尽职调查与诊断报告.ppt

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1、长春国信集团企业发展战略咨询尽职调查与诊断报告,北京南洋林德投资顾问有限公司2001年10月 北京,Page1,目 录,前 言南洋林德专业申明第一章 尽职调查与本报告使用目的6 第一节 咨询项目背景.6 第二节 项目实施组织.10 第三节 项目尽职调查.16 第四节 诊断报告意义.19第二章 企业发展历程分析.22 第一节 必然的选择：从“国投”到“国信”.22 第二节 资本集聚理念：“共有民营”28 第三节 集腋成裘：国信体系的形成与集团架构雏形.30 第四节 南洋林德咨询分析.40第三章 房地产主业经营解剖.44 第一节 以小搏大，巧取第一桶金实现原始积累 44 第二节 市场运作，“隆礼嘉

2、园”奠定主业根基 47 第三节 优势合作，规模化开发“阳光景都”项目.50 第四节 配套发展，同一产业链上的多点支撑 54,Page2,第五节 国信集团房地产开发总体回顾64 第六节 南洋林德咨询分析 74第四章 战略性投资行为与资产、资本运作.76 第一节 低成本渗透：收购吉深药业.76 第二节 本地特色资源运用：北山雪场与旅行社业务.85 第三节 国信集团的资本运作雏形.90 第四节 回眸：公司创办以来的整体经营数据解析.94 第五节 南洋林德咨询分析.105第五章 透视企业内部管理现状.108 第一节 现行管理模式与组织架构.108 第二节 内部信息传导流程与管理层权责分析.112 第三

3、节 法人治理结构与制度建设.121 第四节 南洋林德咨询分析.129第六章 企业现行人力资源管理.132 第一节 集团与各关联企业人力资源布局.132 第二节 激励与约束机制及引才、用才、留才.139,Page3,第三节 关于人力资源规划 146 第四节 南洋林德咨询分析.149第七章 现行发展战略及其调整与提升 157 第一节 从战略角度看国信集团四年发展历史 157 第二节 核心团队的长远追求与对发展战略的认识163 第三节 集团战略调整的必要性、紧迫性与基础条件 166 第四节 战略调整与提升的主要内容、方法和手段 171 第五节 国信集团发展战略规划框架 175后 记 致 谢,Page

4、4,前 言,作为长春国信投资集团有限公司（以下在本报告中统称“国信集团”）聘请的专业咨询机构，北京南洋林德投资顾问有限公司（简称“南洋林德”）非常荣幸能够为国信集团提供企业发展战略的专项咨询服务，我们同时也期待着通过这种服务过程建立起双方长久、稳定和优势互补的战略合作伙伴关系。本报告为南洋林德第一阶段咨询服务的文本性成果，国信集团领导已经与南洋林德项目组一起，就报告的内容、立论、观点、分析、结论等各个方面进行了认真研究讨论，并正式出具了确认意见（附本报告后）。本报告将作为南洋林德第二阶段咨询工作、亦即调整和制定国信集团企业发展战略规划的基础性材料。,Page5,南 洋 林 德 专 业 申明,1

5、、本报告系南洋林德项目组按专业工作程序和方法，在充分研究对国信集团的尽职调查资料之基础上，结合国信集团具体情况独立提出。本报告所有分析和结论都并不特别代表国信集团内部或外部任何个人的观点。2、虽然南洋林德在本报告中已经从专业角度仔细研究了国信集团发展战略涉及到的各个方面之问题，并提出了相应的咨询诊断意见，但国信集团自然拥有对本报告所提观点、结论之评判权，和对下一步咨询工作推进方向的选择权。3、南洋林德假设在国信集团企业尽职调查过程中所获取的所有信息都应该是准确、真实和公允的，并以此作为本报告得以成立的基本前提之一。4、南洋林德不对由国信集团提供的各种内部资料、基础数据内容之正确与否或数字之准确

6、与否作出判断，并自然假设这些资料的正确性和数据的准确性。,Page6,第一章 尽职调查与本报告使用目的,第一节 咨询项目背景 第二节 项目实施组织 第三节 项目尽职调查 第四节 诊断报告意义,Page7,借助南洋林德企业生命周期曲线模型，可以发现国信集团目前正处于由学步期进入青春期的过程，南洋林德咨询服务即由此开始,孕育期,婴儿期,学步期,青春期,盛年期,稳定期,贵族期,官僚化早期,官僚期,衰亡,南洋林德企业生命周期曲线模型,1998年前的国信集团,1998年的国信集团,19992000的国信集团,目前的国信集团,Page8,国信集团高层领导的远见卓识,依南洋林德构造的企业生命周期曲线来比照，

7、国信集团在短短四年不到的时间内，以超乎寻常的速度发展，迅速完成企业从孕育期到婴儿期再进入青春期的转变处于青春期的国信集团已经具备向事业高峰方向迈进、进而步入企业盛年期的基础，且从孕育期所展延的冲劲和闯劲依然存在。但是，国信集团的企业生命体并非十分壮健，孕育期与婴儿期潜伏的各种“病源体”仍然可能发生侵蚀作用，大量的事实证明众多民营企业正是在进入青春期之后反而逐渐病入膏肓甚至轰然倒下究其原因，任何企业的生命发展历程都是曲折而艰难的。很多情况下，企业是在全力使用甚至几乎耗尽资源的条件下获得阶段性发展。随着企业生命周期的拓展，企业的经营、管理、人力资源、资金、环境等各个方面都必定面临更高层次上的严峻挑

8、战，企业家更多需要正确决断的是涉及企业发展战略层面的问题在国信集团正大步前进、外界用欣欣向荣的评价对国信集团给予赞赏之时，以王岩董事长为首的国信集团高层团队却保持了非常清醒的头脑，毅然决定全面总结和反思国信集团创业历程，特别是主动聘请专业性咨询机构为国信集团把脉，重新研究国信集团的企业发展战略问题，充分表现出了其难能可贵的远见卓识,Page9,国信集团与南洋林德的战略合作意义,专业咨询机构的工作是以外部的、客观的眼光和相对超脱的心态来看待企业内部的问题，咨询公司的服务是对企业的一种智力输入行业特点决定了咨询公司的专业化程度相对较高，占有的资料相对较充分，可共享的资源相对较多，故而可以将其它行业

9、和企业共性的东西形成对特定客户企业的有益补充与借鉴。一般而言，学者研究经营管理理论，咨询公司解决经营管理技术，而企业家则完成具体的经营管理实践南洋林德由我国著名学者温元凯教授创建于1997年11月，是一家新型的由熟悉国际资本运营、企业跨国运作及中国企业现状专家组成的专业咨询顾问公司，拥有丰富的无形资产和广泛的社会资源南洋林德致力于向客户提供发展战略、人力资源、市场营销、组织结构、流程再造、资本经营等专业咨询服务，自成立以来已与百余家企业和十多个非盈利机构成功地进行项目合作，赢得了客户与业界的高度认同南洋林德为国信集团提供的专业咨询服务将不仅仅是起到“智者在侧”的作用，也将不仅仅局限于针对某一具

10、体项目的服务成果，更重要的是双方通过全面合作而建立起一种长期资源共享型的战略伙伴关系,Page10,第一章 尽职调查与本报告使用目的,第一节 咨询项目背景 第二节 项目实施组织 第三节 项目尽职调查 第四节 诊断报告意义,Page11,依南洋林德专业服务流程确定的项目实施,由国信集团王岩董事长和南洋林德温元凯教授组成项目指导委员会，南洋林德高级合伙人杨平先生出任项目董事，南洋林德高级合伙人李福和先生出任项目质量总监，精心挑选各具专长、经验丰富且熟悉企业发展战略咨询的专业人员，组成南洋林德“国信集团企业发展战略咨询”项目小组项目指导委员会、项目董事、质量总监确定项目目标和方向，保证及调动资源供应

11、，支持项目推进对项目实施过程提供指导和监督授权项目小组和项目支持小组开展工作项目经理策划项目推进与控制项目进程指导及安排项目小组日常工作项目小组、项目支持小组尽职调查与专业访谈、收集数据和信息分析并确定问题、构造模型与应用咨询工具提出建议和方案、实施与协助实施,Page12,第一手资料分析-南洋林德资料数据库-各种渠道的内部资料-各种专业刊物和相关资料,特殊渠道资料采集-国际咨询公司合作伙伴-跨国公司高层主管-相关领域研究专家-相关专业研究机构,案例整理和编辑-资料数据分类处理-案例编辑汇总,案例分析及评点-案例相关分析-案例重点分析-案例评点,深度访谈-客户企业高层领导-客户企业中层主管-客

12、户企业基层代表-政府或上级主管单位,南洋林德项目研究的一般方法与内容,Page13,特殊资源,独创性,人才优势,竞争优势,温元凯教授的知名度及广泛的社会资源,温元凯教授及其高级合伙人是中国第一批活跃的投资银行家和管理咨询专家,公司拥有数十名硕士以上学历，具有丰富的投资银行业务操作经验，对管理咨询和企业实作有深入研究心得的专业人士，公司还构建了广泛的专家系统,中国为数不多的兼具国内与国外操作经验的投资顾问公司,中国拥有多样性业务渠道和广泛资源网络的投资顾问公司,具有超前思想性和独特创造性的投资咨询公司,综合优势,南洋林德专业优势,Page14,南洋林德“国信集团企业发展战略咨询”项目负责人员,项

13、目首席负责人、我国著名学者、南洋林德董事长兼总裁温元凯教授。中国第一部企业破产法的提案人，曾以一本中国大趋势风靡全国，家喻户晓，成为中国改革风云人物。曾任中国科学技术大学化学系主任、安徽省教育委员会副主任、中国全国人民代表大会代表与主席团成员。进入纽约华尔街五年的投资银行工作经历，著书闯荡华尔街，详细阐述当今世界资本运营和投资银行运作项目董事杨平博士。曾协助导师（现中国工程院院士）主持国家自然科学基金科研项目，1991年起进入企业工作，先后担任过多家企业总工程师、副总经理、总经理、董事长、独立董事等高级管理职务，曾多次主持客户企业的国企改革、股份制改造、资产重组、发展战略、上市培育等专业咨询顾

14、问项目项目质量总监李福和。上海交通大学MBA，长期从事客户企业的发展战略、组织结构、管理流程、营销战略等咨询工作，主持或参与韩国某大型家电集团的中国公司战略咨询、美国某著名手机制造商基准咨询、安徽某著名家电企业营销战略咨询、重庆某著名摩托车制造商信息体系咨询、东北某汽车制造企业的管理流程咨询等项目项目经理吴云飞。清华大学MBA，曾多次担任客户企业的财务顾问、收购兼并、项目可行性论证、项目商业计划、股份制改造、资产重组、股票期权设计等专业咨询顾问项目负责人,Page15,项目经理 南洋林德项目经理吴云飞 国信集团陆颖副总裁,项目董事南洋林德高级合伙人杨平,项目质量总监 南洋林德高级合伙人李福和,

15、专家指导 南洋林德特聘专家,项目组织框图,Page16,第一章 尽职调查与本报告使用目的,第一节 咨询项目背景 第二节 项目实施组织 第三节 项目尽职调查 第四节 诊断报告意义,Page17,尽职调查内容,国信集团的历史与发展国信集团企业经营现状国信集团项目开发、产业拓展与资金运作情况国信集团企业管理现状国信集团人力资源现状国信集团现行发展战略与实施情况国信集团主要股东、管理层、一般员工代表对企业过去发展战略的分析评价及对未来发展战略的认识其它与本咨询项目工作有关的情况,尽职调查方法,本次尽职调查主要采取面对面的访谈、国信集团内部资料分析、小组会议、专题座谈等咨询工作方法，访谈对象包括但不限于

16、国信集团主要股东、管理人员、业务人员、财务人员、分支机构负责人，分析资料范围涉及国信集团各种内部经营管理和统计资料、财务资料。,Page18,尽职调查实施,南洋林德项目组于2001年9月17日进驻国信集团，至9月28日结束尽职调查工作 访谈涉及的部门为国信集团总部、宇华房地产公司、吉深药业公司、医疗器械公 司、不锈钢公司、塑钢窗公司、装璜公司、国都旅行社、北山冰雪大世界 访谈人员包括集团决策层（含集团顾问）、职能部门经理、子公司高层管理者与 一般经营人员、技术骨干、后勤人员等，共计34人次 访谈统计数据详见下表,集团总部,房地产公司,药业公司,医疗器械公司,不锈钢公司,塑钢窗公司,装璜公司,6

17、,2,4,3,1,1,6,人次分布,部门分布,旅行社,北山冰雪大世界,5,6,Page19,第一章 尽职调查与本报告使用目的,第一节 咨询项目背景 第二节 项目实施组织 第三节 项目尽职调查 第四节 诊断报告意义,Page20,本报告思路与主要内容,本报告为南洋林德第一阶段咨询工作的文本性成果，其主要撰写思路为全面、深入了解国信集团的企业情况，充分掌握第一手资料对可能涉及到国信集团长期发展的各个方面提出诊断意见和基本分析从专业角度研究和提出国信集团围绕企业发展战略需要解决的主要问题明确提出下一步制定国信集团发展战略规划的基本框架本尽职调查与诊断报告中心内容共分五个部分企业发展历程分析。全方位地

18、研究国信集团四年创业历程与发展轨迹房地产主业经营解剖。深入分析国信集团房地产主业的形成、项目开发、资金运作、经营效益、配套发展等各个环节战略性投资行为与资产、资本运作。分析国信集团近年来的投资性扩张行为与资产和资本运作动态，量化地研究国信集团各主要财务指标情况透视企业内部管理现状。从管理模式、组织架构、信息传导、法人治理、制度建设等各个方面解析国信集团的现状管理企业现行人力资源管理。针对国信集团从创业开始以来的人力资源管理轨迹，分析主要存在的问题，指出提升途径,Page21,本报告主要结论,1、国信集团已经成功完成企业原始积累，目前面临第二次创业的企业发展定位和战略升级，巨大的机会与潜伏的危机

19、并存。2、国信集团必须全面调整和重新制定未来五年时间内具有前瞻性的、务实的、可操作的企业发展战略规划。3、国信集团目前的企业组织与管理形式和内容在一定程度上存在着阻滞企业实现可持续发展的隐患，必须尽快对集团组织、股本结构、股权配置、管理架构、法律歧义等方面予以梳理。4、国信集团的人力资源管理问题将成为制约企业在更高层面上实现第二次创业的巨大瓶颈，必须尽快进行整体提升。,Page22,第二章 企业发展历程分析,第一节 必然的选择：从“国托”到“国信”第二节 资本集聚理念：“共有民营”第三节 集腋成裘：国信体系的形成与集团架构雏形 第四节 南洋林德咨询分析,Page23,改革开放大趋势：国信集团创

20、业的1998年宏观环境,中国呼唤产权制度的变革 二十年的改革开放使中国的经济体制开始实现计划经济向市场经济的转化，实践证明，历史上单一的国营或国有企业机制已严重阻碍市场经济的发展我国南方地区和东南地区民营企业的迅速崛起和发展壮大，明显凸现出民营企业在市场经济中的高效率和高质量二十世纪最后十年，一场产权制度的巨大变革在中国大地悄然兴起，在推动老的国有企业如何转型改制的过程中，已经营造出一种新的、围绕产权变革和转换经营机制的全新宏观经济环境在长春周边的东北地区，大部分国有企业由于背负沉重的历史包袱，以及传统产业难以适应新的市场格局和市场竞争的原因，企业倒闭、破产、员工下岗分流等成了东北企业突出的老

21、大难问题，也是当地政府部门在上世纪末的中心任务之一民营企业在我国国民经济中的地位日显突出据国家统计局公布的数字显示，中国的GDP中民营企业所占据的的成分明显呈逐年增加趋势，2000年民营企业对GDP的贡献达到了50%左右,Page24,更重要的是，就整体而言，民营企业的经营效益一般都明显优于国有企业和集体企业，并且大多在高科技产业群体中占有重要位置民营企业的机制创新能力和技术创新能力远非国有企业所能比拟全球范围迎来新的经济革命西方国家的知识创新和技术创新直接催生出新经济形态，并迅速波及全球未来经济发展更多的是借助知识和技术对传统产业的升级换代及直接孵发出越来越多的新兴行业。在此过程中，以金融创

22、新为特征的各种资本运作模式不断渗透到经济领域的各个层面中国在工业领域明显落后于世界发展水平的状态下，将大大受惠于新经济的牵引，迎来产业不断更新和新业态各行业百轲争流的局面中国即将加入WTO随着中国加入WTO，中国经济将更直接的与全球经济相融合，关税壁垒的逐渐消除使得中国相当一部分企业都将面临与国外跨国企业的直接竞争中国企业如果要在全球经济一体化浪潮中占有一席之地，就必须彻底转换经营机制，倡导观念创新、制度创新和管理创新，且只有如此才可能有所作为,Page25,创业契机：摆脱国有体制的羁绊,国信集团主要创始人均为原“吉林省国际信托投资（集团）有限公司”中高层管理人员，其中王岩董事长系从吉林团省委

23、调派，时任吉林国托副总经理，负责吉林国托的实业开发工作当时全国各省区的信托投资公司是我国改革开放过程中典型的混沌状态之产物大部分信托投资公司都是新生代国企体制下的非银行金融机构，非驴非马恃浑水摸鱼之大环境，尽占大规模资金操纵优势资金敛放极不规范，体外循环，漏洞多多，危机四伏至1998年已露冰山一角，全国性的全面清理整顿势在必行以王岩董事长为首的国信集团核心创业团队达成自行开辟事业领域的高度共识“人生能有几回搏”，中国改革开放所带来的市场经济之不断发育将为有识之士提供不可多得的创业机会只有摆脱沉疴在身的国有体制之羁绊才可能真正实现自我创业和自我实现以建立全新的产权制度为利益纽带，以团队拥有的广泛

24、社会资源为创业基础，重组业务，为我所用，服务大众,Page26,国信集团核心创业团队总况,Page27,Page28,第二章 企业发展历程分析,第一节 必然的选择：从“国托”到“国信”第二节 资本集聚理念：“共有民营”第三节 集腋成裘：国信体系的形成与集团架构雏形 第四节 南洋林德咨询分析,Page29,“共有民营”的诠释：民营企业的内部公有化,国信集团的创办本是完全彻底的民营企业，其原始股东为5人，持有国信系较早注册的宇华房地产公司11.6万股权；1998年3月加上新增加的自然人股127万股，共计138.6万股，持股人数由最初的5人增加为13人。具体分布如下表国信集团在最初的资本集聚过程中独

25、僻另蹊地提出了“共有民营”的理念，其核心是通过企业人人持股，把员工的利益和追求捆绑为一体，充分发挥企业员工的能动性和创造力，增强企业凝聚力、战斗力，同时有效分担企业经营风险“共有民营”实际上是在当时全社会尚未对民营企业建立明确认同感的前提下，国信集团创始人对民营经济的一种独创性诠释，是国信集团独有的资本集聚理念,Page30,第二章 企业发展历程分析,第一节 必然的选择：从“国托”到“国信”第二节 资本集聚理念：“共有民营”第三节 集腋成裘：国信体系的形成与集团架构雏形 第四节 南洋林德咨询分析,Page31,国信集团形成的历史脉络,王岩董事长通过社会关系资源运作，获得长春市内黄金地段立信街近

26、1000平方米的商品房开发用地在王岩等创业骨干尚不能完全脱离吉林国托的情况下，先由姜军出面注册宇华房地产公司，在外围操作立信街项目作为分散风险和原始积累的最低保障，适时注册成立不锈钢制品公司，承接长春市内邮政信箱更新换代工程，获得部分最初创业的现金流来源根据业务发展和产业拓展需要，陆续成立投资咨询公司、工贸公司、北山冰雪大世界、旅行社、信息公司、医疗器械公司、收购吉深医药公司、托管装饰公司等，在同一投资主体下（国信创始人股东）形成国信旗下的企业群体三年三大步1998年创业当年盈利700万元1999年盈利3665万元2000年盈利1416万元，净资产规模达到5000万元2000年9月，以集团公司

27、形式组建国信集团，将旗下各企业在形式上统一收归集团管理，并以“长春国信投资集团有限公司”为其核心企业,Page32,国信集团从1996年到2000年相继成立了大小公司共12个，其中注册资本在千万元以上的有两个，他们实际上构成了国信体系“实业”和“投资”两大功能的核心平台，同时反映了集团由初创时重视实业向注重投资方向转化。此外，注册资金5001000万元的公司有两个，100500万元的公司有七个，100万元以下的公司一个，基本都是围绕这两大功能进行运作。,着力于产业,着力于资本运作,Page33,形式上的集团架构已经具备：国信集团各成员企业注册关系,长春国信投资集团有限公司,国信物业工贸,宇华房

28、地产开发,吉深医药实业,中网信息产业,北山冰雪大世界,宇华不锈钢制品,吉深医疗器械,所占资本,所占比例,2000万,40%,1500万,30%,50万,1%,80万,1.6%,20万,0.4%,100万,2%,1250万,25%,注册资金5000万,100%,成员企业,国信集团,集团核心企业,Page34,四年来国信集团的管理人员与员工数量持续递增,单位：人,数据资料显示，国信集团发展到目前规模，其经营状况如何已不仅仅只关系到创业股东的利益追求，还同时肩负起解决人口就业等社会性责任。,（资料来源：各公司统计数据。其中员工包括固定工和临时工。管理人员为企业中高层管理者）,Page35,单位：万元

29、,增长2,增长35,增长362,增长432,增长46,增长33,国信集团创业以来呈非常规跳跃性发展。特别是在1998年至1999年间，集团资产规模急剧扩张，增幅达432。2000年，资产规模基本与1999年持平，仅增长2%。而从1998年到2001年8月间，资产增加了近7倍，净资产规模增加了6.6倍,四年来国信集团资产、净资产规模急剧扩大,Page36,国信集团创业以来的盈利变化情况,典型的房地产企业资本集聚形态，即在很短时间内巧借时机和资源，借助单个项目的成功运作，使净利润急剧增加，然后，由于市场竞争的加剧，又形成利润快速回调,（年）,Page37,“共有民营”理念实践轨迹：国信集团所有者结

30、构与数量的变化,从最开始的5人创业到原始股东13人，到1998年底14人，后扩展为1999、2000年底的27人，直到2001年42人，相较于1998年资产所有者增加了2倍,股东组成由最初股份主要集中为创业者的单一结构，扩展到集团公司管理人员和下属公司的中高层经理，事实上逐渐突破了“共有”的概念,（数据来源：国信集团股东大会资料，截至到2001年3月）,Page38,目前国信集团股东持股明细表,Page39,房地产开发,塑钢门窗,不锈钢制品,物业管理,装饰装璜,医药,医疗器械,医药零售,医药批发,1998年,1999年,2000年,2001年,国信集团的下一个兴奋点在哪里？,大旅游,北山冰雪,

31、影视文化,国信集团目前已经涉足三个大行业，从业务角度看，此三个行业的关联度较低，究竟如何择要发展？例如，国信集团如果深入进军医药行业，目前究竟具有什么优势？,Page40,第二章 企业发展历程分析,第一节 必然的选择：从“国托”到“国信”第二节 资本集聚理念：“共有民营”第三节 集腋成裘：国信体系的形成与集团架构雏形 第四节 南洋林德咨询分析,Page41,快速完成原始积累：民营企业成功的典型案例,中国民营企业的普遍优势（与国有企业相比较）没有历史包袱（例如，历史性债务和离退休人员），全新的企业经营管理机制，产权清晰，所有者明确，用工自由，目的具体（股东利益最大化）运作效率相对较高（管理成本低

32、，自成团队，有效降低代理风险，指挥灵活，控制得力，容易形成集权化在管理人员整体成熟度较低的情况下特别有效）市场竞争意识强，直接面向市场需求建立业务模式，天然的与市场经济接轨，敢于接受来自市场和竞争对手的挑战国信集团原始积累方法利用长春房地产开发明显滞后于沿海地区的操作优势大胆地、最充分地开发所拥有的当地社会资源三个项目连续跟进，良性循环国信集团原始积累效果资本膨胀速度惊人，第一年的资产规模增长速度即达到432已获得初步的规模化效应，建立了以房地产开发为核心的业务平台，带动和催生配套产业与其他产业的发展快速渡过初创企业生存困境 以极少的自有资金和所拥有的广泛社会资源实现巧妙的项目运作，开发一个，

33、销售一个，服务客户，留住可扩充资源,Page42,天时、地利、人和国信集团初获成功的关键因素,天时：1998年我国国企改革进入关键时期，国家进一步支持民营经济体制企业发展1998年，新的一届政府明确提出了国企三年脱困具体目标，同时推出了行政单位和企事业单位取消实物分房、一律转为货币购房的新政策中共“十五”大后，民营企业的发展已无政治风险，对民营企业采取“国民待遇”逐步深入到各级政府部门的思想意识当中，从南到北迎来了民营企业蓬勃发展的春天地利：长春房地产开发市场处于全面成形的初期，以王岩董事长为首的集团主要领导掌握着宝贵的长春本地可调度社会资源长春的房地产市场由于地域环境和经济条件的限制，长期处

34、于初始萌动状态，在国家大形势的驱动下，1998年开始呈现新的局面，一些政府和事业机构为了赶上分房末班车，掀起了一股集团性买房、建房的高潮国信集团的核心成员审视度势，发挥自身的社会资源优势，通过锁定特定客户来启动项目，及时套利，组建企业人和：核心团队志同道合，产权制度形成牢不可破的凝聚力王岩董事长的个人魅力、创建全新事业的共同理想促成企业核心团队的形成，以“共有民营”理念构筑的产权制度维系促进企业的长远发展成功解决了所有权和经营权分离所带来的经营风险与代理风险,Page43,整兵清理须排除大步跨进时留下的隐忧,股权设置问题最初（第一次）凭感觉分配股权，责权益关系已不再适应目前企业发展规模后来的若

35、干次股权分配（包括送股购股）没有一定之规，缺乏利益集聚效应没有有效预留发展股空间，不利于企业大规模扩张所需的股权激励管理架构问题事实上的有限责任公司组织管理形式，与形式上的“集团”模式不符，为企业的长远发展埋藏了隐患企业初创团队组成的一揽子总经营班子难以完成众多的跨行业企业管理房地产主业持续经营问题市场竞争愈趋激烈，大型、成熟的房地产公司不断进驻长春形势要求国信集团的房地产开发必须从粗放式经营转向专业化经营如何克服进入规模化房地产开发后的资金筹措瓶颈前期经营留下的一些法律歧义各子公司注册资金、实际资本、出资者等方面的名实不符名义股东与实际股东问题,Page44,第三章 房地产主业经营解剖,第一

36、节 以小博大，巧取第一桶金实现原始积累 第二节 市场运作，“隆礼嘉园”奠定主业根基 第三节 优势合作，规模化开发“阳光景都”项目 第四节 配套发展，同一产业链上的多点支撑 第五节 国信集团房地产开发总体回顾 第六节 南洋林德咨询分析,Page45,国信集团主导业务房地产开发之起点,严格而言，虽然目前房地产开发已经成为国信集团的主导性产业，但在国信集团创业当时却并不具备从事房地产开发的基本条件国信集团创始人在当时情况下实现自我创业只有一种最佳选择，即背靠吉林省国际信托投资公司，充分利用其操作背景优势，调动各种社会关系资源，在熟悉的行业中寻找最佳的创业项目基于特定环境条件，“空手道”似的房地产开发

37、成为国信集团创业的首选项目在当时长春市这种相对封闭的内陆城市还有可能进行法律允许范围内的不规则游戏各种社会关系资源为国信集团建立业务操作主体提供了相当便利的支持（包括根据操作需要而快速注册一系列公司）通过资源渠道有效解决房地产开发这种专业性公司的资质问题及绕开房地产项目开发的正常程序（用地手续、计划立项、规划设计等）而按需操作搭乘政策便车，实现商品房集团性销售，解决启动资金基本阙如的最大困难由于国信集团的第一次创业是以房地产开发这种高回报率的项目为起点，同时又成功地避免了本应有的高投入，故不仅迅速迈出创业第一步，同时也在事实上确立了今后国信集团的主导业务方向,Page46,选准位于长春市立信街

38、一块约1000平方米的商业用地作为开发用地，首先就占据了房地产开发最大的先机黄金地块调动社会资源关系，以日本某株式会社的名义申请商品房项目的开发立项，成立宇华房地产公司，进行项目的具体操作 长春市工商银行正积极赶乘国家实物福利分房的末班车，国信集团借机以集团性消费形式一次性解决了立信街项目销售问题，项目衍变成为“工行处长楼”以最少的费用迅速完成项目设计方案的调整、建筑规划报批、旧房拆迁，整个项目的前期现金投入不足100万元，由公司创始人集资127万元作为原始股本，以协议比例方式分别承担集团消费销售成功，漂亮地实现原始积累项目建筑设计完成即整体销售给长春市工商银行，由工行以分期付款方式实际上直接

39、承担了项目开发周转资金说服施工单位垫支50，完全排除资金周转压力总投资1187万，开发面积8000平方米，五个月时间竣工，获得利润540万元，实现公司第一步原始积累,先果后因的第一个商品房开发项目“工行处长楼”,Page47,第三章 房地产主业经营解剖,第一节 以小博大，巧取第一桶金实现原始积累 第二节 市场运作，“隆礼嘉园”奠定主业根基 第三节 优势合作，规模化开发“阳光景都”项目 第四节 配套发展，同一产业链上的多点支撑 第五节 国信集团房地产开发总体回顾 第六节 南洋林德咨询分析,Page48,充分挖掘社会资源：“隆礼嘉园”立项开发,“工行处长楼”项目的成功，不仅实现了公司初步的原始积累

40、，而且大大增强了国信集团创业者继续从事房地产开发业务的信心从房地产开发所需要的资金实力来看，国信集团单靠第一个项目的利润留成显然无法直接进入房地产行业，因此也就决定了国信集团继续开发房地产项目唯一可行的途径是寻求机会与外界合作开发王岩董事长挖掘资源的眼光与高超的运作能力：瞄准长影土地资源优势作为有着几十年辉煌发展历史的老国企，长春电影制片厂虽然在市场经济大潮的强力冲击下已显日渐式微，但始终保有了“地盘”优势，即厂区范围覆盖了大片房地产商眼中价值无量的土地资源拘于观念、人才、机制等方面因素，一度为数不少的老国企都像长影一样“捧着金饭碗讨饭吃”，因此在二十世纪九十年代后期，颇有一部分眼光独到和胆识

41、超前的房地产商曾经通过所谓“盘活国有资产”而获得巨额利润在国信集团成功完成第一个创业性项目操作后，其主要创始人王岩董事长即巧妙地抓住了长影土地资源优势，以合作开发的形式进行“隆礼嘉园”立项,Page49,第二个开发项目基本实现市场化操作,国信集团出资544万元，于1999年3月至6月在长影院内修建建筑面积8000多平方米的六层教学楼，作为长影小学新校舍，锁定了与长影的商品房合作开发关系自1999年9月开始，在位于长春市工农大街的长影二宿舍和长影小学旧校舍处，利用公司为数不多的自有资金和内部集资款，充分借用外部资金（工程队垫资、购房预付款等），并采取完工一栋销售一栋的滚动开发方式，至2000年年

42、底，先后完成了总建筑面积达29230平方米的“隆礼嘉园”1号、2号和3号商品楼的建设与第一个开发项目“工行处长楼”搭乘福利分房末班车顺利实现政策性销售方式相比，“隆礼嘉园”已完全转入了房地产开发的市场化销售模式除项目中9800平方米用于长影职工回迁外，国信集团充分利用“隆礼嘉园”位于长春市繁华街区的地理优势，主推建筑面积100平方米以上的大户型三居室，通过广告宣传和协调银行提供“按揭贷款”服务等措施，顺利将85套商品房（共12164平方米）中的80套和8775平方米铺面房（集团留用600平方米）售出国信集团“隆礼嘉园”项目实现销售收入10637万元，净利润4709万元，成功跨出创业第二大步，公

43、司资产规模一举超过五千万，使国信集团从原始积累阶段进入资本集聚阶段，同时进一步奠定了房地产开发作为公司主业的根基,Page50,第三章 房地产主业经营解剖,第一节 以小博大，巧取第一桶金实现原始积累 第二节 市场运作，“隆礼嘉园”奠定主业根基 第三节 优势合作，规模化开发“阳光景都”项目 第四节 配套发展，同一产业链上的多点支撑 第五节 国信集团房地产开发总体回顾 第六节 南洋林德咨询分析,Page51,第三个项目迈入成形的房地产开发：“阳光景都”,完成“隆礼嘉园”项目后的国信集团基本经营状况公司实实在在地具备了一定的资金实力明确确定房地产开发为公司主导业务尝到了与长影这种国有企业合作进行房地

44、产开发的甜头长春的房地产开发市场形势更加明晰通过前两个项目的成功开发，积累了房地产项目操作经验国信集团继续选定第三个房地产开发项目的意义公司将从此进入成形的房地产开发阶段，把项目做成精品，力争在长春市房地产市场占据一席之地充分挖掘和利用公司拥有的资源（人力、物力、财力、社会关系等）国信集团的经营决策坚定房地产开发的主业方向继续采取与长影合作开发的形式，将项目上规模、上水平“阳光景都”立项，与长影捆绑为共同利益体,Page52,与长影全方位合作，并成功解决房地产开发商核心资源问题项目土地储备托管经营长影装璜公司参股长影影视股份，出资1350万元，成为长影影视股份公司第二大股东成立物业公司，直接介

45、入长影物业管理签署长期合作协议，实现公司房地产开发项目的土地储备（包括“阳光景都”二期、三期用地及长影新厂区的土地资源分享等）“阳光景都”项目开发过程利用长影地处长春市繁华路段的六宿舍、招待所等用地，进行“阳光景都”一期工程开发立项彻底改变长影员工长期居住在准危房中的窘态，使项目不仅符合长春市加快城区危房改造政策的需要，而且符合长影改善职工住宅条件的总体发展规划根据项目优越的地理位置和周边房地产项目特点，“阳光景都”定位于中高档商品住宅楼，由深圳专业策划公司进行项目的整体规划设计，整个项目开发土地面积达到7万平方米，计划用三年左右的时间，分三期开发，一期开发土地面积两万多平方米,Page53,

46、项目资金运作以集团自有资金（约2000万元）启动项目前期工作充分利用几年来已经形成的集团项目开发信誉，说服施工单位同意进行大比例工程建设垫资调动各种手段，通过广告促销、参加长春房展会等市场途径，积极进行项目销售，用销售回款进行滚动式开发与其它企业进行临时资金拆借（主要是合作开发单位长影股份公司），解决部分资金周转问题与长影的项目开发利益分配 长影提供开发用地，国信集团负责项目开发实施双方按实现利润4（长影）：6（国信）的比例共同获益“阳光景都”项目开发预期目前项目进度：2001年11月全部完工销售情况：已预售出全部的25（截止到2001年9月中旬）资金缺口：项目预算总投入约1.7亿元，缺口30

47、00多万元预期收益：“阳光景都”一期预计净利润6000余万元,Page54,第三章 房地产主业经营解剖,第一节 以小博大，巧取第一桶金实现原始积累 第二节 市场运作，“隆礼嘉园”奠定主业根基 第三节 优势合作，规模化开发“阳光景都”项目 第四节 配套发展，同一产业链上的多点支撑 第五节 国信集团房地产开发总体回顾 第六节 南洋林德咨询分析,Page55,国信集团房地产开发产业链,规划设计,工程建设,项目销售,装饰装修,项目运筹,售后服务,资源储备，项目策划,规划立项，建筑设计,施工组织施工监理,市场营销,不锈钢制品公司,宇华房地产公司,塑钢门窗公司,装饰装璜公司,物业管理公司,国信集团房地产开

48、发产业链,通过几年运作，国信集团以房地产项目开发为主线，外延物业、装潢，内引塑钢、白钢，除最初的宇华房地产公司外，相继注册成立了塑钢门窗公司、不锈钢制品公司、装饰装璜公司、物业管理公司，已经初步形成房地产开发主业的产业链,Page56,不锈钢制品公司：稳定的现金收益源之一,宇华不锈钢制品公司的成立最早由长春市华起现代建筑装潢材料厂和吉林省国信钛金制品公司共同出资于1996年组建在原来的国有体制下，宇华公司原企业员工难以发挥积极性，利益也无法得到保证，原公司全体人员集体辞职，转为名义上由国信集团李爱国等4人出资于1997年重新注册的宇华不锈钢制品公司职工国信集团当初成立不锈钢制品公司的目的主要是

49、为房地产主业开发配套服务，同时解决公司部分现金流来源。从实际运营情况看，不锈钢公司除完成集团下达的房地产开发配套计划任务外（每年约占业务总量的25%），还直接承揽市场上的不锈钢制品业务，目前已成为集团内除了房地产主业以外的第二大创利企业由于大部分职工来自以前的钛金制品公司，制作不锈钢产品轻车熟路。不锈钢公司以低廉的价格租赁厂房，除承揽集团内房地产项目的金属装饰制品任务以外，积极开拓其它业务，如起步时即承担了吉林省邮政系统新邮箱的制作，仅此一项就收益不菲。随后，又先后完成医药、体育彩票等不锈钢相关用品制作的大宗项目，突破了原来单纯为集团房地产配套的思路。这些主动开拓市场的的做法非常有效，是对集团

50、业务的有效补充，并成为集团一定时期内稳定的现金流来源,Page57,国信集团不锈钢制品生产特点产品利润率高，市场需求量大，对产品的质量要求也高季节性强，每年生产时间大约6个月（受东北地区房地产开发季节性限制、生产车间环境简陋，没有取暖设备）非标生产。产品主要定位于非标准不锈钢制品及外形和结构不太复杂的台、箱、牌、容器等（如制药企业的不锈钢辅助设备）目前主要产品：邮政邮箱、广告牌、灯箱、体育彩票所用票箱、电脑桌等产品应用领域：制药业20%、装修业50%、广告业10%，其他行业20%国信集团目前对不锈钢制品公司的定位主要是为集团房地产开发配套降低集团房地产主业开发成本，最重要的可以保证供货期内部交