丰城市新城区Bc7 Bg8号地块市场调研报告.ppt

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1、丰城市新城区三期（B-c-7、B-c-8号）地块市场调研报告,尚智研究机构出品 2013年1月,报告目录,一、丰城宏观环境分析二、丰城房地产市场表现三、地块分析及排布方案四、本项目地块经济测算,PARTONE1,丰城宏观环境分析,丰城市位于江西省中部，总面积2845平方公里，人口138.30万(2011年)1988年10月经国务院批准撤县设市，现辖5个街道办事处，27个乡镇,城市印象,丰城,丰城建县于东汉建安十五年(210年)，划南昌县南境置富城县。晋太康六年(280年)，改称丰城县。唐永徽二年，迁县治于赣江东岸（现老城区）。1988年撤县设市。名称时有更改，依次为富城、丰城、广丰、丰城、吴皋

2、、富州、丰城，以“丰城”命名时间最长。其中又因丰城为龙泉、太阿（一称干将、莫邪）宝剑发出土发祥地，所以丰城别名剑邑、剑城,2010年，首次跻身全国百强县市行列2011年，位列全国百强县市第97位2012年，位列全国百强县市第93位,剑池,和合塔,剑邑大桥,剑邑广场,历史悠久,经济强县,丰城资源富饶特色明显，地上盛产“黄金”（稻谷），地下储藏“乌金”（煤、钨、铜），素有煤海粮仓“金丰城”之美誉。,城市印象,先后被国家列为全国商品粮和商品鱼基地。丰城是江西的重点能源基地，地下蕴藏煤、钨、铁、金、铀等30多种，其中，储煤量达7亿吨，有“江南煤田”之誉,省属国有重点大型煤矿丰城矿务局年产原煤400万吨

3、；另外,丰城境内现已探明地下天然气储量达12-14亿立方米，有待于开发利用。,富硒有机水稻基地,丰城矿务局,宏源铜业,资源富饶 特色明显,是江西省南北交通要道，处江西“天”字形交通通道的中心点，浙赣铁路、京九铁路、赣粤高速公路、105国道和赣江水道穿境而过，交通较为发达！,丰城交通,江西省南北交通要道，处江西“天”字形交通通道的中心点长珠闽地区6-8小时中心区的中心带，距省会南昌60公里，距昌北机场70公里,区位优越 交通便捷,常住人口、城镇人口及城市化率稳步上升；,丰城人口,人口：138.3万（常住人口136.12万），城镇人口59.21，城市化率达到45.1%；,市区从事第二产业人口17.

4、34万，从事第三产业人口26.8万；,新城区成立于2001年6月，总面积24.9万平方公里，总人口22万；,数据来源：丰城市统计局,近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年有望突破300亿,丰城GDP,GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,丰城市为18%,2011年，丰城市GDP达到288亿元；近年来，丰城GDP增速一直持续保持在18%以上,2011年新建县GDP为217亿，南昌县为384亿元,数据来源：丰城市统计局,全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。,丰城居民收入

5、,数据来源：丰城市统计局,2011年，丰城市固定资产投资首次突破200万，增长势头迅猛；,固定资产投资,数据来源：丰城市统计局,第一、三产业逐年缩减，第二产业持续攀升，产业结构变化明显,丰城产业结构,2008年，丰城市第二产业首次占比过半。2005-2011年，第一、三产业逐步缩减，第二产业持续攀升，间接反映了未来产业发展方向,数据来源：丰城市统计局,重点向北拓展，南部优化预留，西部、东部控制边界，强化与外围组团的联系,丰城总体规划,一江两岸：规划充分考虑赣江和浙赣铁路对城市的分割作用，规划依赣江分划为河东河西两大区域，河东形成三大城市片区，分别是老城区、新城区、高铁新区；河西形成四大城市片区

6、，分别是工业区、河西新区、科教片区、曲江片区一城七区：七区分别指向河东的老城区、新城区、高铁新区以及河西新区、科教片区、曲江片区；,规划形成“一江两岸，一城七区”的城市空间结构,规划预测中心城区人口2015年为43万人、2020年为50万人、2030年为60万人。规划期内城市人口增长率为3.0%,城市人口规模预测,老城为传统商贸区、新城为行政中心区、高铁新区为商贸物流区,重点片区规划,老城区：主要包括赣江以南、沪昆铁路以北、河洲街以东、规划四桥以西地区，是丰城传统商贸商业区；新城区：主要包括赣江以南、清丰山溪以北、丰洛铁路以西、新梅路以东地区，是丰城行政中心和文化中心所在地，主要承担中心城区行

7、政、文化、展示、教育等公共服务功能；高铁新区：主要包括丰洛铁路以东、昌吉赣城际铁路以北、沪昆铁路以南、规划四桥以西的地区。是丰城南部的门户地区、重要的商业商贸中心区；,赣江,丰城宏观环境总结,经济发展层面国民经济快速增长，经济发展强劲 近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长，为房地产发展提供坚实基础；产业发展层面农业坚实产业繁荣，工业发达实力雄厚 丰城是国家商品粮基地、国家商品渔基地，也是江西的重点能源基地；规划建设层面老城区土地稀缺，新城区开发后劲持续增强 老城区作为商贸中心、新城区作为政治文化中心、工业园区作为产业聚集区的功能格局基本形成；老城区作为城市商业中心，土地稀缺，基本

8、无项目开发；新城区前两年主要沿龙光东大道开发，一期规划项目已基本进入开发尾声，二期、三期有大片土地储备，将是未来丰城的重点开发区域,PARTONE2,丰城房地产市场表现,从房地产开发投资额看，丰城房产市场处于健康稳定的发展环境,房地产开发投资,数据来源：丰城市统计局,受益于08-11年政策宽松，商品房购买力得到极大释放，2012年合理回归，预计未来丰城商品房去化在40-50万方/年,商品房总体市场,从供应来看，09年开始总体供应量逐渐加大，11年供应量达到历史峰值，为63.27万方；从成交来看，前期购买力得到极大释放后，2012年商品房去化合理回归。,数据来源：丰城市统计局,目前在售项目共15

9、个，按照40-50万方/年的去化速度，单个项目年均去化2.6-3.3万方/年，按2012销售TOP5,单个项目去化速度为4.4万方/年,丰城市2012市场,2012年丰城市商品房销售面积TOP5项目成交情况,在售楼盘集中在新城区，高铁新区即将入市楼盘较多！,丰城楼盘版图,本案,丽景天成,丰邑中央,恒丰时代广场,丰城天下,江南名居,富成花苑,金马时代公寓,福泽上城,怡丰花园,希尔顿都会,恒天星城,名仕公馆,地中海风情,人和峰会,香域加州,海棠华城,阳坊花园,新城晶典,紫云花园,龙润城市综合体,人才教育小区,玉龙明珠,欧亚达中心城,同创国际大商汇,林安国际商贸城,在售,尾盘,即将入市,从近年投资额

10、来看，丰城房产市场处于健康稳定发展期，年均去化在40-50万方之间，从2012年成交看，单个项目去化能力在4.4万方/年,老城板块凭借完善的配套房价居首，新城未来潜力较大，房价次之，高铁新区是城市重点打造区域，房价将呈起步到上升的趋势,板块划分,新城区4500-5500元/平,高铁新区 预计4000-5000元/平,老城区5000-6000元/平,本案,老城板块仅少量高层产品在售，户型面积偏大，新城板块高层产品为主，部分洋房产品在售，户型面积有放小趋势，高铁新区板块未来以高层为主,板块产品,新城区,高铁新区,老城区,本案,总体开发水平较高，目前以高层产品为主，部分洋房产品在售，户型面积以90-

11、100二房，120-140三房为主，但面积有放小趋势明显,开发水平偏低，板块内目前无在售楼盘，商住项目仅龙润城市广场即将认筹，玉河明珠尚未动工，其他物流项目配套商品房预计在近期动工，高层产品为主,总体开发水平一般，在售新楼盘较少，少量高层住宅在售，户型面积相对较大；同时有一定量的公寓产品和商铺供应，销售情况良好，如恒丰时代广场项目；,老城客户个体户经商人群为主，新城客户以老城中高收入阶层和乡镇客户为主，高铁新区未来客户主要为物流产业园人群及部分城区客户人群,板块客户,新城区,高铁新区,老城区,本案,客户类型主要为老城区个体户经商人群，以及部分工薪阶层，主要考虑工作生活的便利性；,该区域目前正大

12、力发展商贸物流产业，预计未来区域客群以商贸物流产业人群为主，同时含有部分中低收入刚需购房人群,客户来源分老城区和所属乡镇，老城客户以工薪阶层为主，同时也有一定量高收入阶层，看好新城区发展潜力，乡镇客户以进城务工及返乡购房人群为主,目前新城板块是丰城房产的热点区域，开发水平较高，客户以城区中高收入阶层及乡镇客户为主，发展潜力被看好！本地块所处高铁新区未来客户主要为物流产业园人群及部分城区客户人群，凭借强大的商贸物流产业支撑，未来板块房地产发展潜力巨大！,老城板块,老城中心区域，商业服务配套业发达，居住便利,老城区是丰城商贸服务最发达的区域，居住便利，配套完善。老城存量土地规模较为有限，拆迁成本较

13、高，未来房地产供应量有限。,价格特征：房价处于相对较高水平，均价集中于5000-6000元客户特征：个体户商业经营者，公务员；事业单位职员；,丰城天下、金马丰邑中央、恒丰时代广场,丰城天下老城区热销楼盘,老城典型楼盘,项目位置：丰城市解放南路与建设路交汇处东南侧开盘时间：2012-9-23总建面积：13万 销售均价：5300 元/物业类型：高层（在售）主力户型：113-141三房,户型亮点入户花园面积赠送,老城典型楼盘,3室2厅1卫1厨 113.00,3室2厅2卫1厨 133.00,3室2厅2卫1厨 141.08,推售情况目前在售14、15#高层，共4.3万方高层，目前已售约2.3万方，预计后

14、期主要推售商业部分,老城典型楼盘,15#,14#,商业,新城板块,丰城发展方向，前景推动价值,新城板块是目前丰城发展的大方向，市政府已经入住，剑邑广场、人民医院、文化大会堂等各项配套均已投入使用；,价格特征：房价处于相对较高水平，均价集中于4500-5500元客户特征：公务员；事业单位职员；周边乡镇的入城人士；,希尔顿国际都会、海棠华城、香域加州、地中海风情、人和峰会等,人和峰会新城区近期热销楼盘,新城区-典型楼盘,项目位置：丰城市新城区府前路24号开盘时间：2013-1-28总建面积：13.85万 销售均价：高层5200元/平物业类型：高层主力户型：高层100二房、120-150三房,户型亮

15、点2T3,2T4为主，户型方正，有一定面积赠送,新城区-人和峰会,2室2厅1卫1厨 101.00,3室2厅2卫1厨 129.00,4室2厅2卫1厨 151.00,推售情况目前主要在售1#、4#、7#高层住宅，共4.7万方，1月28号开盘基本售罄，后期预计供应9万方高层（含部分公寓）,新城区-人和峰会,后期供应：预计后期供应9万方高层住宅产品，含部分公寓产品；,1月28号1#、4#、7#高层住宅首次开盘，主力户型为101二房、121-158三房、150四房，均价5200元/平，据置业顾问介绍，项目蓄客期达半年之久，一开盘即售罄，预计年前有新楼栋推出；,1#,4#,7#,房产板块新城区,主力户型为

16、90-100平二房、120-140平三房，高层产品为主，均价范围4500-5500元/平之间，后续供应82.5万方（未含土地）,高铁新区板块,目前重点打造区域，发展空间大，本项目为纯商住类项目，相对其他商贸物流项目来看，区位优势明显,高铁新区板块是目前丰城重点打造的区域，欧亚达商贸城、同创、林安、豪翰、香港五洲等是丰城规划建设中的重大商贸物流项目，对未来房产价值有支持。区域现有配套有待完善，存量土地规模较多，发展空间大,价格特征：房地产处于起步阶段客户特征：城区客户；周边乡镇的入城人士；,人才教育小区、玉河明珠、龙润城市广场、同创国际大商汇等,商住类项目玉龙明珠将开建，龙润城市广场开始认筹,高

17、铁新区-后期楼盘,玉龙明珠,龙润城市广场,商贸物流类项目项目即将或已经开始动工；,高铁新区-后期楼盘,欧亚达中心城,同创国际大商汇,豪翰建材五金城,林安国际商贸城,商贸物流城建设带动高铁板块住宅市场将迅速发展，预计后续住宅供应在100万方以上（不含本项目）,后续供应,总体市场供大于求趋势显现，高铁板块后续市场态势激烈！,房地产小结,总体市场,近年来房地产投资加剧，供应量迅速上升，成交量呈萎缩态势，供大于求趋势显现，均价4100-4500元/平范围内波动,老城板块,老城土地出让少，新楼盘较少，住宅价格居高，后续供应有限,新城板块,新城楼盘多，升值潜力看好，主力户型为90-100平二房、120-1

18、40平三房，均价4500-5500元/平，后续供应82.5万方（未含土地）,高铁新区板块,高铁新区无楼盘在售，后期玉龙明珠、龙润城市广场将入市，同创等商贸物流项目后期供应住宅100万方以上，后续市场态势激烈！,无论是从整体房产市场发展空间来看，还是从本项目所处高铁新区板块未来房地产市场发展来看，本项目均存一定的发展机遇！,PARTONE3,地块分析及物业排布方案,龙光东大道,剑南路,龙泉路,剑匣路,天宝路,太阿路,龙光北大道,人杰路,物华路,府佑东路,文,城南小学,同创国际商汇,文,剑南小学,文,剑声中学,文,特教学校,第三医院,豪威建材五金城,剑桥路,林安商贸城,龙润城市广场,火车站,本案,

19、2001年6月，启动建设一期工程2.7平方公里，2003年基本建设；2003年4月二期规划7.7平方公里开工，2007年6月基本建成；2007年7月三期规划10平方公里（丰洛铁路以东）启动实施,丰洛路,欧亚达商城,文,第七小学,人民医院,本案位于高铁新区、老城、新城三区交汇处，区位优势明显,项目区位,新城区,高铁新区,老城区,本案,地块周边现状基础设施差，路网尚未贯通，城市形象感不强,项目周边现状,地块一,地块二,龙泉路尚未全线完工,、地块间规划路现尚为田间小道,、东面剑匣路尚未开工，但湿地公园已投入使用,、地块南、北、西面均为农田，现状城市感差,三纵两横路网连接新老城区、交通非常便利,两年后

20、的本项目,龙光大道,物华路,府佑东路,新城区,剑南路,本案,高铁站点,老城区,高铁新区,龙泉路,一公里圈生活配套充足，三公里圈城市配套完善,两年后的本项目,一公里圈,湿地公园,三公里圈,龙润城市广场,欧亚达,总用地面积121850，容积率小于2.6，总建筑面积31.68万方，商业面积不大于15%（4.75万方）,项目地块出让情况,土地单价104万/亩，楼面地价602元/平方米,现状城市资源差，但位于城东三大板块交汇处，未来拥有较大发展潜力的中型商住项目，具备成为当地行业标杆的气质。,项目属性界定,尚美佳的一切研究都是以现实条件为基础，以客户的目标为导向。,定位分析,在保证资金安全、规避财务风险

21、的前提下，实现一定的剩余利润。,先期开发产品尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资；实现住宅产品、环境资源的价值互动，提升整体形象，实现项目价值最大化；提升项目影响力，树立区域标杆；提升开发商品牌，打开市场，为企业的长远发展打下基础。,基本目标,显性目标,打造丰城市中高端品质楼盘,树立新的地产价值观，开启丰城房地产新篇章！,战略目标,高铁新区居住环境尚未成熟，周边配套不全；项目周边高铁站点尚未施工，具体投入使用时间尚早，对区域的带动作用仍未显现；项目周边存在大体量商贸城项目，后期存在100万以上商品房供应，供应量较大；随着高铁新区土地供应量的增加，以及丰城整体房地产市场的快速发展，楼盘增多，本

22、项目在日后的竞争市场上倍感压力。,项目现状,定位分析,项目现状,本项目整体销售均价超过同期同区域市场均价；本项目在保证均价实现的前提下，各期推盘实现良好销售业绩；依附于政府对高铁新区的规划，在实现区域价值的同时实现项目整体价值；摆脱新城区以及周边项目竞争，树立区域标杆；借势商贸物流城的打造和片区未来规划利好，抓住机遇，实现价值互动；差异化的营销策略，改变丰城市场的传统营销现状，开启丰城地产营销新篇章，实现销售目标。,我们的期望目标（客户目标）,定位分析,期望目标,项目现状与期望目标的冲突,实现高于同期市场均价的销售价格目标，获取一定的经济利润。,R1,R2,矛盾冲突,项目周边目前较荒芜，商贸物

23、流城建设中，规划利好未落实。,市场供应量较大，可能存在同质化竞争压力；,实现差异化，树立区域标杆。,定位分析,项目周边外部生活配套缺失。,通过自身资源打造项目卖点。,项目定位面临的问题,如何重新树立项目所在区域的价值体系，实现销售均价目标以及销售利润上的突破,项目怎样弱化生活配套不完善的缺陷，怎样规划和最大化利用自身配套和资源，通过自身品质弱化外部配套缺失的问题,项目本身需要怎样的定位，怎样避免同质化竞争，项目产品如何实现差异化，在激烈的市场竞争中脱颖而出，树立区域标杆,定位分析,项目特性,发挥项目优势 打造个性产品,项目是一个规模较大且自身区位优势明显的项目；住宅产品设计与自身配套的完善是实

24、现项目价值的基础；以什么样的成本拿地、未来产品销售价格多少是项目能否盈利的关键所在，直接影响到项目整体利益；由于项目地块的特殊性，项目拿地成本未定，只要对地块价值进行合理的预判，并通过精心的产品设计，就能够为企业乃至丰城市创造良好的效益。,项目整体定位依据,紧握城市发展脉搏超越项目本身看项目,片区定位,丰城向东发展商贸物流城,产品形态,中高端产品+高层为主,核心价值,城市新典范,定位依据,如何成为城市典范,创新不可复制：发挥项目本体符号功能，以具有时代感的建筑规划创造优势。循环自身资源：实现内部资源丰富和外部配套缺失的利弊转化，完成价值的内部循环。掌握时代趋势：准确描绘区域发展带来的客户变化，

25、应需提出产品。资源最大释放：合理利用内外部景观资源，打造高品质居家产品。,定位依据,从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻中高端市场,定位依据,突破周边认知,项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然高于周边；塑造领先的中高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅项目中脱颖而出；,高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值,彰显区位价值,丰城高铁新区正大力打造商贸物流城，后续区域将迎来蓬勃发展期；随着玉龙河湿地公园的开放、区政府的迁移、高铁站点的建设，本项目的地段价值快速提升；本项目位于三区交汇处，城市重点方向的优势地段，定位中高端方能有力地彰显区位价值；,切合客户需求,

26、越接近城市核心的项目客户层面越高，外围的客户层面更复合，高品质物业成为客户追捧的对象；随着丰城城市化的加快，居民收入得到较大提升，对居住舒适度的追求与日俱增，凭借良好的资源优势，本项目具备打造高舒适度社区的潜力,总体开发方向,地块现状所提示的项目可能的发展方向,？,？,？,？,地块,低密度纯别墅或类别墅住区,不符合地块区位特性,中高密度高端住区,？,与项目地块条件不符,以城市商业为重点的住区,地段商业价值一般，开发风险大,写字楼及其他物业,中低密度高端住区,不具备市场需求和发展潜力,最大限度发挥地块优势,通过对项目地块解析，中低密度高品质高端住区是本项目发展方向！,总体开发方向,本项目资源条件

27、概述,结论,项目整体开发方向,本项目具备5项定位高端物业必要条件中的4项，综合项目自身条件和优势，尚美佳建议项目的打造方向为：城市新区、中低密度、高品质宅邸,项目整体定位初步印象,未来区域的新核心城市新区高品质住宅标杆新都市人居主义样板,城市新区首席中低密度高品质宅邸,整体定位,城市新区首席中低密度高品质宅邸,项目概念演绎,整体定位,新区：强调项目处于城市重点发展区，未来发展空间巨大首席：突出项目的市场地位，是高铁新区乃至丰城市绝无仅有的，把项目抬到城市的高度；中低密度、高品质：项目的核心竞争优势，外部资源优势，内部高舒适性、高端配置，为客户塑造了新的居住体验；宅邸：项目的本质，也是项目的档次

28、定位；,城市新区首席中低密度高品质宅邸,项目概念演绎,整体定位,多数人向往，少数人拥有！,项目价格定位,价格定位,项目价格定位依据,价格定位,项目价格定位依据参照物1、目前新城区普通高层均价为4200-5500元/平米；洋房均价为4800-5800元/平米；2、商铺价格一般为住宅价格2倍左右；3、住宅价格年均增长按5%计算；4、项目年均去化量按5-6万方/年计算，整体周期在4-5年内；5、项目整体定位中高端；本项目实际情况项目销售前期各项配套尚不完善，后期随着项目及周边环境不断成熟，价格逐步提升，参照丰城近年来房价5%涨幅，因此起始定价高层5000元/平,洋房5500元/平，商铺12000元/

29、平,项目整体推售策略,价格定位,高层住宅269289平米，沿街商铺47522平米,户型配比,高层住宅为21F，2T3和2T4各半，共13栋，沿街商铺为2-3F,物业排布方案,PARTONE4,本项目地块经济测算,龙光东大道,剑南路,龙泉路,剑匣路,天宝路,太阿路,龙光北大道,人杰路,物华路,府佑东路,文,城南小学,同创国际商汇,文,剑南小学,文,剑声中学,文,特教学校,第三医院,豪威建材五金城,剑桥路,林安商贸城,龙润城市广场,火车站,本案,2001年6月，启动建设一期工程2.7平方公里，2003年基本建设；2003年4月二期规划7.7平方公里开工，2007年6月基本建成；2007年7月三期规

30、划10平方公里（丰洛铁路以东）启动实施,丰洛路,欧亚达商城,文,第七小学,人民医院,本案周边土地招拍挂最早从2012年6月起，共出让52.95万方（合794亩）。,周边土地出让情况,因龙润、豪威、同创、林安等地块用地规划属性原因，对本案不具参考价值，故剔去后，可供参考的近期出让土地总计为13万方，约合195亩，每亩土地平均价值244万元/亩，住宅容积率最低为2.9,数据来源：丰城市国土局,龙光东大道,剑南路,龙泉路,剑匣路,天宝路,太阿路,龙光北大道,人杰路,物华路,府佑东路,剑桥路,本案,265,130,109,109,100,200,301,龙润城市广场,同创,豪威,林安,210,周边土地

31、出让参考,根据本案地块所属规划片区用地性质及与周边地块比较，本案地块成交单价乐观估计为208万元/亩，保守估计为250万元/亩。,B-c-8号地块,B-c-7号地块,新城区三期（龙泉片区）,新城区三期（商贸物流城）,新城区二期,假设开发法是测算土地价值的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式：地 价开发完成以后的销售收入开发费用利润销售税费测算前提由于宗地开发周期难以估计，因此本次测算采取静态模式。其中

32、：容积率2.6，占地121850平方米，总建筑面积316810平方米；可售建筑面积316810平方米；高层建安成本1800元/平方米；商品房售价以5570元/平方米；,项目经济测算,假设开发法,参照洋房初始销售均价5500元/，高层5000元/，价格按每年5%的速度递增，可得出，住宅总销售金额约15亿元，整体住宅均价5570元/,项目经济测算,洋房总建筑面积：25000平米 高层住宅总建筑面积：244289平米,按照住宅整体销售均价5570元/，商铺售价12000元/，保证项目总体利润率30%情况下，项目拿地成本为208万元/亩,项目经济测算-1,按照住宅整体销售均价5570元/，商铺售价12

33、000元/，保证项目总体利润率30%情况下，项目直接开发成本约11.8亿元,项目经济测算-1,对拿地价格（208元/亩）和销售均价（住宅整体均价5570元/平、商铺12000元/平）进行加减10%浮动情况下的利润率,项目经济测算-1,按照住宅整体销售均价5570元/，商铺售价12000元/，保证项目总体利润率24%情况下，项目拿地成本为250万元/亩,项目经济测算-2,按照住宅整体销售均价5570元/，商铺售价12000元/，保证项目总体利润率24%情况下，项目直接开发成本约12.6亿元,项目经济测算-2,对拿地价格（250元/亩）和销售均价（住宅整体均价5570元/平、商铺12000元/平）

34、进行加减10%浮动情况下的利润率,项目经济测算-2,PARTONE5,项目结论,整体小结,宏观经济层面 近年来国民经济快速增长，人均收入持续保持两位数增长；房地产处于快速发展阶段；城市规划层面 城市处于大规模扩张阶段，北向是未来重点，河西新区尚处规划阶段，预计未来三五年内很难撼动河东的区域市场地位；本项目位于老城区、新城区及高铁新区交汇处，地段有一定优势；区域竞争层面 未来几年新城区及高铁新区将是丰城的商品房主要供应区，一个是现有配套完善，另一个潜力巨大。两者将主导这个丰城市场。区域内竞争层面 未来几年高铁新区区域内的商品房供应将超过百万方，本案从地段及环境优势看，相比其他项目有一定优势经济测算 有较强的赢利和抗风险能力,具有较大开发潜力及赢利能力，同时市场竞争激烈的项目,