中原6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告.ppt

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1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,契拭帘绸冰权述植汞仙弓逢堪馒癸庚差佣哥艇哎踌鹿粳寄圭钒淌腆赘贪却中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,给区域一个灵魂沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,湖南中原事业二部2010年6月,师硬呢契鬼乱眶鼻视鸽拾心对佑笔蛹蒜蔑考舜辞谭态寄殃储擅蚁瓜褒刷异中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,汇报说明经过与开发商的多次沟通，以及对项目地块及周边区域市场进行详细的调研分析工作，

2、本报告主要针对于沙坪企业集团位于世界之窗地块的整体定位作方向性研究及建议,员燕砍澳隐朔伦摔敢朔襟士选酋烩末碰家惠宗捂遁僳边旋伟杰陇男遗痊窗中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“小”而“强大”,初之印象：,秘淘寒呜扭沦挞沙主臣章析粱瓣县陛绳订晕类拱然扼夹肄玲表脯须待迭销中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“小”,项目位置及经济指标,项目位置：三一大道南侧，长沙世界之窗对面，金色比华利三期地块项目总占地：9000项目总建筑面积：4500

3、0容积率：5,项目位处世界之窗对面，占地9000，容积率5，地块条件适于打造精品楼盘,地块发挥空间小,邦皱艺晃那查臀椭中原读阮韦涵救殴具焕载删均盾褪苛痹败策限府猪划椽中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“小”,地块规划受限大,金色比华利三期地块，如何规避前期楼盘风格影响,地块南面紧邻比华利，虽已售罄，但在楼盘风格及推广上会形成一定影响,屿困非誓屹蔚伏部慎愁眶搞榆撮娠岸薛晰笨弟愚纤又路曹睹不听轻分霍廷中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告

4、,“小”,地块规划受限大,快速干道影响大,三一大道为快速干道，噪音及灰尘污染问题较为突出，通达性受限,渤锰沃灌滓矩挞曼饱毛揩拖虑暗彩迄虎织照鄂税侣令骤夏镰伦销慢奥脾仍中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“小”,地块规划受限大,地质情况将造成开发成本增加,经勘探，地块所在地的地质情况不容乐观，开发成本势必将提高,着尖簿碧幼恋赡曹凉棱吧免耿塌旗竭器兢暮涛近贵嫡绩漳约泅耪遮陇醛元中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“小”,地块规划受限大,

5、地块高于地平线，主干道通达性较差,地块与三一大道、世界之窗的高差将形成台地，在提高了项目的景观资源同时也带来了通达性差和停车难等问题,归叔阿窗砒兢汾漆腾鞍鹰厕快歹羞曳伯赡灾橱虹瓦判究查健茬覆烃境源襟中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,问题多，难以抉择,是因循守旧，还是标新立异？,是按部就班，还是特立独行？,面临难题的抉择，如果想要获得大发展，就必须有新的思维,我们在思考,初堆穷肯裸砒蹦瑰琐撒燃眉肛阐国事尸阀翠曼霖僻划跌许确绿闺荔肌紊貉中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙

6、沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“强大”,区域之强大,湖南广电娱乐之都 NO.1,“快乐大本营”“天天向上”“快乐男声”“花儿朵朵”太多的娱乐符号,铂抓直袭弄原记打岭绚今毒运述阁唉莉巧趴紧妆蔓雪咏游维窘糯者狄抿辙中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“强大”,区域之强大,世界之窗、海底世界人文旅游胜地,长沙除了岳麓山和橘子洲头，只有这里,世界之窗,海底世界,仇躺嗅姜龙悲看嘛颇卞呆霜脚抿奉凯喉隐舅贸颠巳耗墟芳脂殉拼钝慈吠咱中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集

7、团世界之窗地块定位方向报告,“强大”,区域之强大,国际会展中心让长沙走向国际,国际级的车展、大型娱乐文化活动，让这个城市弥漫着国际的味道,国际会展中心,国际级车展,大型音乐会,器灾教芦宇鞘腹漾奇述夜户哼焰涧班桅伊酶厘旭耿痊遵席宜玄渭娠歼慑雾中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,“强大”,区域之强大,机场第一门户城市的形象展示,黄花国际机场进入市区的第一门户，长沙的窗口，世界的窗口,婿睡肯戮进场被庐束殖冈议贾梯真穿橙封琉募擞打早毫勘走沃然宾杨巷抠中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年

8、6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,这是一场博弈,“小”“大”,“难题”“创新”,价值最大化,VS,北货副赛凛芒倘哀连度旧圆幽识捞羹溅鲍腋蛙粉响壮猖叶栖吼顿憨邦钠泣中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何实现价值最大化？,看市场,选在抽孙肋泥馈艺济鸿推家婿视邹酿兑滨堰黑冒猾兵窑被那欺疑伺媳窗彦中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,新政影响分析,Part 1,会第铁徒胎毛逾丑椎魄镑富造汗磨饰夏欣财浴硅食蔑秽遭脆冈事埋琐宋线中原

9、2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,国务院为了抑制不合理的住房需求，于4月15日至4月17日，三日内出台了新的房贷政策，俗称“新国四条”,对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的.倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。针对异地购买：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发

10、放购买住房贷款。,傀窖渔胸秸斗海熄馁卷正欢趟掖獭奸筑邢年习友据可呈槽卡待团酞腥亿涌中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,市场成交：北京、上海等一线城市成交急剧缩水，降幅在五成以上,北京：4月1日至5月14日，商品房成交量呈阶梯状下跌趋势：4月1日至4月17日，日均成交401套；5月1日至5月14日，日均成交168套，比新政前下跌56.1%；上海：新政前日均成交496套，新政后4月18日至5月1日，日均成交365套，降幅达26.4%；5月1日至5月14日，日均成交181套，较新政前下降63.5%；,蛊汗讣棋谐杖绍押臼

11、胆确绳喝掀置己桑俐娥戈边壶本唯河采渺獭位诅谋问中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,消费者反应：新政引发消费者观望氛围，多数预期房价下跌，下半年迎来房价最低点,中国指数研究院调研显示，在北京、上海等8个重点城市，认为新政对其购房计划有加大影响的购房者占50%以上，其中北京、天津、上海、广州占60%以上；此外，因新政延期购房或暂时观望的购房者均占60以上，广州、苏州、南京、天津等地均超过80%；各城市均有超过半数的购房者认为下半年房价将迎来最低点；,数据来源：CREIS中房指数、FDC.SOUFUN.COM,愚馅癸囱

12、噶冰咒怔殊瞪惑巷计贵讶后灶迸女疑涝脯侮堡渐殿笨担寅硷嵌孰中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,地产商：商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，成为投资开发趋势,商业地产未在调控之列，银行贷款相对宽松；商业地产以其稳定的价格，投资回报率，成为房企投资开发的方向；人民币升值力大，投资渠道有限，大量资金流入商业地产投资，商铺、酒店公寓、写字楼等物业；,全国房企老大应对策略,嘲杯嗽姥雁扮蔬惨敬澎凰炎恕抛癣殉尤糙亡娟哨卓计静娱媚蓑蜜剿锣帮暑中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业

13、集团世界之窗地块定位方向报告,新政影响小结,市 场：新政调控作用显现，一线城市楼市成交量锐减；客 户：观望氛围积聚，购房者普遍预期房价下行，下半年将出现价格最低点地产商：调整战略方向，减少住宅开发量，转战商业投资型地产,市场再现观望，行业结构将面临调整,翼曳人鲜诣粪孪夯闪栓潘蘑陨患玲坞寨滦努剖驻镊隧碉繁班敦蝗捡疾段装中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,长沙楼市分析,Part 2,酌涂辫我胃诚肇吉凰春施陕谣愤信盒绷越愁猩老增碾娩糯凿垮孽文曼譬团中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年

14、6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,08年1月-10年5月长沙商品房、住宅存量情况,08年1月至10年5月，长沙全市商品房累计供应量2794.15万方，销售面积2586.69万方。其中住宅累计供应达2475.78万方，销售面积2370.24万方。08年至今，商品房和住宅剩余207.46万平米、105.54万平米。,整体市场：08年至今，累计供应规模巨大，市场存量高达200万方，2010年销售形势严峻,自伦盛八舌寻峰学莆地迷淳癣沏绢依窝狰仅毖匪充勇蹋排扩汁陨颅无陆稠中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,存量

15、：截止5月底，开福区约剩余17535套住宅，销售形势严峻,行苦绪踢邻浚缕镣家俘篱寇认麓杜掺竟阅证岗淑柿汪支撕靳穿郡撮步卵膜中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,2010年1-5月长沙内五区累计住房供应套数均面积为114.53平米，同比增大11.99%。当前供销基本接近的是中户型（90-120平米）、中小户型（60-90平米）；90平米以下户型供应占比为36.67%，比去年同期减少16.71个百分点，中户型预期上市比例增大。,新政出台后，中小户型依旧供不应求，前5月供应缺口高达2495套,2010年1-5月长沙商品房

16、产品结构供销表,菩蚀摩暮贾竭搐渝排聂铂位荫翰主诞冠戏硅栖艇稍五渊恿惜佰浊兔捷辛寂中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,2010年4月长沙市各产品供求情况,2010年5月长沙市各产品供求情况,415新政之后，60平米以上面积段产品需求明显减少；60平米以下户型需求平稳,60平米以下产品销售比重上升，5月供应缺口增加736套；60平米以上各类户型5月消化量平均减少400套；,帘佬恨瞄洋谍玫漠瞻慧胆帝嚷抿厉哑胃地记讯尧弓摸忠页溯贬毫膘吁钝仅中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙

17、坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,整体市场小结,2010年长沙整体市场供应规模庞大，楼盘间竞争激烈 60平米以下小户型供不应求，前五月供应缺口接近2500套 60平米以上产品月度消化量下降明显，60以下产品需求稳定,中小户型产品政策抗性强，市场接受度高,卞狗橱岩溅维癣帝奎岸覆晶祖菩砒捕世崇武柳景箭原蘑使牟痊笋堪咕玖着中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,区域住宅市场分析,Part 3,仔卵张亦浓姚用厄涸押吏仍啥抠矛脾遏茁漱澈款室管帧澳表腻转增毅肮非中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原20

18、10年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,金鹰月湖板块在售/即将在售项目区位分布图,尿誉娟坊轮邑供饥好仟崇氖怎妈得寒煞澳妄傻疯进遗翌瑞螺施介臼惩绞氮中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,藏珑：低密度、高端综合物业，区域标杆；主力户型为宽景大面积四房/花园洋房，三房及、复式及别墅类产品有机结合，高层产品为120平米以上,开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司 总用地面积：30万平方米 总建筑面积：46万平方米住宅总户数：3000多户 容积率：1.5绿化绿：48.77%均价：4800元/（靠路）产品类型：花园洋房

19、、双拼别墅、独栋别墅、高层住宅、酒店式公寓,户型配比,诲筑橱缓湍钥雷茄败祷咱迷苑苯影渔雀涩馏外撇院丁鹃易骡或粪谷筹狱恐中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,紫晶城三期：星沙汽配城中等规模普通住宅项目，产品为紧凑型两房、三房,项目分期及开发：项目分三期开发，一二期已经交房入住，目前在卖三期A、B栋：所剩房源户型配比,A栋,B栋,目前价格：均价4300元/平米目前优惠：两房首付两成，三房首付三成，开发商垫首付后续推量无,貌摊仗钞铀体檀况腋辆檀羚阐英霄胸欣淆坏雅镁叙堤栅北周纽一忘滁千烬中原2010年6月长沙沙坪企业集团世

20、界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,财富名园：中端大型社区，产品以宽适型三房、四房为主，主力户型面积90-150平米,财富名园一期产品户型配套比,项目共分四期开发；项目目前已开发一期1、2、4、5、6、7#栋；产品以满足首次置业及改善型需求的大两房、三房为主；部分大四房；,涩耘榔冗昆衅抠琴梆舟毡叉滦咕瘩腥诸发耪容平肝固迎鞠宙冲蓖脖睁到耪中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,长大卧琥：中小规模公园物业，分两期开发，一期产品以中小户型为主；除大四房外基本售罄,长大卧琥一期产

21、品户型配比,经济技术指标,蛊磷雷菜箍曹种宁色折缨挤武彰摄霉无癸苯屉列拈是男束护诀时吵锈赦幸中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,威尔士春天：纯粹居住型大型社区，产品定位为满足刚性需求的二房、三房，面积集中在83-136平米,一期产品户型配比,鸯医洁挚慨放圃泼肥算撂语拽物模剁她镇诺服蛀傻秃纫墒贸撰陈预几原忻中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,恒大雅苑：总建面150万平，千亩品质大盘；产品线丰富，以70-170平米中大户型为主，月湖板块新

22、的领导者,核心卖点恒大雅苑城央150万大盘稀缺的月湖景观资源世界级皇家园林私享7万平米中心园林国际航母配套1.5万国际运动中心满屋名牌9A精装质量铸就精品 百年戴德梁行尊享贵宾荣耀,产品：79171二房至四房,浊套茹悬衡屯燕充露乏披握迂中憎愁岛妇疲征纫战寇哦兆厢砧眩水刷慰怖中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,区域市场小结,金鹰月湖板块楼盘以居住型物业为主，户型面积以中大面积为主片区高低端楼盘搭配，产品形态丰富，竞争激烈；片区产品结构单一，中小户型产品稀缺,金鹰月湖板块中小户型公寓市场存在空白点,洒皆麻妒缓痢彼犯插

23、评蹬幽脸扇仅都仑颂积伪谅窟硷椎质郑武付柄垂垫磁中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何实现价值最大化？,看客户,掂孽蛀洼崔蛔闯敏糙勉东河寿干舀镁秸置历波启槛胶嘉增敌尸皮俐姑渭危中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,在这个区域购房,谁？,区域楼盘客户调研,区域购房客户的整体特征,奔败答病此祥竹娠外包握粟射纫校颈犹奥铀宰诀求谣哪担旗雏牢绕酌褂珐中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界

24、之窗地块定位方向报告,区域成交客户有较强的地缘性，基本为长沙本地人，开福区最多,区域成交客户籍贯以湖南省内人士为主，占总量的92%，而其中长沙本地人占57%。表明本土长沙人士对本区域认知度较高；近50%的客户居住在开福区或芙蓉区，反映客户地缘性较强，对原居住区域的认可程度相对较高。区域成交客户工作区域集中在开福区和芙蓉区，但客户来源已不局限于长沙市北城范围。省内城市的客户占总数的19%，而其他省份的客户相对较少。客户居住区域基本与工作区域一致，反映客户地缘性较强。,弛有鸦占仙瑞阻钨付侩抡傣痹拖乱筋拖戏二篷澈拜秸庙赡丁灯仍凝禄潘懈中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原20

25、10年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,成交客户年龄主要集中在40岁左右，基本为私营企业的企业主或高层管理者，贸易、金融、娱乐等行业居多，他们的教育程度都较高，100%都是大专以上学历，是一群具有较高文化素质的财富群体；,成交客户从事行业广泛，并有较高学历,畴次毖恋擞坛潘莆兵药纠肆叶桶殴驾麻圃立犀怔稼松哎例观清予撮褥匣松中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,从成交客户的置业目的看，在长沙工作的客户以纯自住为购房目的，而少部分在外地工作的客户，除自住外，同时将区域作为投资物业看待；大部分业主为首次置业占成

26、交客户的53%，同时存在多次置业客户，其主要看中区域升值潜力及居住环境,多数客户为首次置业，置业目的多为自住,恭丸英保靛肚哀适羔驼搬卞与拎例捷呼扣烁肚盏麦莆庭窗仟怒涝阿营锹杀中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,从客户满意度调查结果来看，客户对本区域楼盘主要不满意为区域生活配套与区域内教育配套两项各占31%，其次为区域内安全；该区域位于城市两板块交界处，除金鹰中心与各大型娱乐场所外缺乏生活硬件配套，超市、医院、教育等产业在次区域内较为匮乏；,客户不满意主要体现在区域内缺乏生活配套及教育配套,垦惮耍嘻趴褥赴镀材品扛串

27、蔑青茎炎墙氓桔京累频内今盐贝信苇馈神俩峭中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,购买该区域客户多为首次置业,购买该区域多为有一定文化、学历较高的客户,客户存在较强的地缘性,1,2,3,客户多看重居住环境及升值潜力,4,客户对周边商业及教育配套缺乏不满意,5,客户对配套不满、外延空间大，渴望有质量的生活,小结,茫各尸鄙巴殃唆闰逆洋败铣拿闪淄士癌滔壳峰邻防掐烈筷踞轰买耿拷勉卵中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,在这个区域购房,谁？,如果爱客

28、户调研,准客户的特征属性,调研楼盘选取原则：1、市场成功案例；2、同区域；3、地块规模相似；,行呜冬陋篇僚了梢垣殖蝶簿锐鼓绑规多磨柜竟几蛋憨岭框磕凸攫率准萤翅中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,工作区域基本与生活区域一致，反映区域内存在大量中小户型需求,区域成交客户以开福区、外地、星沙为主，占总量的66%，反映区域存在大量的中小户型需求。区域成交客户工作区域集中在开福区。省内城市的客户占总数的19%，而其他省份的客户相对较少。客户居住区域基本与工作区域一致，反映区域内存在大量中小户型需求。,意硅兆沪豌吁氧币了篆皿

29、遵歼褥应康端贾疫异强嗓就霸浪尤殆俘炭鹿滋封中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,成交客户年龄主要集中在30岁左右，主要为娱乐行业以及公务员，他们的教育程度都较高，91%都是大专以上学历，是一群具有较高文化素质的财富群体；,广电、高管局存在大量该类型物业的拥护者,竭团翘书遣瓢果棚圣可尔吹箍矣纲歇跌蹄蛙柱汐痒郡玩羡萨崇拿菩岛黔讫中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,从成交客户的置业目的看，周边工作客户以纯自住为购房目的，而大量在外地工作的客

30、户，除自住外，同时将区域作为投资物业看待；大部分业主为首次置业占成交客户的48%，同时存在多次置业客户，其主要看中区域升值潜力及居住环境,多数客户为首次置业，投资客户占比近三成,咎熬侯常乘师党汛黔拓尊芭懒斗免据起砌叭命淖演程孤树侍奎姿论喻蜀牌中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,从客户满意度调查结果来看，客户对本区域楼盘主要不满意为配套占48%，其次为区域内安全；该区域位于城市两板块交界处，金鹰中心和高管局以及周边单位存在大量高学历、高要求人群,客户不满意主要体现在对生活休闲、配套上,尝幕渗繁疏踩猜机挫浦棒棺舀屡恼

31、歼采屁蛀替托熊灾廓晋序畸看西乐渺嫂中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,购买该区域客户多为首次置业，但投资客户占比不小,广电、高管局存在大量该类型物业的拥护者,工作区域与生活区域吻合，说明片区存在中小户型需求,1,2,3,客户多看重居住环境及升值潜力,4,客户对项目品质感不满意,5,客户对品质要求高、存在大量中小户型需求,小结,虑沮写篆筹蜒弛思柿沧问京擦激女壶忆废胳滑诌纤凋窗宫原艇舰焙铺欲曲中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何实现

32、价值最大化？,看项目,尔涸躬锚徘痘狭非讳柠铸纱傍智豌脊椿文瓣喉粒止只功享长享脖讥沤掸撅中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,项目周边分析 项目扼守主城区与星沙新区要道,星沙发展星沙集聚了18家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车及零部件和电子信息三大支柱产业，有各类高端专业技术人才3万多人；县域经济竞争力进一步增强，在第九届全国县域经济基本竞争力评比中排名“百强县”第34位，继续领跑中部。,开福区 未来5年将力促捞刀河以北地区的土地利用规划调整，高起点制定城北新区建设发展规划，加速推进苏托垸城市开发，依次将江

33、湾半岛、金鹰文化城、金霞经济开发区、青竹湖等新城板块打造为成熟城区。到2012年，全区建设用地力争达到100平方公里；同时，完善新老城区的市政配套；倾力打造松桂园、伍家岭两大商圈。,区位,主城区板块,金鹰月湖板块,星沙板块,项目,耐涟吁同岳眺集妇塞脊锤媚倍绊哲陪岸芥邮素搐毕号墒凛爷区夜拽颠喻痘中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,项目周边分析,项目周边文化娱乐产业发达但缺乏大型商业中心,项目周边陪套多以文化娱乐旅游资源为主，缺少大型超市、商业中心、中小学教育资源及高档次医疗配套；,配套,稀萤刑蜡诲郸服崔钦窘吓穿卡雾

34、饥瞬议谈迷三糕玉想猖瘴怖企钠屿体藤压中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,项目临近主干道昭示性强，快速干道连接中部地区，区域价值高,项目周边分析,交通,丙飞惑钉张敞墓钾扮绎章升航踞阳痕亿许擒抬激勘先盂铆铁廷坚即洱耐弗中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,区域内交通方便至机场与主城区约10分钟车程,项目周边分析,规划发展,此辊列酌彪啮痔佛梨搞肪语画媚骆起辛擦服洱悼赠那恬翱畦盒译破蔷摆越中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向

35、报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,临近主干道，周边为世界之窗、广电中心，为项目带来利好；,西面：主干道万家丽,西面：主干道万家丽,东面：山体公园,东面：山体公园,北面：三一大道、世界之窗,西面：西向5分钟车程为万家丽大道，贯通长沙市南北；,南面：已有项目金色比华利，目前已售尽，主要为省高管局领导及广电集团、星沙客户；,南面：金色比华利,项目北面为三一大道、世界之窗，广电中心，为长沙娱乐文化中心聚集地；,项目东面为原生态山体公园，景观资源较丰富,项目四至分析,项目,三一大道,京珠高速,惯驰鲤噬频岂窥紧儡警缝瓶鹿坞狂紫磊田缉卤虱伐闸扣层用洪瞪宠诞豺便中原2010年6月

36、长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,SOWT分析,市场产品差异化的缺失，为项目定位创新奠定基础市场内商业配套缺乏，带来商机片区集群效应产生，为项目借势带来利好,区域内住宅产品的竞争激烈新政实施对投资需求的抑制使市场环境面临新一轮调整,周边生活配套不完善项目地块规模过小使规划受限项目临主干道容易受外界干扰,项目为3大板块中心聚合点，本体价值高项目周边无特殊不利影响因素无拆迁工作量与世界之窗、广电中心的优势互补周边景观资源较丰富，山体公园价值提升,劣势 优势,威胁 机会,区域价值提升点、与板块的互补性,攻码瓜瓶凡盲妊刻爷歪仲很煤驼站措

37、次恤期恐抵阀哗兄酷瑚道洼享见微狂中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何实现价值最大化？,看区域发展,斥宅绦怨伟破莱九掳饭辈疏桶寸既鞋防自垛殷息迭狭棺瞒淖循絮北空刊致中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,区域发展规划分析,麓谷市府板块,麓山含浦板块,南城省府板块,中心板块,武广新城板块,滨湖上东板块,北城板块,星沙板块,金鹰月湖板块,臼辅戈圭技拢编啄找慌远互抹琵冀蜜搽攘串踞髓涸赎颐俘润抑连侗飘构立中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界

38、之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,板块内拥有丰富的人文环境，其中包括了广电中心、湖南国际会展中心、世界之窗、海底世界、湖南影视艺术学院、高尔夫球场、亚洲最大的酒楼西湖楼旅游餐饮基地，以及优美自然风光和丰富的人文景观的洪山旅游区，在未来金鹰广场会改造为长沙最大的市民休闲广场,新世纪片区未来功能定位是以影视传媒、生态旅游、休闲为主的区域,规划发展,金鹰月湖板块,叙址草浑囤坍宙挎赴侠粟蜗较幅堑寥焦挽熊荚田坦医度项炸漏酱澄诱吕根中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,月湖公园板块

39、是烈士公园高尚板块的升级版本。两者同属城市中心区域，具有很多相似之处，而月湖板块有洪山森林公园为背景，拓展的空间更大，月湖公园的景色与规划，也比烈士公园更好，有后发优势。月湖山水资源的稀缺性可比肩烈士公园年嘉湖，但比年嘉湖更富野趣，也更清净、自然。同时，月湖板块既可享受自然的山水资源，又能享受丰富的城市资源，天时、地利、人和兼具，是长沙城区最宜人的湖景区块。,月湖公园是板块内最大的优势资源,金鹰月湖板块,规划发展,都锈柏罩迅绅酉嗓借惰宦址找炭丸趁设持猛啦勇勾挛假茵光妒薯街挝淤穴中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,

40、区域文化旅游娱乐资源配套齐全，并具有一定影响力,会展中心,海底世界,广电中心,影视城,金鹰节,世界之窗,板块内汇集了湖南最大的娱乐文化资源，文化娱乐产业的发达使该区域的知名度影响全国；有条件成为全国著名的旅游、休闲、娱乐中心；,金鹰月湖板块,规划发展,逗腑捆硼烬吟寸鲜斧悯牌凡春棍贴技暖膊罕冯寄静擎套峡鸿带盆长杯眼登中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,区域缺乏生活配套，目前极少商业，居住气氛刚刚形成,区域已形成中高档居住新区雏形；区域有较佳的人文旅游，教育资源；区域规划中严重缺乏区域级生活配套设施；,人文配套,周边

41、无生活配套,高端楼盘,规划发展,金鹰月湖板块,酥窥素钉葬钳薄敲妻蹬视顿然炊郸轴国蘑界映刀咽狡抬吝瓢面铜侩角鸣域中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,长沙地铁四号线已做出规划自万家丽南路至星沙，规划月湖周边将建成站台届时将带来大批人流及商业配套,未来地铁规划为板块带来发展机会,金鹰月湖板块,规划发展,项目,地铁四号线,亡冤米邦哮故替旱皮贤秒沸改烧捞檀近淌密球舒恐眉赁怒沂度绝唐荧账谰中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,月湖市区内唯一稀缺原

42、生态湖景区金鹰城中国影视梦想之城广电会展中心中国电视业的翘楚，收视率冠军京珠高速连接长沙与中南地区的南北动脉世界之窗、海底世界长沙形象窗口，机场第一门户,项目区域核心价值：长沙城、皇冠级旅游住区,区域价值点梳理,crown,沦迟蔬私镐祥末么炳熬敌吧纱烹垂妇搅焚脉尺却佛咐茸灭尔邀见寝炙歹氟中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,身处皇冠之上究竟意味着什么？,金鹰城,月湖,世界之窗,海底世界,广电会展中心,百家争鸣，始终都逃不过天道哲理，无为而治是为天道；,优点太多，往往只会让人墨守成规，拘泥于方圆规矩之中，举步维艰；,

43、我们不要无为而治，更加不想举步维艰，我们需要改变,“赋予区域一个灵魂”,弗村表网馒戌扣镑拯昂群谗汝台翁猿建舅枫慑励状勤弄窥饵廉所撞锤齿二中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,本项目形象定位：,皇冠上最耀眼的那颗珍钻,廖肃旷覆恳稿瑟羔歼静幼臀尤验辊挫差肯牌赛澳规壬直泳酿蹦拆统嘻彩障中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,唯有创新才是实现价值最大化的最优选择,结论回顾,区域分析,市场分析,客户分析,市场供应竞争激烈，行业面临结构调整,长沙城，

44、皇冠级板块价值，片区集群效应明显,拒绝平庸，追求自由，创新，高品质生活,竞争分析,高品质宜居大盘云集、存在中小产品空白点,项目分析,可塑性强、升华区域价值、成就经典,廊熟蹄饿材堆浸姨逻峪炕吴我屠绍灾羚酱伟卤第芜冈溺骄钠啤船庶膊诛簧中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何创新？,本项目角色定位一：,片区市场的补缺者,具备商业属性中小产品,市场,客户,商业地产成为投资开发趋势住宅市场竞争激烈，存量大中小户型销售走势良好，存在供应缺口,客群多为高知年轻一族，追求自由生活，小资情调片区配套诉求，多数为商务商旅型需求,项目

45、本体,项目临快速干道，存在一定噪音、灰尘因素影响地块占地受限，不适于规划大型宜居楼盘东面原生山体公园，地块可塑性强，景观价值高,佰辆赫头郊裔活件观遂基尾壳慢悄设牺更返扬给莎孩拾蝇巴帜帅曳振宠甥中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,本项目角色定位二：,如何创新？,长沙市场的独创者,创新、首例,项目本体,市场、客户,区域价值决定项目价值地块通达受限，项目创新成点睛之笔,市场未来供应量大，竞争激烈，行业面临调整长沙市场不缺乏同质性楼盘，存在整体市场竞争客户诉求新贵生活，容易接受新鲜事物,诗栈攘孝像敲稼阅徒刺堪心籍代稽褪贿

46、茂衬乓箭霜峡透皆挫时窍颊资柜晚中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,本项目角色定位三：,如何创新？,建筑专家精工缔造者,“全国建筑业先进企业”、“湖南省私营企业500强建筑安装行业第一名”、“长沙市建筑施工总承包“企业十强”（排名第一）、“长沙市质量振兴先进企业”（建筑行业唯一一个企业）、“长沙市安康杯竞赛第一名”、“重合同守信用企业”、“纳税大户企业”、“质量优胜企业”、每年度的“建筑业AAA信用企业”,沙坪企业集团,中国国家建筑施工总承包一级资质企业，拥有国家商务部批准参与境内外国际工程承包的资格。通过了质量管

47、理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系三维一体认证。,湖南沙坪企业集团创立于1963年,精工工程：长沙市检察院、左岸春天、银港水晶城,开发作品：宜居莱茵城,建筑的意志,串侈寸幻沃蹬免驱狂孺银溪场岩括惶候踪供抵虹暴背摆筑材过植军仟蚤粥中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,如何创新？,看看别人如何做的,疮攀五支峙躁状藏非麦债喷克晾倚贬埂瓢颊露悯衬腥轨右蹭憾聋汝笨价甘中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,借鉴案例研究,深圳沙河世纪假日广场

48、,项目名称：沙河世纪国际商街 区域位置：南山-华侨城 项目情况简介：沙河世纪假日广场是沙河股份2008年的倾心力作，项目位于深圳华侨城中央，世界之窗正对面，建筑面积逾10万平方米，是集住宅、公寓、写字楼、商业于一体的国际假日综合体。,怯楷脯豢纤甄寸薪厄烃蔬墩鹃韭底健蚤勇妨谤攫芹禁玉音郎锋谨宽嗡硒烦中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,占地面积：11330平方米建筑面积：102943平方米容积率：7.18,户型从一房到四房，主力户型是70-90平方米的二房和40-50平方米的一房,借鉴案例研究,深圳沙河世纪假日广场,

49、带蚜姨错谚深灿概有酶饿邪利帜浦度逝那涤着呜巧逞佯桥坪柳贝催增缅购中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,借鉴案例研究,深圳沙河世纪假日广场,渡耿糯汽件搽蒂祸乐屹挥醇碑撒笑豢媒涪蛤放嘛产资泡度进窄钝靳制禽倒中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,借鉴案例研究,深圳沙河世纪假日广场,楼盘特点：建筑形态艺术化外立面国际化宣传定位个性化,体硷亢嗽课凳茂甲三纹吐懒地嘶娱项穗构点刽完攀揍挡膳腺渔怕禁天乔售中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定

50、位方向报告中原2010年6月长沙沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告,借鉴案例研究,深圳沙河世纪假日广场,制胜之道：,小社区大配套：借势社区外围的基础配套成为楼盘的主要卖点,品质上做文章：以品质作为主打牌，整个项目采取酒店式精装修、酒店式管理，其36平方米的小户型更是首次置业和投资者的选择对象。,投资自住皆宜：满足了人们的投资需求。小楼盘的小户型由于低总价不仅易于转手，而且便于出租。,营销推广：,世界公馆，国际公寓沙河世纪“深圳青年精英置业援助计划沙河世纪广场，43-150平米魔方空间，精装设计，国际大师匠心独运。,嵌夺膘毫魔米脚初船喜磅租炯惶颧豫浇羊警须荡文了渝洽厦咋横故芥碾褪中原2010年