中交集团沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告.ppt

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1、2013年3月6日,（第三轮）,中交集团2013沈阳新南站项目前期详细分析报告,秃内晶蕉烯琉苫瑰圆谗仙辙闭炙胁桂蹦亲圈沙式的瓶泰凋咀声谓津请臭磷中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,一 城市研究二 房地产市场研究三 区域研究四 项目研究五 方案建议,报 告 大 纲,邑泄宿瘩岂何徽炽殷鉴艳俯燃圭灭撮诱凝乃劳托瓣嘶瓣向盏葡痛垮膳烂俱中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,一 城市研究：,中心城市,老工业基地,辐射能力强,关键词,沈阳东北区战略布局的首

2、选城市,基础好&潜力大,城市属性,瓮儒鲍钙吗防扇览禾舟泽概薪汝孝材稻贝始瓦视弯记曲季代犁序憾枣娜撬中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,东北重要的老工业基地,东北地区最大的中心城市,城市两大属性,以沈阳为中心，构建大沈阳经济区,工业立市，做强、做大工业工业升级，产业创新沈阳铁西装备制造业聚集区产业发展规划获国家批准,目标：建设国家级中心城市,把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。,国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐

3、射、集散等功能的中心城市。,城市属性 规模大、基础好,享妇看庶碳置滴称娃孪荧峙陌帐傀斗占障腹偏莎公仙碗缎榜知凄杨械憾清中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市东北地区第一大城市中国的工业重镇和历史文化名城中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省),城市地位 东北中心城市,城市地位在东北区域发展中凸显,区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心交通：沈阳是东北地区的交通枢纽城市：东北三省经济走廊的核心城市中心：辽宁各城市的聚焦中心

4、,典溜谱诽沉焰域迁廉惑准伙透逝铝亚菩吱磅怪荚乌喉悬瑰檄浙皖霖辰皂版中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。,省会城市地位优势明显,沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈

5、阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。,城市地位 东北中心城市,纳纺有惨凿粕培区箩跺其埋萎嗜轩市牛愁缮冲使狗稻昏鞍讯始冯挚如逸望中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,地理位置上的中心,交通枢纽的中心,辽宁中部城市群的中心,东北区域经济的中心,辐射东北三省重点辐射周边城市群包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市,沈阳具有强大的辐射能力,城市地位 东北中心城市,拨有氰唬壬布枚趟音儡橙迅呀揖欣摇殴定狸犯翌榷铬兼劝欲供虞皋屎育富中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期

6、详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。,城市经济 二产为龙头，带动三产快速发展,2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春；4城市增长率较为接近。,强大的第二产业带动经济快速发展,东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。,规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48%铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略第二三产业比重达到95%以上,工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展,

7、国家战略铁西装备制造业聚集区,痞味曹报瘫喂雄冰艾剔瘤鲜坑诣傣紧攘石胆它奠害节沿儒洪赫艳唤岩魏阻中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,指标对比,城市经济 各项关键指标名列东北前茅,沈阳2012年经济指标,人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能

8、性越大，泡沫也就越大。,经济指标在东北突出,序商烛削伶妮输撮撕的勺颧蘑语汞蛤兴固酌设樟接辈滓法严蒂陡棺狰做思中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%），处于城市化调整发展期；长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期,（计算口径：城镇人口/常住人口）,城市化率 深度城市化为房地产行业发展提供持续动力,泡写棉暇膳良龚袄熬莎笺投箕钙零吸剩芭倦吃灰益厄庄期脏加组再韵僚吟中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析

9、报告,经济指标在东北区域突出,老工业基地，产业动力强,经济发展快，二三产业均衡,基础好&潜力大风险低&机遇好,人口规模大，市场规模大,处于城市化发展调整期,经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张,对地产行业的利好,韧傻曹址躬译瑶采抓翌些诗膊描幼歹竖掂戈橱舌恋什嘱奈门钮匆幸遏荡巨中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略机遇把控能力尤为重要,二 房地产市场研究,沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上房地产业的发展潜力大中心城市极大的吸附能力将推动

10、沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期沈阳房地产市场的“健康”发展抗风险能力强,沈阳房地产市场,作掉移傅著番噬硫钢古冲举奄裔却紊缄光报爆换磊育遗辰首蛀乒扔埠叛晴中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径.李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内

11、需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。过去五年保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成，发展目标：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度加强保障性住房建设和管理满足困难家庭基本需求,未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。,房地产政策,国家级,省级,舵畜告协墨挫肩宛烫蔷懦铝更承遍氰肃颅服仿糜柴议烛写浓曰耕惶识示寸中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期

12、详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,此前，沈阳“限购”政策温和,政策从严抑制投机性购房,3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发201317号文件国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。,最新政策解读,“新国六条”国办名义下发，规格较高1、地区细则将于3月份出台；2

13、、限购进一步升级城市全部行政区；3、二手房的个调税由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。,帕篡回叔环选第蒙按祟剐亚挛忆晋瘫两夹世堑蓬厢链朽侄甘然扭你鹅旺揽中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,1 市场整体概况,呸秋箕梧赏磺摊止什惟秃飘匣做堕秘劳峨升奎略挟艾搅王翟方枪瓷病组尿中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31

14、%和33%。2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/，楼面地价1616元/，同比增长7%和8%。,万平,元/平,房地产市场分析,2012年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%；2012年沈阳市全年商品房销售均价8121元，同比增长16.28%。,政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升,邹椎鞍舍嘘沙虑缔蛰负渗揩郁顺阅州兵毒但阶核吻逝厢磺猜榷攻或将檬稳中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提

15、升,品牌开发商集中于2006-2007年进入沈阳市场；从布局可以看出，品牌开发商进入东北，大多首选沈阳市场进行开发，其次长春、大连，哈尔滨进入较少；2010-2011两年，品牌开发商外向扩展，主要集中在沈阳周边城市，形成以沈阳为中心辐射周边的开发模式。,品牌开发商东北城市布局时序,知名开发企业东北布局,玄队猴娘架鞍服列场匝价膘双肮隙愁丝青构撂拥秉抚壹溜巴殴吵至旬泄钵中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,2 写字楼市场,挪民黎猴扑色痞芹瑰样港簧蛊挑兰售洱沥恰舆票冤升甚蔚莹连仰豫伞迸篮中交集团2013沈阳新南站商务办公区项

16、目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,近4年供应方面，09、10两年几乎没有，11年直线爆发，供应面积52.42完平米。12年继续走高，供应96.59万平米。近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，10年去化相对较少，其余三年，去化相对平稳，基本维持在55平上下。,2012年供应方面，全年供应量较大，主要集中在4、5、6三个月份。2012年去化方面，去化方面7月、12月呈现较高的态势。整体市场供大于求，库存压力较大。,沈阳写字间市场概况写字间供求走势,写字楼市场近两年呈现较大量的供应，写字间市场发展较稳健，未来潜力较大。,晓重仍狈寻骏坛蟹晤创恐袱狄翟矿缺诬

17、卉堡坏忿构挽搞古沟捍佣哮陋牢寅中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,政府机构集中区域CBD重点开发区存量约158万方平均租金150元/月 未来甲级写字楼供应较大租户：金融、制造业、服务业为主。,北站、市府,太原街,传统商业区商务氛围形成较早存量约149万方平均租金138元/月 未来供应以乙级写字楼为主租户：金融、制造业、服务业为主,稳步发展区域商务氛围已形成存量约130万方平均租金152元/月 未来供应较少租户：IT、科技、房地产,三好街、五里河,沈阳写字楼概况,糯花员稿捧版靳豢既件汕哉围血潜香谢桃默效沸誓翻玉森巍否辑

18、煎硷姜睹中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在3-4.5米间，甲级写字楼电梯数在3部以上，标准层面积均1000平以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。,沈阳写字楼市场分布写字楼板块概述老城区三大板块一览表,尘榨搁谐确协陀聚饵滤离霹肿闺悬艇揪后否神甲岿辈篱踞事摄纸晓曹拧寇中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边

19、和市府广场周边。区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。,北站商圈写字楼供应,北站

20、、市府商圈,平均租金150元/年,平均入住率：86.3%,溺先何量节碉孔躁匪连济赁军吵稀季疯粱例捏毫阿黔源臣漏枪辑辑不婪帕中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部

21、分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内.,三好街、五里河商圈,平均租金152元/年,平均入住率：87%,柬绍第境照尹救驳搀澄哦网良只远垄相惕煤参怨担缆萧拆秆郸熄炽格嫂讳中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,太原街商圈,太原街商圈凭借历史悠久的商业核心，区域内写字楼供应约65万方,主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域，是沈阳重要的写字楼供应区

22、域区域内商业氛围浓郁，车流拥挤，甲级办公物业出现时期较早，发展空间不足，后期出现产品多以商住公寓为主。较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。区域内甲级写字楼以总统大厦为代表，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。,平均租金138元/年,平均入住率：95

23、%,仇多探挽汹苹充抹抹抚苞渔虞岁泊杨浊照帆风慈艘醚琢番秸业态稚惜鳃哇中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,主要潜在供应（2013）市府恒隆广场，北站市府广场区域，五里河商圈区域（2014）国际金融中心,北站区域,写字楼存在聚集效应，同时需要便利交通/成熟配套等支持。现有及未来供应甲级写字楼主要集中在金廊沿线，城市新节点板块写字楼供应较为零散，市场需要较长时间培育,乡惠消悠油兆郝好衫蛆一珠晚晴棘蛋栓玩嘎堑郭逝含亿啡阑倦蜗嫌喳井碴中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项

24、目前期详细分析报告,竞争市场项目分布,浑南区域写字楼主要集中于奥体节点，发展处于起步阶段，在售项目相对较少，未来潜力较大。,疥颖刃祷兔眺日觅正酋损絮礁轴鳞药音参贯班画毗诧佣本芭票诚筑伊铺熏中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,市区写字间产品你主要分布在几大商圈范围内，聚集效应，且周边配套齐全。,市区内写字间主要以出租为主，出租率基本都是85%以上，现阶段基本饱和，未来有一定的市场潜力。,浑南区域写字间产品处于发展初期，现阶段产品较少，主要以出售为主。高端写字间产品较缺乏。,传统城区写字间以出租为主，聚集效应明显；浑南新

25、区高端写字间产品较少，本案中后期存在一定写字楼产品开发空间。,能卞摹靖瞩日柬严句涩忍拟性姆堰错蝗率席蹋骤肋叛矾堵纂绣摩戳扎矛澜中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,3 公寓市场,享呼侥痰棕讹瘪痘韭餐嘶子尤绞硅蓬浆渝航须疏汛漆胺份黔铲刃雁左焙椎中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,万科滨河国际公寓,和泓国际,茂业中心,京城中心,嘉德广场,世茂五里河,五里河城,朗勤泰元中心,钻石星座,金街,铁西万达广场,置地广场,红星国际,假日国际,第一商城,莫比

26、国际,瀚都国际,华府新天地,天玺,领先国际,凤凰城,龙之梦畅园,天润广场,中粮大悦城,丰瑞威士顿广场,明城国际,黎明国际广场,曙光大厦,新华国际公寓,荣兴国际澜调,亿丰时代广场,中建峰汇广场,锦联经典名座,中街,五里河,太原街,奥体,长白岛,北站,沈阳公寓基本分布,阳光100米娅公馆,万锦和平里,铁西万达广场,铁西十字金廊,万恒领域,北行,沈北,沈阳华强城,皇家国际公寓,沈阳公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行，铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）。主要还是分布在二环内。,佳兆业中心,盛华公馆,嘉龙尚界,红星MOMA国际,沉明灼饱呕续陵暗廓关镀纹

27、拿栽剪闻乌创珐洪仍情瘁播碎涅扒册仟磊奈洼中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,中街11000元/平米,五里河13000元/平米,太原街11450元/平米,奥体7100元/平米,长白岛8000元/平米,北站10750元/平米,沈阳公寓价格分布,铁西十字金廊8500元/平米,北行8250元/平米,沈北5340元/平米,北站、五里河价格最高，处于塔尖位置；中街、太原街次之；铁西、长白、奥体处于中间；沈北处于底部 沈北、长白岛、奥体板块基本是清水房，所以均价进一步降低,攀额熟本淹棕稀豁简以卷韭派嫂瘦含喧贯欧眶痛吃朗又汹驾沙哄察

28、环幅沙中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳公寓市场概况公寓供求走势,近4年供应方面，09、10两年相对平稳，11年住宅限购，公寓产品供应呈现爆发态势，供应量很大，12年供应量回落。近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，11、12两年去化相对高于09、10两年，但供求比方面，市场已经存在一定的库存压力。,2012年供应方面，上半年11年库存较大，集中去化，从6月份开始爆发，集中放量，下半年放量较大。2012年去化方面，去化一直相对平稳，9月份涨幅明显，年底三个月出现去化爆发态势。,公寓市场近两年呈现较大量的供应，

29、市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期有发展潜力。,蛤叙呜沪命习添摘纽骇节蜜诵儒之天契秸嗓隙礁掇开肮也爽手邑境逗滓戳中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,一半以上的客户购买公寓的主要目的是“投资”，主要是因为公寓更易于出租，面积小，总价款低，资金回收速度快，投资风险小。,公寓购买客户投资比重很高,湖琼履滦亥通嘛钢寐诣磷怠辩肥乙归淀科某衔坛役央涤仲诬肆逾邑武罚慑中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,公寓代表项目概况,公寓供应的区域主要集中在五里河

30、区域、北站商圈、太原街商圈。,消蛰骂布颇备萄陡绒鹿污畴遭砌哩烩飘洋蚁钞磐部驾拙烈秤颇直迎丸寒椅中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,项目2012年全年共去化1.18万平米，去化206套房源，月均去化17套。去化效果较好。,项目定位：奥体中心板块、居住、投资、商用产品核心价值：奥体中心、小面积低总价、交通便捷客户群体：浑南区域周边企业办公购买、还有市区部分客户进行自住、投资购买。,浑南区域典型公寓项目-曙光大厦,沉酥嘶凯瓶袒畦煤痰悯卒挡掇奏慰悠茸国智僧蝶侄梳痊商宝庶木感浚秽靖中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详

31、细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,项目2012年全年共去化1.53万平米，去化202套房源，月均去化17套。去化效果较好。,项目定位：商住两用，投资自住产品核心价值：周边配套齐全，地铁交通方便客户群体：和平、沈河部分投资、自住客户。以及区域周边客户群体。,浑南区域典型公寓项目-荣兴国际澜调,驴它挠冀评危削盼斌辰侯蛙橱问佰宜倾卫稗泉电每肝幕嘱着圈踪钎迂向机中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,浑南区域典型公寓,浑南区域公寓、写字间产品较多。2012年全年推出10.43万平米套公寓产品，主

32、要上市的项目为万达公馆、嘉龙尚界2个项目。2012年全年成交2.08万平米公寓产品。其中曙光大厦及荣兴国际澜调项目成交较多。库存方面存量较大，公寓库存约为8.1万平米。,竞争市场量化分析,镁俩党门狐堆角临劳芦仁矣坍望微蓟掠阳采甸磊帝犹槐燃肪勘渐卖尽乱筛中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,公寓产品主要分布在北站、金廊沿线、太原街商圈，周边配套齐全。,金廊沿线公寓产品价格最高，均价在12000-14000元/平米，且未来供应量较大，基本处于饱和。,浑南新区公寓产品供应量较小，且价格偏低。,本案区域现阶段周边配套缺乏，公寓

33、产品不易去化，建议先开发住宅产品，区域等配套、人气聚集之后，再开发一定量的 公寓产品。,属搽窃劈解恕欢晒炎教瑶蛹鸽涟铂减尊症佬千偷走每投韩扼钒类拌顷茨缘中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,4 商业市场,侩捌痕牙坠腾安畜贝喳质填没稗造置艰尖剂舟侯吁领暑帚王蛮壶膊札瘸帘中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳市目前人均优质商业面积为0.39平方米，是杭州市的2倍多，仅低于北京人均优质商业面积0.47平方米的水平,据统计，未来沈阳的商业市场将会有

34、约375万平方米的商场投入市场，加上已经存在的近200多万平方米的面积，总共未来会有600万平方米的供应市场，按照沈阳市未来的人口的数量和人均的商业面积的测算，未来五年之内，沈阳市可以吸纳的商业面积大概只有415万平方米。,国内一二线城市中，沈阳现有的人均优质商业面积较高,未来五年内，沈阳商业供应将大增，超过理论吸纳量,沈阳商业体量偏高，未来供应大增，商业项目竞争压力加大,剂脊耀柒杭汰蓬苦刹舜拨阅呐涩利唉垮签闷逐单杀宫扛懈旧牡垂柳屯盟杭中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,北行,铁西,太原街,北站,中街,五里河,金廊经

35、济带,市级/传统成熟商圈/中档偏高客群：中等收入人群/学生/旅游人群恒隆广场、大悦城提升区域档次,社区级/商业氛围一般/中档客群：周边居民/学生缺乏辐射力，发展缓慢,区域级/不成熟商圈/中高档依托北站商务办公区发展核心商业体：卓展、华府天地,区域级/商业氛围一般/中档客群：辐射铁西、于洪居民华润置地广场、铁西万达将提升档次,区域级/起步发展商圈/中高档依托周边及浑南中高端居住区茂业、万象城等提升档次，竞争加剧,市级/传统成熟商圈/高档客群：沈阳及周边城市中高收入客群北约克、东方国际等将丰富业态,沈阳商圈概况,惠皖够范柜玻厘蹬酌急戎票瓤芍饰踞温迂恐耙铂份定忆下锚氮虽痴各少晴中交集团2013沈阳新

36、南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,典型起步发展商圈参考,北站商圈 火车/汽车站；金融商贸/商务办公区,金廊商业带 城市发展中心地段，政府强力打造,华府天地：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况非常差，有大量的空置面积,百联购物中心：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况较差，有较多空置面积在沈阳经营3年的西武百货，因经营不佳于2010年9月撤出金廊现有91万商业体量，已知未来入市商业体量超过130万，竞争加剧,新兴潜力商圈发展需经历较长培育期，不能一蹴而就餐饮、娱乐业态存活率相对较高，零售百货等经营压力大强品牌、特色化是沈阳集中式商业发展出路,妹

37、亥延吧筷次决坝馒霞肮培吮念鲸犹潘蛾鸯腋茎搪妆讲胚裸鸭投凶距北步中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,由于华府天地一期目前经营情况非常差，有大量的空置面积，因此北站商圈的空置业态占到了38%；除了服装服饰业态以外，北站商圈还有很多的餐饮类商家.,北站商圈拥有目前沈阳面积最大的购物中心项目华府天地一期，因此区域内的购物中心类型占到了65.6%；除了购物中心类型外，北站商圈还拥有百货公司、超市大卖场和底商配套商业等商业类型。,北站商圈拥有目前沈阳市面积最大的购物中心项目华府天地购物中心；但除了餐饮和娱乐业态外，其他商家目前经

38、营情况较差，有大量的空置面积.,北站商圈,榆狰味踢惨怔挪讼丫烩刹筛锁指链覆灼侣骨两株山倦塑则唁用抒走诡核柜中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,北站商圈现有商业列举,北站商圈现有商业供应为36.6万平米,北站依托政府重点商务发展区规划，并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。,兼汁叹喝育宛爬遇豪阶鞠稼舞居汾毙齐棕性载热阳深哆锌气崔妙谅葵咒购中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细

39、分析报告,沈阳在市区的中心地带青年大街及两侧地区规划建设“金廊”工程，总面积约36平方公里，金廊是沈阳规划的最重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一；,百货,购物中心,沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一，现有商业约91万,金廊商业带,金廊沿线商业较多，约有91.4万平商业，体量较大，但经营状况一般。,侄荤焦炽凌助嗜左轻万豹丽槐诽儿婶分掌徘皆跪牧擞盯舅竞茁桂涯掳曹盼中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,百货,2013年前后金廊商业供应量不低于130万方，加之前91万方存量，区域供应将会超过2

40、20万方。,旦唯秘坎颈杀钎硅氨充敲屿僵瓢直沦饥肛惟抨脖皂庭龟碘鄂蓬蚤伏团岸共中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,三好街,沈阳三大商圈商业体量巨大，商业产品基本处于饱和态势,踏易衍昨删势篓布央肮白蚕此离警物斟翠愤昭谭憾缎极允哦更董桌履共葡中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,位于金廊的百联购物中心的体量达到了11万平米，引进的品牌以中档为主，由于自身动线、项目周边交通情况和管理的问题，目前除了餐饮和娱乐业态外，其他业态经营情况较差，有较多的空置

41、面积；位于于洪的吉利街商业街主要满足周边地区居民的日常消费需求；位于东陵区的阳光新生活广场是一个社区型的购物中心，引进了沃尔玛、苏宁电器、星美影院等主力店进驻，满足了周边地区居住人群的日常购物需求；位于浑南地区的泛华商业广场一期和亿丰时代广场一期两个项目商业体量都比较大，两个项目分别引进了沃尔玛、乐购、居然之家、苏宁电器、金逸影城、嘉禾影城等主力商家进驻，满足了浑南地区消费者的日常购物需求；,主要商圈以外的大体量商业供应,祈洛掷幢研砰筋节导遇纫赛泣惋钢谎髓事必底铰裤榔携别郭嫁婴肺二裙趾中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报

42、告,沈阳除了百货公司、购物中心等商业类型以外，还拥有三好街、五爱市场、九路家具城、西塔街、南塔鞋城、北二路和东陵汽车展厅等众多的特色专业市场；三好街 同北京的中关村一样,以经营电子和IT产品为主，百脑汇、赛博数码广场等众多国内知名的电子卖场都已经进驻，是中国十大特色商业街；五爱市场 是中国北方最大的小商品集散地，也是中国北部地区最具商业影响的消费品国际贸易周转中心，做为针纺产品、服装及辅料、小家电、小百货、洗涤化妆品等的中国北部地区的集散地，年度交易额超过30亿美元；九路家具城 现已成为集装饰建材，家具灯具、五金机电、油漆涂料、橱柜洁具等为一体的大市场，零售、批发、配送一条龙，市场辐射东北三省

43、、内蒙古、山东、河北等20多个地区；西塔 是东北三省朝鲜族自治州、县以外的最大民族聚集区域，现在西塔商业街是集餐饮业、文化娱乐和朝鲜族特色商业为主的民族风情区，成为沈阳市真正的“不夜城”，被海内外宾客誉为“北方小汉城”；南塔鞋城 是除中街、太原街、五爱以外的又一条著名商业街，是全国最大的鞋类商品专业批发市场之一；北二路和东陵路 两侧汇集了众多的国内外汽车品牌的展厅，吸引了沈阳全市和周边城市的消费者前来买车。,沈阳特色专业市场,福持饵圃到乒调暖坟新嚼福虞墩喇吱揩门挤爪会稀弛雍闸孝论蒸效搜小叠中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分

44、析报告,规划城市新中心、沈阳南站等对未来商业发展提供支持人口导入及市场培育需较长时间，短期供应加剧市场竞争专业卖场集中，但零售百货等竞争中不具优势,较樱怜淫晴厕糯蘸汪绕禁辱焚品莆夯齐素腕殃扼零偶节登析挎拭蝇扬勤揩中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,浑南新城重点项目新沈阳南站,沈阳新南站坐落于沈阳市大浑南建设核心区东陵区白塔街道，总建筑面积30万平方米，其中站房建筑面积10万平，规模为12台22线。沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心。,新沈阳南站规划图,新沈阳南站地上分为三层，地下分为三层。地上三层分别为：地

45、面广场、站台和共享候车大厅。地下三层分别为：地下14米综合换乘站、地下20米地下停车场、地下26米地铁站台。,工程已于2010年9月3日全面启动，计划于2013年6月末竣工，总工期为三年。预计近期2020年发送旅客1772万人/年，而这一客流数量将可与国内几个最大的车站相媲美；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。,两条路可从市中心通南站1.青年大街跨浑河沈苏快速干道沈阳体育大学新校区沈阳南站需时3040分钟2.青年大街跨浑河穿过开发区走沈营西路进入白塔街道沈阳南站 需时2025分钟,新沈阳南站位置图,新沈阳南站建

46、设图,秒虫牧膨拆顾碰隔蝴串塘禹稻腾啊吩每歌焚抽吁矣牡邀喳芹母慨踊却慎靴中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,新沈阳南站商业片区，未来浑南新商业核心,坐落于浑南新城地区的新沈阳南站，利用高铁站区域可达性高的优势和综合换乘通达度大的优势，将打造大型购物、商业金融、餐饮娱乐等为一体的区域级商业服务中心。同时，紧邻新沈阳南站西广场，依托高铁南站站点的全面开发，将核心区打造为商务办公区和高端商业街区，外围打造商业居住综合SOHO社区。,沈阳南站商业片区,舍执怂溯依红寐槛络苔雷狈鸳姻罪蝶岔灶痕核葫伟渍试走汪戈骚射慧请数中交集团20

47、13沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,沈阳几大商圈商业体量较大，经营状况一般，基本处于饱和态势。,现有商业太多打造公寓、住宅、商业产品综合体项目以及大型的购物商场，产品同质化严重。,浑南新城区域商业综合体项目供应量巨大，市场压力过大。,沈阳商业产品供应量较大，同质化严重，经营状况一般，浑南新城区域内压力较大，不建议本案首期开发商业综合体产品。,方袜挛署酶衔畜豪谰占蹈突凤芬捷彝婚粥妖澄濒历桩圭满讣颐样仆泌画娘中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,关键词,【健

48、康】量稳价升（调控下）、抗跌性强【潜力（空间）大】土地价格增长慢、房产价格成长快【住宅为绝对主力】,知名开发企业的必争之地,房地产市场研究小结,靠袱宰萌甘汗央护鞘材林洒眨的奈孵局妻沾洋蚂橙醋磋端瘪箔李袒大卢藻中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,三 区域研究,关键词,规划处于城市的主要发展轴上发展进程区域发展的新焦点定位城市新的经济中心利好因素全运会的召开发展引擎新南站：高铁带来的快速发展机遇,浑南新区众矢之的,姑雍馆衬遣咱貌新悦甫吕逊跺者贷亮恿舵孙庞据后戈揭络蜘择击泡聪躺慧中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期

49、详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,政府主导，城市向南发展，浑南新城纳入沈阳主城区范围，是未来发展的重点区域。,沈阳城市规划及发展进程,行政中心南移,浑南新区发展进程,城市发展格局的改变,位于城市发展轴上,行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。,沃彤哀施堰添产澳壳仿袄粒补弗亭痒据崔辈那瞅焊短易射醇锅热靛茬亿眷中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,浑南新城定位为世界第三代城市典范、东北亚智慧新城、国家中心城市门户、沈阳

50、经济区核心城市。,浑南新城按照“十字轴”型进行规划设计，空间布局非常清晰，南北轴为功能轴，东西轴为生态景观轴。在南北轴上，由北向南依次摆布中央公园、行政中心、市民广场、科技文化中心（包括剧场、美术馆、科技大厦、文化大厦、音乐厅、图书馆、科技馆、档案馆）、会议中心等城市功能的设计。在东西轴上，设计为生态廊道，排列着各种主题的带状公园，突出了景观、绿色的特点。,浑南新城规划,浑南新城即将成为沈阳新的经济中心,验寥衙酱雨寒巢屹儡愧沼松扳木磋盼奶琅吧秃旷捞释晋彝蕉防医尝慨眩超中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告中交集团2013沈阳新南站商务办公区项目前期详细分析报告,市政建设交通配