第一章-绪论ppt课件.ppt
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1、房地产法学 授课教师:洪海林 博士、硕导 邮箱:,第一章 绪 论一、目前房地产市场的怪现状及成因 从三组关键词出发(一)现状 1.“房奴”、“不买房运动”2006年4月26日,深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信出现在网上,引起强烈反响。号召民众不能一辈子做房奴。我们养房子,谁养父母?养得起房子,养不起孩子!,2.“房魔”、“暴利”中国房地产大佬放言:做房奴是活该!冯伦 搞地产就该暴利!商品房就是不要让穷人买得起!任志强 钱多、人傻、速来!潘石屹 十大暴利行业房地产年年居榜首。经测算,开发商的利润率平均约50,最低的约为20,最高的超过90。(资料来源:新华网 福州市物价局),
2、3.“宏观调控”、“物权立法”宏观调控升息、“”、公租房制度、全额征收营业税、个人所得税、土地闲置费、房产税、限购令 物权法物权法的制定,能够给土地使用权、区分所有权、不动产担保物权、物权登记等一系列不动产制度提供更为权威的法律依据。(人民代表的发言),(二)成因 1.土地使用权制度的极端化运作(划拨协议出让招、拍、挂价高者得)2.住房制度改革中的利益失衡 3.房屋被拆迁人利益、商品房销售中消费者利益、集体土地所有者利益保障机制不完善 4.地方利益、部门利益与国家利益的博弈,二、我国房地产法的问题与出路(一)讨论前提:政治的归政治、经济的归经济、法律的归法律(二)问题1.立法性质带有浓厚的行政
3、管理色彩从1983年城市私有房屋管理条例,1986年土地管理法,到1994年房地产管理法,再到各部门的行政规章,几乎均冠以“管理”二字。这使得我国的房地产法极具中国特色。,2.行政权力过多干预民事权利 现行立法思路:土地使用权是国家出让的结果,仍然是国家所有权的一部分,国家无论作为所有者还是管理者,均有权管理土地使用权和地上建筑物。如此,国家权力膨胀,房地产权利人私权萎缩乃至发育不良。管理思路立法替代了国家对房地产特别是土地的管制,导致“一管就死”、“一放就乱”。合理的思路是:以权利限制权力,以权力平衡权利。,3.一事多法、多头立法、重复立法 下位法背离上位法、平行法相互冲突、规定不合理的情况
4、并非少数。例如:(1)房产、地产登记在很长时期内相分离(房屋登记办法、土地登记规则等并存,增加了操作的复杂性);(2)土地使用权期限届满后地上建筑物所有权无偿归国家所有(城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条)。,4.小结(1)我国房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。传统意义上的不动产法,是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律,只调整平等主体间因不动产拥有、转让等而发生的社会关系。虽然其中也存在国家干预和强制规范的内容,但这主要是为维护交易安全而设置,不同于我国目前的行政管制模式。,(2)随着我国房地产市场的规范,随着住房制度改革的推进,随着商品房、
5、商用楼的大量出现,房地产法的功能将逐渐地转变为保护房地产人的权利,调整平等主体之间的交易功能。这种发展趋势,决定了现行房地产法的过渡性。,(三)现行房地产法的整合思路 1.物权法的制定和颁布为房地产法的整合提供契机和必要性。尽管可纳入物权法规范的物的种类很多,但房产、地产为核心的不动产向来是物权法调整的主要对象。不动产法是物权法的主体部分。物权法通过,房地产法应当以物权法(基本法)为基础,这是各国通行的一个规则。,2.物权法制定必将导致对现行法律、法规、规章加以清理和整合。有关土地所有权及土地使用权的设定,有关房地产权的转让、抵押、租赁,有关房地产登记,有关建筑物区分所有,有关相邻关系等内容,
6、都将被纳入物权法规范。而物权法作为基本法律,效力高于现行法规和规章,根据上位法优于下位法的原理,现行房地产法必须整合。,3.单纯的物权法还无法全面调整我国的不动产关系,因此物权法颁布后仍需现行的一些单行房地产立法。房地产开发中涉及房地产开发行业本身的管理问题、土地使用权出让的具体规则和程序、土地征收与房屋拆迁等问题,具有明显的行政管理性质,无法纳入物权法调整。另外,在国家土地所有权和管理权力难以清晰界定的情况下,我国房地产法的行政管理色彩在所难免。,4.我国房地产法的整合、清理,并不是完全废除现行的单行立法,而是剔除其与物权法相冲突或不必要的部分,保留必要部分并对之加以整理,将其作为房地产法的
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