房地产行业宏观环境分析.docx

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1、1.广州市房地产业的宏观环境分析1.1政治环境十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地 产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重 增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有 新意,而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和 市场选择有指引意义.（1）关于房地产“双向调控政策针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住 房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双 向调控，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托 底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托 底”，以抑制因过度投

2、机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调 控”思路主要有三点:首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的 特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向 宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此 外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济 手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出房地 产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加 健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要 中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越 来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、

3、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。 2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定， 党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登 记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策 更多交由地方政府决策。韭国械勘切实褓野蜥漓酗融鹰诉新国十耕晒赏翻关 如:肆用解庭顶 赭橱不艇珂1%上睡；首靛首村Mio日瓯+-耕出咪二套泉髅疆，首相湘瑁藉瑙兽求严龈皿住醐呻扩H个人傍藤普税台.婿顺繇Ntt.Cfl冒免黜台国酵, 秫表杏-itm 过快上ar +瑚段布国十三象土坷 目网和衅型握消 麒倍娥航度.f 2005-2013房地产调嫌（噬

4、/1月用日睡项麻跺力队（2）关于保障房建设去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套.今年将 加大保障性安居工程建设力度,2014年中央预算内投资拟增加到 4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以 上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市 保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行.要创新政策性住房投融 资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、 成本适当的资金支持.各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保 证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居.(3) 关于房地产

5、税收政策贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会 上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作.房地产税是一个综 合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。 未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的 住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税， 并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、 政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块，根据统 计,130个城市中，收费最少的城市也要收37种费用，收费最多的城 市,各种收费高达157种，平均下来，收费占房价构成的11%。(4) 2016年实施不动产登

6、记国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度，将在2016年全面实 施，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市 场经济保驾护航。分析结论：总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住 房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时 加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。政府要继续 推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居 民都能圆安居梦。1.2宏观经济环境(1)广州地区生产总值(GDP)增速分析受国内外经济环境变化的影响,2013年广州市经济增长面临较大 下行压力，面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动 全市经济稳

7、中有进。2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420。 14亿元，比上年增长11。6%,增速较上年提高1。1个百分点.其中第 一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89 亿元，分别增长2。7%、9。2%和13.3%.从全年运行走势看，各季累 计GDP增速均保持在11。5%以上的较好水平,经济增长总体平稳，为 转型发展赢得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具 体表现为“三稳四提升：“三稳”：一是增速稳。从2013年一季度 以来各月累计增速看，全市规模以上工业总产值增速保持在11% 12%的水平，固定资产投资增速保持在18%以上的较快水平

8、，社会消费 品零售总额增速保持在15%以上的较高水平，主要经济指标增势稳定， 奠定了总体经济平稳增长的基础。二是物价稳。2013年，全市居民消 费价格整体走势平稳，各月累计涨幅均在全年3。5%的调控目标以内， 全年居民消费价格比上年上涨2.6%。三是就业稳.全市实施促进就业 措施，全年新增就业人员27.75万人，城镇登记失业率为2.15%。“四 提升”：一是效益提升。从宏观层面看，2013年全市地方公共财政预 算收入保持了 10%以上的增长速度；从微观层面看，规模以上工业企 业利润增势持续转好，111月全市规模以上工业企业利润总额同比 增长23.2%，连续八个月保持正增长，增速呈回升态势。二是

9、服务业 比重提升。三次产业结构由2012年的1。6：34.8： 63。6调整为1。5 ：33。9：64.6，第三产业比重提高1。0个百分点，产业结构进一步 优化，服务经济特征持续增强.三是创新驱动力提升。2013年，规模以 上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元，同比增长14.6%，增速比 全市规模以上工业总产值高1.7个百分点。全年全市受理专利申请 3.98万件，专利授权2。62万件，分别增长18.9%和18。6%。四是民营 经济带动力提升。民营工业、民间固定资产投资的增长较快增强了经 济发展的内生动力，2013年，规模以上民营企业和小微型企业工业总 产值分别增长17.8%和17.1%

10、，分别快于规模以上工业4.9个和4。2 个百分点。民间固定资产投资增长31。6%，拉动全社会固定资产投 资增长9.7个百分点，贡献率达到52.2%。（2）2013年广州市居民消费调查广州市消费者委员会发布的2013年度广州市居民消费信心与消费 环境调查报告显示，广州居民消费信心指数同比2012年仅略有提升, 但总体上，多数居民的消费意愿仍然不高。报告显示,9成广州居民 目前不愿买房，而过半居民认为现在不适合买车，7成人有闲钱宁愿 储蓄和投资，也不愿去消费。三分之二人认为房价还会涨，购房意愿 是证明消费信心的一个非常重要的数据。报告显示，认为目前适合老 百姓购买商品房的受访者为10.2%，仅占一

11、成，比上年低了 2。7个 百分点。这一数据在2010年、2011年、2012年分别是9.3%、10。 9%，12。9%。一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。有74.4% 的受访者直言现在不适合购买商品房，比上年高8。9个百分点，一个 数据也直接佐证居民购房意愿的下跌.有74。4%的受访者直言现在不 适合购买商品房，比上年高8。9个百分点。过半人认为现在不适合 买车，购房买车似乎永远是联系在一起的话题，在居民购房意愿降低 的情况下，居民对买车的意愿又是如何的？调查数据显示,54.1%的受 访者觉得目前不适合老百姓购买汽车,超过半数以上，比上年高了 2.4 个百分点；觉得适合购买汽车的受访者占了

12、 21。6%,比上年高了 1.6 个百分比.那么，消费者都愿意把钱花在什么上面呢？由调查报告中 可以看出，2013年受访者在过去一年家庭消费中，排第一位的最大一 笔支出仍然是教育支出，占25.0%，排第二位的是“其他项，占19。 4%,比上年的17.5%高了 1.9个百分点，“其他项涉及许多种类具 体的消费项目。这意味着居民消费支出的多元化，其中食品与服装支 出估计是主要部分。住房支出比重并不高，仅有8%,比上年还降低 了 1.7个百分点.值得注意的是，与上年相比，在过去一年家庭消费的 最大一笔支出中，住房、家具、汽车、教育均比上年低，而医疗、旅 游、奢侈品、宴请均高过上年。可见，随着住房购买

13、意愿降低、汽车 市场的饱和，居民在旅游、奢侈品、宴请等方面的支出均比上年增加， 居民已有消费继续向发展和享乐方向升级。7成人有闲钱更愿储蓄投 资，调查显示，如果有闲钱，选择储蓄的受访者最多，占42.9%，比 上年的39。5%高了3。4个百分点，选择投资的比例达32。3%，也 接近三成；虽然选择消费的占18.9%,比上年高了 0。6个百分点， 但总体来讲仍然明显较少.上述数据说明，目前的经济环境下，消费 者或者宁可选择储蓄以备不时之需，或者选择适合的投资（或许是为 了抵御通胀），消费意愿不够强烈。市民对通胀感受有所缓和，调查 发现，88。8%的受访者都认为2013年来，与生活密切相关的主要日 用

14、品价格总的来说上升了，切身体会到通胀的压力。但与上年比，这 一比例下降了3.6个百分点，比2011年下降了6。7个百分点，而认 为不变的上升了3。3个百分点，认为下降的和说不清的变化则不大。 而在对未来的一年物价水平预期中，78%的受访者认为未来一年物价 还会上涨，认为物价不会上涨的占8。6%。与2012年比起来，认为 物价不会上涨的居民比例增加了，但占比仍然较少。分析结论:从2013年全年运行走势看，广州生产总值GDP经济增长总 体平稳，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳 四提升”；通过消费调查可知多数居民的消费意愿仍然不高，排第一 位的最大一笔支出仍然是教育支出，占25。

15、0%,住房支出比重并不 高，仅有8%.1。3广州房地产市场环境在当代中国最具活力的长三角、环渤海、珠三角中，珠三角房价 相对最低比长三角大致低20%,房价水平基本与当地居民收入水平、 消费购买力相平衡。作为珠三角的龙头，广州有着很好的发展前景， 不仅经济发展速度快，后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的 基础。因此，在广州房地产泡沫相对较小,即房产一般不会在短期内大 幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的对象。从这个 意义上看，广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运 动员快，但耐力好，能持久。（1）广州市十区2013年土地供应成交结构分析2011年，广州市十区土地共计出

16、让197宗，合计用地面积740万 平米，住宅地出让59宗，面积275万平米；商业用地38宗，面积76 万平米；工业用地72宗，面积314万平米;其他用地17宗，52万平 米.2013年年工业用地供应比重最大，占全市土地供应面积的43%，其 供应区域主要集中在萝岗、南沙两区；其次，住宅用地占比为37%， 其供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区；商业用地成交占比 为10%，其供应主要集中在萝岗、番禺等区。从土地出让金额方面看， 全年出让金额最大为住宅用地占比66%，共计出让322亿元；商业用 地占比19%，共计出让93亿元；办公用地占比8%，共计出让40亿图表2013年广州十区土地出让金额分布

17、分析:从图表可以看出住宅用地所占的比例超过三分之二，其次是商 业，为本项目提供了一个有利数据一一广州的住房刚性需求更多，竞争更为激烈。(2)广州市住宅用地分析2013年，广州市共挂牌出让59宗住宅用地，总占地面积275万平 米，总建筑面积775万平米，成交28宗，成交金额167亿元，环比下 降40%。总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍，流拍率达 52%,其主要原因有两个方面，第一个方面，是2013年紧缩的货币政 策限制了开发商的贷款，使得开发商资金链趋近拿地困难；另一个方 面，是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷，销售压力增大、存货 数量上升、回收资金困难，使得开发商拿地谨慎.图表：广

18、州市5年内住宅地成交面积分析:从成交的面积来看，2013年广州市住宅地成交面积为195万 平米，与2012年相比，环比上升3%.2013年全年住宅用地市场成交 平淡，相对与2012年成交面积略有上升.图表2013年广州十个区域住宅用地成交情况万平方米占地面积建筑面积越秀6.2827。38白云3。712.57荔湾25。8176.89番禺31。2966。61南沙51。66105.36萝岗75。88193。 27增城13.5933.19从化37.8892.49分析：（一）从2013年广州十个区域住宅成交面积来看，集中在萝 岗、番禺、南沙等周边区域，三区合计159万平米占十区整体成交的 82%，中心六

19、区共成交36万平米，占总成交面积的18%,而中心区 域成交主要集中在荔湾区，成交25万平米，占中心六区住宅用地成交 总面积的69%.2013年广州全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区， 共成交住宅用地6幅，主要集中在开源大道附近，用地面积合计76万 平米，万科、中海、城建等大型开发商纷纷进驻，土地底价成交普遍 楼面地价在50008000元/平米之间.萝岗区全年成交了 4宗10万平 米的大宗地块，是2014年供应大宗地块的主力区域，未来这些土地将 集中形成供应，大批货量同时入市将加剧区域内的住宅市场竞争。南 沙区2013年成交9宗住宅用地，无地块流拍，成交共计52万平米， 环比增长273%成交金额

20、达23亿元。南沙区因规划利好成为广州市 成交热点区域之一，全年土地溢价成交6宗，有4宗集中在南沙区， 其中南沙红岭牛祺坑水库地块溢价率达138%，最终为广州邦俊物业 管理有限公司竞得，成为广州2013年溢价最高的地块。开发商方面碧 桂园拍得两块住宅用地，占地合计28万平米，建筑面积51万平米。 相比之下，番禺区的住宅用地成交则表现冷淡,全年先后推出27宗住 宅用地，成交8宗，流拍率达70%，共计成交31万平米，大部分出 让地块集中在广州南站地板，但由于住宅市场冷淡，开发商资金趋近 加之区域住宅用地起拍价较高，使得整体流拍率上升。荔湾区成为中 心六区成交最大区域，全年成交2宗住宅用地，共计26万

21、平米，成交 达39亿元。广州市全年成交最大面积地块大坦沙铁路以北地块，被 广州市地下铁道总公司联合体底价竞得，总价达30o 7亿元，楼面底 价达6205元/平米，该地块的成交成为2-13年土地市场上较少的亮 点之一。两外周边二市土地成交比较平淡，只有从化市全年成交情况 较好，全年成交7宗住宅用地，成交共计38万平米。由于楼面地价较 低，全年成交金额仅为7.5亿元，是广州十区二市的土地市场价格洼 地。（二）从整体看广州市十区全年土地成交金额为167亿元，环比下降 40%。从全年各区成交金额来看，萝岗、荔湾、番禺、南沙贡献较大， 分别成交63、39、24、23亿元，分别占比36%、22%、13%、

22、13%。 环比涨幅较大区域为南沙、萝岗两区，分别增长265%、125% ；环比 下跌较大区域为白云、荔湾、番禺三区，分别下降80%，69%，27%, 白云、荔湾两区主要因为地块出让减少，而番禺区因为流拍率较高影 响成交使得成交金额下滑。（三）从各区域住宅用地平均楼地面地价情况来看，全年成交楼面地 价上涨的区域有萝岗、南沙两区，分别上升59%，38%，主要原因为 规划利好；楼面地价下滑的区域有荔湾、番禺、白云三区，分别下降 57%、45%、22%，其下降原因为受住宅市场预期影响较大，另外是这 三个区2012年土地上涨过快地王频山拉高楼面地价.分析总结：2013年广州全市住宅用地成交面积最大的是萝

23、岗区，荔湾 区成为中心六区成交最大区域，番禺区的住宅用地成交则表现冷淡。 广州市商品住宅市场分析可月郭建商/房站倍侦皆信息也M年2：月河m年1.T月行瞄住宅时其他引套懿踊mis在教同席电砌苴勘显145030- 231054610,01591网13,62360(I714E9Q.05511E3319. 5372436636. 09S300迫先0390.9227叔9.61360(I200. Slffi440.922165310. 092200:乒1002.O1O30.EH00Cl3X)3. 14100OB(XXX)0OB(XXX)00150L 443900.0CW00. WW:)04454.6103

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33、如3.ESSM73100.01139S9394L.03269201B50.2327 KO9J. 033S594慕湾3533.71239i4530,0930917520.3719165340.0136C920O.DO天河297h9536巽5E0+0385T53L3OL T339136920.12幻50h024754日381J.CS22340$0.011583?20皿23060小0.07S015670.03U14S490431515406 00-00.0020.002228160D.OO花都732a. 119520220.15174641361.3776341B10.231262400.00番禺6

34、147417431.BB0.B7213955423.3014476B641.2199830J.OO南沙29L53120423B0,202863320.0114727300.0467820O.DO罚岗3304.3016351970.B630473130,07L62B0QeQ513O5S0ofe DO从K6678淄湖530Cl 14E427150.0B99血E0.01122570ObDO176&18. 43T59786L.U12993287L. 311Q336106tj.13迦r30.D7Kli面股里位：万平方米统忙时屑：20142DL4-3-25分析:2014年3月广州十区一手住宅签约面积67。

35、78万平方米， 同比减少19.6%，环比上升37。43%；网上签约均价26810元/平方 米，同比上升18.87%，环比上升5.8%,随着限售、限网签等调控政策 的逐步落实，开发商企业推盘积极有所提高，这是一手成交处于高位的 主要原因.价格方面，实际以稳为主，中心六区成交份额下降与均价上升有 关。其中，中心六区成交量下探至低位，网签面积17.08平方米，环比 增加87%.外围四区网签面积50。7万平方米，环比增加26.11%，中海 誉城、保利花城、碧桂园天玺等成交强眼。1.4广州市社会文化环境“文化筑城”日益成为一种新理想和一场新革命，如何赋予城市建 筑永恒的经典、如何在众多现代化城市群中脱颖

36、而出、如何将“人文” 元素融入其中让人居文化底蕴更为丰厚？这些问题，一直都是众多地 产开发商追寻和探讨的话题。地处岭南的广东，因其地域和历史特性，在长期的历史发展和文 化融合进程中，自然形成了一种“开放务实却又传统保守”的地域文 化特征，具有突出的双重性甚至矛盾性。一方面，岭南文化有着很 强的务实和开放精神。究其原因，须从地理与历史两个方面解释。地 理上，岭南偏安于南中国一隅，因五岭横亘自古与中原隔绝，但岭南 的珠三角一带，地处亚热带，沿海沿江，土壤肥沃，气候宜物也宜人， 成为珠江文明的中心地带.这种地理环境适合农业生产,也容易滋润 人的务实精神。素有“广府文化之心的越秀区，多个大型商圈都被赋予浓厚的 文化色彩。有人不禁要问，商圈与文化,究竟谁孕育了谁?是文化孕育 了商业地产，还是商业地产为文化提供了载体？如今，商业地产与文 化联姻似乎已成为一种潮流。有业内专家指出，什么样的文化将铸就 什么样的商圈，也就是说，文化决定了一个商圈的定位。越秀将崛起 商业文化地产，随着定位于文化产业创意孵化基地的东方文德广场即 将面市，关于文化与商业地产的话题频繁见诸于报端。不少业内专家 认为，作为老城越秀区有着老广州特有的广府文化，随着相关政府部