云南开远轩成百货项目商业功能规划方案62页.ppt

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1、轩成百货商业功能规划方 案,深圳市商方企业管理策划有限公司SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.2013年11月,轩成百货商业功能,开远市軒成百货整合资源，首个打造一站式的综合购物广场（体量28000平方），軒成百货作为目前开远市唯一一家大型综合购物广场，开创式的以时尚精品百货+购物体验中心为发展模式.軒成百货是一个集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式中高档商场，引进国内外知名品牌 97家，商品 2万品种，融汇了一流商业文明和文化品位。云南省开远市軒成百货成立于2013年，将会成为红河州开远市零售百货业的第一品牌，是红河州

2、开远市商业的一张名片。发展趋势以连锁为方向，遍及云南省红河自治州区各大城市。軒成百货社会性及人性化特色定位：环保商场（环保装饰材料、节能设备及变频电梯等）中国八大书法家“唐大师”工作室。残疾人通道、中性洗手间、特殊人群服饰类。軒成百货一站式项目：1、免费挑边室2、烟酒专柜3、最全名品钟表专柜4、养生专柜5、养生眼镜专柜6、总服务台7、打金、洗金银专柜8、干洗店9、ATM10、全场无线网络11、高档KTV、12、成人娱乐城13、大型3861儿童生活馆14、大型婚庆酒店摄影15、大型各种特色一站式美食城16、旗袍馆及量体裁衣17、无糖生活馆18、VIP功能等。,第一部分 城市综合情况第二部份 商业

3、主题定位第三部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选,目 录,自然环境,开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建 水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。开远有丰富的水资源，属南盘江流域，境内大小河流12条，天然湖泊及泉潭60余处。境内有泸江河、南洞河、大庄河、中和营河4条主要河流和泉水、山泉散浸水60余处，总流量最大每秒858.3立方米，最小每秒7.7立方米，年过境客水的总量为15.3亿立方米全市总面积是1946.91平方公里，其中山区其中山区占91.5%，坝区 占8.5%，人口29万。城区面积

4、18平方公里，城镇化率达63.8。开远蕴藏着丰富的煤炭资源。离城区20公里的小龙潭，褐煤储量达12亿吨，是云南目前最大的露天煤矿，年开采量630万吨，现建有60万千瓦的坑口电厂。由于煤电充足，为数百个工矿企业的发展创造了条件。新兴的开远市到处是绿树成荫，四季鲜花盛开，是一个新兴的生态工商业城市。,城市发展,全年共投入城市发展资金4亿元，建立和完善“特色化定位让开远显山露水；高起点规划体现超前性；人文式建设注入人文内涵；市场化运营推进城市公共服务领域市场化改革；全方位管理加强城市秩序整治”的城市发展模式，拓展城市功能，提升城市品位。成功举办城市发展高端论坛“开远发展论坛城市发展篇”，汲取专家智慧

5、，谋划开远城市发展。成立开远城市发展人文专家顾问委员会并举行了两次会议，用人文视角审视开远城市发展。编制完成凤凰山片区控制性详细规划、城市绿地系统规划等一系列规划。首次采用BT模式1进行市政建设并取得成功。全面完成滨雅路水景工程、智源南路、凤凰路、市政广场等重点工程建设。西城改造取得实质性的初步进展。文艺中心、凤凰山片区综合开发等重大项目前期工作按期推进。城市规划、建设、管理、运营的协调并重、全面推进，使开远变干净了，开远变漂亮了，开远城市品位提高了，上海等地的外地人到开远购房居住了，开远开始让外地人羡慕了！,工商经济,行政区划：开远市辖2个街道、2个镇、3个乡（其中1个民族乡）：乐百道街道、

6、灵泉街道、小龙潭镇、中和营镇、大庄回族乡、羊街乡、碑格乡工商经济：工商经济快速发展，在开远经济中的主导作用日趋突出。工业总产值突破60亿元大关，达66.9亿元，增长30%。原煤产量1125万吨，水泥产量166万吨，化肥（折纯）产量41万吨，发电量97亿度，均居全州第一。实现商品销售总额31.5亿元，增长7.9。社会消费品零售总额10.3亿元，增长13.6%。农村社会消费品零售总额4425万元，增长15.4%。汽车销售额7.5亿元，增长21%。商品房销售额1.8亿元，增长81.2%。实现外贸进出口总值8289万美元，增长1.44倍。汽车、家电、房地产等成为拉动开远消费的主导力量，继续保持强劲增长

7、势头。全市共有私营企业426户，个体工商户8243户，从业人员1.9万人。上缴税金9636万元，增长21.6%，占财政总收入的12.6。非公经济在国民经济中的地位进一步凸显，成为新的经济增长点并保持强劲增长势头。,交通条件,开远，是祖国南疆的交通要塞和通往东南亚的陆上咽喉要道，北距省会昆明市220公里，南距国家一级口岸河口县240公里，国道323线向东可至广西北海，向西到西双版纳州，昆明至越南河内的滇越铁路及昆明至河口县的二级公路穿城而过，交通运输十分便利。昆河公路、滇越国际米轨铁路穿境而过，是云南通往东南亚的陆上重要通道。全市通车里程达到了1455公里，使开远基本形成了县道联国道、乡道联县道

8、、村道联乡道的公路网络。5乡3处全部通油路，52个村委会全部通公路，449个自然村中有403个通公路。2005年建成了羊期、西山等数十条乡村公路，投资上亿元修建红河州第一条通乡二级公路小开公路。乡村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解决了9万多人的行路难问题。全市建有南、北客运站，方便快捷地为乘客提供长、短途乘车服务，充分体现了交通枢纽的重要作用。城区则已经建成以公交车为主体、出租车为辅的客运服务体系。公交车开辟线路15条，投入客运车辆100余辆。分别成立了5家出租汽车公司，经营出租车350辆，此外还成立了有汽车租赁公司(行)。繁荣有序的客运市场为市民和南来北往的人提供着

9、优质、方便、快捷、高效的服务。,第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选,目 录,商业主题定位-HOPSCA,以百货主力店、配套为主题特征打造一站式综合购物广场，时尚精品百货商场+购物体验中心与商业步行街形成配套互补，共同构建开远市商业名片。,第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选,目 录,商业组合模式,体验休闲娱乐空间开远娱乐生活新地标,精品百货,特色餐饮,休闲

10、娱乐,儿童世界,商业组合模式 精品时尚百货,经营中高档商品的中小型精品个人护理连锁店,目标客户群体：企业类之消费群体；周边社区消费群体；游客；开远市年轻女性消费群体,经营范围：化妆品快消品,商业组合模式 特色餐饮,档次定位：中档消费目标客户群体：企业类之消费群体；周边社区消费群体；游客；开远市中高层目的性消费群体（以婚庆为主）,商业组合模式 儿童世界,目标客户群体：本案消费群体中之携幼儿者；周边社区之消费群体；其他散客。经营范围：儿童体验娱乐、儿童用品,商业组合模式 休闲娱乐,目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体周边社区消费群体；游客；,商业组合模式 休闲娱乐,

11、目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体周边社区消费群体；游客；,第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第四部份 项目定位依据第五部份 经营业态布局 第六部份 财务预测分析第七部份 组合方案比选,目 录,目标消费群体,主要目标消费群消费次数,经营业态对比,人口情况,主要目标消费群消费能力,主要目标消费群对主要业态评估,商业物业情况,SWTO分析,项目定位依据,目标消费群体定位：通过问卷及访谈调研，我司建议将消费群体界定为三个层次：主力+次主力+其它,潜在的商业机遇和结论（从权重高到低排列）何种消费者可能被吸引至本案？公司员工、管理层、商务

12、人政府、军人、企事业单位工作人员、上班人士未来新城区居民邻近区域的居民城区居民其它过路散客,消费者有机会采用何种消费？休闲、体验式消费丰富的餐饮服务便利、完善的生活服务文化娱乐设施,项目定位依据-目标消费群体,开远市主要商业街区介绍,项目定位依据-经营业态对比,人民中路,灵泉西路,东风路,青年路,灵泉东路,临江北路,环雅南路,一行路,开远市各街区平均租金情况,开远商业业态汇总情况,开远各街区商业业态汇总，以业态占比为定位方向，作为参考.,开远市各业态主力品牌,项目定位依据-人口情况,开远人口情况,常住人口与流动人口入住比例约为8:2开远市以常住人口为主，通过调查分析，其中男性占49.1%，女性

13、占50.9%，已婚占77%，未婚为23%；年龄段只要集中在26-45周岁，其中26-35周岁为92人，占42.6%，36-45周岁为58人，占26.9%；,人口比例,项目定位依据-主要目标消费次数,主要目标消费群消费次数,受访群体以个体私营和开车一簇为主，占53.1%，家庭年收入水平在开远市处于中高水平。受访人群每周以外出一次为主，占43.8%；,项目定位依据-主要目标消费辐射范围,项目定位依据-主要目标消费群消费能力,主要目标消费群消费能力,消费群在超市消费能力主要在50元以下占77%购买主要是日常快速消耗品为主；消费群在店铺消费能力主要在300元以上占66.7%，购买主要是服饰、鞋类等为主

14、,项目定位依据-主要目标消费群对主要业态评估,主要目标消费群对主要业态评估,受访群体认为开远市最缺乏的消费场所为商业综合体，占32%，其次为规模较大的餐饮。休闲活动活动内容单一，偏爱KTV、占主导消费地位，为30%，桑拿/足浴21%外出旅游等其他占49%。,项目定位依据-商业业态对比,开远商业业态以餐饮、女装、数码为主导市场，但餐饮、数码多数以私人所经营，未能取到规模和连锁发展的趋势，整体业态主导有利于本案定位。,商业业态对比,项目定位依据-金方购物广场,开远市重点商圈情况金方购物广场,位于开远市最繁华的商业街人民中路中心，开业至今已超过10年历史，销售较好，经营楼面两层：一层卖场为化妆品，小

15、家电，文具，酒水，调料品，生鲜等。二层卖场为洗化，日用品，服饰，儿童用品，食品等。总经营面积3000平米左右，是一家首选的大众型消费的商场。,项目定位依据-新天地商圈,开远市重点商圈情况新天地,位于开远市人民中路中段，开业2年多，分为ABCD座A座有三层，经营珠宝，儿童用品，饮食等。B座有五层，经营酒店【未装修】C座有7层，经营精品服饰（ONLY、斯莱德、杰克琼斯、维沙曼，电影院，图书城，健身中心等。D座有两层，肯德基入驻。总建筑面积1.35万平米，除珠宝，肯德基，电影院，图书城外，其它项目的经营情况一般。,项目定位依据,开远市重点商圈情况冠南超市,位于开远市青年路店中段，开业5年，销售一般，

16、楼面两层：一层卖场为钟表，服装等。二层自营卖场为食品区，生鲜区，非食区，美食城。总经营面积4000平米左右，楼顶为总部办公区。,项目定位依据-美好家园,开远市重点商圈情况美好家园,位于开远市人民中路55号，处于繁华闹市中心，开业近5年。属中空式框架结构，扶梯3组，观光梯1部。主楼7层，附楼4层。第一层宝石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意尔康，海澜之家，红蜻蜓，安踏。第二层为苏宁电器和美好家园超市。第三层为苏宁电器和婚宴厅。第四楼为儿童乐园，美容馆，美发馆，英语学习班。酒店从5楼至7楼。经营状况：前楼铺面经营良好，后楼铺面较差。四楼空铺比占50%，酒店在当地享有一定知名度。作为商业中心，店面过于散

17、落，未能形成一定商业氛围。,项目定位依据,开远市重点商圈情况东风商场,位于开远市东风路中段，开业30多年，原为国营单位，体制变更后，整体商场均为租赁形式，经营楼面三层：一层卖场为电器，珠宝，钟表，箱包等。二层卖场为电器，床上用品，皮鞋等。三层是儿童游乐场。总经营面积近3000平米。其中电器销售在当地较为有名。,位于开远市建设西路与建设东路交接处，紧邻市区内唯一的泸江公园，旁边有最大的市民休闲广场，附近有落云路几个新建的小区及铁路小区，商业建筑面积5万平米，落成一年多，至今仍在招商中。其建筑采用群体院落式结构，每个院落高4层，分为ABCDEF六大经营主块。A区经营超市，KTV，慢摇吧。B区为休闲

18、区。C区经营精品百货。D区经营餐饮。E区健身娱乐区。F区为杂散特色区。经营状况：营业中的仅喜临门量贩KTV一家，装修中的有苏菲亚婚纱，尚锦轩足疗等4家，绝大部分商铺都以空置状态。有意向进驻的只有10多家如南城百货，金伯利等。还有待时间考验。租金情况：43元一平米，可向下浮动，开业前一年免租金。,项目定位依据-新景盛世,位于开远市城区主干道灵泉西路与灵泉东路交接处，老城区与新城区结合点，交通便利。规划商业面积12万平米，建筑面积18万平米。现已完成拆迁的前期工作。准备入驻品牌：沃尔玛，耐克，肯德基，百利，假日酒店，小肥羊火锅，禾太郎寿司，坚持我的服饰，天美意鞋业，TATA女鞋，思加图女鞋，迦乃士

19、男装，华力泰来火锅，绿茵阁西餐厅，大赤门自助餐，比音勒芬男装，必胜客餐厅，屈臣氏，仟和骨头王火锅，享吉利世界名表，金牛望月餐厅，巴西烤肉，迪柯尼男装，沙驰皮具，滔搏运动服饰等该中心计划将于2016年开业。,项目定位依据-杰特广场,经营环境分析SWTO分析,S优势 本项目地处开远市东风路，地理位置的先天性，既有商圈固定客户的消费支撑，有商业步行街的氛围互补，潜在消费能力大可提升。随着开远经济的整体提升，商圈商业价值还将进一步升值。商业经营的空间还有相当大的容量。,W劣势 项目周边商业档次较低，业种混杂，缺乏整体考虑，无法形成集聚效应，固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来；项目周边建筑档次

20、普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得项目的环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于本项目商业环境的建设。新旧商业模式交替并存，新商业所受的风险要远远大于旧商业模式。这一点必须有足够的风险防范准备。,O机会 随着政府加大开远的城市规划开发力度，客观上为本项目提供区域发展契机；政府规划改造中的文化宫停车场项目将成为今后开远的商业中心；届时周边项目的不断增多，生活、商业氛围将日趋完善，将发展为一定规模的集商业中心，能给项目较强的客源支持。本项目经营面积为开远市目前最大的商业中心，更快地形成整体商业气氛。,T威胁 商业经营收益的产生既有

21、对潜在能力的发掘和培养，又需要抢占市场份额。竞争的店铺必将采取相应措施，加剧市场的竞争力。规划中的新兴商业中心区（杰特）既有商业同样具有威胁性。大规模商业区开业，必将影响市场的份额。开远的市场模式已有固定的消费习惯，作为新建项目需要较长的市场培育。,案例可借鉴之处,通过对开远商业项目的详细调查研究，我们认为可借鉴之处主要有：业态规划定位、错位经营很重要商业规划面积，运营要素多考虑组团产品设计，品牌引进促招商,第一部份 商业主题定位第二部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 收益能力测算第六部份 组合方案比选,目 录,业态定位-方案,业态定位-方案,业态定位-方

22、案,业态定位-方案,推荐业态的功能要求,第一部份 商业主题定位第二部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选,目 录,财务预测分析,收益能力预算,营运基础费用预算,收益能力预算,营运基础费用预算,备注：以上数据根据实际发生费用为准,第一部份 商业主题定位第二部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选,目 录,组合方案比选-方案一,优势根据开远重点商业物业出租情况，方案一规划商业使用面积共计三层，主要业态以餐饮为主，采取差异化定位，符合开远消费主体消费需求。突出本案

23、体验式购物广场特色。规划业态、业种是各大商圈内较缺失业态，与商业步行街形成互补；精品百货经营特色与常规超市有所区别，主要以服饰、鞋类化妆品为主，对了18-35岁女性较有吸引力。劣势品牌引进耗时较长餐饮、娱乐整体承租租金偏低,组合方案比选-方案二,优势增加业态，更加完善业态餐饮总体定位高，易于构建高端消费群体，提升商场总体档次。劣势各类业态设定档次较高，在招商方面会有一定难度。,结论,通过综合分析可以得出如下结论：軒成百货商业环境和周边商业物业出租、经营情况，定位商业使用面积为三层。軒成主题特色突出以开创式的以时尚精品百货+购物中心为发展模式。将会成为红河州开远市零售百货业的第一品牌，是商业红河州开远市商业的一张名片。发展趋势以连锁为方向，遍及云南省各大城市。,汇报完毕 谢谢！,