新房地产形势下的企业经营战略[1].ppt

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1、房地产新形势下的企业经营战略,主讲人：杨尚文时间：2011年12月,房地产市场前十年发展分析,当前房地产市场基本概述,企业经营战略思考,房地产新形势下的企业经营战略,1,2,3,过去十年，房地产业持续着高速发展的态势房地产市场前十年发展原因分析,当前国家房地产宏观调控政策当前房地产调控形势下市场表现当前房地产调控形势下预期分析,房地产行业趋势分析当前房地产形势下企业动态房地产新形势下的企业经营战略思考,PART 1房地产市场前十年发展分析,1.1 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势,1.1过去十年，房地产业持续着高速发展的态势,从上面施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等统计数据不难发现，

2、虽然受08年金融危机影响，但过去十年里，房地产市场整体持续着高速发展的态势，且没有停下发展步伐的迹象。,基于经济因素,基于政策因素,经济快速增长人均住宅面积水平低下，住宅需求强烈城镇化快速发展，城市人口快速增长,住宅制度98年改革土地政策改革财政政策支持,1.2房地产市场前十年发展原因分析,PART 2当前房地产市场基本概述,房地产住宅市场,行政指令,信贷金融,土地政策,坚持完善土地招拍挂制度，大力推广限价房、竞地价，加强闲置土地处理监管,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市颁布“限购令”，抑制投资需求严格实行地方政府问责制,房贷：首套房首付3成，二套最低首付6成，三套禁贷；贷款利率

3、上浮银根紧缩：存款准备金率不断加码，目前达21%；基准利率连续5次上调，一年期存款、贷款利率达3.5%和6.56%,2.1当前国家房地产宏观调控政策,财税政策,上海、重庆开征房产税试点，个人购买住房不足五年交易，全额征收营业税加强土地增值税的监督,保障房,中央、地方政府出台多项政策，支持保障房建设，确保年内完成十二五首年保障房计划,当前国家房地产宏观调控政策概述,保障性住房,土地政策,资金政策,政府问责,严格住房用地管理，加大保障性住房用地有效供应,中央加大投资支持力度和补助标准；地方政府加大加大投入力度；商业银行加大信贷支持力度,落实保障房建设约谈问责制加强对保障房质量监管力度,2.1当前国

4、家房地产宏观调控政策,十二五期间，我国将步入保障房建设“加速跑”阶段。全国计划新建保障性住房3500万套，2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。政府采取多重措施，加大保障性安居工程建设力度。,保障性住房政策,2.1当前国家房地产宏观调控政策,注：西藏自治区未统计 数据来源：国家住房和城乡建设部,国家大力支持保障房建设，保障房建设预期目标提前完成。下表为2011年1-9月全国各城镇保障房建设开工情况。,保障性住房政策,2.2当前房地产调控形势下市场表现,自2010年房地产调控正式开启后，国房景气指数从高位开始回落，虽然今年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政

5、策之下，终未改变国房景气指数一路下探的趋势。11月份国房景气指数创下28个月新低99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。而全国各地不断攀升的住宅库存量，则精准地勾画出房地产销售市场逐渐趋冷的过程。,全国房地产综合景气指数,受国家宏观调控影响，2011年前三季度住宅市场成交普遍低迷，在调控政策持续不放松的预期下，逾六成城市成交量下降。下表为2011年前三季度8大主要城市成交统计表。,2.2当前房地产调控形势下市场表现,房地产交易市场,2011年10月份，全国70大中城市(一)与上

6、月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。,2011年11月份，监测的33大中城市中，成交量环比下降的城市超过6成，总体成交量环比下跌7%，下跌趋势明显，打破持续5个月维持的3%以内的环比小幅震荡态势。同比而言，超过8成城市出现下降，总体成交量大幅下跌35%，持续4个月下降，且连续第3个月下跌幅度超

7、过30%。另一方面，可售库存持续增长。,2.2当前房地产调控形势下市场表现,房地产交易市场,2011年1-9月份，大多数一二线城市土地成交规模出现下滑,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,住宅用地成交量同比下降11%；工业用地、商办用地成交量同比上涨。2011年前三季度，土地成交面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%。,单位：亿,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,2011年前三季度成交土地均价总体同比下跌15.8%，住宅用地同比下跌1.8%，

8、商办用地同比增长15.3%。前三季度成交土地均价同比总体下跌15.8%，从去年同期的2155元/平米降至1815元/平米。其中住宅用地同比下跌1.8%，从3546元/平米降至3483元/平米。商办用地成交价有所增加，从3372元/平米增至3889元/平米，同比增长15.3%。工业用地基本保持不变。,单位：元/,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,前三季度土地成交楼面价总体下跌15%，住宅用地楼面价格同比下跌9%；商办用地同比上涨5.5%。前三季度各类用地成交楼面价除商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%。住宅用地

9、楼面价从1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%；工业用地从305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%。,单位：元/,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地产交易市场,2.3当前房地产调控形势下预期分析,供应量：下半年供应整体偏大，尤其在四季度将形成一个供应高 成交：一二线城市的观望情绪向三四线城市蔓延，预期第四季度以及明年第一季度成交将量价齐跌 城市：一二线城市成交难有起色；三四线城市短期高速增长，但持续性堪忧 营销：竞争将日趋激烈 土地：下半年市场仍不容乐观，地价仍存在下降空间 商业：商业市场刚刚起步，未来竞争将逐步显现,住建部表态，限购令年内不取消；中央政治局表示

10、，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展；房产税等税收政策将进一步完善；金融政策将做适当调整。多方迹象表明，房地产调控政策还将持续进行。,PART 3企业经营战略思考,3.1房地产行业趋势分析,整体趋势房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年,高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续,存量房征房产税将是大势所趋房产租赁市场或将迎来发展期未来房地产投资将趋于理性决策,从需求角度出发，过去十年住房需求短缺的情况基本得到改善，房

11、地产黄金十年结束；而城镇化进程仍快速推进，未来十年房地产市场源动力仍强有劲，伴随房地产理性投资，将成为理性发展的十年。,主动型：寻求大企业合作或直接转让项目和土地 被动型：手头项目开发完成后无以为继,表：房企前十企业集中度,备注：2011年前三季度全国数据为根据1-8月数据预估,部分小型企业囿于资金、土地压力，“断臂求生”，面临淘汰危机，逐步推出市场,3.1房地产行业趋势分析,3.2当前房地产形势下企业动态,典型房地产企业销售业绩,9月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌；多数典型企业前9月销售业绩完成率达65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标；另据统计，“

12、十一黄金周”期间，中海实现销售金额50亿元，万科、保利、恒大、碧桂园销售金额超20亿。,备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜,3.2当前房地产形势下企业动态,典型房地产企业土地储备动作,10年5月-10年9月（市场调整初期）,10年10月-11年1月（市场调整中期）,11年2月-11年7月（市场调整中后期）,空间调整：由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市,结构调整：调整土地储备增量结构，提高低总价土地数量，且不放弃一线城市高利润土地,总量调整：总体来说土地储备增速放缓，4-8月拿地规模处于低位,注：典型企业包括保利地产、碧桂园、

13、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业,9月典型企业拿地规模环比下降，整个第二以及第三季度拿地规模保持在低位运行。典型企业在招牌挂市场拿地态度谨慎，但保利、万科等大型企业拿地节奏未发生较大变化。,10年4月出台新“国八条”,拿地规模反弹,10年9月出台具有巩固意义的新“国五条”,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为房地产市场新的增长点；国家有关部委已明确了发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为二、三线城市房地产业带来新的契机

14、和发展空间；市场刚需占比更大，在政策市场之下，因消费需求占比高、房价涨幅相对小而使得政策执行力度相对要宽松很多，市场波动性相对较小。,展房地产业受国家宏观调控，住宅地产首当其冲，复合商业模式、养老地产、旅游地产等都将成为有效规避风险的发模式；城镇化进程加速、人口老年化加剧、经济发展带来消费水平及理念的变化等，都给商业、旅游、养老地产等新兴市场带来无限需求和发展契机；商业地产泡沫开始形成，需要谨慎投资，切忌盲目跟风。,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限。房企主动出击，探索多元化融资渠道，谋求破局。,房地产私募基金具有非金融融资特点，可灵活

15、操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元。2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资。代建模式企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作。截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元。投资矿业多元化上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现。宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持。民间集资借贷 2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭，其中220亿流向房地产项目。,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,房地产宏观调控，抑制了投资、投机需求，自住、理性需求占比提高，住宅本身的品质和功能将更受购房者关注；下一阶段，房地产市场将趋于理性发展，住宅产业将回归居住本质，节能环保、绿色生态将成为发展趋势。,价格才是王道，项目底价入市。一可以试探市场反应，静观市场动态，给自己留有余地；二在银根不断收紧的预期下，快速周转，回笼资金。购房趋于理性，购房者更关注住宅品质，亦品牌追求。采取科学、全面而有效的品牌战略，进行品牌宣传，提升品牌影响力。突破常规营销推广策略，如进行网络营销、品牌代言等。,Thank you!,