湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p.ppt
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1、湖南衡山县项目定位及物业发展建议,工作内容,收集的资料,进行的访谈,进行的分析,背景分析基础研究,理论研究案例研究,湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况衡山县、南岳区宏观经济情况衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状衡山县、南岳区相关物业市场实时数据,政府官员、专业人士具体分属机构:规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等商家、投资者、消费者,宏观经济背景分析武广客运专线对沿线城市的影响衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析,类似案例的收集和分析操作类似项目的经验教训,相关领域研究人员相关专家及顾问,高速铁路对沿线城市、区域影响相类似案例的发展方向、成功要素,项目小组在调研阶段收集了丰富
2、数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析,项目研究思路框图,结论1:国家“中部崛起”战略、湖南省重点打造“一点一线”,为项目的发展带来巨大的宏观机遇,国家“中部崛起”战略的出台,给湖南省的发展带来了重大的契机,2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起2004年12月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起;2005年3月,温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施开拓中部地区大市场,发展大流通。,中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带,起着“承东启西”的重要作用在过去20多年的中国改革开放进程中,中部省份成为
3、东部沿海地区快速发展的“观望者”,形成我国区域经济发展的“中部凹陷”为更好地促进全国经济发展,更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递,国家于2004年提出针对中部六省的“中部崛起”战略,而湖南省正是其中之一,中部六省,湖南将重点打造“一点一线”,而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点,迎来极大发展机会,在国家实施中部崛起战略的进程中,湖南将实施不均衡的发展战略,主要引导“一点一线”地区优势发展“一点”即是长沙、株洲、湘潭经济一体化“一线”是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点,承担着支撑湖南经济快速发展的重任“一点一线”战略的提出,为衡阳、衡
4、山县的发展带来了极大的机会,湖南省“一点一线”战略,结论2:衡阳是湘南的中心城市,旅游业是主导产业之一,其中,衡山是最为核心的旅游资源,正处于大发展阶段,但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级,为项目的发展提供了切入的空间,衡阳经济发展位居湖南省前列,是湘南地区的中心城市,衡阳2007年GDP总量为823.51亿元,位居湖南省第四位;GDP增速15.3%,位居全省第四位,整体经济发展处于省内前列在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中,衡阳是湘南地区名副其实的中心城市,2007年湖南省各城市GDP总量及增长速度对比,资料来源:湖南省各城市2007年统计公报,随着工业化的推进,产业结构正逐步优化,衡
5、阳市三次产业结构层次仍然处于较低水平,第一产业所占比例仍然比较大随着工业化的不断推进,衡阳产业结构的比例正在逐步优化,第二产业所占比例正处于逐步扩大的趋势,从2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三产业的比重从2003年的41.4%,逐步减少到34.9%,但这正是产业结构得以优化、提升的重要体现,20032007年衡阳市三产构成情况,资料来源:衡阳市0307年统计公报,其中,旅游业是衡阳的支柱产业之一,衡阳市旅游业在05年前稳步发展,进入06年后获得较大突破,06、07年国内旅游收入以及接待国内游客增长率均超过20%,获得快速发展旅游业2007年占GDP的比例已超过5%,成为衡
6、阳的支柱产业之一,也是衡阳未来重点发展的产业,近年衡阳市国内旅游收入(单位:亿元),资料来源:衡阳市0307年统计公报,近年衡阳市接待国内游客(单位:万人),第二产业:钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等第三产业:以物流为核心的生产性服务业、旅游业、商贸餐饮业、房地产业,衡阳市“十一五”规划中的支柱产业,在众多旅游资源中,南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源,衡阳市的生态、自然、历史文化等旅游资源非常丰富,包括南岳衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林公园、王船山故居、常宁西江漂流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等一
7、系列丰富的旅游资源其中,南岳衡山是国家5A级景区,同时正连同其他四岳进行世界自然和文化遗产申报,是衡阳乃至湖南最为重要的核心旅游资源,南岳衡山,衡阳市旅游资源分布,五岳之南岳,衡山旅游风景区发展起步较早,起点极高,1982年,衡山作为我国著名的自然景观和人文景观,以湖南衡山风景名胜区的名义,被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单,发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌,发展起点高,07年接待游客达334万人次,位于五岳之首,资料来源:五岳所在城市政府工作报告,07年五岳接待旅游者数量对比,祝融峰,衡山风景区的宗教地位高,客源重点辐射南中国区域,衡山风景区是道教和佛教圣帝,内有祝融峰、广浏
8、寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等200多处,每年吸引大量善信上山拜祭游客主要覆盖全国,主要来自南中国区域,湖南省内以及广东客户比例超过7成,资料来源:经济地理2008年3月衡山旅游市场调查,衡山旅游风景区客户来源,观音诞衡山南岳大庙前善信,南岳衡山的宗教地位是比较高,最出名的就是财神和寿神,每年都有很多人来拜,起码占到游客的6-7成,主要来自湖南、广东、江西、湖北,港台也很多,主要都是南方的衡山县旅游局向局长,衡山风景区发展处于快速发展阶段,旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升,衡山风景区07年接待游客数量较03年增长超过50万人次,旅游辐射力快速增长通过旅游地生命
9、周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关系,目前衡山风景区处于快速发展阶段,未来将逐步走进巩固阶段,届时旅游产品将得到进一步整合与提升,近年衡山旅游风景区接待游客数量(万人次),资料来源:相关政府报告,资料来源:旅游地理学,衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主,“寿岳”内涵尚未得到有效延展,旅游体验明显不足,南岳衡山风景区的旅游产品主要是以“佛”、“道”以及历史遗迹为主,山下南岳镇,除自身有南岳大庙外,在特色和主题方面未能实现有效延伸作为“寿岳”,“寿文化”主题、“养生”理念的深化与延展将是大衡山的进一步发展的要求目前南岳风景区的产品均以观光产品为主,体验性旅游产品有限导致
10、旅游者停留时间不长,随着南岳的进一步发展,体验性旅游产品将是重要的升级方向,山上,山下,庙西街,南岳大庙,祝融峰,纯阳宫,随着五岳整合申请世界遗产的契机,优化、延伸现有旅游产品,完善旅游服务功能,衡山旅游区将迎来更大的发展空间,除了接待旅游者数量快速增长之外,带来的旅游收入和门票收入均有较大幅度增长,需要更为充足、水平更高的旅游服务五岳已明确联合申请世界自然文化遗产,届时衡山的品牌将得到进一步的提升,具有更广阔的发展前景,资料来源:南岳区03-07年政府工作报告、广州日报,“五岳”长沙亮剑联合申遗 昨日,由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、
11、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议:四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产摘录自长沙晚报2006年6月23日,近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入(亿元),资料来源:相关政府报告,为充分利用衡山旅游区的带动作用,衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市,为充分利用南岳衡山的旅游资源,带动衡阳市区北部地区的发展,在衡阳城镇体系当中,将衡山脚下的南岳区、开云、新塘统筹考虑,三地融合发展,共同组成衡阳市的次中心城市从衡阳市的层面,将项目所在区域提升为衡阳市域次中心的重要组成部分,为充分利用衡山旅游资源、为区域、项目的发展带来很好的机遇,衡
12、阳市区,南岳区,开云镇,新塘镇,衡阳市市区与北部次中心关系,结论3:武广铁路开通,将大大拉近衡山与周边地区的距离,有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥,为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会,武广铁路的开通,将使得沿线城市的时间距离大大缩短,武广客运专线是中长期铁路网规划中第一批经国务院审批立项的铁路客运专线,全长995公里,湖南境内线长518公里建成后,最高行车速度近期将达200公里/小时,远期达350公里/小时,届时,长沙到广州仅需3小时,而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时,沿线城市之间的时间距离大大缩短,武广铁路概况,因区域发展的不平衡,武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市
13、、县镇,武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖北地区武广铁路经过25个县市,包括了中国最重要的中心城市广州,也有省会城市长沙和武汉,也有韶关、衡阳等区域性中心城市,也有高亭、衡山等发展较为缓慢的县,广州,花都,清远,英德,沙口,韶关,乐昌,杨梅山,郴州,高亭,耒阳,衡阳,衡山,中路铺,株洲,长沙,牌楼,汨罗,荣家湾,岳阳,临湘,赤壁,咸宁,乌龙泉,武汉,武广铁路沿线城市,沿线城市、县镇的发展阶段不同,使武广铁路带来的影响各不相同,武广铁路开通后,粤北和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业转移的机会,促进自身发展长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市,
14、各种城市流将会首先加速集聚,促进其中心城市地位的加强,同时首先带动周边城市发展,逐步形成经济圈而其余沿线的市县,由于离珠三角的直接辐射区较远,同时长株潭经济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段,能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限,必须充分发挥自身的优势,以抓住武广铁路带来的机遇,广州,花都,清远,英德,沙口,韶关,乐昌,杨梅山,郴州,高亭,耒阳,衡阳,衡山,中路铺,株洲,长沙,牌楼,汨罗,荣家湾,岳阳,临湘,赤壁,咸宁,乌龙泉,武汉,武广铁路对沿线城市影响,处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市,必须充分发挥自身比较优势,以抓住武广铁路带来的机遇,衡山作为全国知名的旅游区,比较优势明显,武广
15、铁路的开通将有效强化其优势,带动其周边城镇进一步发展,根据相关规划的预测,衡山风景区游客发展规模在2010年达到328万、2020年达到440万但据相关部门统计资料反映,衡山风景区2007年接待游客数量就已经达到334万,其发展速度已高于预期武广客运专线的开通,在缩短衡山与周边城市时间距离的同时,其吸引力将会在原有的基础上大为增加,游客数量将会将会保持快速、稳定的增长,衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测(单位:人),资料来源:衡山县开云新城控制性详细规划,依托衡山旅游大发展机会,周边城镇的发展将迎来极大的机遇;但同时,衡山旅游的大发展需要周边城镇提供足够的支持。既然如此,山脚下的两
16、个主要城镇衡山县与南岳区目前的发展如何?能否充分的迎接衡山旅游大发展带来的机遇?能否为衡山旅游大发展提供足够的支持?,项目研究思路框图,结论1:衡山县经济发展稳定,但与衡山旅游区关系薄弱,总量规模小,并没有因邻近衡山旅游区的优势,而从衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。,经济:衡山原属衡山县,后经行政区划调整,划归南岳区,对衡山县的发展带来了较大的影响,衡山县因“南岳衡山”而得名,原本有非常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产业并带动相关产业发展1984年行政区划调整后,衡山旅游风景区划归南岳区,由市直管,衡山县就几乎与“南岳衡山”不再相关联,失去了重要经济支柱,经济发展大受影响,衡
17、山县行政区划,经济:南岳从衡山划出后,衡山县与风景区关系日益疏远,“吃在衡东、玩在南岳”局面形成,衡山发展尴尬,1969年,衡山县划分为衡山、衡东二县,1984年衡山县划出南岳镇,成立南岳区,直辖衡阳市政府管辖目前衡东与南岳均有相对清晰的核心优势,衡山位于两者之间,但难以整合发展,形成统一的发展整体,107国道收费站,以前衡东、南岳都是属于衡山县,现在都分出去了,吃在衡东、玩在南岳,但是衡山却没有找到自己的发展方向衡山县发改委刘局长,经济:衡山县近年经济虽保持了稳定的增长速度,但经济总量小,位于衡阳市的最末位,邻近衡山的优势未能充分发挥,衡山县近年的经济发展保持了一定的增长速度,2002200
18、7年年均增长速度约10.9%,2007年达到13.6%,略高于全国平均水平(11.4%)但经济总量小,综合实力不强,竞争力弱,2007年经济总量处于衡阳市的最末位衡山县并未能借助邻近衡山的优势,充分发展自身的经济,衡山县近年GDP总量及增长率(单位:亿元、%),资料来源:衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,2007年衡阳市市区以及各县市GDP总量对比(单位:亿元),经济:城市建设投入总量少,城市面貌、配套水平有待提升,并未能很好地融入南岳衡山旅游的大发展,衡山县近年的固定资产投资虽然增长速度大大提升,但总量少,位于衡阳市末位城市建设投入少,使得城市面貌、配套水平不高,城市形象有待提升城市建设速度
19、与近年南岳衡山旅游的大发展并不同步,并未能很好的融入到衡山旅游的发展大潮中去,衡山县近年固定资产投资及增长率(单位:亿元、%),2007年衡阳市市区以及各县市固投总量对比(单位:亿元),资料来源:衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,经济:人口总量少,增长缓慢,城市化水平低,衡山旅游的发展并未促进衡山县人口的城市化,衡山县人口总量2007年为42.66万人,县城人口8万左右,流动人口少,人口增长主要是自然增长,增长缓慢以非农业人口数量计算的城市化率仅为12.24%,低于衡阳的平均水平(2000年已达26.7%)以及全国平均水平(1998年已达30.4%),农业人口仍占绝多大数衡山旅游的大发展,并未
20、能促使众多农业人口转化为城市人口,投身到城市发展及非农产业发展中去,衡山县近年人口总量及增长率(单位:万人、%),近年衡山县城镇人口及城市化率变化(单位:人、%),资料来源:衡山县近年统计公报、衡阳市统计局,经济:财政收入虽快速增加,但总量少,政府财力有限,并未能从衡山火爆的旅游市场中分一杯羹,衡山县财政收入近两年有了快速的增长,2007年突破2亿元但从总量上看,衡山县财政收入位列衡阳市末位衡山旅游市场的火爆,并未能带动衡山县相关产业的发展,从而提高政府的财政收入,衡山县近年财政收入及增长率(单位:亿元、%),2007年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比(单位:亿元),资料来源:衡山县近年统
21、计公报、衡阳市统计局,结论2:虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资源需整合与挖掘,但在宏观机遇下,相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。,产业:三次产业结构为31:32:37,产业结构虽有一定优化,但仍处于较低水平,20032007年,衡山县的产业结构虽有一定的调整优化,但进度缓慢,第一产业仍占较大比重,20032007年衡山县三产构成情况,资料来源:衡山县近年统计公报,产业:衡山县工业发展水平低,基础弱,工业化将是一个长期的过程,衡山县工业水平较低,总量小,工业发展水平远低于衡阳市其他县市,仍处于工业化的初级阶段主要产业包括:机械制造、造纸产业
22、、陶瓷、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等,但企业大多是技术装备低,产品档次低,劳动力素质低的“三低”企业和传统工业工业获得快速发展是一个长期的过程,2007年衡山县规模以上工业增加值,资料来源:衡阳市统计局,产业:第三产业以低层次的生活性服务业为主,对经济发展带动作用有限,第三产业主要是生活性服务业,主要包括生活性的商业、餐饮等、低档的休闲娱乐等,对城市经济发展带动有限,沿街商业,低档的休闲娱乐,不景气的餐饮,产业:衡山县房地产业的发展多次受不利事件影响,整体发展尚处于起步阶段,1996年-2000年,2001年-2002年,2003年至今,受全县的非法集资影响,导致县财政欠款4亿多元,
23、无力投资房地产发展住宅房地产市场基本无发展,民间兴起到外地做建材生意,民间聚集资金达6亿元,并从县城转移到广州、深圳等地,影响了房地产市场化的进程,县域经济发展开始向好,非法集资后续影响减弱,建材生意逐步息微,资金得以留存;国企改革基本完成,政府税收得以保证;房管局下属的城镇建设有限公司启动第一个真正的住宅房地产项目先农花园本土开发商增加至6家,开发项目逐步增多,起步阶段,产业:近年房地产投资增长速度大大增加,但总量仍较小,市场规模有限,近年受经济快速发展、政府财政收入增加、外地投资回流等利好因素刺激,房地产投资增长速度大大增加但受县城发展规模、人口总量限制,以及住宅市场发展尚处于起步阶段等的
24、限制,房地产投资总额在全市范围内与较大规模城市尚有一定距离,近年衡山县房地产投资总额及增长率(单位:万元、%),2007年衡阳市部分县市房地产投资总额对比(单位:万元),资料来源:各地统计公报,产业:相关旅游服务产业发展较差,旅游接待水平难以承接为景区服务的功能,衡山县酒店设施档次低,形象差,服务设施未能跟上,整体接待能力严重限制了县城把握南岳衡山风景区大发展的步伐,目前衡山县上规模宾馆仅4家,一家两星级,城市旅游接待规模和档次明显不够,特别南岳区发展空间受限,衡山县的旅客承接力不够而导致大量的旅客选择衡阳市内住 衡山县旅游局向局长,景南大酒店,君城大酒店,迎宾山庄,衡山县主要星级酒店基本信息
25、,资料来源:实地调研,产业:自身拥有丰富的特色旅游产品,但需要进一步整合和挖掘,打造特色的旅游商业,衡山县自身拥有丰富的特产,通过挖掘、整合与包装之后,具有开发成特色旅游商品的条件目前南岳衡山风景区的特产店多仅销售豆腐乳与毛尖,旅游商品特色有限,旅游商业具有挖掘与升级的空间,利于本项目特色旅游商业的打造,其实衡山有很多特产,草席都是出口到国外的,竹简也非常有名,还有湘红鸡,这里的陶瓷也比较有特色,这些都是可以开发为旅游商品的,但是现在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖,其实都不是最特色的东西衡山县发改委刘局长,产业:具有一定的特色旅游资源,可丰富县内旅游功能,并可与南岳风景区形成互动发展,衡山县现
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