足球场地下物业发展论证建议.ppt

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1、足球场地下物业发展建议,论证停车场、超市、健康中心方案注重可行性,发展商目标：,我们做了以下工作：健康中心：我们调查了项目所在区域的康体中心（3个）、所在区域的酒店的康体中心（4个）、广州市2个地下健康中心、天河体育中心及1个康体中心。并就广州健康中心的规划作了调研。停车场 我们调查了项目及项目所在区域的地面停车场（3个）、写字楼及公寓的地下停车场（5个以上）、酒店的地下停车场（3个）；并就区域停车场的规划作了调研。超市 我们调查了项目所在区域的超市（4个中型超市，3个小型连锁店，1个菜市场)。原有规划 对原有规划和可能的调整对项目的影响进行剖析。,我们有以下发展建议：,建议足球场整体抬高一层

2、；有以下利益：1）抬高后首层与A区共同形成街区；利于A区的发展；2）抬高后商业价值、消费者的舒适度大大增强；3）建设费用可降低；4）可发展周边街铺，形成特色的风情街（特色餐饮、医药等）；5）目前足球场一般铺人造草皮，不影响使用。建议首层发展超市；周边设街铺；并设计一条内街进入超市；1）街铺和内街铺的销售可滚动资金，减少资金压力。2）建议发展超市的原因见下页，详细的市场资料后一步介绍建议只建设一层停车场（设于负一层）;1）建议建一层停车场的原因见下页，详细的市场资料后一步介绍,发展方向综合分析,项目目前的规划调整分析,本体分析：足球场地车位数原来大量为A地段设置，但初步判断A地段更宜建公寓，B地

3、段更宜建写字楼，所以车库的共享已没有必要。目前本地块作为停车场，可以看到来自北侧的车流只有南侧的1/4。故停车场的车位更适宜在临环市东路段设置。目前周边没有如此规模的停车场，相邻的大量空置。,发展方向分析,功能划分从上面的分析看，停车场、健康中心和超市都有可能；但健康中心面临的经营难度相对较大；停车场的总量过大，且利润较低。从市场看，建设超市的风险较小，而从超市所需规模看，适合整层引进大规模超市经营者（一般单层面积不少于7000平,家乐福沃尔玛选址可达1.5万平）,这样甚至可能带动两层经营。建议只建设一层停车场（负一层）；写字楼及周边停车在环市东路地下修建停车场解决。经营方式项目有两种经营方式

4、，第一种为发展商自营；第二种为出租给专业经营者经营；从目前的市场竞争和消费者接受度看，建议发展商采取第二种方式。由于健康中心和超市都需要面向专业经营者，故实际面向市场招商时，弹性较大，可根据实际谈判的需要界定面积。报建时，争取报建成商场，这时能最大挖掘其商业价值，功能弹性较大。,如果政府限制了目前的设计且功能只能为健康中心,考虑到：客户群体（商业群体为主，消费水平较高）市场经营情况（保龄球、羽毛球、网球、蓝球需求情况较好)本体层高限制、与地面运动设施的互补负一层健康中心适合建设：健身中心：约3000平方米。保龄球馆：约3000平方米。桌球、沙弧球等：少量，约500平方米 公共空间：更衣、服务台

5、、休息地等约500平。沿建设二马路有约2米的地面高差，应充分利用这一点，把地下营造成首层。建议充分利用周边的临街面建设“造街造坊”，形成街区特色：建设大马路可形成为健康中心及周边写字楼、酒店客户服务的，有一定档次的餐饮风情街，酒吧街、引进知名品牌，带动整条街的商业气氛，为将来主体开发作准备。建设二马路、建设可形成为区域居民服务的商业街。,附件：基础资料,一、项目目前的规划方案二、康体中心市场资料三、停车场市场资料四、超市市场资料,一、目前的方案首层平面,一、目前的方案剖面,三层均为停车场；单层面积约7500平，共有约715个车位；建设大马路一侧1927平首层建九米高羽毛球和乒乓球场；二层为与主

6、体商业输送联接的配套中心；露天设一个足球场和一个网球场。建设二马路设车库出入口。,二、康体中心市场基础资料,它能抓住什么机会？它是否能发挥优势回避劣势？它是否有竞争力？它是否有稳定的、较高的利润？,区域的康体设施是否供不应求？高峰期有，但不突出区域内有大量有消费力的康体客户群体（写字楼派生的企业行为、中高级白领散客行为）。由于周边居民素质档次较低，酒店客户以商务为主，更注重娱乐；故他们只是项目的辅助客户。,能回避商业位置较偏的问题；能与地面层康体设施形成一定的互动。但也面临着来自自身首层的竞争（整体规模过大）；目前广州康体文化未成风气，整体的经营情况一般。,地下层不利于有氧运动和追求自然的心理

7、。位置与规模较本区域有竞争力，较天河区竞争力弱。由于层高限制，适合做健身、保龄球等方向；这些项目正好可与首层互补。,场租一般在70-100元/平。其回报与其造价相比可以接受，高于停车场。规模过大，操作难度较大，专业的合作商家较少。一量签定，合约时间较长，收益较稳定。,第一类,大型体育场,天河体育馆,天河体育馆,1个足球场：空置,1个足球场：甲B训练使用,蓝球场：使用率最高120%,主场：用作高尔夫练习场使用率极低,地面停车相当充裕，目前使用率1/3,网球场使用率高80%,2个副场对外出租，周未使用率80%,东山体育场,位置：东湖路145号,东山湖公园西南侧 规模：占地面积9561平方米。投资1

8、200万元。定位：新场地，综合性体育场，可同时进行足球、田径、网球和门球等体育项目的训练和竞赛，并配有高质灯光，能进行夜间训练。1个标准7人足球场、1个门球场、3个网球场。设施：设60多米长的停车道。可免费停车。容纳500个座位的看台坐东面西正对球场客户：有一定实力的企业球队周未定期打球收费：周五至周五：上午200元/小时，下午250元/小时，晚500元/小时 周六日：白天300元/小时；晚500元/小时；,第二类,地上专业健身中心,项目周边弘场羽毛球馆,位置：东山区欧庄，环市东路491号区庄商贸运动广场三楼 规模：广州市规模最大、标准最高的国际比赛专业羽毛球馆 全场占地4000平方米，共有1

9、8个羽毛球场，其中有14个标准羽毛球场、4个贵宾场。,费用：办卡84-100元/小时；全价36-120元/小时每月27-30日，承办一些大型比赛。场地租金：30多万/月/层（约70元/平方米），签约十几年。承租方硬件投入约400万（吊顶、地面、设施）与其地面停车场每平方租金收入相当（4-5元/小时）客户:有几家大客户包场；以公司组织活动形式 送礼金卡 散家以来自周边写字楼的中高档阶层、企业主、少数高级白领。周边居家客户少。经营状况:平时下午晚上爆满，如周五下午90%的场地在用；但周日上午基本空置。平时晚上、下午3：00至晚上生意最好，周六日生意较差。高峰期需提前两天定场。,弘场羽毛球馆,项目周

10、边华泰康体城,位置：先烈南路23号 附属于军区华泰宾馆（建面12万平），该宾馆为以接待会议为主的三星级宾馆,项目周边华泰康体城,收费：保龄球平常日：9：3014：00 6元特价 14：0019：00 12元 19：0023：00 19元 23：00-2：00 6元平常日：8：009：00 6元特价 9：0014：00 12元 14：0023：00 19元 23：00-2：00 8元乒乓球：3：00-12：00 28元/小时 其余时间：38元/小时,华泰康体供应及经营情况,保龄球 平时经营状况较稳定（1/3的使用率），高峰期为晚上 周日上午看，使用率略低于1/2，其中：6组为同事或朋友类型；3组

11、家庭用；3组为酒店开会客户；乒乓球：共14桌，只有1桌使用场地费用：宾馆自已的场地经营，位置相当偏避，其它业态基本无法经营 从康体设施经营看，只有保龄球和电子游戏区人气较旺，其它业态人气较淡。,天河力美健国际大型连锁式健身中心,天河分店：天河北路181号祥龙花园4楼 档次较高的专业健身店会员制 设公司卡、会员卡两类,分区设施,前台,更衣室,有氧器械区力量训练器械区有氧操房拳击房体能测试室健康茶座桑拿沐浴区健身服专卖区,客户及经营情况,客户：天河区中上层消费人群；企业老板、中高管理层、外国人。由于其品牌和设施，会员中有少量周边二级城市老板；规模：4000平方米；经营情况：使用率约1/5；周一至周

12、五晚使用率相对较高（1/4）。费用：次卡30（晚上限用）-80元，个人会员年费2800-3400元公司卡约1.3万。教练：约150元小时。专业经营者：全新美国“力健”器材；跑步机均配电视；约30名专业教练。场地租金：约100-150元/平。,第三类,地下康体中心,ZONEACTION”动静界”康体,规模：占地4000平方米 位置：位于环市东路好世界广场的负一、二层。,动静界是美国诺德士（Nautilus）全球健身联网会所在中国的首家成员，其会员不仅可以在广州享用诺德士训练器材和其他健身设施，享受由专业人士提供的各种美容水疗服务，还有权在全球范围内使用诺德士（Nautilus）全球健身联网会所的

13、设施和服务。,好世界广场的负一、二层出租情况,该场所原经营服装商场，但经营失败。目前正对外招租，其中：负一层50%及负二层整层：统一对外出租给”动静界”康体；租金在150元/平200元/平。经营内容：健身、水疗、美容、美体，主要面向女性，10月营业。负一层50%的面积对外出租，单间面积120平以下，内容为售卖运动康体设施、服装；租金约400元/平方米。客户：以中高白领消费层为主会员制：顶级的、多元化的健身、水疗美容社交娱乐的场所，并聘请世界级教练来培训和教学。,东湖会会所经营较差,位置：东湖路东湖御苑负一层;规模:整体约10000平，功能设施种类完整，但单项运动数量少（平均设3个场地），面积5

14、0-300平左右。定位：为社区业主服务的私人会所，但可外包。从设施上看主要是为项目销售的需要而设。费用较低：会议200元/小时经营情况：实际使用率较低，目前实际开放面积约2000平方米。使用率较高的为壁球、网球（室外）、泳池。劣势：地下会所，内部空气、光线较差。人们运动：喜欢在露天的、开阔的环境中。会所基本无对外展示、昭示。,东湖会会所价格,室外：网球场：日场40元/小时，夜场60元/小时室内壁球:30元/小时健身：10元/人/次台球：30-40元/小时乒乓球：20元/小时游泳池：20元/人（儿童半票）-12元阅读室：免费高尔夫（电脑摸拟）60元/小时迷你影院：10元/人/次会议厅：200元/

15、小时音乐室：30-80元/小时棋艺室：30元/小时上网：10元/小时卡拉OK：300元/场（共3小时）,注：1、框内为使用率高一些的项目,翠湖山庄地下会所,位置：翠湖山庄负一层;规模:整体约2000平，大部分功能设施未开业定位：为社区业主服务的私人会所，但可外包。,劣势：项目整体烂尾导致管理问题；内部空气极差；光线较差。会所基本无对外展示、昭示。,翠湖山庄会所经营情况,游泳（室外）：12元（儿童半票）其余：室内羽毛球：30元/小时壁球：30元/小时桌球：20元/小时蓝球：全场180元/小时；半场70元/小时乒乓球：12元/小时棋牌：8元/小时,注：1、长期办卡还可七折优惠2、框内为使用率高一些

16、的项目3、设培训班，目前未成功,经营情况：实际使用率较低，目前实际开放面积约1000平方米（50%）。一般只有羽毛球（6个场地）、乒乓球（4桌）、桌球（1桌）经营。羽毛球在下午及晚上实用率达80%以上，其余时间空置。,第四类,酒店附属康体设施,1、我们调查了：五星级 花园酒店 亚洲酒店四星级 白云酒店 远洋酒店2、总体情况 亚洲酒店、花园酒店设施最全，包括小型泳池、健身中心、网球场、洗浴桑拿、棋牌、乒乓球和桌球等。白云只设棋牌、乒乓球和桌球，远洋只设小型泳池、健身中心，其它未开。3、我们的结论:酒店内的设施往往是为评星级设施，均为免费使用；但实际使用率极低，从管理上看，全部处于管理极差、未经营

17、状态。只有华泰附属的保龄球馆向外经营，其中30%客户来自酒店开会的客户。4、分析其内在原因和启示：由于附近酒店以商务客户为主，居住者并有有闲情去消费康体设施，从实际选择看，其选择休闲更多选择城市周边景点、酒店附近高档商场、餐厅。,第五类：康体商城（天河体育馆）,天河体育中心足球主场西大门首层1、租期：5年，期满可续租;2、面积：由15平至150平不等;3、租金：租金45元/平起，最佳位置不超过100元/平，且租金二年不递增目前出租、经营情况相当一般。分析原因：1、从消费者的购买习惯看，运动和运动设施的购买本身在场所选择上没有必然联系，他们有相当便利的、大型商场可供选择。2、另外，由于这种“街边

18、店”的管理、租期、档次、规模限制，消费者对商店并不认同，而较认同商场。,效果图,实景,康体设施之规划情况天河将有非常突出的供应量,广州5年内将建成6个超大型现代化购物中心，近五年要建的两个超大型现代化购物中心均在天河（19万平方米的正佳购物中心、天河东圃总面积27万平方米的花花世界购物中心），这些大型商业除了购物、饮食外，娱乐、康体、休闲也是其重要的组成部分。广州市目前已有各类体育场馆达6700多个，人均体育用地面积2.72平方米，此外广州将在2010年前再建10座大型体育馆（见后页），形成以天河体育中心为中心的、辐射四周、布局合理的全市大型公共体育设施网络。,附：2010年以内十大拟建体育场

19、馆,可见：本区域内无大型体育场建设；项目周边区域（天河、东湖等区域）有大型体育场建设。,三、停车场基础资料调研,世贸广场,友谊商店,国际大厦,白云宾馆,花园酒店,好世界广场,宜安广场,亚洲国际酒店,荣建大厦,南国酒店,地块边界,逸雅居商住楼,区域内室内停车库平均使用率11351950100 58；室内停车数量集中在60-150辆左右，一率低于250辆；从整体情况看，在商贸集中区车位紧张，目前正在进行地下扩建；而在外围则明显供过于求，空置严重；室内车位多自用，服务只能辐射周边约200米距离；从时间上看，原来车位紧张的远洋、花园等一旦增加车位，反而大量空余。,周边停车场经营情况一览表,地块停车状况

20、扫描,地块周边经营性停车场均为室外停车场，目前主要来自环市东路写字楼客户群体；,两个场地总量约400个车位周末停车率约60；共约150辆,平日停车率90以上；共约300辆；,本地块,建设二马路南国酒店：小型室外停车场：约50个车位,室外停车场由于停车方便，价格便宜等特点，使用率较高室外停车场收费为：5元/小时，10元/天，过夜15元,地块周边停车状况扫描 楼间及街边停车，整体数量少,状况2.地块周边居民多采用在楼间空地或街边停车的方式 但目前总量较少，没有明显的路边停车状况 周边的政府单位均在自身院子里设有小型停车场,楼间停车,街边停车,地块周边停车状况扫描 亚洲国际酒店地下车库,地下负二，负

21、三，负四层均为停车场，但是只有负二层使用（约150个车位，饱和度90%），另外两层空置。,地下负二层,地下负三层、负四层,“挑楼层”情况严重,地上110层为立体汽车库为配合远洋升级的配置可提供车位192个车位原来停车紧张，修建后目前日常使用率约60辆,全案停车场扫描远洋宾馆,个案扫描新裕大厦地下停车,地下两层汽车库自动二层停车可提供车位64个目前该车库在装修等各方面还不到位，还没有得到很好的利用，所停车辆也较少（40%左右）,项目周边区域停车场个案扫描中华广场,广场负二、负三、负四层是目前全城最大的自动化停车场可提供1200多个机动车停车位目前使用率偏低,停车场市场背景及规划,停车场市场背景,

22、广州共有汽车53万辆，而停车泊位仅有约28万个，按每辆车配1个车位计，则绝对缺口达22万个，相对缺口数达40广州每天大约有200多辆新车上牌投入使用，在一定程度上加剧了广州停车难的矛盾。今年7月份广州新车上牌数达到6629辆，其中八成是私家车，平均每天220辆，与6月份相比，每天新车入户数量增加17。,1.车辆增长对停车场的影响从城市整体看，车位短缺,2.政府政策影响 政府重视，当前规划将使停车位供给量大大增加,广州市政府颁布广州市停车场管理办法广州市交通委员会公布广州市停车场开业技术经济条件 制定出经营停车场准入标准 广州市规划：定出213个永久性公共停车场、80处路边停车点，4.5万个车位

23、,现状 广州市停车行业管理混乱，收费标准不清，无证经营现象较多。目标：广州停车难问题三年初步缓解措施：充分发挥民间资本的作用，以优惠的政策吸引个人或单位投资兴建停车场规范管理秩序，并严格投资停车场准入制度，让管理部门有法可依，让投资者有章可循 广州市政府专门拿出十多块拆迁土地，以招标的方式对外发放，并且规划要求地面做绿地，地下分两层停车,3.广州市停车规划完全可以解决老区车位问题,广州市停车规划：定出213个永久性公共停车场、80处路边停车点，老八区4.5万个车位；并将原有的车位配建指标提高了一倍；,3.项目附近大型停车场规划 新建大型停车场可解决区域停车问题,市场背景的影响：目前在建的两大停

24、车场由于与本项目属于同一区域，将进一步扩大车库供应量。本项目距离花园酒店为0.6公里：友谊商店空中走廊的建成，将辐射周边，对环市东商圈的重塑形成直接影响。友谊广场停车场的扩建正是旨在满足将来周边停车需求。但对商圈外围影响不大。位于本项目正北面仅一路之隔的广东电视中心停车场，更是提高了项目周边的停车点供给量。,总结,政府政策的影响：倾向于个人或单位投资兴建停车场。广州市新出台的停车规划旨在解决广州的停车难问题，将使老城区停车点的供给量大大提高。,从目前项目周边已有的室内与室外停车场情况来看：周边的停车需求量已基本可以得到满足，停车场只有在规模、楼层适宜的情况下才能保证收益。,超 市市场基础调研,

25、它能抓住什么机会？它是否能发挥优势回避劣势？它是否有竞争力？它是否有稳定的、较高的利润？,区域的超市是否供不应求？是，档次、规模低的情况突出区域内有大量有消费力的客户群体（3万居民、写字楼圈）,它的位置虽远离环市东，但近临居民区；能与公寓销售形成互动。目前广州的超市受市场欢迎，整体的经营情况良好。,地下层建设超市是常规做法（周边超市均如此）。位置、规模、新建筑，有一定竞争力。没有层高限制。,场租一般在50-120元/平左右，其回报与其造价相比可以接受，高于停车场。规模合适，寻找专业的合作商家操作难度不大。一量签定，合约时间较长，收益较稳定。,东山区人口情况密度最大的区域之一,东山区面积为172

26、平方公里2000年末，全区常住人口61.15万人人口密度位35552/平方公里,外围区域的超市现状项目所在区域超市面积小,好又多超市（约7000平、中档）友谊5楼超市（约500平中高档）,超市（500平、中低档）,民润超市（约2000平、中档）,屈臣士（约1000平、中高档）,建设二马路2个便利店,建设二马路,北较场横路,民润超市,超市内部,农贸市场,市场内部,地块周边的超市现状,两家便利店（建设二马路）一个中型超市（建设二马路）一个小型超市（北较场路）一个农贸市场,地块周边商业业态情况临时商业为主，有待改造,建设二马路业态,建设二马路居民,建设大马路居民,北较场路居民,建设大马路业态,建设横

27、马路业态,集中在建设 二马路 形式为街边 商铺 业态分散、以 日常服务业态 为主 多属于中低档 次,地块周围居民构成:,建设大马路多为单位宿舍建设二马路上有流动人口居多北较场路多为政府部门宿舍，商业分布很少,地块周围业态：,注：居住区：人口规模3万-5万人（就项目所在局部区域看）。,一般城市居住区商业设施指标,人均商业服务建筑面积,居 住 区,2/人,类 别,合理服务半径,800-1000M,城市社区规划标准,城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。,本地块周边为住宅区人口密集，按照500米辐射半径，人口为3万人左右,按照城市社区规划标准：本区域商业建筑服务面积应为：万M2

28、，目前远不能满足区域需求,现状及问题：从供给来看周边只有一个大约2000平米的中型超市和一个4300平米的农贸市场加上两个小型超市总共不超过6500平米，其余的多为延街的商铺和杂货店。因此是无法满足周边商业需求的。距本地块1.5公里淘金路有一个大型超市好又多（中档，约7000平）、友谊商场5层超市；（中高档，约500平），但是由于在环市东路以北，距本区域步行约需要30分钟左右，无法辐射到本区域，本区域居民多仍在周边购物。,据国际惯例，中型超市门店辐射半径为1公里左右，大型超市为3公里,本区域的商业,足球场地下物业发展建议,补充报告,目录,一、项目社会价值的简评二、周边在建及其它物业的市场补充调

29、查三、超市的定位,一、项目社会价值的简评,1、促进区域价值和区域档次提升2、支持政府区域规划和发展,1、促进区域价值和提升区域档次,本区域目前的发展面临着这样的困惑：（1）环市路沿线的高档商业、办公区域与环市路南侧杂乱低档的居民区的矛盾；（2）区域商务办公的发展面临着来自商务新区的竞争和挑战（据调查，其写字楼价格较天河区低15%-30%）,本项目正是这样一个项目：通过一个高档的、有特色的大型商、办公区域的建设，对整个环市路区域的整体形象进行提升，并以其配套设施的建设完善区域功能，增加区域的竞争力。,（1）、项目的形象特色展望,特点设想：主体将把购物与康体娱乐、景观体验等有机结合在一起；,例如：

30、除了零售店铺还有主题公园、水族馆、电影院等娱乐设施及创新业态 整体建筑构成一个独特景观（设计一个具有艺术化外观的建筑造型）,特色酒吧咖啡街,综合中心高档次的购物环境,综合中心 娱乐、康体,综合中心 餐饮,综合中心 体验、景致,它是景观型、娱乐型的购物中心 而非传统单独的购物中心。它是多元的而非单一的；它是协奏曲而非独奏。,CBD区的跳跃音符高档商务区的活力元素,它将成为城市活力引擎,愿景,（2）本项目能在两个方面增强本区域对企业总部的积聚 这也是政府对本区域发展的期望，以及增强区域竞争力的重要措施,硬件因素,办事绩效,人文因素,人才因素,需求因素,发达便捷的交通通讯网络、规划有序的办公场所、完

31、善的餐饮会客等配套服务设施,当地或周边地区强大的购买力,研发总部选址最重要的因素,政府或事业单位的代表机构选址考虑因素,政府政策及机构办事绩效,选择总部考虑 五个因素,总部经济积聚效应条件模型,2、支持区域规划和发展,（1）政府区域规划定位,高档购物、商务和高尚住宅区,支持这一定位的信息数据（共4条见下文）,统一规划、高标准建设有特色、多层次、辐射力强的“东山三大商贸旅游区”、五条商业街和一个物流体系。构建以友谊商店、世贸大厦、花园酒店、白云宾馆为代表，由环市东路、建设六马路、淘金路等商业街组成，以高档购物、商务和高尚住宅区为特色的花园城市广场商贸旅游区；,东山区国民经济和社会发展第十个五年计

32、划纲要（20012005年）,支持信息1相关规划扫描近期目标和定位,提出要着力打造“两轴一带”标志性商业格局，改造提升由珠江新城、天河北和环市东组成的广州中央商务区和琶洲、流花两大国际会展商务区。“老城区要以历史文脉为底蕴，以具有岭南风情、传统特色的商业街为重要载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇现代商业网点和新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商圈”,广州市商业网点发展规划（20032012）（论证中）,支持信息2相关规划扫描远景目标和定位,支持信息3相关规划扫描政府的重视和落实表现,东山区政府2003年下半年主要经济工作,“环市东商务区形象推广”“环市东商务区发展规划”区庄商贸运动

33、广场白云宾馆首二层改建商场,东山区今后将把环市东的高级商务区向周边扩展，继续壮大“总部经济”。发展东山特色的“总部经济”，全区商贸发展的10年规划，将保持现有“五大商业板块”(环市东高级商务区，海印商贸区、英雄广场商贸旅游区、农林下路龟岗商业街、文德路文化街)的特色，引进国际先进理念重新规划整个区的商贸发展。,东山区第十三届人民代表大会的政府工作报告,支持信息4相关规划扫描区域发展的方向,（2）区域的发展 友谊商场的发展完善将使区域精品购物圈初露端倪。政府对本区域大幅拆迁改造的规划设想将使本区域商尚居住区的架构逐步形成。,支持这一定位的信息数据（共2条见下文）,支持信息1,友谊商店召开2002

34、年度股东大会审议决定，将剩余的募集资金8235.3万元全部投入环市东总店扩建项目。此项目改造面积约15000平方米，竣工后新增经营面积3600平方米建造了8469平方米的地下停车场，这将使环市东商圈的硬件配套趋于完善。,友谊商店环市东总店扩建项目,友谊商店出资9000万元，左与世贸广场连接“空中走廊”，右与白云宾馆丽柏广场东面5层商场打通。改造后的友谊商店总面积.万平方米，世贸中心商场总面积约万平方米，加上丽柏广场约万平方米，环市东商圈将形成一个面积超过5万平方米的精品购物圈。辐射能量大大增强。,友谊商店“空中走廊”项目,对本项目的影响：提升本区域的商场档次有利于吸引更多的国际顶尖名牌进驻 提

35、升商业价值，商场租金有望提升 提升了本区的商业档次和消费档次,支持信息2,二、周边在建物业及其它物业的 市场补充调查,建设三马路在建项目设有四层商场（含超市）,性质:27层商住楼占地面积约7000平方米，建筑面积2万多平方米。功能分布：其中-1、-2层：停车场；1-4层：商场（其中拟设超市）；5至27层：住宅。销售情况：目前未销售，但据称住宅已有大量买家定房。停车场会对外经营。,建设三马路的商业、市场情况,建设三马路有2个小型超市和1个肉菜市场规模：整体规模约3500m2超市的人流量较二马路明显减少；整体档次较低；,2层；约1500m2；,1层；约1000m2；,1层；约1000m2；,街道的

36、人流状况,通往二马路市场的横街：人流量较大；业态为沿街铺面和流动商贩。,三马路：人流量较大；业态为沿街铺面和流动商贩。,六马路：档次较高的餐饮、生活用品为主,目前，从地块东侧三马路通往地块所在的二马路沿街商业发达，人流量大，但整体档次偏低。,小结,1、建设二、三马路沿街商业发达，人流量大，但整体档次偏低，反映了区域潜在的商业价值；2、建设三马路人流量较二马路少，多数人流从三马路流向二马路，反映了项目所在二马路的商业集聚效应较为明显。3、在建的几个商业项目，增大了区域的潜在供给，但同时也形成了未来区域商业圈的雏形。竞争与竞和关系共存。,三、超市的定位和条件,超市的定位,项目整体档次和规模本区消费

37、档次和发展周边超市的市场竞争因此，本项目的超市定位为：中高档、大规模、管理先进的专业超市；完全与区域目前的超市拉开层次，并可为整体商业带来人流。例如：一线：吉之岛二线：沃尔玛、家乐福等,基于以下原因：,例如：中信广场之吉之岛作为商场的有利支撑作为主力店带动与主体其它的品牌衔接，保持其商业的整体性和连续性,超市选址条件,交通:选址首要条件为道路畅通商圈:核心商圈的市场份额一般在55至70，次级商圈一般在15至25，边缘商圈则只有5至15。城市的商业容量:大型仓储超市:该业态的人口门槛为10万人.大型综合超市:人口门槛为3-5万人,项目超市的规模条件,面积：大规模更受欢迎_1万平以上（最低限度为7

38、000平-8000平）；从商业物业的自身规模来看，由于现代商场已逐渐向“大而全”的经营方向发展，因此规模大才能引来大商家进驻，也便于商家在经营业种和业态选择上做到游刃有余，而且规模太小的话，客流量可能会受到限制经营面积20005000平方米的属小型超市，50008000平方米的属中型超市，达到10000平方米以上属大卖场，能提供一站式的全程服务。家乐福、沃尔玛：单层面积低于70008000平方米的不会考虑进场。大部分新店面积在1.5万至2万平之间。吉之岛：总面积1万以上，但超市可略低约5000-10000平，其它部分设为卖场。目前在广州单层面积超过6000平方米的建筑作为超市较为吃香。楼层：综合超市中多层较单层有利（本项目建议设两层）。,资料:不同业态的超市规模,项目超市的租金和成本,租金：一般为“租金通吃”的做法，也就是说不分楼层统一一个租金标准。目前广州的超市租金在40-50元/平左右.成本：单独的停车场建筑成本一般为1500元/平；超市与停车场相比，高出成本主要在中央空调、装修和扶梯上。其中中央空调成本300-400元/平；装修约500元/平；扶梯成本约50万/部；故总的看来，超市单位建筑成本一般高出约1000元/平方米。但这部分费用一般由超市承担。,