亳州雨国际汽车城市场定位及商业规划建议94p.ppt

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1、亳州春雨国际汽车城项目市场定位及商业规划建议,合肥立道机构,目录：,项目SWOT分析,项目产业定位,项目业态定位,项目客群定位,项目功能定位,概念形象定位,开发节奏及策略建议,物业选型及产品建议,商业规划建议,项目定位方向,项目SWOT分析,项目SWOT分析,势 Weakness,项目SWOT分析,项目威胁 Threats,近年来，亳州新建、在建商业项目，特别是大型专业市场项目急剧增多，商铺入市量增大，整体的竞争环境加剧。另外亚夏汽车城、东部4S店集群对客户也有一定影响；亿都、天运、时代医药港、康美、亳州农产品等项目在租售模式、去化情况、专业化操作经验等方面都一定竞争性，特别是对竞争较强的亿都

2、、天运需要重点、随时关注。伴随投资型物业的增加，亳州商铺投资客户的投资要求、技巧越来越高，未来项目在产品包装、政策制定时需要调整策略；三县市场新建专业市场、汽配市场也在增加，未来周边县市的客户拓展难度也将增大。70万方，汽车后市场及关联产业在亳州市场是否过大，是否需要从其他业态、产业中寻求支撑点？,项目SWOT分析,项目定位方向-找位,从亳州目前几个产业集群及专业市场，中药、农产品、家居建材等市场的发展先机已不多；除项目已有的汽车类外，小商品、五金机电还有一定的市场空白点和发展空间。,从目前亳州整体的专业市场竞争环境看，汽车后市场的定位整体压力相对较小。,无论是项目立项、政府优惠政策，还是行业

3、协会支持都在于汽车类。同时，项目已经有一定的客户认知，都知道是汽车城项目。,春雨集团的主要优势资源都在于汽车后市场产业，未来的发展战略也是将汽车后市场与商业地产开发紧密结合。,两种方向：1、延续原定位，在汽车后产业链加深，达到一站式、全业态。2、一期做汽车城，二期定位其他产业类型开发，如小商品城,项目定位方向-选位,推荐方向三,项目定位方向-定位演绎,确定核心优势产业,具象业态业种,功能布局业态业种,物业组合产品设计,产业方向核心优势,一、项目产业定位,项目产业定位-汽车后市场产业,汽车后市场有不同的定义，归纳起来有三种主要定义：定义之一是消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的费用，具体

4、维修、保养、零配件、美容、改装、油品等服务；定义之二是整车落地销售后，车主所需的一切服务；定义之三是汽车产业链的有机组成部分，包括汽车销售领域的金融服务、汽车租赁、保险、广告、装潢、维护、维修与保养；日常运行的油品；驾校、停车场、车友俱乐部、救援系统、交通信息服务、二手车等；整车与零部件物流等。,总得来说，所谓汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。也就是说，汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动的总称。,项目产业定位-汽车后市场产业,项目产业定位-汽车后市场产业,项目产业定位-汽车后市场

5、产业,中国汽车流通协会统计数据显示，2012年我国“汽车后市场”的营业额增至4900亿元，年增长率达到了26.9%，甚至超过了我国汽车销量25%的年均增速。近年来，我国汽车保有量高速增长，随之而来的是汽车后市场空间不断扩大。以国外整车制造与售后服务市场份额比例约为1：1.5为参照，目前中国汽车售后市场还远远不能与整车市场的发展相匹配，发展潜力相当大。随着国内汽车市场的逐渐成熟，汽车产业链越来越长，中国汽车后市场的高速发展期即将到来。预计到2015年国内汽车后市场规模将接近1万亿元。市场蛋糕庞大，前景被共同看好，因此，各种汽车后市场类商业项目如雨后春笋般涌现，竞争环境也开始加剧。,中国汽车后市场

6、已经开始步入黄金发展期,产业细分要坚持有所为有所不为，因地制宜,突出重点。,面对发展潜力大、业务种类多、竞争开始加剧的汽车后市场发展现状，我们该如何构建项目独有的核心竞争力？,汽车后市场业务种类及关联产业繁多，对于730亩的本项目而言，不可能全面等量发展，在完善与健全产业链的同时，也需要有所侧重。首先应该结合本地市场实际情况，重点打造好几个适合本项目核动力、明星产品，以此来构建项目独有的竞争优势。,项目产业定位-核心优势构建,项目产业定位-核心优势构建,不仅眼下具备产业聚合、人气催生、商气带动的能力还要长远具备广阔的发展空间、发展前景最好还能具备区域唯一性、排他性,核动力产品、明星产品特征：,

7、项目产业定位-产业链构成,二手车交易,汽车文化创意,综合服务配套,电子商务,汽车俱乐部,二、项目功能定位,项目功能定位-案例借鉴（省外）,小汽车销售4S店30万平方米。小汽车二手车交易4万平方米。重型卡车及工程机械销售45万平方米。重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。汽车综合服务贸易14.5万平方米。园区配套商业区8万平方米。汽车博物馆及会展中心12万平方米。汽车主题公园33.5万平方米。商务办公区14万平方米。居民住宅区60万平方米。汽车旅店和宾馆5万平方米。学校及医院5万平方米。其他综合配套服务1.5万平方米。,鄂

8、尔多斯铜川汽车博览园,功能布局示意图,项目占地面积约96万平方米，规划总建筑面积约200万平方米。项目分期开发建设，首期汽车配件交易区和部分住宅区约18万平方米。集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示中心、汽车美容快修中心、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，沈阳国际汽车城致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总部，为广大消费者提供“一站式”采购服务，是一个采购效率高、采购成本低的国际型汽车汽配交易平台。,项目功能定位-案例借鉴（省外）,沈阳国际汽车城,项目功能定位-案例借鉴（省内）,铜陵国际汽车城,项目功能布局示意图,项目功能定位

9、-案例借鉴,蚌埠国际汽车城,项目功能布局示意图,项目功能定位,规模定位：市场经营面积不超过30万方。,考虑未来市场总量的增长，特别是二手车发展空间预留（发达成熟国家：新车：二手车=1:3；中国：3:1；中国发达地区1:0.8）、汽配、汽修服务发展空间预留及关联产业的聚合。,项目功能定位,项目功能定位,总体功能定位：实现交易、展示、信息、物流与产业配套等多功能的有机互动，打造全业态、一站式市场后市场产业链集群。四大组团汽配用品组团、整车展销组团、汽车拆解组团、配套服务组团核心功能六大功能区（整车销售区、汽配用品区、二手车交易区、快修美容区、汽车回收拆解区、大车展贸维保区）配套功能四大功能区（商务

10、配套区、生活配套区、综合服务区、仓储物流区）,项目功能定位,汽配用品组团,整车及二手车展销组团,汽车拆解组团,配套组团,小车汽配、汽修、汽车用品区,乘用车展贸区4S店、2S店、展厅、二手车,汽车回收拆解大车展销维保区,配套服务区住宅、酒店、购物中心,项目功能定位,汽配用品区,整车销售区,汽车会展二手车交易区,综合服务区,快修美容区,重卡、工程机械、农机展销维保区,生活配套区,商务配套区,汽车回收拆解区仓储物流区,项目功能定位,以上比例及面积仅供设计院参考,三、项目业态定位,项目业态定位-品牌,亳州已有乘用车汽车品牌：东风风行、长安汽车、一汽森雅、东风小康、郑州日产、吉利全球鹰、长安铃木、比亚迪

11、、力帆轿车、力帆微面、金杯微面、海马、北汽威望、莲花汽车、雪弗兰、昌河铃木、东南汽车、广汽传祺、吉利帝豪、开瑞微面、荣威、MG、菲亚特、一汽丰田、东风风神、上海大众、上海大众斯柯达、东风标致、北京现代、长安福特、广汽丰田、长城、起亚、长安微面、五菱、宝骏、江淮轿车、纳智捷、一汽大众、别克、东风本田、广汽本田、奇瑞、雪铁龙、奔驰、宝马、瑞麒,汽 车,亳州已有商用车汽车品牌：东风轻卡、江铃汽车、江淮帅铃、江淮铃系列、江淮好运、奥铃汽车、陕汽重卡、解放汽车、江淮格尔发、陕汽德龙、东风汽车、南汽跃进、江淮鼎力、欧曼,未进入亳州的国内以及合资汽车品牌：一汽红旗、通田汽车、跃进新雅图、中兴、双环、万丰、贵

12、州云雀、曙光、上海华普、华泰、华翔富奇、四川丰田、吉奥、扬子、上海汇众、华北、东亚、北京奔驰、天马、江南、富迪、哈飞、一汽华丽、猎豹等,未进入亳州的国外汽车品牌：（雷诺、欧宝、悍马、捷豹、路虎、法拉利、宾利、林肯、沃尔沃、克莱斯勒、保时捷、斯巴鲁、迈巴赫、大发、庞蒂克、吉姆西、蓝旗亚、精灵、布加迪、萨博、姆吉、劳斯莱斯、雷克萨斯、兰博基尼、无限、道奇、大宇、水星、阿尔宾娜、土星、特威尔、奥斯莫比、西亚特、霍尔顿、摩根、凯迪拉克双龙、罗孚、玛莎拉蒂、迷你、沃克斯豪尔、阿尔法罗欧、普利茅斯、吉普、阿斯顿马丁、阿库拉、光冈等）,项目业态定位-品牌,汽 车,发动机系统：点火系 集滤器 机油滤清器 油泵

13、 空气滤清器 增压器 化油器 皮带 涨紧轮 油箱 水箱底盘基挂：轮胎 车架 车桥 车轮总成 悬架 弹性元件 减振器 非独立悬架 横向稳定器 独立悬架 冷却系统：空调总成 压缩机 制冷剂 冷凝器 储液干燥剂 制冷剂管路 硅油风扇 节温器 鼓风机 风扇 水泵 水管制动系统：鼓式制动器 盘式制动器 踏板机构 真空助力器 液压助力器 气制动阀 盘式制动盘 转速传感器 ABS制动 转向系统：电动玻璃升降器 电动天窗 电气仪表：发电机 起动机 继电器 汽车仪表 调节器 分电器 火花塞 汽车灯具 雨刮器 汽车音响 供电器 喇叭 车身系统：风窗洗涤器 车身壳体 车门 车窗 车前钣制件 车轮装饰罩 汽车座椅 风

14、窗刮水器 散热器面罩 玻璃升降传动系统：离合器 变速器 同步器 万向节 传动轴 减速器 差速器 分动器 半轴,汽车配件,项目业态定位-业态、业种,维修设备：举升机 校正仪 扒胎机 焊接设备 真空泵 净化系统 硫化机 整形机 补胎机 钣金设备 烤漆房 平衡机 检测设备：检测仪 试验台 制动台 定位仪 检测台 诊断仪 内窥镜 分析仪保养设备：吸尘机 清洗设备 电脑洗车机 空调加注机 打蜡机 泡沫机 喷枪 喷雾器吸水机 充氮机 黄油加注机 检测工具：传感器 解码器 示波器 烟度计 压力测试表 测电笔电动工具：电刨 电圆锯 电锤 电磨 电动扳手 电钻 电动千斤顶 电冲剪 磨光机 热风枪 修边机 砂光机

15、液压工具：千斤顶 空压机 黄油枪 冷铆机气动工具：风钻 气钻 风批 风扳机 砂轮机 油泵刻磨机 磨砂机 风铲 扳手 起子 套筒 气铣 手动工具：接杆 接头 手柄 钳子 手动扳手 工具车 工具架 工具箱,汽保设备,项目业态定位-业态、业种,汽车电器：车载冰箱 车载VCD 车载DVD 音响车载CD 车载电视 汽车功放 蓄电池 胎压监视系统 负离子氧吧通讯用品：GPS定位导航 车载电话 车载免提车载对讲机 车载电台 中继台 GPRS车载电脑 无线上网 反测速雷达安全防盗：防盗器 倒车雷达 后视镜 车轮锁后视系统 安全带 方向盘锁 记录仪 防盗锁 中控门锁 排档锁汽车改装：大包围 玻璃升降器 电动窗

16、轮毂保险杠 定风翼 座椅 节油器挡泥板隔音材料 汽车缓冲器汽车内饰：靠枕 脚踏板 座垫 方向盘套 脚垫 遮阳品 地毯 香水 座套桃木饰件 窗帘 把套 靠垫汽车外饰：雨刮 备胎罩 雨刮片 电镀眉挡泥板 镜类 消声器 裙边 轮眉 车衣防撞胶 汽车保护罩 油盖 轮轱盖 维护用品：灭火器 充气泵 胎压计 防爆膜冰雪铲 拖车绳 工具套件 釉 多功能应急系统 化工用品：清新剂 添加剂 润滑剂 改进剂 防锈剂 清洁剂 涂料户外用品：充气床 睡袋帐篷 登山用品探路者 运动水壶 烧烤用具救急包 应急抢险 品牌用品：小仙女 史努比 卡拉狗 俊达咖菲猫 迪斯尼 维尼熊可乐熊 佳露思 美国3A 华纳,汽车用品,项目业

17、态定位-业态、业种,35,一站式服务配套：金融、办证等职能部门集中办公区，为客户提供快购绿色通道和售中交易手续代理服务。生活配套：美食广场、生活超市、特色餐饮、休闲茶楼等第三方服务：银行、汽车物流公司、快递、保险公司窗口商务功能：企业总部商务办公区、商务中心、商务酒店、多功能会议厅服务配套：汽车保险、汽车租赁等汽车俱乐部：汽车俱乐部有多种形式，如品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等,服务配套,项目业态定位-业态、业种,汽车会展中心：汽车用品车发布会、汽车论坛与新闻中心。定期举办国内外历史名车回顾展、中外汽车模型展、汽车性能演示。汽车文化汽车文化范围广泛，包括汽车模型、汽

18、车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、民间风俗、国际交往、服装服饰、车迷、汽车与社会等。收藏、展示国际、国内各个时期经典车、品牌车、老爷车、名人座车及新概念车的汽车博览馆、展览馆。馆内收藏的大量的极其珍贵的汽车资料和图片，配以大型声像系统，通过流动画面，全方位多层次地展示汽车文化，追溯汽车历史。,辅助配套,项目业态定位-业态、业种,文化主题街区：以汽车文化为主题，在具备自然生态、绿化、水体为特点的自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合介绍汽车发展史的汽车文化连廊汽车影城、汽车主题宾馆、汽车文化餐厅等供消费者休憩的餐饮休闲核心区、商业金三角、室外展示区以及有新型游乐设施的少儿娱乐区。

19、具有创新理念和景观效应的现代开放式休闲空间，以互动新颖的方式把汽车文化与城市精神完美结合。,辅助配套,项目业态定位-业态、业种,四、项目客群定位,项目客群定位-销售客群及其分类,项目客群定位-销售客群及其分类,招商客群定位对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，一系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到低的原则来执行。,D：本地小商户、配套服务商,C级：新进入行业服务商,A级：品牌服务商厂商、总代理、总经销,B级：拓展、升级阶段服务商,备注：在招商过程中根据实际情况，做适

20、当调整,项目客群定位-招商客群及其分类,招商客群分析A级客户：品牌、主力商家特征：未进入亳州市的一线品牌汽车4S店、一线品牌汽车配件商、汽车用品商、汽车美容商、汽车快修商和综合性连锁机服务商（厂商、总代理、连锁经销商）。服务商品牌参考：美国（驰耐普、百援、特福莱、波波、胜牌）、日本（澳德巴克斯、黄帽子）、国内（月福、爱义行）、合资品牌“安吉-杰菲”（上汽销售与世界石油巨头壳牌的子公司杰菲公司）B级客户：次主力商家（一级）特征：本地及周边地区经营大户、批发商户，经营有一定规模，处于升级阶段，有开分店、异地拓展或者加盟知名品牌的计划地域：亳州、安徽省、中原地区、长三角地区范围：汽车市场、汽车产业基

21、地品牌汽车拓展商、汽车配件生产基地,项目客群定位-招商客群及其分类,招商客群分析C级客户：次主力商家（二级）特征：从事其他行业，看好汽车行业，准备进入，但没有资源的客户地域：以本地客户为主招商模式：整合品牌资源，与上游品牌商合作招商，为本地客户提供品输出D级客户：次主力商家（三级）特征：本地汽车关联行业经营商户、配套商业服务商（餐饮、酒店、休闲、娱乐等）、综合性配套服务机构（政府职能部门、金融保险机构、保全机构、研发设计等）地域：以本地客户为主,项目客群定位-招商客群及其分类,中国汽车后市场发达地区1、我国汽车零部件产业围绕整车生产布局2、产业集群分布：京津冀、东北、川渝、两湖、长三角、珠三角

22、六大区域。3、产业特征：六大区域整车产量占全国的72，零部件产值占全国的811，零部件企业数量占全国的799，就业人数占全国的793。本项目异地客户重点地域：郑州、合肥、温州、临沂；宿州、淮北、阜阳等项目周边地区。,项目客群定位-异地客户及其分类,五、概念形象定位,项目概念定位,皖西北汽车后市场产业聚集区,定义区域,定义项目,定义产品,立足皖西北辐射大中原,70万方汽车后市场产业集群,第六代专业化市场创新型市场综合体,47,项目概念定位,皖西北.汽车后市场.产业聚集区,区域价值：明确项目所在亳州及皖西北区域的核心占位；,产业价值：突出汽车后市场全产业链整合升级；,产品价值：放大聚集、聚合效应，

23、突出大规模、全业态；,开创皖西北汽车后市场第一城,项目概念定位-案名建议,本项目案名及VI到目前为止，都没有最终的统一风格，仍在不断优化、调整；同时，也基于修复客户口碑考虑，建议在原有基础上，对项目案名及VI做进一步优化，一旦确定下来，就坚持延续下去，不随意调整。,项目概念定位-案名建议,除淮南、阜阳、淮北三个项目外，基本还以比较传统的国际汽车城命名，同质化严重。,项目概念定位-案名建议,项目概念定位-定位语,项目概念定位-定位语,皖西北汽车后市场产业集群皖西北汽车后市场聚集区70万一站式汽车后市场整合基地70万一站式汽车后市场集群,项目概念定位-案名推荐,春雨（亳州）国际汽车博览城70万方皖

24、西北汽车后市场产业集群,VI暂略,在亳州就用，春雨国际汽车博览城，出了亳州就用春雨（亳州）国际汽车博览城在其他地方复制项目，就用：春雨（XX）国际汽车博览城、,本案将打造为：皖西北汽车后市场产业集群全产业链综合交易大平台,项目形象定位,亳州乃至皖西北、大中原区域汽车后市场升级发展的整合者、推动者、领航者,项目形象定位,沿袭105国道汽贸商脉，与车管所、驾校紧密呼应创新型专业市场模式，构建汽车后市场全产业链将项目包装成亳州汽车后市场整合升级的领航者,项目形象定位-效果展示,六、项目物业选型及产品建议,项目物业选型及产品建议,项目,优化公寓和商铺户型,保持整体形象，物业形态不变,重新规划，2S店或

25、汽车用品卖场,两个单体汽车展厅双首层立体商业1F街区+2F大空间,永不落幕的车博会,项目物业选型及产品建议,综合服务区规划为汽车文化风情街区，物业形态及组合可以丰富多样，独栋、连廊、广场、景观、小品等元素，既能满足配套要求，也有主题、特色感觉；,项目物业选型及产品建议,项目物业选型及产品建议,汽车拆解区作为自营、自持物业，标准化、现代化设计，停车、拆解、配件仓储等功能分区合理；,项目物业选型及产品建议,以地块沿街或中心为展场、停车场、维修区，周边为街铺；也为后期可能的业态调整预留空间。,项目物业选型及产品建议,沿街集中商业、公寓或住宅底商一层适度挑高。,高压线,项目物业选型及产品建议,充分利用

26、宋汤河与内生河道景观价值，打造精品住宅。物业类型以高层为主，以刚需2房+小3房为主流产品。沿河的高压线，需要提前考虑如何规避。,项目物业选型及产品建议,养生大道、105国道交汇处，同时西侧天运物流园、南侧时代医药港，地块可塑价值高，建议做商业综合体。以1-5层商业裙楼（区域型购物中心）+商务公寓或写字楼。既是地标性建筑，也是价值最大化产品。,七、项目商业规划建议,项目商业规划建议-空间节点规划,前导空间,高潮空间,后续空间,演进空间,运动空间,停滞空间,商业空间,项目商业规划建议-空间节点规划,项目商业规划建议-交通动线规划,板块入口设置,主入口,次入口,住宅入口,出租站,公交站站,消防车出入

27、口,城市道路,车行动线,人流动线,公交动线,物流动线,项目商业规划建议-交通动线规划,项目商业规划建议-商住分区规划,原规划,建议一,建议二,动静分离；容积率用足；景观投入获利最大化；,项目商业规划建议-商业环境规划,标志设置,项目商业规划建议-商业环境规划,入口广场,项目商业规划建议-商业环境规划,雕塑小品,项目商业规划建议-商业环境规划,道具布置,项目商业规划建议-商业环境规划,照明系统,项目商业规划建议-商业环境规划,导示系统,导示系统,项目商业规划建议-商业环境规划,分区导示,项目商业规划建议-商业环境规划,项目商业规划建议-商业环境规划,停车标示,项目商业规划建议-商业环境规划,促销

28、导示,商业设施,顾客服务设施,仓储服务设施,服务台、收银、休息区、投诉,更衣室、就餐区、休息室,办公室、会议室、保安室、接待处、监控室,卸货场地、货运车辆管理,商品仓储、商品管理,卸货服务设施,员工服务设施,行政服务设施,项目商业规划建议-商业设施规划,顾 客 服 务 设 施,员 工 服 务 设 施,项目商业规划建议-商业设施规划,行 政 服 务 设 施,项目商业规划建议-商业设施规划,卸 货 服 务 设 施,仓 储 服 务 设 施,项目商业规划建议-商业设施规划,信息技术,对 内,对 外,监控系统,电脑系统,物流系统,电子商务,网络平台,项目商业规划建议-信息技术规划,项目商业规划建议-信息

29、技术规划,项目官网,项目商业规划建议-信息技术规划,电子商务,策划落实建筑调整交通规划,广告设计,导视设计,装修设计,景观设计,店面设计,寻求商业建筑设计公司技术支持,请聘请商业景观公司设计,游乐项目设计,请聘请平面广告设计公司作VMD和CI专项设计,项目商业规划建议-规划调整落实,八、开发节奏及策略建议,开发节奏及策略,本案开发节奏分两大期，4批次，开发顺序：汽配用品组团整车展贸组团汽车拆解组团配套组团,项目推售必须具备一条贯穿全案的主线，来完成“启势-传承-升华”的过程，针对本案产业聚合特征，需要以推货连贯性刺激市场，同时灵活运用营销和包装来放大产品价值。,开发节奏及策略,启势-传承-升华,一期,二期,通过汽车品牌专卖店继续集群、汽配用品区的旺市引爆区域,基于市场现状，持续完成淮河路一侧汽配及整车销售区域,通过综合服务配套的完善、关联产业的增加来提升整个区域价值,通过精品住宅、综合体的销售实现价值,启动策略,启动项目,汽配用品区整车销售区,二手车交易区汽贸展厅,综合配套区汽车拆解大车展贸,生活配套区商务综合体,培育阶段,引爆阶段,提升阶段,实现阶段,开发节奏及策略,通过高端立市，并以规模化经营及产业集群联动发展带动整个园区的开发,THANK YOU欢迎领导指正,