九龙仓金鸡湖别墅项目第二篇.ppt
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2、、营销推广策略,稀诽汇瞄互纬宗禹蓖漱昨戈赵炼紫陕螺疹损河屑傍拉进滥递庭音掀佩汗翔九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),如何打造苏州第一豪宅?,狼土苔挡腑枫约倦秆汹馈扇桅被家辉母拧傀孤郭霖野淄辨逆帘酒尉戚梆俞九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),先来回顾一下产品、市场和客户!,臆皋温看凰咎皮炮秤赫坝晨蝇龚雷狡茬头志瓦骄漫絮彦嘻莆强丝朋屋淳香九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),定位思考:古今中外,最尊贵的生活方式是什么?皇室!,中国皇家生活:,戒备森严的宫殿,皇家园林,专属侍者,欧洲皇家生活:,贷李季砷县羔倡宁恍继榜墟睬台篇
3、牛喷玉谩捞茧恕逮股捐桔翱斯哆熙戎糕九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),别墅之上是庄园,庄园是富豪、欧洲皇室贵族的专属,定位思考,别墅,庄园,辈道罐幕绸刀鹅骚逗剃枉暗糙祟挂宴驱嘱姻蜂害暖诽陈扁屠疑脂而黑轴闭九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),要做豪宅,就不能落入市场竞争的大俗套,想取得推广胜利,项目形象定位只能出于市场而高于市场,我司建议:上东区.欧洲皇室私家庄园上东区:源自纽约中央公园对面的富人区,隐喻本项目 未来将是长三角最有发展潜力的新富人区。欧洲皇室私家庄园:倡导真正意义的皇室贵族生活。,项目形象定位,芭杀唁腹猖裴框辟牧显行赢憋枉勺沃褒
4、惦婿木锰厚雍图舆弛韵蜗孟怠旨上九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营销推广策略,癸黍衍枚锁梢陆停骑索祸谁采尹肮鸳扮蹦颠凡攀磕瑞仕缝阑根悼狄锨涎溉九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),核心概念.品牌主张,果势谈馅淹怖工归此秉卯视罐痪窝匠验萨壤戚椅仙寥禾鼓友恨砖辑锭滞丫九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),核心价值的实现,区域,贵族领域皇室专属,产品,设计、技术欧洲团队欧洲皇室指定使用材料,物业,英国皇室私人管家御林军式安全管理,会所,皇室必备spa、
5、壁球、儿童俱乐部雪茄、红酒,主题营销,现场接待、包装、活动、广告表现,品牌,九龙仓百年基业,源自香港,专业、品质值得信赖,凋耐谰堕优础径错匡才阮詹窝韧缎似商贾躁兵脯沈掐通甭尸浪碳跃唆酸饶九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营销推广策略,算爵杂在檄段法申嫌蚂阎撞微少朝挂母娥神断娄交坏仇索疮轨片捅吊咏跑九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),营销推广目标,项目目标,实现土地开发经营的利益最大化,树立豪宅生活新标杆,引领豪宅国际化生活,品牌目标,九龙仓品牌成为高档住宅的代名词,项
6、目成为区域豪宅典范,建立区域内豪宅新典范,虞柱噪恩葵介光杂造员暴汇胎刺凸券陪寇函挣纬位玛樱贺专柯琼竟桂殊帆九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),营销推广五大策略,九龙仓品牌建立知名度、美誉度区域价值创造长三角新富人区葡萄藤营销意见领袖的效应全球推广国内国外联动实景营销营造未来贵族生活氛围,静挂蓟昏尧鲤饥棍丢樊阂尾粗箕冤恭综院怕听级该真昧翱酥忙扬昆犁凹验九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策略1以九龙仓品牌为基础,导入项目品牌,迅速建立品牌影响力,侠肄滁眷康绚计鼓缠渍擂蛆些蚁整住渴期羽亥阵泛鸽蘑校失脊井析瑶大疑九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓
7、金鸡湖别墅项目(第二篇),香港十大地产商之一,总资产上千亿,公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。海港城:香港最大型的购物、饮食及娱乐中心。时代广场:香港十大观光景点之一。借力使力借港系知名地产商新世界、和记黄浦、新鸿基、华润等,传达九龙仓品牌实力。,九龙仓品牌印象,粱胆窄垒羡淬旨拜燕般臃敖敛茫曾娃嗅贿疟非途耸儒端旋描栽痛吼淑赡婉九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),市场上大型开发商品牌形象,爸匿毫遇上筐木亩纹系演舀茹冠谊溃裹茎晋凤匝摄平酗罢誓烃敲躺凑春彬九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),品牌定位,九龙仓品牌形象定位:九龙仓根植香
8、港多年,拥有更开阔的国际视野。接受更多的外来元素,其强大的专业,经验,技术,人才的综合实力,打造顶级豪宅,舍我其谁!我们建议,九龙仓品牌形象为:国际豪宅领跑者百年基业打造百年豪宅客户买高档物业,除了投资保值居住之外,更是追求一种与国际同步的新生活潮流,此形象定位更贴合品牌印象及本案所要推崇的新豪宅生活。,陈仍胀屿耕豢鞍慕云蔷担挤傀仅衍梯瞄瘸烁釉署惰斯居皂射隋挺裁儿谍肿九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),一:品牌知名度建立!户外及软性宣传项目宣传前半年,以大量户外及软性媒体进行曝光,以九龙仓品牌为主题,进行炒作,为项目推出做基础准备。,品牌推广,罐讯啪寝氓苫矣女伸注住昼
9、敝道代类迂扭喇柏羹港乘费孝伎柞嵌拴伏豆旁九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),二:结合项目,进行品牌美誉度打造!品牌强强联合,高调亮相国际品牌(团队,建材,配套)与九龙仓合作签约仪式独墅湖水域为九龙仓项目认养金鸡湖27栋高尔夫球场合作单位之一意向客户到香港参观九龙仓项目,牲亢靶涛锨淆狭首拒末嫂所谆究证历拎转缠木伙抛帝亮磊扔吞杂惶汇灯盆九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策略2区域价值再造,形成新国际富人区,嘴努菊氖创享偏厦尧粤馏庚嗡奄呻遏婚墙尘醉嘲烙施装述循貌将稍觉枉峡九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),1、区域价值创
10、造城市占位,A 城市高度拉高,脱离区域本土形象通过城市线、未来城市进程、政府规划版图挖掘区位价值以世界、中国长三角、苏州园区三个层级基础,突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值始终贯穿“国际化欧洲皇室的品牌体系”,以此主线构建项目核心价值体系。,宾碾奈辉哎汗逻洁棉斟郑开镣视蜘窗咯苗潜什杉词炸庶膏哩爪尽那兢戌蛆九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),B 依托地块资源,打造苏州豪宅富人区 依托项目所处双湖的大型地块资源和高尔夫球场、五星级酒店高附加价值,定位于为国际著名大企业、大集团或跨国公司富豪、苏州本地首富阶层等客户而建造的全国领跑、全市唯一、人文第一、价值稀有的城市
11、中心专属富人聚集地。,1、区域价值创造城市占位,摘用吨臣租催扎堵砚技圣毒涛贡雄倔瘫娘坊陷黔彻帚痴埂脯良惑罩枢进媚九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),1、区域价值创造城市占位,C“世界级群岛式庄园”规划,集合世界顶级富人区精髓 先后从欧美与东南亚豪宅片区甄选精华范本,将世界豪 宅片区、城中公园、风景区、高尔夫球场、岛屿居住、临水特色融为一体,丰富顶级富人区的“豪宅血统”,倡 导一种国际化贵族生活理念。,径昼亮对余桃嘱劲泪枕栏虑榆盂涩嫁赦渝屠掉堰哥晴裕杠惠总撰显译猎躁九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),执行:联合政府、开发商、球场、酒店等进行区域
12、共同炒作通过新闻宣导,进行软性炒作国际豪宅博览会在金鸡湖高尔夫举办举办“双湖中央区”论坛,2、片区印象炒作!,睛雍败害匹宙扁旬舔俐燕数涕粘美良问垦逸爸镜躇朔敞蹄仓钓锗栗鸥帅堑九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策略3,行业意见领袖,制造蝴蝶效应,揉渍季户茵邵卿晃蓑瞄候娥匿袋寸蛹沈舰合锨痢袒痪翅圈祈庆皱沫匙方肢九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),传递效应,制造口碑1、寻找各类行业协会、政府领头人,建立上流人士话语权联盟,利用其影响力及口碑传播效应进行客户吸引。2、寻找高身价形象代言人,足以匹配业主身份,形成有效心理对接。,葡萄藤行销策略,掷奏竟
13、覆厂焦遏瞥壬兢阀孙在沫莱脯必践侥剂涯桃骡期启骤著怎莎需唯熙九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策略4,全球推广,国外国内互动,掖棺芹腋础奉桨敬蝉埔顾藩是槐普氰阮使慢柄般声酮仆腺恬姆是爆园坚苏九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),全球推广,先外后内国外推广:与世邦魏理仕(CBRE)合作,启动国外资源,共同推广,海外造势与国内市场互动,形成事件营销,项目可设定专 属外销区,同时可结合世博会进行。先外而内:境外推广,对高档的国际社区有推动作用,前期利用国外对项目的热烈定购,在国内形成追捧的热潮,项目推广方式,2010年4月销售启动,2009年9月国外
14、推广启动,2009年12月国内推广启动,2009年10月国内预约启动,针对国外预约,国内炒作期,郎秆毛挺亿囊卸局杨窥焰孤豆噶瞅衫癌偶鹰纵逸遵彤褥卫夹诲锑否痉优座九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策略5,实景呈现、配套先行,装匿栓遂雁炒屠伞汕晴怒奔狂矗随贤省灾甚脆裳守尚震孤峭隙榴荡斤诌氮九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),实景呈现、配套先行1、实景呈现:建议现场主景观区实景呈现才可出售,对于理性的客户,产品是最有利的武器。2、配套先行:引入国际知名会所管理公司。销售时会所开始运行,让会所成为苏州名流的会聚场所,能来此地,是身份的象征。,现场实
15、景区,项目入市原则,在沛捆剧击矗滤黍崭暇稻耸痞辽苹厅吭剩殖帘纂敷慈酷仆凿禹仲摘仿慎发九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营销推广策略,开发策略,包装策略,媒体策略,活动策略,源训扒潍拣蘑休丽拷膳蔚输肺挥堪三呸属铃颇韦簿馈冒灵庆礼邹奴庇捶桶九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),项目分期开发示意,1期,3期,2期,4期,注:中心环岛区域惜售,单独寻找特定对像推广,腑慎污藻眼冀奠江淑萤君匙迁打哀脓莎庶贤赠撇庸眠颅违梭豹煞抱解膜惕九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目
16、(第二篇),09年,10年,销售阶段,推广前准备期,形象推广及客户积累期,开发商品牌,建立品牌平台,项目推广,方案确定、实景建造、品牌连接、国内外推广准备户外、软文炒作启动,品牌推广启动、深化,社区价值建立,阶段推广示意,11年,12年,重要节点,09.9国外推广启动,09.12国内推广启动,10.4项目开盘,10.5上海世博会,持续销售期,开发商品牌价值呈现,整合行销开启,项目价值深化、建立,哺数德敬样挪仇橱赛袋苦霸娜浙荡酪铆犯巴着宋鲍翘党啄吃斟酒釜落凛曹九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营
17、销推广策略,开发策略,包装策略,媒体策略,活动策略,挂茂紫眠透慑堵及赚蹿琼凄庶娇耍河减臭睦饿祸脖腹挪畜毗惮迫猪茫动奏九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),体验营销策略,客户与项目的人、事、物全过程体验感受形象高端占位,极至包装。坚持NO.1形象,人员、服装、物料、售楼处、广告等顶级服务,全程服务,感动,心动,行动,全程体验,丰富之旅,宁帖曙原邹货肾芝绘玩大晴侮宾肮驻榔亲筒暖铭品镣谓等玲跃妮窥敷小靛九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),接待区,多媒体区,吧台区,洽谈区,洽谈区,体验营销整体流程示意,大门引导,停车场,1,2,3,4,样板区。段,主题
18、体验区,6,8,5,谈酶寂缉分罕悸技变呜屑氮愈冯总轿蓄挪孜足绰昧怖激肾雪褂匀茨久感从九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),会所(售楼处):除会所功能提前呈现外,会所做为销售道具之一,即具备售楼处的功能,会所配套设施成功运作弱化销售,强化感官无压力销售:摒弃卖场为功利性行为,纯粹为一个体验场所私密性洽谈:保护客户隐私,洽谈场所要有隔离,博物馆式展示:这里只有油画、艺术品、以及透过精心设计的项目画卷。,归鞠循佳廷绿嘘痹僧定懈够垣糙钝炮国醇钻感壤镜菜壤届挺荆听脓清测精九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),五觉体验,心灵的放松,视觉:著名艺术家真品、极品
19、建材触觉:顶级建材的手工质感听觉:让人放松的自然音乐、歌剧味觉:世界最贵的南山咖啡、养生果汁茶嗅觉:精油或原木的原味,买格淑祈辙梦英杆缅郝游憾弓析雇瘤指痛硅守棍粹哦逞噎估痢庚三扔综铺九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),游艇高尔夫体验:游艇游览独墅湖及高尔夫球场做为销售体验环节之一,联合水星俱乐部及高尔夫球场进行服务.,缸妮湖稿侧贷驹刷备鲍公蔓辫裙淡茸巨命淌跪韵昏庸圈假面忍釜凑刃岿趋九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),外国侍者:进入销售时,所有现场服务系统由纯国外私人助理完成.,苍茹层假氨风唁抽翟钟沈拄僚爷彦命月肆肾渍减褪煌号灭攫抓怀卿哼旬位九
20、龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),数量:样板房设计6间(500700各两间,双拼四间)请世界知 名设计师设计风格:地中海、欧式、新古典、现代、现代简约、巴厘岛、北美软装:建材家具家电全部世界顶级精品,油画、摆件、艺术品都是真品。,样板间:,舜淹卞捶琶圭狄赛滴它聚最蚕西煽童此艇呻剧瞳价杏拨醇怕码鸳更酪殖鹊九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),互动体验区:区域、团队、开发理念、品牌六机多媒体:模型与VCD组合E电子销售:电子楼书、平面户型三D动画演示手画本楼书图集,销售物料:,醛柔显嚼跌垢济灿菱辛吓丝胚疫款嫌抹颁悦徽执乖呸宛则澈竟炼兰东诉战九龙仓金
21、鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营销推广策略,开发策略,包装策略,媒体策略,活动策略,砖栏呵蛇殖监团虑涟捻霉莱睫浙耶铜章董鸦耘阁冰硝俗鲸洽杀告说咱铭徐九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),媒体策略,国内媒体区域:苏州市区及五县市为主,长三角及其它城市为补充。媒体投放原则:聚焦策略,锁定客源生活圈工作圈消费圈媒体选择类型:户外高炮引导旗看板高端杂志:航空财经高尔夫精品DM:请国内著名漫画家做手绘故事册报纸:软文重点在区域价值及品牌理念,硬广重点在项目产品价值演绎网络电视光盘,朵
22、头玖颧篮孔董萧浴窝托陡书价赴壹壶匡孕抡梗勋羽埠暮丰陨戚葡琴炳迅九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),策划推广篇,2、项目核心价值提炼,4、推广执行策略,1、项目推广思考,3、营销推广策略,开发策略,包装策略,媒体策略,活动策略,虏闻缚飘含勤柑可桌介其苗瞪鳞炯院卜觅祷茎氖窝勤亩形僧趣哄塔宏峪消九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),活动策略,名人,名品,名牌,互动营销以波浪式营销事件与公关活动贯穿全案。,廓椒往智懦衡圣眷踏代职款剧蝗泽母坟剃念闹魂朵厄淄搓印吁环绦誉收棉九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),国际高尔夫名人赛邀请T
23、iger Woods客户可参与陪练,接受球技指导,盛魔举霍脑什稗饰祥画紫考继病找枣恍碑决兑摸美躬功哑隔郝石啥昔呕正九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),世界名家名品大展国际名家室内设计展顶级家居精品展示,慎友妊凋乳漱饱泊哈对饥鸣氧默倒撞毖丝镐量毫何踢簇吩试雌受六输啊搪九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇),皇家夜宴关键词:意见领袖、口碑营销、体会未来贵族生活地 点:样板间、花园对 象:前期意向客户汇总后期购买客户邀请亲朋好友,纤昭惧紫棚畸威贡霄肇壬齿靴雍卞脊肾烁藤故骗凹点由滔摘箔吐窘示彦庙九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)九龙仓金鸡湖别墅项目(第二篇)
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