房地产评估常用特殊事项说明.docx
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1、产评估常用特殊事项说明标准化文件发布号:(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-1、未发现门牌号码22、未进入内部43、设定使用性质44、设定出让年限45、出让金76、设定律筑面积97、部分产权的评估108、预售商品房的评估 109、空置率较高的房产1110、不交吉定义1111、安居房1112、含现状装修价值1213、付款情况1214、欠费情况1315、不列入评估范围(或有违章建筑)1316、车位评估1417、宅基地评估1518、委托方要求特定估价时点1619、其他特殊情况161、未发现门牌号码经我司估价人员现场勘查,未发现估价对象的地理标识及门牌号 码,受客观因
2、素限制,我司未能对提供的资料和勘查地址的真实性进 行核查。提醒报告使用方注意,本报告假设前提为委托方提供的产权 资料记载物业与实勘物业为同一物业,若两者不一致,则本报告结果 不成立。根据委托方提供的资料,我司估价人员对估价对象进行现场勘 查,在现场勘察时未发现估价对象可识别的门牌号码,仅是由现场人 员领勘指认,本报告设定现场勘查物业与估价对象产权证记载的实际 物业一致,若不一致,则本报告无效。根据委托方相关人员介绍,估价对象现地址应为天河区龙口西路 577号A栋2116房,受客观因素限制,我司未能对委托方提供的资料和 现场勘查地址的真实性进行核查。特别提醒报告使用方注意,本报告 假设前提为委托
3、方提供的资料记载地址广州市天河区瘦狗岭路南综合 商住楼25座2116房与现场勘查地址广州市天河区龙口西路577号(天 隆花苑)A栋2116房一致,若两者不一致,则本报告结果不成立。经现场勘查,估价对象所在门牌号码显示为“文元西街五巷 8 号”。经委托方确认,上述地址建筑物即为委估对象所在物业。本次 评估设定现场实勘物业与委托方提供产权资料所记载物业为同一物业,若不一致,则本报告结果无效。【G11207号】根据委托方提供的资料,估价人员现场勘查时,并无“建中路 5254号”门牌,现场勘查时只显示有“建中路52号”门牌。经与相 关人员沟通确认,上述两个地址应为同一建筑。本次评估设定建中路 52号即
4、为建中路5254号,若实际状况与此设定不符,则该评估结果 无效。【130704号】根据委托方提供的资料,我司估价人员对估价对象进行了现场 勘查,但未能进入物业内部,也没有找到相应的门牌。根据估价对象 所在楼层18楼物业标识显示,1801、1802房现使用方为广东麒瑞药 业有限公司,提醒报告使用方注意,估价对象可能已与1801房打通 做办公用途。本次评估根据合法性原则,其评估价值为估价对象在居 住用途下,在符合各项假设和限制条件下于估价时点所具有的价值。G10720 号】本次评估物业为明星阁A、B梯部分房产,即为燕都路79、83号 部分房产。估价人员现场勘查时,未能找到相应地址门牌。经咨询物 管
5、人员,燕都路鸿燕居一幢11层(部分为6层)的建筑物即为明星 阁,A梯、B梯即为其中两座。其中A梯入口处业主自行贴上的地址 牌显示为“燕都路77号”,B梯入口为“燕都路83号”。受客观因 素限制,我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行 核查。本报告假设前提为现场勘查实物与委托评估物业一致,若不一 致,则本报告无效;【G11203号】2、未进入内部根据委托方提供的资料,我司估价人员对估价对象进行了现场勘 查,未能进入物业内部,仅对其所在物业外观及其他周围情况进行了 勘查。本评估设定该标的物内部为能够达到正常使用普通状况。如设 定与实际状况有较大出入,评估结果应做相应调整。受客观条件限
6、制,我司估价人员对估价对象的实地查勘仅限于其 外观及其周边环境,未能进入物业内部查勘,无法对被遮盖、未暴露 及难以接触的部分进行查勘。本次评估设定估价对象内部装修为普通 装修、水电设施已经配套并能够正常使用,如设定与实际状况有较大 出入,评估结果应做相应调整。3、设定使用性质委托方提供的广州市房地产产权情况表(房产登记号:繁 字91136号)复印件资料记载,估价对象之东山区北较场横路10号 大院6,7,8号首层,使用性质为住宅,其中6号,8号首层现做为办公 用途,7号首层为干部职工活动中心,6,7,8号首层现已经打通使用, 本报告根据合法性原则,以住宅用途进行评估。【130603号】4、设定出
7、让年限根据委托方提供的资料,本次评估对象所占用土地的土地用途为 住宅用地,土地使用权类型为划拨。根据中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例,住宅用地法定最高使用年限为 70年,本次评估对象设定土地使用权年限为住宅用地法定最高使用 年限70年。(从估价时点计起)委托方提供的资料中记载估价对象的使用性质为住宅。经查询广 州市国土资源和房屋管理局网站上登记的商品房预售许可证信息可 知,淘金北路71,73号地段恒华阁(自编入、B塔)预售证号为穗房预 字第号,预售单位为广州城启集团有限公司,土地出让年限起始时间 为1999年09月20日。本次评估设定估价对象土地使用性质为住宅,使 用年限7
8、0年,从1999年09月20日起。若假设与实际情况不符,则估价 结果应作适当调整。【G10706号】委托方提供的资料中记载估价对象所在宗地“已缴齐土地使用权出让 金,使用年限40,50,70年,从1998年09月24日起”。估价对象 使用性质为商场,根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例,商业用地土地使用权法定最高使用年限为40年, 本次评估设定估价对象使用年限为40年,从1998年09月24日起。【G10818号】委托方提供的商品房鉴证情况复印件资料记载,估价对象 房屋用途为多层住宅,未记载土地使用权状况。经查询广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局网站信息,(钟 村镇)祈福
9、新村康怡5街17A号某套房地产,房屋结构为钢筋混凝土, 层数为6层,使用权类型为出让,期限为2070年07月06日。本次评估 设定估价对象17A号3楼所在宗地已交土地使用权出让金,土地使用期 限至2070年07月06日。提醒报告使用方注意:上述土地使用年限的假 设仅为本报告服务,不得作为其他任何法律依据。若该假设与实际情 况不符,本报告评估结果应作适当调整【G-11012号】根据委托方提供的广州市预售房地产交易登记情况表复印件 记载,估价对象房产地址为下九路地段名汇商业大厦负1层B 814号 铺,预售契约号为,预售证号为980328,预售人为广州华虹房地产实 业有限公司,预购人为李冰茹,使用性
10、质为商业,未过户,未记载估 价对象的土地使用权等情况。经查询广州市国土资源和房屋管理局官方网站,预售证号为穗 房预字第号的商品房预售许可证,预售单位为广州华虹房地产实业有 限公司,楼宇名称为名汇商业大厦,开工/竣工日期为1998年09月 28日/2002年03月18日,土地出让年限起始时间为1999年04月 21日(住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、其他用地 50年)。本次评估设定估价对象已征收国有土地使用权出让金,使 用年限40年,从1999年04月21日起。若假设与实际情况不符,本 报告评估结果应作适当调整。5、出让金委托方提供的资料未记载土地出让状况,本次评估设定土地使用
11、权状况为未办有偿使用手续的国有土地,评估价值为土地未办有偿使 用手续即不含出让金的客观合理价值,若实际情况与设定不符,则评 估结果应作调整。提醒报告使用方注意:估价对象土地使用权状况为划拨,本报 告评估价值定义为估价对象在估价时点办理法定最高年限土地使用权 出让条件下的房地产价值。据从化市政府网站分布的数据,若估价对 象补交出让金,标准为43 52元/血,该数据仅供参考,最终数额以 国土部门测算为准。本报告评估价值为估价对象于估价时点办理法定最高年限出让土 地使用权条件下的房地产价值。根据广州市政府有关规定,估价对象 若要出售、交换等需补办土地有偿使用手续应补缴的有偿使用费约为 2,999元,
12、具体数额以政府部门确定为准。【G10722号】本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅 用地使用年限即70年土地有偿使用手续条件下的房地产价值。根据广 州市国土资源和房屋管理局公布的关于进一步规范我市国有土地有 偿使用的意见(试行)(穗府200536号)规定,住宅用途土地有 偿使用费按其网格点基准地价的30%计收。经查询计算,估价对象之 广州市东山区麓苑路34号之七号402房物业有偿使用费约为835元/ 血,总额约为67,476元;估价对象之东山区北较场横路10号大院6,7,8 号首层,10号大院2号504房物业有偿使用费均约为759元/血,总额约 为366,207元,具体补缴
13、金额最终以相关政府部门核定为准。提醒报 告使用方注意,在处置估价对象时应考虑可能补缴的土地有偿使用 费。本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅 用地使用年限即70年土地使用权条件下的房地产价值。另,根据广州 市国土房管局公布的关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见 (试行)(穗府200536号)规定,估价对象如若发生转让等应补 缴的出让金约为61元/此 总额约为11,449元,具体补缴金额最终以相 关政府部门核定为准。委托方提供的房产登记号为2004交登字20864号广州房地产产 权情况表复印件资料未记载其土地使用权状况。本次评估根据估价 对象的现状用途设定估价对象所在土地
14、用途为住宅用地。根据中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定,住宅用 地法定最高使用年限为70年,本次评估设定估价对象土地使用年限为70年,从估价时点起计。根据广州市国土房管局公布的关于进一步规范我市国有土地有偿 使用的意见(试行)(穗府200536号)规定,估价对象如若发生 转让等应补缴的出让金约为1,363元/血,总额约为207,040元(具体补 缴金额最终以相关政府部门核定为准)。本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合 用地使用年限即70年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价 值。上述评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合用地使 用年限即
15、50年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价值。估 价对象土地未办有偿使用手续,如处置,需补交土地出让金办理土地 出让手续,根据广州市人民政府批转市国土房管局关于进一步规范 我市国有土地有偿使用的意见(试行)的通知(穗府200536号), 综合(办公)用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30%计收。根 据关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告(穗国房字2008700号)综合(办公)类用地基准地价为住宅基准地价的120%。经查广州市(原八区)住宅用地基准地价图(基准日为2007 年1月1日),估价对象所在片区住宅用地网格点基准地价为3,785 元/血(楼面地价)。则价对象所在片区综合用地
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