长城盛花-堤亚纳湾公寓提案121207.ppt

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1、堤亚纳湾公寓产品可以更骄傲一些长城盛花团队,解读市场，发现问题,公寓营销目标开盘实现7成以上销售,1、产品：40-50，精装，可自住、办公、投资（双地铁口）2、均价：8千3、销售进度：主要以解筹的形式，开盘去化100-200套4、渠道：户外、短信、报广、电台5、活动：以暖场活动为主，11月18日样板间，12月2日开盘6、促销优惠：认筹5000抵2万,市场观察之藏珑主爵,10/12晨报半版：低首付，藏珑大社区，公寓投资,11/16晨报整版稀缺性，开放告知,11/23晨报半版讲投资的眼光讲低首付讲豪宅区,11月中旬新浪网讲硬资产 讲豪宅区讲低首付，讲开盘,12月2日开盘实现64.2%成交率,价格情

2、况：折后最低价8040元/平米，最高9120元/平米；优惠情况：1、VIP客预交五千开盘抵20000元。2、现场抽奖。特等奖Ipadmini一台，一等奖工具箱五名，二等奖电饭煲五名，三等奖三件套碗三十名，认购送纪念奖亲子杯。3、一次性付款99折。销售情况：开盘总销售151套，成交率64.2%。,（搜房 通栏）,上半年珠江花城S公馆：低首付、酒店式、拎包入住,12月罗马国际公寓：低总价、商圈,市场观察之其他在售公寓,12月卡卡：复式、轻轨口、市府、低首付,12月绿地中央广场拉菲晶座：商圈核心、双地铁口,市场小结,目前阶段市场上公寓的在线推广并不多，报广、户外和网络条等传统渠道都较少出现，凡出街的

3、公寓类推广中，多注重：地段、精装、低总价、低首付及投资概念。其中，纯粹的中小户型楼盘案名及定位偏向于青年置业，大社区中的精装公寓更注重投资观念的输出。,产品类型：24F高层公寓户型区间：44.34至79.94剩余套数：190套,项目认识,？,低密大墅区,教育配套,休闲商业,楚家湖,西班牙园林,低总价,景观阳台,新风系统,全景观面,个性私寓,价值点梳理,优势楚家湖/大墅区低总价/存量少,劣势位置/交通配套/精装,我们的机会：稀缺生态、稀缺房源价格洼地、价值高地,市场机会,从认筹到开盘，仅不到2月的推广时间且大部分时间将与2期岭岛的联排及双拼别墅推广重叠公寓产品实际可利用的推广时间极其有限没有时间

4、大肆铺排、没有时间娓娓道来因此，推广上必须讲究“快、准、稳”，即：案名明快易记、定位直接精准、渠道稳扎稳打,从客群定位到项目定位,公寓推广，目标客群是谁？是开福区公务员、教师、医生？是企业核心技术人员、事业单位职员或者小白领？其实，根本都不重要！不是改善型住家客，也不是三代同堂的刚需者，其实小户公寓的目标客群，无须过度甄别。,第一类关注点,北城价格洼地，引发投资关注湿地新城开发，引导价值初评优越生态资源，实现环境重估超低总价公寓，降低投资风险成熟墅区价值，坚定投资价值,“手头有点闲钱，只要看好市场前景，愿意作出合适合理的投资”,第二类关注点,“手头闲钱不多，单身或情侣，但希望能有一处能装下自己

5、生活情趣的房产”,平易近人的总价，符合经济现状要求区域未来的发展，符合过渡升值期许优越的生态资源，符合健康乐活态度成熟的墅区环境，符合追求品质格调,看好未来的投资客和活在当下的青年人，相去甚远的两类客户，意趣各异的置业需求我们能否在定位中，提炼到二者的共性？,第一类客群：中小型投资客,问题1：堤亚纳湾公寓投资价值点该如何包装？,第二类客群：青年置业者,问题2：堤亚纳湾公寓居住利益点该如何输出？,解决一：投资价值点包装,资源属性是关键价值。居于资源型大墅区内，别墅是大豪宅，洋房是小别墅，那公寓可以包装成什么？,地段是首要投资价值。虽然不在中心，但同样居于二环内传统老城区，同时具备城市住区和价格洼

6、地两大核心属性。,二环内,小豪宅,解决二：居住利益点输出,住区环境是杀客利器。楚家湖畔、大墅区、西班牙大园林、商业配套、名校教育，其他小户型绝难同时占有。,产品属性是首要居住价值。44-80的户型，超低总价，将以满足青年置业为首要目标。产品设计更具国际感和时尚感。,青年,湖岸私产,城市属性,小豪宅,湖岸私产,青年,二环小豪宅湖岸青年私产,项目定位呼之欲出,二环内传统城区,大墅区中的小公寓,湖景 园林配套,青年置业投资客,定位,从客群喜好到推广口号,投资客的喜好：,对资产，迷恋不动产不断增值带来的满足感对自我，对自己的正确投资充满自信和骄傲,自我,骄傲的人,资产,潜力股,UP向上,他人肯定,青年

7、置业者的喜好：,对事业，正处于事业的上升期，充满了动力和活力对自我，坚持品位，在经济条件范围内追求身份,自我,骄傲的心,事业,潜力股,UP向上,自我欣赏,UP向上骄傲的心,身份象征,生活意趣,事业成型,与别墅相伴,楚家湖,投资能力,城市住区,唯美园林,眼光独到,潜力股,推广语：向上吧，骄傲的心,为什么是这句话？长沙乃娱乐之都，向上吧少年和天天向上的节目热播，正是湖南人积极向上的性情体现朗朗上口的推广语，易于传播，同时区隔于市场上生硬造作的口号，增强识别性对于任何一位置业者来说，向上都是他们追求的心态或者生活状态对于任何一个人来说，骄傲都是一种难得的恭维,从岭岛到岭尚,为公寓匹配案名的四大原则二

8、期岭岛同期推广仍在进行，尽量保持案名的连贯性，借力打力结合小户公寓的客群定位，案名富有生动性，拥有向上的活力案名在追求活力的同时，尽量避免与纯小户楼盘混淆，保持调性案名朗朗上口，明快易记，能让人过目不忘就已成功了一半,主推案名,深业岭尚,为什么是岭尚？是岭岛的延续，是对小豪宅定位的深化，产生大墅区的联想是青年居住方式的延伸，是与岭岛别墅区相得益彰的趣味匹配是时尚的公寓，是领先于市场的公寓，是一种排他性的占位最主要是朗朗上口，简单易记，产品属性寄寓其中,案 名：深业岭尚定 位：二环小豪宅湖岸青年私产推 广 口 号：向上吧 骄傲的心,关于公寓产品的小结,方向二：青年置业、唯美、湖居、公寓,案 名：

9、岭公馆、首寓、寓见定 位：在湖边，有见地的私产家推广语：在最美的时刻，寓见你,方向三：青年置业、个性化、群体化、国际范,案 名：Lake Solo（湖的独奏）定 位：二环小豪宅楚家湖青年自治区推广语：向上吧，青年近卫军！,推广目标：短期实现快销,2-20,3-5,3-20,形象导入,价值深化,外展直销,以户外引导形象以报广通栏实现价值输出,户外引导形象软文炒作投资价值,企事业单位外展团购密集拓展,3-31 开盘,形象导入,（2.203.05）产品核心卖点的一次性输出,推广内容：以通栏的形式，通过有趣味的价值诉求输出项目信息，同时释放价格、认筹优惠、活动、时间等信息。,常在湖边走，也有不湿脚的秘

10、密350亩楚家湖，为你安放骄傲的心湖面上升一公分，长沙上升一度温长沙生态小气候，让骄傲的心保持恒温阳台小不小？几尾锦鲤刚刚好小寓大阳台，给你最骄傲的风景,湖边小豪宅，不过25万起向上吧，满足你70年的骄傲！,报广通栏（晨报）,向上吧，骄傲的心！,25万起的湖边小豪宅，3月31日仅此一寓,户外,价值深化,（3.053.20）一篇硬广持续深化，软文硬做炒作投资价值,推广内容：单刀直入，直接推出公寓生活概念，同步价格释放认筹信息，第一时间让长沙人接触到公寓产品的信息，深化对公寓产品的价值认可。再通过软文硬做线上炒作北湖区的概念和公寓投资的理念。,懒得沽名钓誉，闲得门前钓鱼一线湖景的风光私寓，心里总有

11、些骄傲A股跌破2000点，当真和我没关系投资有门道，值得骄傲的不动产,湖边小豪宅，不过25万起向上吧，3月31日一寓成名！,报广通栏（晨报）,跟着城市向上的方向，随着你那骄傲的心一个理想主义投资者的自白,软文（三湘都市报）,水往低处流，聚水成湖；人往高处走，日进斗金。长沙资源型公寓投资终极指南,外展直销,（3.203.30）甄选10个意向企事业单位，通过密集外展开展团购直销,外展对象：开福区及周边有意向的企事业单位,外展原则：五人成团，十人可享最高折扣优惠，以实现整层销售预期,外展内容：公寓销售的团购优惠、活动、时间信息、二环小豪宅的生活优越性、舒适性、高端性的描述,暖场活动：以有利益诱惑的抽奖类活动为主，如购物卡等,新闻配合：（晨报+三湘都市报）十家企事业，联手启动楚家湖青年置业计划,THANKS,