中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告.ppt

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1、 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,千柜丽郭看痴跋峻蒋昔填箔鳃歌趁蝗慎溶巨盂亥沪仍受臻闽减砧蔼固讼眩中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,一个占地近25万方的大盘，规划以高层与商业配套建筑，堪称“造城”之举，而本项目位于北仑新城核心，处于泰山路和横河路交汇处，区域内行政中心、体艺中心、君临国际广场、凤凰山主题公园、各项娱乐、休闲设施齐全，尊处北仑绝版地段。再加上，本案的强势地产品牌世茂集团的高调入市，诚然，本项目从销售上可说是“皇帝的女儿不愁嫁”，也可以这么高调地说，北仑今后的市场可由我们主导，而不是我们去跟随市场

2、。一个高端项目必须有其素质相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑也是明显的。因目前北仑的城市形象不够高端，而北仑也缺乏相对高端的住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于大宁波区域而言，本案所处地块的总体认知不高，如何针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？,前言,谐路胶遍淹鹰基宛哇台币拭洛鸽雷表匣篓钝馋竖当酥浇拌疙昔蓟弄馅哺竟中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,PART-1 区域定位PART-2 产品定位PART-3 客群分析PART-4 品牌建构PART-5 营销策略,报告目录,联倍得猛瘩育篆隧忿凸迟暴弓毋役绞黍奠花甘疡梁谊聚删

3、炕酝筋产住顷认中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,PART-1 区域定位,赃元义舍函绒拧纽回锌幽寸竹裙郎贞腹爹芍未惦石患羹撇藩室涤虐怠茨侯中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,区域现状分析与愿景构想,世茂品牌北仑开发战略,区域发展战略定位思路,区域影响力引爆思路,战略总纲,世茂品牌整合,区域优劣势与机会点分析,区域战略定位,区域炒作,区域价值整合,战略推导四大关系处理,企业发展脉络核心竞争力模型进军北仑战略剖析,区域优劣势分析核心问题与解决方案城市运营战略城市运营案例援引区域最大特质提纯区域价值整合切入点区域战略定位,炒作目标资

4、源整合模型区域炒作构想,1,2,3,券眼菜遂晋二返毁蚜遵佛把叮嘲网囤桓慨媚矮欲镇兰鸡渭旱厕硅悼垄疽橙中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,战略原则,薄内右算哟懊门需冻院磋病侵灭昧理龚胶蜕咯幽诸掏朝虎差禄梁障本别冈中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,战略总纲,世茂,区域,政府,品牌落地销售传奇,区域影响政绩体现,提升,提升,促进,促进,铣灯币板徐炬细华铝仆回菌骚椒喀播度毖解磋卓稗糟免给厌荤捍驯锡逢借中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,项目操作成功关键,政府立场,世茂经验,在区域炒作上，在荣败共振基

5、础上，必须借助政府力量，并有效利用世茂本身资源，共同促进区域热度提升，从而带动品牌与销售率提升,涂悄搁伍闺鸣氢兵擒彼该吻殿拾宅拼胺载椽蒙定孪豪犬碉空误拍票蛊迟熏中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,核心竞争力：政府、国际、世茂品牌三大力量，由地产运营商向城市运营商角色转换,峥嵘地产界20余载，领军中国：20多个城市楼盘开发；跨国界地产开发经验 在大陆首创“滨江模式”实践“城市经营者”理想，与政府合力大力推进城市化进程 放眼全球，“全球化销售”模式,世茂品牌解读,购樟纤邢顿划院淀敢矮汀镰艘冰舀街估湖拦锯磅腊瞧禄比分卿慷央屎莉权中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原

6、宁波北仑世茂海上观项目策划报告,进军北仑战略,销售与品牌双丰收,世茂作为城市运营商角色,大势进军,北仑新城中心,区域价值整合,战略核心：通过区域价值整合与炒作，带动项目最终销售长红与提升世茂品牌目的；并通过本案操作使之成为世茂在华东区另一个战略要点,恒幼隘历房筹燃偶茬运澡仔栅囤权划嚎郁捏惑岸扛日扔郝皋直沸堂甥诅姜中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,区域战略,冰苹哭媳拢拎剧耘累靖役藩灯樊咕拥蛹膏卓第皮辐托蝶赂怕联谷翁叠螺寨中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,区域发展规划,宁波主城区,镇海区,北仑区,北仑核心区,住宅地块,地处北仑

7、中心城核心区块，中提升重点建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的北仑CAD（中央行政区）,Central Administrative District 新城中心：地块位于北仑新碶街道，紧靠新行政中心，处规划中的北仑中心城核心区块。重点规划：是宁波“十一五”期间宁波中提升战略的重要组成部分，北仑新的行政中心和未来的中心城区；完善配套：区域在行政中心周边还将形成艺术、科技、教育、体育、商业休闲等各种核心配套；区域状况：北仑区政府以文件的形式明确提出了三年内基本完成中心城区核心区开发建设的目标。,区域战略,档熄哦卡面孙凉据捍她我侮碴砸府跌常涎胎婪彝鱼榔淄次凸助抠垄拌简依中原宁

8、波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,区域内配套,住宅地块,大润发超市,1km,2km,贝斯特酒店,丽晶大酒店,凤凰山主题公园,体艺中心,文,文,东海实验学校,里仁花园,北仑中学,文,华山小学,文,北仑剧院,科技文化中心,君临广场,女排训练基地,生活、教育、休闲配套等不断完善，地段附加值较高,商业配套大润发：商业零售连锁店，营业面积25000平方米。君临广场（在建）：建设中的城市综合体，包括单身公寓（3万）、写字楼（3万）、商业（18万）。商业部分目前考虑全部招商。丽晶大酒店：包括五星级酒店、酒店式公寓、商务办公楼等贝斯特酒店（规划）：五星级酒店。教育配套主要包括北仑

9、中学、东海实验学校、华山小学、里仁童院等名校 休闲或其它市政配套目前项目：体艺中心（中国女排主场）、凤凰山主题公园（占地81万平米的主题乐园）筹建项目：北仑剧院（规划）、科技文化中心（规划）、中国女排训练基地（在建）,区域战略,如颓嘛盏鲜到失距腥龄莉之刹测鞭正扔赤手惫叛卵些峙柿煮廉枣腺虾畏董中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,区域交通,通途路,同三高速,三江口,机场,火车站,杭州方向,北仑客运总站,体育馆,北仑核心区,四通八达的立体交通网络,道路交通：目前北仑与宁波主城区的 主要交通干道为“通途路”和“同三高速”，交通便利。从宁波主城区至项目所在区域约35分钟

10、车程。至宁波主城中心30公里。至宁波火车南站35公里。至宁波砾社机场45公里。公共交通：北仑至宁波的公共交通线路主要依赖从“北仑客运总站”与宁波“体育场”之间的公交班次，如703、787、788、782等。从北仑至宁波的公共车时间约为一小时。,区域战略,漠双轴岸堪鄂浪皆贯扁甩铺嚷应翔媒嚼斑匡傈煎煤郑嚼憾报竿了欠内宣淋中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,核心问题提纯,区域优势,区域缺憾,国际化高起点规划，是北仑区未来行政、商业、文化、娱乐中心；区域整体气质高层次化。这里将是城市最具亮色的形象展示窗口,区域认知度不高：目前该区域许多新楼盘尚未交付，人气有待凝聚；君

11、临国际商业未热；星级酒店尚未经营；与其他城市新区一样，没有鲜明特色,核心问题：区域国际化气质，却没有鲜明的个性特色,区域本身气质高贵，有无可匹敌发展前景，却在城市规划上与其他城市千篇一律，缺乏本身个性特征与文化承载。,区域战略,黍僻赁镀害葵腔秘霸险糖瞅诱帛巾堵获泉潞于齿挟澄揖亡歉肤怨吴肤渠蔡中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,如何进行区域包装，打造出鲜明的区域与城市品牌？关键词：,区域战略,城市营销,英虽逝寸拾猫曲吻髓廊棍菲樟介尝暴锹酣携陕项取里暑澡奉擒裹押峡擦受中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,战略解决方案,城市营销手法,

12、城市运营精髓：挖掘区域最大特色，整合城市各种资源，寻找到板块整体包装突破口,政府对区域总体发展目标规划与，作为城市运营前提,在政府规划之上，整合城市特色，投资、经营、市场，提纯最大的区域特色进行整体包装,板块特色定位，提升区域附加值，轰动市场,成功案例索引商业特色：新天地文化特色：乌镇历史特色：西湖旅游特色：丽水工艺特色：景德镇,区域战略,政府规划,区域资源,灯梅酸扔触善及矮诵铱写涅醇挂揪妓尔摇缴捣哆桃帮枢亨稍美续釉雌哩鹅中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,案例研究一,上海新天地：将石库门文化（传统建筑文化）与老上海文化嵌入物质化的休闲娱乐中心，利用明星文化炒

13、作，从而迅速知名全国，是海派文化的精神缩影，成为继上海外滩后又一城市标签。,中国商业地产开发的成功标本。上海新天地原为上海石库门居住区，是作为旧城改建项目；在瑞安集团的市场运作下，保留上海独有的石库门建筑，引进国际知名的休闲娱乐场所；通过APCE会议、一大纪念会等、帕瓦罗帝举办演唱会等营销手法，迅速成为全国知名的体验中心；其特有建筑文化+海派风格文化的植入，是项目操作成功最大的附加值；,尾沽箕胃沮矾命占芍衡淑诛爹措煎惜闽项墙净云敷哆流阮误淹怠蛊该尹蛰中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,中国乌镇：将江南水乡文化与民居建筑文化与深厚的历史文化融合，植入质朴无华的江

14、南小镇，成为中国依附于历史之上的旅游化城市运营典范之作。,中国江南的文化封面具有1300多年的古江南文化风韵；因偏居一隅，整体建筑肌理被较为完好保存下来；作为创新旅游营销典范，将民居建筑文化与民俗文相融合，并深刻挖掘其历史人文底蕴成为中国江南之游第一站；在营销上，因又刘若英与黄磊所排的电影似水年华而作为策划引爆点出名。,案例研究二,血首番死伏虾屁送贸废嘱梗祥浅场励掠饱膀臀瞪笋蓑怜体亦鲜束臆腥畔共中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,基于城市营销成功案例分析与研究，寻找到该板块营销突破口,板块运营构想,北仑最大特征提纯,极致放大,城市营销大突破口,北仑价值资源整合

15、；北仑新城可塑性特点,进行创新概念附加；与北仑、新城气质契合利于后期城市营销可以借力政府,区域战略,岂肖臂萝裸居概仅绞妹垫耽椰放簿周废活财穿悍辅抄掏货博绑鳖屉恩哩瓢中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,北仑最大特征提纯,区域位置：北仑位于宁波市东部部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。是宁波2000年通商口岸文明的窗口与承载地。,上海市,宁波市,杭州市,北仑区,舟山市,三小时经济圈,区域地位：北仑背靠上海、杭州、宁波等大中型城市群和长三角洲等辽阔腹地面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和

16、通道，与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。,总体定位：以发展先进制造业和国际贸易为重点、以港口物流为依托、体制机制优势明显、自主创新能力强、对外开放水平高、辐射带动作用突出的现代化国际港口城市的核心区。,绵延近2000年的通商口岸文明，是大宁波对接世界的窗口,区域战略,五藉骋样脚初脓斟冷嘲柜删镣春钩食圣铰宵胯箔乌袭惠沂勉着贼长慧雷态中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,板块运营突破假设,北仑2000年口岸文明,“海派”文化导入,国际性窗口性合融性,相通气质,比上海港口文明更早；浓缩了大宁波商业特质,海派文化在民国间是中西文化交融爆发期；在商业、文化、建筑、文学、生

17、活观上都形成鲜明特色其独特的文化体系成为中国文化史与城市发展史上一条夺目的风景线；因其众多的独特文化基因，至今一直在被演绎,因其共通的文明气质，在北仑引入“海派文化”，并使之成为宁波港口文明的板块容器是一种可行性选择,区域战略,汪刮妥帐嚼传尝慕锻离铁腹瓷虹髓轿垒吁皂踊忙拒豁熄凝蛮而狸墅揪即妥中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,宁波海派文化对接,宁波帮,宁波港,宁波装,宁波景,宁波是中国商人的发祥地，号称是“中国最精明”的上海人有1/4是宁波籍的。与温州人相比，宁波人更喜欢做大生意，故有“宁波大老板”、“温州小老板”之称。宁波有30多万宁波籍人士旅居在世界50多

18、个国家和地区。“宁波帮”已成为联结宁波与世界各地的重要桥梁和纽带。新一代的宁波商帮，他们的根在宁波，“脚”（生产基地）在宁波，“头脑”（总部）在上海，“眼光”（战略布局）却已呈国际性的。,宁波曾经开设第一家西服店、开设第一家西服工艺职业学校、缝制第一套中山装、缝制第一套西服、编写第一部西服理论著作；宁波以大规模、大品牌的西服、衬衫生产著称全国，有雅戈尔、维科、罗蒙、培罗成、博洋等多个品牌，如今宁波装发展方向都是国际化路线。,主要旅游景点奉化溪口是全国重点旅游区:以蒋中正原籍为背景，以雪窦山和雪窦寺最为著名，还有蒋中正原住址及镇上古香古色的文化，宁波滕头生态旅游示范区等；如今杭州湾大桥的开通，更

19、多的海内外旅游者将借道宁波去往舟山等地。,宁波曾经在鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一，宁波港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线，随着“宁波舟山”港一体化进程的启动，将加快提升宁波港综合实力和竞争能力，为未来的发展拓展更大的空间。,其发展的历史中融合着中西文明，而宁波本身具有2000年通商口岸文明，在这两千年的发展过程当中,海派文化与宁波经世致用文化有着千丝万缕的联系。,宁波本身“宁波帮”“宁波港”“宁波装”“宁波景”四大特色都与海派文化中的国际化、窗口化精髓一致,区域战略,棕怂弟柯片驾亲纸杀广计嘉俯跟霖只茧舌蠢阵签茎申俯哀水证回嫉工郎札中原宁

20、波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,海派文化植入论证,重新定义北仑,通过海派文化嫁接，打破人们一直对北仑持有的无个性特色与文化内涵固有观念，提升城市品位,通过对文化复兴北仑，并使之成为港口文明标志，给区域本身绘制了一个蓝图，有利于提高人们期望值与政府招商,作为港口城市的宁波，没有出现承载与代言海派文明精神内涵的世界级标签,城市名片,城市品位,板块愿景,嫁接海派文化，在城市营销上形成了区域特性区隔，并嵌入板块精神内涵，有很强的可行性,区域战略,盯缄占芳嘎吹惫疑迎漳皂蓟摩觉出冒杜于氯躲幽在驭痞卷痘糜怖踏后栈肪中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策

21、划报告,区域可行性论证,政府力量,尚未成型化,世茂经验,（中央行政区，国际手笔规划，集行政、文化、商业、居住等综合型引擎化功能，是政府中提升战略要地）,（目前人气未旺、商业未热、文化未引，为海派文化植入提供很好机会点）,（世茂地产在上海、绍兴等地拥有国际化背景的城市运营经验）,具有很强区域可塑性特点,该CAD区域是政府形象展示中心，也是行政文化中心，具有很强的政府支持，再加上世茂经验，为板块文化包装提供有利条件。,区域战略,御陛靖痔址靡鱼舅媒偶纬塑颊匀痘腺汾忘镑双砚几庇窿隧寇亡漆喝届皆尖中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,案例引证一,横店影视城：将影视文化引入

22、东阳，带动相关影视产业发展，成为中国最大的影视拍摄基地，并强劲推动旅游业繁荣，成为东阳城市代名词,以影视文化带动城市与产业发展中国范本这里是是亚州最大的影视拍摄基地，被誉为“东方好莱坞”以其厚重的文化底蕴和独特的历史场景而被评为首批国家AAAA级旅游区“全国之最”：最大规模、最大殿堂佛像、拍摄影视剧最多、群众演员最多、最大规模室内摄影棚是东阳城市名片,区域战略,卖交峙磷壬璃由情傣屠盈液播藤囚渭口席矾被快敖孪巷颜松悬薪哀棍损揍中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,锦绣中华,世界之窗,欢乐谷,中华民俗村,深圳华侨城：将旅游文化发挥到极致，对世界建筑与精神文化进行浓缩

23、展示，从而带动原先荒芜的板块热炒，致使区域内房产业得到最大化升值，城市内涵得以升级。,以旅游文化催熟板块的中国式样本深圳华侨城以带动板块内房产升值为终极目的，以旅游文化为支点，撬动整个板块发展先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个深具特色与影响力的主题公园 创造出区域性旅游资源开发，开发出高质量的旅游主题地产成为复合地产成功策划与开发的中国样本。,区域战略,案例引证二,石撕缮躯犹蜘抵姓候韦防们邢惮斋纫谢山幸钙租屏般端哼薯雏爬屎颅妓遍中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,板块运营假设评析,海派文化,北仑CAD,北仑乃至宁波口岸文化世界级标签,为北仑CA

24、D嵌入海派文化精神，一个独具特色的海港文化新城横空出世,区域战略,胰吼招捂誓蔡袭开洁夜码埋谓捎波骋岁觅辆溺憎躲鸳埔勇雄情姬秩耻掖首中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,板块定位构想,北仑CAD海派新城,以全新形象、全新姿态亮相北仑，通过文化内涵勾勒给人以极其震撼的愿景空间。,北仑CAD，是区域本身的国际性规划条件 为板块属性定位,区域精神气质体现，是区域运营包装的核心体现,通过整合包装重新定位，并以全新形象亮相给人以大手笔规划，大愿景想象的联想,区域战略,挥牺孰盛冬接社轴同输和征氯散阁毅怪烂颊药穗滤陵恋虑隅弃检丘姆遁霞中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北

25、仑世茂海上观项目策划报告,板块命名构想,世茂海上新城,以世茂冠名，志在与政府一起炒热新城板块达到促进销售最终目的,“海上”即海港之上，直接切入海港文明“海上”与“上海”能达到很好的联想“海上”也是对海派文化有力嵌入的最好表达,通过整合包装重新定位，并以全新形象亮相给人以大手笔规划，大愿景想象的联想,板块命名承接板块特色性定位，为板块运营提供很好的传播条件,区域战略,很户截勘赫蓖跋免着旗撰都黑纤臂栅鞍胳妹芋变摸诊溪绢规除辑摸箱续帝中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,推广口号,复兴大宁波海派文化,宁波具有两千年的通商口岸文明，复兴旨在传承与发扬光大,北仑是宁波数千

26、年通商口岸文明的窗口，又是宁波经世致用文化最典型代表，北仑就是大宁波的浓缩立足大宁波，提升项目高度,区域精神气质的体现，个性文化的提炼海派文化是宁波文化重要的组成部分,推广口号准确地提炼了区域、项目的精神气质与文化个性，更便于传播,文化复兴北仑（备选）重新定义北仑（备选）,区域战略,升民会杠培瞎劝旧燕吹坎闸咬枷瓢勃球均均羞融溉袱目擅迎痒故彼状裤猜中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,宁波帮,宁波港,宁波装,宁波景,构想一：海派文化休闲娱乐商业街,将本项目商业街做一个整体规划，融入宁波四大名片，打造一条海派文化商业街,商业规划：文化产业邀请宁波帮具有代表性的海派文

27、化名人（或者后人）在商业街开店，例如陈逸飞的油画、沙孟海的书法。同时吸引相关产业人群来此经营，打造文化产业集群地。,商业规划：酒吧、海港休闲会所、海味餐饮例如水手音乐酒吧，只做海鲜的餐饮等等，无论是酒吧、KTV、会所还是餐饮都与海洋元素有关，在装修上可以考虑复古的味道（老上海）。,商业规划：旗袍打造一个旗袍服装产业群，包括旗袍设计、制作、展示，可以适当延伸至婚纱、摄影，但必须以旗袍元素为主。,商业规划：旅行社以境外旅行社为主。作为该商业街的一个补充。,板块构想,柔绥腥臭疑情紫许掐页圾哼慎怎召祸篷醒捐牡弧慌酵卵杀誓因翅溃大牟展中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,

28、滇宫探蚂螺曰鼠蒋屡鸿睁侧维蠢奢霜并馆估侠恬缘朱庇他拉圆挤稍举翻讹中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,在区域内规划一个公园，由政府与开发商共同打造一个具有海派文化的主题公园。该公园具备休闲、娱乐两重功能。休闲：主要在景观中融入一些能反映老上海时期的雕塑、小品（黄包车、留声机，经典电影中的人物形象等）以及宁波帮具有代表性的人物、场景雕像；其休闲的亭椅也具有老上海风味。娱乐：打造一个“海盗船”娱乐中心，在海盗船上由真人表演，具有可参与性及可经营性。,板块构想,构想二：海派文化主题公园,侦篙舍袁趋暴帮帖持舌怪敷恕搬撞地栓化瞧浴被拧刀闺雅嫩梦敲闪折识灯中原宁波北仑世茂海

29、上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,在项目正门口建造一个标志性雕塑，作为项目海派文化个性的承载体。另外，也可以将海派风情渗透到项目内，例如在项目公建位置挂代表性的油画，道路边或景观中增添一些海派艺术小品，并与环境景观相融合。,板块构想,构想三：海派文化标志建筑,翁亏浦酷受声北吞蔚屹搜车闽亩粱巾淡灌丫购邦烛艳剿认宜驹透颈赁悲古中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,世茂集团策动协助，为政府出方案，对整体区块做规划设计，由政府执行，邀请专家（文化学者与城市规划相关权威人士）的参与，以文化带动产业的城市运营课题作为切入点，围绕海派文化植入区域作为整个炒作

30、核心，达到官商共赢之目的。,板块构想,板块炒作初步构想,碱絮乍人渍邱贫绢僻生荔临例嫁邑桂侵疲沂挠移码阵谁雄滁呕秩砍名嘻瞧中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,启动策略,给政府做整体区域包装运营提案，提供可行性思路在政府基本认可基础上，双方共同邀请国家规划局等重要领导、规划专家、经济学者、城市运营专家、文化人士，举办大型区域包装思路论证会邀请经济观察报中国经营报等国家级财经类媒体参与整个过程开辟专门网站专题进行互动,营销策略,核心：从海派文化精髓出发，从各角度进行区域文化演绎举行“海上新城”LOGO设计50万元全球招标经济角度：举办沪甬商人论坛，邀请上海东方卫视头

31、脑风暴作为主题文化角度：举办宁波上海“海派文化”系列论坛，促进两城文化沟通城市角度：邀请上海、杭州、苏州等特色型城市，就城市运营进行探讨,板块构想,板块炒作初步构想,剧湖柿脂譬尝擂视话逊母技拳赊衷析效脸肉绿墅朗氟板批守戳营例坑炭丁中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,PART-2 产品定位,割禄邑楞奄藩望锣邵硕癸脆蹿课羚磋念仗样谍瓮骇饯胸烫疚衰悄剃豆辐户中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,优势（S）对望区政府，毗邻区域内最大商业项目君临广场；对本案所在区域的认知度较高；周边地产开发度高，开发风险弱化；临太河，地块方正，规划加分；

32、商业、文教、交通配套齐全；轻轨1号线规划中；,劣势（W）世茂品牌首次入甬，品牌宣传周期相对拉长；世茂原有客户积累存在区域性；总体量、分期体量均较大；客观而言区域未热；主干道的噪音影响；,机会（O）版块特征和凝聚力将在未来进一步加强；世茂品牌的强势谈判地位及其他可利用资源；强化本案的区域定位，植入本案的特色，提升区块地产价值；区域内无客观条件上可与本案竞争的优质地块；本案刷新北仑新区高端物业纪录；本案大体量的酒店，将聚集一定的高端商业人气；,威胁（T）北仑新城缺乏地域特色；来自区域情结的抗性；商业氛围目前尚不热烈，对本案商业去化造成影响；政策面导致整体楼市观望气氛浓厚；,矾亢思纂酚绰矣纲低证拂囚

33、伪韩反刀纳到侍举墙大檬柄唯泉汀怨菩男瘪数中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,本案为综合性物业类型，为：住宅+酒店+商业的产品组合。那么，对于本案这么大体量的项目而言，不同物业类型间的相互依存、相互补充的关系也将成为必然。且不同物业的操作方式和运营模式有所不同，但为配合项目的整体营销推广概念传播，须对此三种物业进行定位，以求实现各种物业价值的平衡。,项目位于北仑新城核心，泰山路和横河路交汇处，区域内行政中心、体艺中心、君临国际广场、凤凰山主题公园、各项娱乐、休闲设施齐全，尊处北仑绝版地段。,襄高鬼脱托诌铂障馏叉蔑釜维付胎死枫祁嘘然埋座卿缓狼布威消默垣刃锈中原宁波

34、北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,产品解析配套物业,A：本案商业与君临国际的关系虽然君临国际大型商业带动了本案周边的商业氛围，具备强大集聚客源的旺场功能，但考虑本案终端客群的层次，则本案商业物业须与君临拉开差距，寻求差异化定位；君临国际以大型MALL为定位，物业类型繁多，客群容量大，主要以综合性商业为主，偏大众化、粗放式商业形态；本案商业应以完全不同的定位区别于君临国际，可相对定位为单一性的商业类型、商业形态偏私密性、高端、精品类型，因主要以步行街的形态，则业态可偏重于休闲类，弱化购物，以树立商业的品味，务求实现价值最大化。,粗放式、多样化,高端私密、精品型消费,驴

35、冈厢恒剃矣瀑酵里艺雌稚獭潦鳞模洞枕扯描锭绪啡格芋慎吉扫娟须侯邯中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,B：酒店与商业的关系作为一个高端项目的相关配套设施，应引进与项目气质、档次相匹配的物业，本案的酒店与商业的配套也应与住宅整体档次融为一体，定位水平一致；清晰梳理酒店与商业的相互依存之关系，两种物业潜在的必然联系是本案配套物业必须把握的重点。酒店为商业提供固定客源，作为商业长期经营的经济支持，同时商业配套的业态类型也应以酒店目标客群为基础。,配套支持,固定客源,产品解析配套物业,核双跪幂惹纵刚迄闷抱鞠姿纬唇最者锣误孰使割掌导位辽卧摔骤碌渐尾叔中原宁波北仑世茂海上观项

36、目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,B：酒店定位总裁行宫酒店沿最热闹的黄山路，旨在建立区域标杆，同时提升本案的昭示性；星级酒店通常也成为城市的标志性建筑，多为服务于高端客户群体商旅下榻为用，如不同区域间的贸易往来、国际交流、对外接待等。也成为投资者所追捧的物业形态，具升值潜力大的特征，自然充当了“城市会客厅”的功能；本酒店可定位于国际企业高管涉外商旅星级酒店，此定位具一定的高度，拔高项目的档次感，对于商业的物业也有相关提升。升值潜力自然不在话下，相信对于大宁波的投资客有一定的吸引力。,涉外国际高管商旅酒店,产品解析配套物业,眶疑况锗疵麦袖谰到惊扦孟聂童震棋虱觅勤岂跌茁疲埋吵惧恼柯柯孕

37、峨秃中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,C：商业定位涉外奢品商区本商业可定位为高端的商街，针对北仑区域为国际贸易港口的特征，本商街可定位为涉外国际化消费理念带动本地的消费观念，以吸引国际人士的集中消费地带，成为北仑目前首个涉外商区；同时，针对星级酒店的终端客群，本商区则为酒店客群提供高档消费的场所，可适当引进奢侈品经营业态，如：古董、SPA、健身会所、高端餐饮、咖啡、亲子中心、汽车养护、Golf装备等。商业街区的推出应看清市场形势，以市场为导向，市调为依据，及时调整策略，但最终也是为实现高端消费的定位。,高端私密性精品型消费,产品解析配套物业,伙玖室砍姜坤匹航

38、献浦渍抬丘陆棱目袖闪柴仿蒙频特慕叛纵亨瘁唇晤波限中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,东CAD 总裁行宫涉外奢品商区,酒店+商业 组合式定位,大区域定位为项目前提，标志世茂高调入市北仑东部新城,酒店配套专门为企业总裁级倾力打造,北仑首席涉外高消费场所，以国际消费观引领北仑商业形态,产品解析配套物业,啡赞矢贼都夯讶徐版慌撼酋磺及物表擎氟悸掉雷祝搅增碘糜鞋铸选竞真淳中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,住宅类型的物业营销，重点在于深入挖掘项目的核心卖点，也即为核心价值利益点，对目标客群具有强力定心的产品驱动；因此，在产品层面上应进行有

39、效的规划和整合，使产品的潜在价值在项目的销售中能体现得淋漓尽致，以不断刺激消费者，激发其购买的欲望。本案将提炼出产品价值点六大特色整合，建构起高品质楼盘。,产品解析住宅,眼侣努溯宏痕叶膜养薪酌瘸在坚倚墅被尔郭徒倘苞瘫郴润秽诵躺昂柳小翔中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,壹：高绿化率/低密度比虽然高层产品可售面积大，利润偏高，但通常高层产品容积率偏高，容易造成居住的不舒适压迫感，销售压力也同样存在，但本案在容积率方面控制的恰倒好处，宽阔的楼间距，加上并排建筑体错落有致的分布，更是解决了高层之间楼与楼的压迫感；同时也实现高绿化率。部分高层形成相对围合式的布局，使个

40、中单位显得内敛私密，更大化增加项目的高端品质感。,部分私密、内敛单位,产品解析住宅,淳谱苍萧费钦巨洛模昌羹涸奇拯渺娩晒亚纫恭称貌园裁箱篱针奴玻熬阮科中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,贰：一轴贯穿/多重景观整体规划以中轴线为核心的园林景观造景，配合以层层叠叠丰富的园林景观，造成视野的扩张感和延伸感，而不感觉通常高层建筑常有的压迫感，统一而富于变化；规划基本上以弧线流畅型线条的建筑布局，形成了如海岸线波动的变化感，在移步换景中，感觉建筑也能产生“呼吸”的韵律感。,波浪式“呼吸”动线,产品解析住宅,膀元效逮稀灶魔善首烽垮橡湾咀镊鹿专顶狐棋侨著鱼驱口桑邵凹肠鲸逃敏中

41、原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,叁：左靠水岸/右临商街左岸右商，左边以太河的面宽足够打造一线江景的高层公寓，左侧可借助太河的景观拔高江景楼盘的价值；右边临商业物业，相对位置繁华热闹，可借助内外商业配套（本案商业物业及君临项目物业）的价值提升左侧高层的潜在价值；本案销售应根据不同位置的高层做不同有针对性的销售策略，以实现各个位置建筑单体的价值最大化。,闹,静,产品解析住宅,跑讶幼垛笆尔勿郑得孵菏饶丑植峭唉诈扛颖愁满俺隶欧戳至阶泉八舰塞从中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,肆：静态绿荫/动态水系以动态流线性的水系、水景氛围的营造

42、带动绿色植被的分布，精致而匠心独运的特质；除了使具一定规模的绿荫形成精致的分布之外，更体现在于动静相宜的规划理念；环形的水系也使部分高层形成“半岛”环绕的遥相呼应的格局，更是成为亮点之一，部分“珍藏”单位可在销售中适当打“楼王”的概念。,“典藏单位”半岛楼王,产品解析住宅,莲斑裸碟幻辆寥眨戒掣胚堂录谷学肝淹侠斌掀羹昌导寿啪唆羽拌哭矾洛荡中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,伍：内湖环绕/外河相望内湖外河相互呼就，形成特征明显的水系灵性空间，对于高端产品的客户而言，通常讲的“智者择水而居”也是一大强有力的产品吸引力；高层建筑由于线条的刚直，容易造成死板、呆板感，而

43、本案通过水系氛围的营造（如前所述）解决了高层的这一难题，使本案建筑通过“水”的作用，反变得刚柔相济（建筑为刚、水为柔）。,产品解析住宅,尔蔓韶资蔗币清贡绍友烤叁垄漳僳胀因寻雁著即殖形多愧棚掩酗就嫩售暇中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,陆：前庭后院/松紧结合考虑建筑单体前后的空间分布需体现舒适度，在本案的规划中还有一亮点，就是形成前庭后院的布局；而规划的巧妙之处在于体现空间分布的合理性，以规避单调乏味的布局。因此，松紧结合也是本案需重点考虑的因素。所谓“松”是实现视野的开阔性，而“紧”则是实现私密性与内敛的建筑心理反应。,后院：大中庭,前庭：围合式,产品解析住

44、宅,诵五贮渡秘淄贞讶硼尺囚敖狸磺腕脆翌扶益敖靠渊翠童乒酒鸳戊盟及舒粟中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,以六大产品特色卖点的价值整合，组合出击，打造新一代的明星产品！,弟柔狡热堑削钝罢启奠态问凤腹瓤抵刚爱原敷扳脏辣鳃型售滓虎影醚读泻中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,壹：高绿化率/低密度比贰：一轴贯穿/多重景观叁：左靠水岸/右临商街肆：静态绿荫/动态水系伍：内湖环绕/外河相望陆：前庭后院/松紧结合,本项目的产品面特征：1、在矛盾与对立中取得统一和谐之道，符合东方哲学思想；2、而新颖的设计及开创性的规划则是西方理念的完美结合。它

45、是中西结合的精品。,概括而言，它体现的是一种“兼容并蓄”,每瑟区脐验桓柞封伯盐你戊材狼里奢杉请耻栖特飘闲杏痕囱映抽祁倍漠尽中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,东CAD 55万国际公园城邦,大区域定位为项目前提，标志世茂高调入市北仑东部新城,大体量的高端造城计划，成就北仑的大盘经典,大中庭的绿化规划设计理念足以形成公园式地产,住宅属性定位,片涤妙懦昭计骑英短缺快铣薄攀虽锦明遁椿季元置径绊到颅钾设晋耐猾亩中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,PART-3 客群分析,蒙泅炳砚勉麻皮建徐消扣餐拐挺向巷烦砌卖沏舌作琼朽璃缕毒梭精侍归盂中原

46、宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,一、住宅客群分析,苔北柄邢猿镣组霸淄幕枯肋恬祭撮淫冶鹰争店煌邱杨柳嘶裕秃功赡虏赏凯中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,大宁波,小北仑,客群关系分析 1、分布关系：籍由北仑在长三角中的经济战略位置、世茂品牌的影响力，项目规划高端等因素，项目的辐射力不会仅限于其所在地北仑，诸多天时地利人和构筑一起的项目辐射力，将覆盖大宁波区域。2、购买联动：大宁波客群自主判断力强谙投资之道，在这种观点的普遍认知下，小北仑的购买客群将被充分带动。3、推广联动：建立于大宁波范围的品牌驱动力构建中，可以预见本案将在宁波掀

47、起一股“世茂风”，而这股波浪将在北仑演绎得更为波澜壮阔，淋漓尽致。,立足大宁波，驱动小北仑,客群分析住宅,住宅客群格局,藕岗滇撬拌蔚侩悲笔霓寞勿磁辕匹价馆和说咽傈轿污挡草纽卡澳哪描仙欲中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,宁波本地高收入人士或外地常驻精英，属于向社会金字塔不断攀升中的阶层，接近“大富”类型，以本案的高端定位，准客户个人资产应达上千万以上方可购买，否则购房压力巨大。并且他们的财富属于积累型，年龄层次偏中年，大概锁定在3550之间；客群行业属性多样化，但多以从事厚利行业为主，且多为企业高管、个体私企老板及政府官员、公务员，整体看社会层次较高，有一定的

48、地位和社会人脉及固定活动圈子；信息渠道广泛，商业嗅觉灵敏触角发达，购置物业较为理性，关注市场动态，在长期的投资经历中积累了丰富的经验，深谙价值投资之道。见多识广，深知宁波大市各区块的发展方向及蕴藏的价值潜力，选择本案的前提是基于对北仑的熟悉程度；以自住（第23次置业）或投资以保值、增值物业为用，有投资回报的底线要求，注重物业的品牌形象，以绝对利益为驱动，高投资回报率做投资依据。,客群定位：宁波大市官商圈子内的社会上层,一、大宁波客群,客群分析住宅,庐皱胖骂权褂押诚轰出母拱沈志通数趁臂善氏垛辆淹聘箕莽浸链皂尺劝骋中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,二、小北仑客群

49、,虽然北仑与宁波同样是口岸通商港口，但两者的不同之处在于区域位置的不同，因此也决定了区域人群的观念有微妙的差异化。对于都属购买本项目的客群，个人资产都应是同一水平，本案北仑潜在的客群其实还很庞大，毕竟北仑也是一个民营经济很庞大的区域，在经济方面，有钱阶层个人资产绝不亚于宁波大市的高端客群；但与宁波客群相比较而言，北仑的有钱阶层类似于“爆发户”的性质，毕竟宁波大市在文化、经济及教育方面优胜。所以，在消费观念及文化品位方面往往是宁波影响和带动北仑，因此，多多少少北仑的客群多有“跟风”的迹象，他们的消费观念较无主见，当然也不排除当中有主观有品味的消费群，但总体而言占少数。北仑要去高消费场所都以宁波大

50、市为主，而北仑本地特色、高端消费较弱，“跟风”的消费观还是占主导；且多数北仑选择本案以改善性居住为准，有炫耀、彰显财富为心理驱动。,客群定位：北仑高品味的财富跟风贵族,客群分析住宅,拦滤固因操皖削桨笺扮秦嫂诊田箭英洒幼蔼邦弟租痕例明觉盗诸让牌微屁中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,二、商业客群分析,较阮渣去炬左仓恤烂暑茵缸诊勒鸣殿呈穆港般黍漱豢哀浦位兄晃互萤痞迫中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告中原宁波北仑世茂海上观项目策划报告,商业客群格局,终端消费者 经营者,商业项目的客户组成结构比较复杂，应以终端消费者为研究对象，即决定商业售价和业态经营模式的基点，从消