现,2012年硚口区成交总面积为20.59万方，成交总套数达2249套。成交量多集中在二、三季度，其中7月传统淡季成交反而达到全年最高值2.27万平米，这与7月保利香槟国际和融侨锦江集中出货有关；2012年硚口区域成交项目排名前三的项目集中在保利香槟国际、融侨锦江和联发九都府这三个项目，成交套数分别为502套、325套和290套；2013年，受大量新货加推刺激及老城区拆迁制度逐渐完善，区域成交总面积有望突破去年数量。,硚口区域楼市现状成交价格表现,2012年硚口区整体成交均价

14、整体呈波动上扬的趋势，成交均价为9552元/平米，到10月份区域均价达到历史最高值，突破10000元/平米，随着区域高端项目（如保利香槟国际、融侨锦江、联发LOFT户型、越秀星汇云锦等）的大面积成交，整体价格将逐步攀升；2013年5月，宝丰板块、古田四路沿线及以东区域已经迈入万元时代，古田二路沿线项目将在700010000元/平米区间徘徊。,硚口区域楼市现状成交面积表现,2012年区域成交的主要产品为80-100平米的2房，其主要来自于融侨锦江、保利香槟国际以及联发九都府三个项目的成交；截止2013年5月趋势仍在延续，但90平米以下户型及再改型户型面积段将发力。,硚口区域楼市现状成交客户特征,

15、来源区域：以地缘性客户为主，本地居民拥有较为强劲的需求和消费力；未来，随着江汉六桥的开通，及汉江北岸规划的完善，将进一步吸引汉阳及其他区域客户置业的欲望。客户置业：区域三产状况决定的私营业主、产业类客户是区域购房主力；由于三产比重在区域经济中逐步提升，自由职业类将逐步增多。,硚口区域楼市现状成交客户特征,售楼部位置好、昭示性强、阵地包装到位，自然到访客户较多；外展带动一定数量上门成交；户外、短信效果稳定，网络低投高产，车身直接带动成交有限，但起到形象树立和强化记忆的作用;青年城市精英青睐时尚创意空间、拆迁户有“买一送一”捡便宜心理，且经济实力不足，购置总价低的小户型公寓产品用来过渡居住；过度居

16、住后用于投资，投资间歇性居住，部分客户投资兼自住。,取地可行性启示,政策疲软 后继乏力,武汉楼市 大势看涨,区域发力 价值重塑,区域取地迎来最好时机,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,古田二路地块

17、基本经济参数：,商主比=6:4,古田二路地块一区位：,项目屹立于武汉二环与三环之间。于轻轨一号线、规划三号线中古田四路站口无缝对接。548、568、589、311、4、560、621等公交线路直达项目所在地；西接舵落口物流中心，吴家山台商投资区，北踞2015世园会，南临滨江风貌居住区,东靠王家墩CBD,区位优势得天独厚。,古田二路地块一配套（公益）：,金融：武汉农村商业银行、中国农业银行、建设银行、邮政储蓄 学校：中小学：桥口区长丰小学、辛家地小学、武汉市第四十三中学 商业：中百仓储、古田路购物广场 交通：公交：548、568、589、311、4、560、621,武汉农村商业银行,农业银行,建

18、设银行,邮政储蓄,长丰小学,辛家地小学,四十三中学,中百仓储、古田购物广场,约750万方城市综合体名流项目、广电项目、中森华项目等,古田二路地块一人文景观资源：,绿地公园,地块周边景观分析地块所在的位置属于古田西汉正街都市工业园区域其地理区位距离中心城区最近，发展潜力十足；地区距离较近处有多个公园和广场，项目有一定人文景观资源；地块周边自然环境分析空气：地块附近是工业园是本项目在空气质量上受到一定影响；噪音：周围噪音较少。,古田二路地块一周边环境：,东：古田二路、连接解放大道和长丰大道,本案,星田公寓,三江航天,富仕雅庭,万象国际,古田二路口,发展广场,北：星田公寓,南：富仕雅庭、凯利广场项目

19、,西：三江航天办公楼、属于都市工业园内办公大楼,未来，项目周边将逐渐形成又一个区域性补充型商业中心,2023/6/27,古田二路地块开发优劣势与机会点分析,地块优劣势与机会点,优势：1、位处古田板块待发展区域，古田区域改造重点进行中区域，未来发展前景良好；2、片区规划利好逐渐显现，项目价值提升空间较大；3、周边大盘多，具区域集群效应，认知度度较高；4、体量少，在大盘林立的片区，有机会以较高的价格实现快速去化。,劣势：1、紧邻都市工业区，居住生活环境偏差；2、周边大盘林立，未来客户竞争激烈；3、6:4或者5:5的商住比，拉高了成本的同时无法实现较高的商业价值。,共享片区繁荣，快速抽身：转变写字楼

20、功能，以商业居住性质，抢夺区域城改市场及刚需客；较高的产品质素，与区域大盘实现错位竞争；共享区域规划利好，价格突围市场,西汉口 核心区 区域补充型 精致综合体,古田二路地块属性界定,工农路地块经济参数：,项目用地属于硚口区古田范围，位于联工路与联农路中间，北临轻轨一号线及解放大道，交通便利，南依沿江路，可零距离欣赏汉江美景。,R=3.2住宅：商业=8：2,公交线路：2、505、508、546、560、568、621、722、737、741、途经工农路联农路站；轻轨1号线：（东吴大道-堤角）古田一路和舵落口有站点；三环线：在项目距三环线进入口仅2公里；长途客运站：古田客运站；在古田一路设有站点，

21、距项目仅有600m。；江汉六桥：正在建设，未来古田板块与汉阳的联系将更加紧密。,工农路地块一通达性轨道交通成熟，外围交通进入性强，交通便利,工农路地块一配套（公益）：,金融:中国农业银行、武汉农村商业银行舵落口支行、中国银行；超市:联合一百永佳超市、佳宜家超市、佳兴百货超市、颖菘平价超市、百佳超市；餐饮酒店:谷香酒轩 鸿运旅馆 战友宾馆 南泥湾平价美食；教育:易家墩小学、舵落口小学、武汉市七十九中学。,中国农业银行,农村商业银行,中国银行,舵落口小学,79中学,易家墩小学学,谷香酒轩,联合一百永佳超市,佳兴百货超市,2023/6/27,工农路地块一地块现状与景观资源：,现状：目前，劳保市场尚未

22、拆迁；景观：项目处汉江北岸滨水规划区中的“西部环保综合区”核心范围内，一线临江，北面可直观汉江景观，视野开阔，景色秀丽，可利用度取决于沿江大道的完善,地块所在地,周边有众多有机化工厂，衍生出化工产品生产，物流，销售的产业链：1武染工业园（联友路和工农路交汇处，解放大道上）2武汉有机实业有限公司（项目旁，解放大道上）3有机化工类产品门店（工农路上）4三江华宇物流古田分公司（丰帆路与工农路交汇处，解放大道口）,工农路地块一周边环境多为产业市场，工厂与居民杂居，城市改造强力推进中,工农路地块一周边环境城市改造进行中，整个区域地产项目目前大都集中在古田二路以东，本项目所处片区属待开发片区，关注度较低,

23、2013年5月，武汉预计有42个项目开盘。受武汉轨道交通建设的影响，远城区主干道以及商业等配套建设的利好，远城区同主城区的距离大大缩短，这也在一定程度上提高了远城区的居住价值。在5月42个预计开盘项目中，远城区占比64.3。,工农路地块开发优劣势与机会点分析,地块优劣势与机会点,优势：1、一线临江，处汉江北岸滨水规划区内，未来景观优势较大；2、地块方正，利于布局；3、体量较少，且居住区的规划，利于“短、平、快”开发运作；4、地块沿解放大道轻轻轨线，昭示性好；交通完善,劣势：1、目前周边环境“脏、乱、差”，后期形象塑造难度加大；2、拆迁尚未完成，项目入市期难以确定；3、距离硚口核心商圈较远，片区

24、内生活高层次相关配套有待完善，片区认知度有待提升,区域规划，拉升价值：借力额头湾片的集中商业开发，提升项目价值；借力江汉六桥及汉江北岸滨水生态居住区的开发，提升项目宜居度，拉宽客层广度；抢抓片区内旧城改造之风，平价快速去化，快速回笼资金,汉江北岸 解放大道上 生态魅力住区,工农路地块属性界定,2023/6/27,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结

25、构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,2023/6/27,片区住宅个案表现-赛达国际轻轨沿线主打性价比的纯住宅项目，销售良好,供应产品：6栋16-32层的高层住宅和临街商业围合而成（商铺目前未销售）。开盘时间：2013年3月24日（首次开盘）在售情况：1、3号楼50-120平米存量房均价：9500元/平米预计加推：2013-5-25推出二期2、4号楼50-120平米两房三房，现已开始认筹2万享开盘95折，预计7月开盘。交付时间：2014年8月1日,性价比取胜,2023/6/27,片

26、区住宅个案表现-联发九都府（地铁沿线教育地产）,供应产品：5栋住宅32-33层，1栋酒店式公寓30层（1-4层为商业）。开盘时间：2012年5月19日（公寓首次开盘）在售情况：2012-5-19日，推出6#楼36-64精装公寓，9688元/平米起；同时3#楼、5#楼88-119房源折后均价10500元/平米，1#楼87-134房源起价9800元/平方米。目前还剩少量房源在售交付时间：2012-12-1日，1#、2#、5#、6#楼入住。,片区住宅个案表现-融侨锦江（轻轨地铁沿线瞰江豪宅）,供应产品：8栋40-42层超高层沿江豪宅开盘时间：2013年3月31日（7号楼2单元共132套，主力户型99

27、-123平米）在售情况：2013-5-18日，8#楼开盘，主推111-157平米，均价14000元/平米。另在售99-123平米房源，均价12000元/平米，现推出特惠房源5千抵10万交付时间：2013-3-31日，1#、2#、3#楼入住。2013-10月，4-8#楼入住。,2023/6/27,片区住宅个案表现-保利香槟国际（地铁沿线复合地产）,供应产品：8栋住宅，1栋写字楼，1栋SOHO公寓；住宅34层（其中2号楼17层，9号楼30层）开盘时间：2013年3月23日（第四次加推）在售情况：9号楼SOHO主推面积38-45平米，均价10300元/平，现有搜房团购特别优惠5000抵25000。另

28、有部分顶层大户156180平天幕豪宅，均价10600元/平米交付时间：2013-6-1日，1#、2#、3#、3A#楼入住；2014-12-31日，9#楼公寓入住。,2023/6/27,片区住宅个案表现-中民长青里（复合地产）,供应产品：项目为4栋高层（3栋18层，1栋32层）组成，另外1栋17层公寓楼以及集中商业体组成开盘时间：2012-5-26日，推出3、4、5#楼。2012-9-16日，LOFT公寓开盘，主推40-42平米房源，认筹1万抵3万，开盘一次性付款9折，贷款92折，LOFT公寓最低价8894元，最高价10801元在售情况：目前主推40-42平米LOFT公寓，起价9775元/平米，

29、今年年底交房（4栋住宅已全部售罄）交付时间：2014-01-31日，3#、4#、5#楼入住,2023/6/27,片区商业个案表现-联发九都府（轻轨沿线商铺）,供应产品：1-3层为商铺（地上3层，地下1层）开盘时间：2011年10年1日在售情况：目前在售面积80-100平米，一楼均价50000元/平米，二楼30000元/平米，三楼20000元/平米,2023/6/27,片区商业个案表现-保利香槟国际（轻轨地铁沿线商铺）,供应产品：部分1-2层临街底商，地上2层。开盘时间：2012年3月17日。在售情况：10#楼在售商铺，面积60、110、180平米，一楼4-5万，二楼2-3万；2#楼一楼租金：2

30、60-280元/平米月。交付时间：2014年8月底。,建筑立面为Art Deco风格，满足城市金领对精致品位生活的追求。采用品牌复制模块化进行营销推广。“香槟”的精神内涵为：品味、浪漫、成功、世家。项目作为保利地产进驻汉口中心城区首个高端项目，以品味树立第一标杆形象；用特色商业街演绎“浪漫”格调；以艺术现代的精工建筑和“2+1”灵动空间诠释对“世家”的追求；以国际化的生活方式引领城市精英选择金质的“成功”生活。,片区楼市发展结论：,住宅：建筑风格：逐渐统一，以“欧现”+“Art Deco”为主，品质感较强；产品：高品质住宅以90-150平米户型为主，吸引片区内外再改客户；亲民住宅以90平米以下

31、及90-125平米户型为主，吸引片区内首置及首 改客户；价格：950016000元/平，逐渐与武汉中心区价格拉近，未来随着区域其 他大型综合体项目的入市，将进一步推高片区价格水平；客层：客户来源区域逐渐外拓，主要受惠于交通的改善及标杆项目的入市；速度：月均去化速度约5080套商业：受惠于凯德广场、融侨锦江、越秀、中森华、宜家、名流项目等一线项目的刺激，片区商业价格预期在逐步拉升。,价格平稳且逐步提升，去化均速度处武汉一线水平,2023/6/27,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行

32、性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,区域土地成交走势后续进入拍卖程序地块增多,区域土地整体情况：2012年整个硚口区域土地市场较为平淡，土地成交面积和土地成交建筑面积都处于主城区低位。一方面是由于硚口区域土地供应量少；另一方面是由于区域内没有大面积的城中村土地出让；2013年随着旧城改造的进展，越来越多的空地将进入拍卖程序，但截止2013年6月仅

33、有一宗成交。,区域土地成交价格表现价格处一线水平,硚口区域平均楼面地价约2403元/，仅仅位于青山、武昌之后，价格水平相对较高；住宅用地中，硚口区全年仅出让三宗，其中时代天宇竞得地块楼面地价5824元/，刷新硚口区单价地王，支撑硚口区整体最高楼面地价。,区域认知,区域正处于从东向西进行产业升级和旧城改造的阶段，未来居住及商业发展重心将西移，区域商业将迎来快速发展的机会。,片区发展趋势：随着工业园区不断成熟，房地产开发量逐年增大，未来区域房地产开发量将超过750万，规划至2020年人口将达到30万人。地块发展机会：“短、平、快”,片区未来（35年内）供应趋势及发展趋势,取地必要性启示,较高的价格

34、实现基础,较广的客户层面,较快的销售速度,短平快的开发模式能有效规避风险,2023/6/27,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,2023/6/27,2023/6/27,基于3C环境的项目开发策略推

35、导古田二路地块：,市场环境,客户构成,项目本体,项目运作策略,开发策略：“短、平、快”开发竞争策略：平价、快跑产品策略：物业组合：住宅+公寓（loft)+商铺 住宅：90平米以下户型满足政府要求 90平米以上户型以宜居性三房为主（单套面积 少于105平）公寓：LOFT，层高5.4米（解决商业用电、用水问题），主力面积30-50平米 商铺：2层底商+3层裙楼，总面积约计6100平,古田二路地块开发策略,2023/6/27,2023/6/27,基于3C环境的项目开发策略推导工农路地块：,市场环境,客户构成,项目本体,项目运作策略,开发策略：“短、平、快”开发竞争策略：平价、快跑产品策略：物业组合：

36、住宅+二层底商 住宅：90平米以下户型满足政府要求 90平米以上户型以宜居性三房（单套面积 少于105平）、舒适性三房（少于125平）为主 住宅面积总计53760平 商铺：2层底商+配套用房，总面积13440平，其中配套 用房1000平,工农路地块开发策略,2023/6/27,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因

37、）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,古田二路地块公寓价格实现度预估基础,由于投资客户地缘性较弱，汉口中心区公寓市场将会对项目投资客群产生分流影响,古田二路地块公寓价格实现度预估,1、根据项目的辐射范围，分别选取联发九都府、汇丰名企SOHO和保利香槟国际作为比准楼盘；2、根据公寓产品的基本特点，选择地段、配套、产品和品牌作为评分项。,本项目(古田二路）,汇丰名企SOHO,保利香槟国际,联发九都府,地段价值,交通配套,周边配套,产品形态,均价,10650,7000,9236,11000,70%,15%,15%,25%,

38、25%,20%,15%,品牌价值,15%,总分,92,71,88,价值修正系数取值1.1，本项目公寓（LOFT)市场均价约10100元/平米,古田二路地块商铺价格实现度预估硚口商业情况,硚口片区商业市场定位：从汉口整体商业市场情况来看，市中心区商铺价格集中在4-10万，硚口在售商铺价格集中在3-5万，主要由于片区处于“城中村”改造的发展时期，商业分布较为零散，尚未形成规模，现有的商业氛围薄弱导致投资客认可度不高；随着改造规划的落地实施，未来住宅及商业发展的重心将西移。,古田二路地块商铺价格实现度预估硚口商业情况,硚口商业市场情况,区域内现有商业多以住宅底商为主，业态较为零散，整体氛围较为薄弱,

39、区域内现有的商铺多以住宅小区底商为主，业态较为零散，缺乏休闲、娱乐及大中型购物中心，整体商业氛围较为薄弱；且商家入住率较低，租金水平低导致客户投资商铺的信心不足、回报偏低。,区域内后续入市的住宅项目也存在少量底商供应，且引进了部分主力商家，对区域内的商业格局有一定的促进；但区域内现有的几大商超及品牌连锁店的坪效相对仍处于中等偏低水平。,古田二路地块商铺价格实现度预估硚口商业情况,古田二路地块商铺价格实现度预估硚口商业情况,主力租金水平,标杆租金水平,区域内除大型商超及专业市场外，社区商业的平均租金集中在50-80元/,2023/6/27,区域商业小结：1、商业氛围：区域内现有商业氛围相对较为薄

40、弱，业态较为零散，使得本项目的发展存在一定的契机。2、未来供应：片区内未来将出现大体量的集中商业供应，会对本项目有一定的影响；但由于本项目商业体量较小，辐射范围相对较小，与其他大型商业项目不构成直接竞争，因此本项目需要重点把握现有目标客群。3、租金水平：区域内老小区的社区商铺租金普遍较低，近期开发的住宅项目底商及商业街租金水平则相对较高。,古田二路地块商铺价格实现度预估硚口商业情况,根据中科多年住宅底商的销售经营发现，客户对于商铺的价值认知存在几个关键临界点，成为客户“买铺箴言”。,选取依据：在片区内有一定影响力的项目项目综合素质与本项目有一定的可比性,古田二路地块商铺价格实现度预估比准商业项

41、目选取,2023/6/27,古田二路地块商铺价格实现度预估比准商业项目选取,根据综合评分，结合项目特点，与周边竞争项目进行比较，项目可实现的销售均价测算依据：（首层35000，二层21000，三楼12000）底商实收均价：28000元/平；裙楼商业实收均价：22000元/平,2023/6/27,古田二路地块投资概算建安成本约11000万元,建安成本明细,测算前提一：建安成本包括公共配套、地下室、公共绿化成本分摊，开发周期为2年；地下室视为满铺用地面积,主体总投资额：9906.4万元取1.1倍估算为1.1亿,2023/6/27,古田二路地块投资概算土地成本与前期准备费总计约17405万元,202

42、3/6/27,古田二路地块投资概算其他成本约16381万元,测算前提：假设项目需贷款3个亿，为期1.75年，年利率按12%计算。,2023/6/27,古田二路地块总投资成本估算表,测算前提：住宅比照市场个案赛达国际均价9500元/平米测算,2023/6/27,测算前提二：参照住宅及公寓的市场价格，定义年增长率为5%；商业定义其年增长率为8%，销售周期为2年；假设商铺一层去化年度比为6:4，住宅14年去化80%，商铺60%（裙楼部分），其余部分2015年去化完毕。,古田二路地块销售收入估算,测算前提三：住宅比照市场个案赛达国际均价9500元/平米测算,测算基础：自有资金为零，启动资金3个亿全部由

43、贷款取得,古田二路地块开发经济效益,古田二路地块开发进度安排,2013.10月前，进场施工，完成环评，发改委立项，取得一书一证,2013.12月开始蓄客,2014.5月住宅开盘,2014.10月裙楼商业开盘,2014.12月住宅销售80%裙楼商业去化60%,2015.5月公寓开盘，商业持续去化,2014.12月住宅、公寓销售95%商业去化85%,2013.10月,2015.12月,古田二路地块合作模式合作方介绍,武汉华尔瑞置业股份有限公司成立于2004年，是一家以房地产开发和投融资为主体的房地产开发企业。公司秉承一级土地开发整理和二级房地产投资开发一体化的运作模式、涵盖地产开发、土地开发、建筑

44、工程、园林工程、策划营销、金融投资等领域。参与了本项目的一级开发，一直以来长期跟踪本项目，十分熟悉本项目，并且与政府各级部门建立良好关系；华尔瑞置业房地产开发建设经验丰富，在武汉市曾经成功开发或建设过“联邦中心”、“武汉钢铁集团新建办公大楼”、“中环大厦”、“武汉国际会展中心”、“武汉销品茂”等项目。,古田二路地块合作模式建议模式一,合作模式一：净地买断，建设外包给华尔瑞,模式说明：1、项目前期地块取得工作及涉及到的相关费用（主要包括地价、契税、前期开发相关政府收取规费等）均由华尔瑞垫付；2、项目建设由华尔瑞承包垫资建设；3、项目后期一切均由汉江财富投资自行决断；4、项目买断价：41000万元

45、5、支付方式：分三期支付，2013年12月前支付1个亿（贷款资金）2014年10月前支付1.5亿（销售回款）2015年10月前支付1.3亿（销售回款）,古田二路地块合作模式建议模式一利润计算,说明：此种情况下，项目需要贷款的资金视为2013年支付给华尔瑞的1个亿,古田二路地块合作模式建议模式二,合作模式二：联合开发，共享利润,模式说明：1、共同出资，联合开发，各自发挥优势，华尔瑞保证地价不得高于1.54个亿；2、项目由汉江财富控股，并保有方案决策、财务监管、资金流向等方面具决定权；3、项目启动资金约计3个亿，汉江财富投资公司出资1.8个亿，占股60%；4、汉江财富投资公司启动资金1.8个亿由中

46、御公馆项目利润借付，借期1.75年。,古田二路地块合作模式建议模式二,合作模式二利润计算,2023/6/27,工农路地块投资概算建安成本约10526万元,建安成本明细,测算前提一：建安成本包括公共配套、地下室、公共绿化成本分摊，开发周期为2年,主体总投资额：9568.8万元取1.1倍估算为10526万,工农路地块投资概算土地成本与前期准备费总计约20268万元,2023/6/27,工农路地块投资概算其他成本约16925万元,测算前提一：假设项目需贷款3个亿，为期1.75年，年利率按12%计算测算前提二：该项目住宅销售价格比准古田二路项目取价值修正系数0.9核定即8600元/平，商铺价格视为等同

47、古田二路底商,2023/6/27,测算前提一：参照住宅市场价格，定义年增长率为5%；商业定义其年增长率为8%，销售周期为2年；测算前提二：假设商铺一层去化年度比为2:8，住宅14年去化60%，商铺20%（裙楼部分），其余部分2015年去化完毕。,工农路地块销售收入估算,2023/6/27,工农路地块总投资成本估算表,测算基础：自由资金为零，启动资金3个亿全部由贷款取得,工农地块开发经济效益,测算基础：自由资金为零，启动资金3个亿全部由贷款取得,工农路地块开发进度安排,2013.12月前，进场施工，完成环评，发改委立项，取得一书一证,2014.1-2月开始蓄客,2014.6月住宅开盘,2014.

48、10月商业暗卖,2014.12月住宅销售60%商业去化20%,2015.5月商业开盘，住宅持续去化,2014.12月住宅、住宅销售95%以上，商业去化90%以上,2013.12月,2015.12月,工农路地块合作模式建议模式一,合作模式一：净地买断，建设外包给华尔瑞,模式说明：1、项目前期地块取得工作及涉及到的相关费用（主要包括地价、契税、前期开发相关政府收取规费等）均由华尔瑞垫付；2、项目建设由华尔瑞承包垫资建设；3、项目后期一切均由汉江财富投资自行决断；4、项目买断价：45000万元5、支付方式：分三期支付，2013年12月31日前支付1个亿（自有资金）2014年9月31日前支付2个亿（销

49、售回款）2015年9月31日前支付1.5亿（销售回款）,工农路地块合作模式建议模式一利润计算,说明：此种情况下，项目需要贷款的资金视为2013年需支付给华尔瑞的1个亿,工农路地块合作模式建议模式二,合作模式二：联合开发，共享利润,模式说明：1、共同出资，联合开发，各自发挥优势，华尔瑞保证地价不得高于1.8个亿，高出部分双方按照比例分摊；2、项目由汉江财富控股，并保有方案决策、财务监管、资金流向等方面具决定权；3、项目启动资金约计3个亿，汉江财富投资公司出资2个亿，占股60%。,2023/6/27,工农路地块合作模式建议模式二,2023/6/27,区域取地合作风险提示,工农路地块有拆迁，华尔瑞必须承诺拆迁成本区间或者地价成本区间；拆迁是否顺利，华尔瑞须明确拆迁完毕的时间前提；一级开发转二级开发是否能顺利；,2023/6/27,区域取地合作建议两块地捆绑合作,捆绑合作优势：两块地一起谈，可以获得价格优势 由于地块现实条件不同（工农路地块有拆迁），入市时间有先 后，利于实现资金的流动及周转；有利于资金的利用，减少总投入 地块捆绑，假设建筑承包给华尔瑞，有利于议价，并发挥华尔 瑞的整体优势。,THANKS FOR YOUR TIME!,