008天津恒大金碧天下营销策划方案.ppt
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1、恒大金碧天下营销策划方案,2008.6.15,目 录 Contents,PART1 大京津别墅市场简析,PART4 广告平面设计,PART2 目标客群分析及定位,PART3 卖点提炼 定位语及广告语,PART5 营销推广执行计划,PART6 定价策略及方案,PART7 销售目标及策略,PART1 大京津地区别墅市场解析,从距离来考虑,本项目正好处于京津城市带的中心;从行政区划来看,本项目处于天津区域内;从交通的角度,本项目借助几条高速将直达区域内的几大重要城市;,大京津城市别墅市场距离坐标系,本案正处于京津唐区域的黄金节点,北京别墅地图坐标系研究,由北京别墅地图坐标可以推导出:北京别墅的范围已
2、经突破了100公里半径;北京人购买别墅可以突破北京的行政区划;延伸距离靠的是有效的道路和风景!本项目在高速通车后距离北京机场60公里。,北京别墅客群对别墅距离的购买抗性要远低于天津,天津别墅地图坐标系研究,天津别墅项目多处于距市区50公里内;现仅有京津新城突破50公里;天津别墅客群尚未有80公里外的购买经验;本项目距离天津120公里。,本案正处于天津集中别墅区的范围以外(100公里外),注:为形象盘 为在售盘,北京别墅市场参照分析,天津别墅市场参照分析,80-100公里 独体:1.6万 联排:6400,100公里外 独体9000 联排4500燕郊别墅、京津新城,50公里内 独体:2万以上(郊县
3、)联排:1.31.6,不同距离项目的价格落差并不明显;价格级差随着市中心的距离依次递减区划对于北京的别墅客群一样存在着重要影响,但独特的景观将给项目较大加分;,落差明显,5080公里 独体:1.82万 联排:11.2万,落差明显,一定落差,北京客群对于区划相对敏感度不大,主要是由于北京的城市化进程相对最成熟。,北京别墅市场价格水平坐标系,天津对于区划的认知相对北京更为严格,主力别墅区基本上在距离中心城区80公里内。,100公里圈,80公里圈,50公里圈,盘龙谷联排6000,本案,京津新城独体10000联排6500,泰富橄榄树联排6500,东篱19英里独体:7500,社会山独体:12000130
4、00联排:10500,朗钜天域独体:26000联排:17000,万科城双拼:1800020000联排:18000,团泊庭院独体:1200013500,天嘉湖独体:13500,玛歌庄园独体:16000双拼:14000,50-80公里独体:1.21.6万 联排:0.70.8万,50公里内 独体:1.63万(郊县)联排:1.051.8万,不同距离项目的价格落差明显;价格落差仍是减弱距离差的主要手段北部区域价格水平明显低于东南部;,落差明显,80公里外 联排:(暂定)6000,天津别墅市场价格水平坐标系,天津具有自然资源的别墅项目对北京客群有明显的吸引力。北京客群有明显的跨行政区购房经验与需求;对行政
5、区属规划敏感度低。,本案距离北京交通距离更近,并具有自然资源优势。,别墅市场行政区划购买坐标系,北京别墅市场较为成熟,客群开始接受远程置业或投资,但随着距离的拉大,相应的价格也同步快速递减。天津别墅市场客群对别墅的购买,受距离和区划影响抗性更大;并对距离感更为敏感,价格落差是消除或减弱距离落差的主要手段。,大京津地区别墅市场分析小结,本项目应定位于北京为主,包括天津在内的大京津地区为补充的目标客户初判。,PART2 目标客群分析及定位,重点竞争项目主力客群分析,客户特征描述:财富阶层;年龄3545岁之间;具有着追求回归自然的情节;对应购买动机:作为周末、假日及闲暇时的休闲居所;对度假休闲资源、
6、高端娱乐配套、休闲商务功能要求较高,并关注社区的私密性和软件服务;,度假休闲需求,客户特征描述:高端投资人群;年龄3555岁之间;追求长期回报;对应购买动机:追求物业的潜在升值空间,或追求高收益的出租回报。关注区域发展潜力与开发企业对于项目的投入力度。对代租,以管家式物管的内容与方式要求较高;,投资需求,恒大金碧天下客群购买动机定位,客户特征描述:具有丰富财富积累的家庭;年龄5565岁之间;追求生态,崇尚养生对应购买动机:追求养生,会作为第一或第1.5居所,对区域生态环境、居住环境、疗养、商业、生活的硬件配套和软件服务要求较高;,养老需求,目标客户整体与项目价值对接,产品属性,客户属性,客户定
7、位,高性价比高端配套环境优势六大国际中心+五星级酒店面积约(140220)5A景区自然资源,高收入阶层高享受阶层高品位阶层,以北京为主的具备相当购买实力的中高端财富休闲度假客群,平谷、顺义,燕郊,蓟县、宝坻,北京城区,蓟平高速,目标客群区域级差,天津市区,沿蓟平高速的平谷、顺义区的北京东部郊区,第一类,第二类,第四类,第三类,河北省燕郊区域,天津北部蓟县、宝坻远郊区域,北京市区区域,第一级,第五类,第二级,天津市区,项目所处环境路网结构丰富,已建待建高速众多,目前的交通布局对本项目十分有利,特别是多条贯穿京津两地的高速道路有助于加速北京客户导入,放大客群区域,项目路网结构分析,蓟平高速,津蓟高
8、速,京沈高速,102国道,金碧天下,津蓟高速延长线,目标客群定位结论,来自北京:京城财富休闲阶层,来自大京津唐:周边高端客群,重要到达可能:蓟平高速公路开通,重要到达可能:津蓟高速,但有拦截,置业目的:满足山水别墅梦想第二、三居住及投资需求,置业目的:盘山情节、养老及度假高性价比,居住投资俱佳,职业特征:政府官员/企事业管理阶层/文艺圈层/各大商会会员/私营业主,职业特征:私营业主,大型企事业单位高管、公务人员、投资客群,主力客源,辅助客源,PART3 卖点提炼 定位语及广告语,1)系列卖点提炼,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,自然
9、环境1、京津地区国家五A级山(盤山)水景区2、一山(盤山)两湖(金海湖、翠屏湖)三寺(北少林寺、独乐寺、万佛寺)地理区位1、京津唐地区黄金分割点交通条件1、京蓟高速60公里直达北京机场;2、津沈、津哈、102国道皆可直达北京;3、津蓟1小时直达天津市区 规模1、坐拥万亩,打造北中国休闲小镇2、首期1000亩超大别墅社区,实景呈现 规划1、大师手笔,打造欧陆风情小镇。2风水格局:北高南低,三山环绕,内抱明堂,太师椅格局。,产品设计1、建筑风格:高贵典雅的欧陆风格2、形态组合:独立、双拼、联排。3、外立面:造型丰富、品质高雅、色彩明快,完全体现异域风情。4、户型:双拼、联排产品线丰富,拥有超大院落
10、园林1、主题风格:奢享欧洲皇家主题园林2、原生态山林休闲公园3、节点景观:四大皇家主题园林(山、林、湖、岸)4、植物特色:2000棵直径30公分大树、100年石榴、60年银杏、40年香樟,远离水泥森林。5、别墅庭院:私享180平米阳光花园,配套1、酒店:华美达五星级酒店,1000大堂,10米净高,欧式柱廊气势恢宏;3部观赏梯,100电 梯厅,每层100 休息厅或阅览室;客房层高古典式4.2米,约800个床位,70豪华单 间,100豪华客房,150、200豪华商务套间。2、会议:44间国际一流会议标准会议室;全自动会议中央集中控制系统会议室,四国语言同 声翻译功能系统,国际性高级多媒体会议系统(
11、包括:会议发言系统、无线电子表决系 统、会议视频系统、远程会议系统等)。3、运动:2450恒温游泳馆,5个5400各类球馆,1530健康设施游艺厅与桥牌棋艺中心,3320健身中心,1个阳光沙滩泳池;8个网球场,4个篮球场与排球场。4、饮食:1000宴会厅,1200500人宴会厅,480总统套房,1500无国界食府,设置多 种风味食厅排档,3000露台花园式餐厅与烧烤场;9000室外花园式风情餐厅。5、健康:体检中心、国医馆、沐足中心,3间VIP桑拿按摩中心。6、娱乐:450电影城,18006大儿童欢乐中心,500少年儿童培训中心,设置舞蹈厅、跆 拳道、音乐室琴房、美术室、书法室等培训教室,35
12、00KTV中心。7、商业:420公交站场,2000商业休闲广场,1500超市,14间商铺。8、水上设施:水上舞台9、公园:山体公园,物业与服务1、品牌物业:世界级物管专家戴德梁行,星级服务。2、服务理念:为都市贵族度身定制大管家尊崇服务。3、服务模式:24小时贴心管家式服务。品质1、建筑用料类别及特点:72家国际品牌战略联盟,打造精品社区2、设备及设施:应用先进技术,多项高级设施3、供应商品牌:TOTO、多乐士、大金、亚细亚等全球著名品牌4、精品施工:6000余条精细质量标准,精心打造尊崇社区性价比1、合理面积,理想价格,轻松拥有品质智能化1、安保设施特点:24小时红外线巡更系统。品牌1、发展
13、商品牌:恒大地产,精品领袖,中国十强。2、代理商品牌:易居中国,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,一、大京津唯一国家5A级山水旅游景区,一山两湖三寺一关,国家106平方公里,国家5A级自然保护区;一山(盘山)两湖(金海湖、翠屏湖)三寺(独乐寺、北少林寺、万佛寺)一关(黄崖关长城)中国15大名山之一;京津唯一国家5A山水景区,二、万亩休闲小镇 升值空间无限北中国万亩休闲大盘恒大造城时代 万亩大盘,北中国罕有,体现了巨大的规模与企业实力打造度假新市镇,引领中国新城市运营发展方向分级开发,大盘价值阶梯式增长投
14、资宝地,超级大盘的成长性与升值性成为理性地产时代的投资首选,三、连接京东枢纽 一小时生活圈 三大高速 直达北京50分钟比邻北京市平谷区,并且平蓟公路贯穿其间,方便北京客群到达津蓟高速直达天津半个小时内,京沈、京哈、京蓟高速通达北京三环市区 距首都机场60公里 京华汇聚 近望紫禁(北京推广用)京津大经济圈的黄金分隔点京津文化、休闲产业大总部,地块价值潜力巨大,四、10亿元,打造360度顶级休闲生活铂金超五星酒店 国际级六大中心 国际会议中心-商务 国际运动中心-运动 国际饮食中心-美味 国际娱乐中心-休闲 国际健康中心-医疗 国际商业中心-购物,五、国际品牌战略联盟,打造精品社区1、建筑用料类别
15、及特点:72家国际品牌战略联盟,打造精品社区2、设备及设施:应用先进技术,多项高级设施3、供应商品牌:TOTO、多乐士、大金、亚细亚等全球著名品牌4、精品施工:6000余条精细质量标准,精心打造尊崇社区,智者乐水 淡泊宁静10000平米生态湖面,让我们的思想在与这湖水对话中得到升华水边的居住,是一种大隐的境界,六、10000平米生态湖面+欧式园林,七、钻石品质水晶价格独栋/双拼/联排/百万轻松拥有 18种别墅产品类型可供贵宾挑选 内外园林锦绣 结合盘山天然地势,7000平米造水,生态湖景,更有生态坡地、绿色走廊,构筑震撼生态景观 依山面水设计 合理面积,理想价格,轻松拥有品质别墅,八、英式管家
16、服务 只有戴德梁行度假心情 高枕无忧 恒大地产携手全球五大鼎级物管企业之一戴德梁行 从服务理念到服务细节,全面顾问物管服务 独设楼栋大管家,引入“一对一”贴身全新服务 专线联络,私享“大管家式”尊崇服务,九、大师规划,北高南低太师椅格局集中六大中心国际配套 山体休闲公园依山就势 多种别墅产品类型可供贵宾挑选 内外园林锦绣 结合盘山天然地势,,十、龙脉风水 突显人文气质乾隆皇帝32次御驾亲临 规划三山环绕,内抱明堂的太师椅上风上水格局 乾隆皇帝钟爱此地 修有皇家行宫静寄山庄 多次驾临 项目与乾隆静寄山庄仅400米距离 乾隆御制诗“早知有盘山,何必下江南”,恒大地产打造北中国首席生态度假别墅恒大集
17、10年地产开发积淀打造京东度假天堂一种气势、一种视野、一种胸怀,十一、恒大地产精品领袖中国十强,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,北京东 5A景区 万亩湖山别墅,项目定位语,北京东 5A景区 万亩湖山别墅 京东祥瑞 万亩湖山别墅,项目定位语,5A山水 领墅天下,北京东 5A景区 万亩湖山别墅,京津唯一国家5A级山景区 万亩湖山风景造城半小时都市生活圈 数十亿配套 360度品牌生活 百年大树欧陆园林 钻石品质水晶价格,把家轻轻地放在5A风景区里 5A风景区 给你一个家 5A风景区 自己的天与地
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