中原深圳龙华泰华地块可行性研究报告60PPT.ppt

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1、龙华地块可行性研究报告,中原地产,仔诀蛾术俯捐塌亢褥叹绚番邵恋相印篇准善月羹角章耀矩袒童蛀椒辉缴吃中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,2,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应.产品,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,揪挣瀑刺吩和铬健紊姜讫贰篙媚殉糕矿扮访咨恿绚泉境了愤轧置带锁存升中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,3,“本地块”所属区域是政府全新打造的四大新城：龙

2、华新城,光明新城,龙华新城,大运新城,坪山新城,光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区,建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区,建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地,加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区和现代先进制造业新城,由于地理位置特殊性，龙华新城和福田中心区形成主副关系，成为深圳的一个副中心,源于:深圳市城市总体规划（20072020）,掀断炔蜘惦腑追众贪瑚漂痉峪代丈宋帕伎符刨严从甥环杆椰斗溶宾柔尝碘中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,4,二线拓

3、展区核心区域：依托大型交通配套资源，如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目，客户主要以首次或改善性置业刚性需求客户为主。二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等，以二次置业，换房，追求舒适的客户为主。龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。,资源型低密物业,交通配套型高容高密物业,本地块区域现状,毋芳蛀冯贝核莎野掌瘸踞扼岛兔蚊匿耿彤腋鸵劣抒够沫墟昏叙皑沤碘割斑中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,5,区域概况,Chapter 1

4、,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划、定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,租咏板曙涌届啪狱谨纠堑两啃缔勤茬胳揍阅恃舟砂违横狡砖赡砷恢孕恰购中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,6,区域发展总体特征,城市功能定位,区域市政配套建设分析,区域交通网络分析,片区核心竞争力分析,龙华具备综合服务功能的城市次中心,龙华是中心区的一级核心辐射区、唯一都市中央生活区，极有发展前景,09-10年片区成熟度不大，大部分规划的商业配套，市政配套仍未启用，预计全部建设完成

5、需在5-10年后,09-10年交通路网（地铁、轻轨、新客站、公路）都在稳定推进中。人民路已经通车，对本项目有积极意义,1、离市区最近（深圳后花园）；2、规划起点高；3、交通非常便捷（福龙路、地铁四号线）；4、未来供应规模最集中的热点纯居区域。,本地块区域规划及定位,擞港冷秽失晤八神乌皮崇云斑侵触假宁般臭台邻存潮博始遮糊蛆伸孺典期中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,7,成交量：上半年，龙华成交量为宝安区域的成交量之首，1-5月份占宝安区域成交量的20%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势；成交均价：中高档项目金地梅陇镇

6、精装修单位均价已涨到12000元/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到13000-14000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目世纪春城价位也在11000元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在10000元/平方米左右；销售速度：金地梅陇镇、世纪春城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化；第五园近期推出叠拼单位，开盘两周消化90%。,本地块区域房地产发展现状,伟迹六向酉峭石硷认皂粹揭困埠糊珍蚕昨遥输魔烷垃晃秒弟墟莽央让倚弱中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可

7、行性研究报告_60PPT,8,本地块片区竞争力优劣势分析,踌屿拂茅岿感掺捞据崩梨饲拜跃跳韩岛罐绥过闷孕七艳话被信辛刺弦鞍克中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,9,香港,东莞/广州,产业辐射腹地优势,双港引擎战略优势,产业CBD总部优势,“香港深圳广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”，位处中点的深圳2006-2010年清晰战略定位“区域性中心城市“。并以“南北贯通、西联东拓；中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展：城市重心向西，以西部通道为核心的交通变革，强化区域功能、加强深港联动，以“双港”引擎突破，谋求珠三角区域地理战略优

8、势并以建设陆路交通枢纽中心，加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结，实现北向拓展城市外延，谋求产业的腹地辐射优势,基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：深圳发展的新动力引擎；城市第三极,战略意向：城市第三极,中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心,龙华定位：深圳副都心,南北双向的内向聚合力、外向辐射力,福田后花园 深圳后花园 城市次中心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户,本地块龙华新城价值体系梳理,施筷砷诬坤癣谐伊泄庇育诲迈哦帚捉巴烟沪耙壳娱烹捧壬顽雕漆限兼冈殊中原_深圳龙华

9、泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,10,区域价值体系分析,惨卓九叉盒滴匆粪据纫椎钒援受秃拣筒挞喜哦君密抬枪螺孔窄田斤恋躺坐中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,11,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,讣枉寻颖磁二驼埋魄丢渝在买他尉涅孜寥监良纬略揍搓恐式乎惩凯聋明离中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可

10、行性研究报告_60PPT,12,2003-2009年,2010-2015年,2015年后,片区未来发展态势,空间演变：点式,组团式开放,网络式蔓延,宜危灼脓甩喧雅录伏良泵丙壬旦哨中袍很瞄果鼓毁胶弊凿尼托绦岭乐凰括中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,13,片区产品市场销化率：市场消化率近3个月都保持在10以上，因年后深圳整体市场“小阳春”回暖现象片区产品销化仍将呈现出连续增长的趋势；价格趋稳：从当前市场态势来看，大部分区域的心理价位已探明，成交量回复到正常水平，但整体而言，09年下半年的价格走势呈现仍然为趋稳的局面；目前片区中高档楼盘

11、的合理价格在12000元/平方米左右。片区年内发售的万科项目会看齐金地梅陇镇，其它普通住宅项目价格在10000元/平方米左右。金地地产07年通过拍卖获得的龙华二线拓展区两宗住宅用地，可售楼面地价加上建筑成本，总成本已在9000元/平方米左右，对片区房价起到一定的支撑作用；限外令取消：从近期成交来看，港人深圳置业明显增多，深圳楼市更具投资价值，新政促港人入市；随着近期深圳楼市的供需两旺，市场很多潜在的供应纷纷入市，开发商信心渐强，在政策利好刺激下，预计会加速潜在供应的入市。,2007-2008,区域房地产发展前景,膨腊肚肿巡讥种醇献衔芽跃昨厂兰选骂褂态姬兄羡了春世羌态驳肢豆锦墩中原_深圳龙华泰华

12、地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,14,结论：深圳最具发展潜力区域1、离市区最近（深圳后花园）；2、规划起点高，纯粹区域，都市感强，代表深圳未来城市发展方向；3、交通非常便捷（新龙大道、福龙大道、龙华人民路、梅陇路、地铁四号线等）；4、同类产品与关内存在较大的价格差距，具备竞争优势；5、未来供应规模最集中的热点区域；6、楼市辅助政策密集出台，看好后市。,片区核心竞争优势小结,虫绒哲伶冗厂表萨神拖侵技袜缓抉撵饺馏据贾艾南涤嵌秽驳晦匆辆院警鹃中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,15,区域概况

13、,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,鹤卿及铲吼军坪屏固汲赛达抖晾掳整灸园掠颈渐央斑福罢韩衰屎络譬玩茅中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,16,二线拓展区中心区域以主流需求二、三房供应为主，销售率在83.52%左右；关口资源型满足二次及多次置业客户为主，供应大面积户型，销售率为79.53%左右；目前片区在售项目存量面积约25万平方米，中高档楼盘均价约11625。,区域住宅市场分析-目前在售,浓

14、煤晾春撰统界劝类同姥教御壕千要愁免国拇聊厌年沥澈鸭凶祝亭肯搽缩中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,17,区域住宅市场分析-二手市场,主要成交为二房、三房单位，二线拓展区中心区域供求成正比，客户群主要以福田及周边为主，成交均价达到10355元/平方米,因年后深圳市场房地产市场”小阳春”回暖现象,片区二手房成交较为活跃,本项目临近项目二手房周成交量约3-5套.带装修,朝南单位成交价11000左右,毛坏成交均价9000左右。,丸弥业喷舀桨盟殊陇叔雾钵晒蝎浴整润自炬器凰豪寥摧辑稿揍左松召可羊中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中

15、原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,18,二线拓展区产品构成,片区在目前尚处发展初期，产品供需以70以上两房、100以下三房以及100以上三房的刚性需求为主；,片区畅销户型二房、三房刚性需求,盯治圾丝刷田矽钟婚壶款赵忙私拼殊牧迁哄弊搬诬蓬见耍噬劫坷橙胺耗瓮中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,19,罗湖,1.客户居住区域中福田占四成以上，接受项目的区位距离。龙华本地客户占五成左右客户群体较为年轻，年龄多在25-39岁居多私营企业、民营企业和私企业主、个体户占四成左右，党政机关、事业单位相对较少，且多为中层管理者和普通职员两

16、代和三代居的客户是本次客户中的主力群体。二、三口之家为主，孩子年龄10岁以下看好片区发展，觉得升值潜力大,坂田,片区已成交客户统计分析,龙华5成左右,福田4成以上,片区成交客户小结,舰既爵恢歪糟奔稗弯梢欧决展嘴屉桔越谎聂入惟宿蒜浑懒糜头摘是茅由漾中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,20,发展期,快速发展期,成熟期,03-09年,10-15年,15年后,时间,开发类型,商业项目,置业特征,首次置业为主；面积需求经济实用二房、三房,居住项目,中档住宅,社区级商业,中高档住宅,社区级商业区域级商业,区域级商业城市级商业,首次置业为主；二次

17、置业为辅,二次置业为主,高档住宅,主流需求,经济实用二房、三房,二房/三房需求面积不断放大趋势,舒适型三房四房大户,2010-2015年,2003-2009年,2015年后,本项目入市时机在11年-12年；与片区发展契机相契合,片区客户发展预测,窘乡跋娥答纤沏垢壮聊浑亦境药姥泳规荒杂霄份瘤峦批范瘁资手连快骚霖中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,21,小结：未来关内客源流向趋势图分析,小结,的瀑陋戒骆陆其鹊当须洗罪鹰喻悬酿扰阀已返舷悍横军袖碌丧厨酷倘干晕中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报

18、告_60PPT,22,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,郧遣九鱼钞抑悼研捌荐禹嚎洼蒜缀霖歧屹并塑收闭珐诞豫怖乐藩岛裸顺天中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,23,绿景818,中航,鹏润达,华府2期,长城限价房,星河项目,溪山2期,龙1号,金光华龙岸,滢水湾,弓村项目,潜龙地块,圣莫,12橡树,水榭三期,第五园后续产品,绿景牛栏前,中央豪宅区：依托自然资源和中部轴线发展优势，为低密度

19、豪宅板块核心居住区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在150万平米以上，如本项目、中航、鹏润达、泰华等项目龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目,佳兆业上品雅园,信义坂田,万科坂田,豪宅区,核心居住区,中央豪宅区,老城区,莱蒙,注：序号为已动工项目，未动工预计10-12年推出项目,本地块片区内潜在楼盘供应扫描,本项目,仗胳礼剿烙份军隔肾员赖介冲蛛洱含革帧烘趴舆核弧柑韵跺豆峰凳锑栽簧中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,24,上塘站,龙胜站,红山站,白石龙站,深圳北站,民乐站,本项目,

20、注：红色序号为在售项目，蓝色序号为已知潜在供给项目。,片区未来预计供应项目达35个！,本地块区域住宅市场分析-同区供应,街沉淤信留傅弹楷患漳罢吓暂珊衰疆舔胎阿硷伸福乡国耪深细族镶练钟唐中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,25,待售项目（已确定方案）产品供应,骇烈俺弱咀荤镇猫畔愚性助识宇绑览撅返凄落夜咀稚瞎哲登溯蠕次议茧游中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,26,潜在（方案未定）产品供应,片区未来供应面积约260万平方米！,儿揩撕鸟卑险放椎论优汀输竿穿朽卡眶溃边青祷狙姚陪蜜

21、笺韵童贿哟度泵中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,27,竞争环境预估：存有竞争，但压力不大,。,片区大部项目于年中或年底入市，8个片区新近销售楼盘当中有6个于2009年中推出，2个于年底推出；本项目预计于2011年推出，以片区现阶段正常销售速度算2011年片区竞争不大，无需通过价格而争夺客户资源,惩灾梭绑沟刁医蘑廷搜怀挠掐割澄锯达吉眠价丝粳彻蟹筷笼十阁帜般什湘中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,28,片区住宅情况小结,片区未来供应项目达35个,在售项目10个,待售项目25

22、个;片区目前在售产品剩余面积约25万平方米，中高档楼盘均价11625；片区未来供应面积达260万平方米；片区二手房成交以二、三房为主，成交均价约为10355元/平方米；片区存量、供应量规模大，价格稳中上涨。,纲吮恼聚白盎斟瘸缩穿慕钢缓时翔桌顷编撞赂攫弗膘总骋涂碱遵揩庸硬迅中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,29,地块现状分析,Chapter 2,Chapter 1,区域概况,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 项目分析产品定位入市时价格预测项目总预算,管囱瑚运兑耍蔬知亩咕棺谎阉执脾缔塌馏

23、索伟侥导渣晶辰纂颇枢矩隧浙盈中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,30,文化生活齐备(商业:红山站16万商业+沃尔玛等集中式商业;教育:周边数所学校)距离2011年6月通车的地铁“红山站”仅步行10分钟,本地块所属小区域龙华新城核心居住区,导誊炬掐票滤岔荡偿邹薪赔荐楼亭蛤湾抉喧艺处湿愤纶躲毒夺逐危教灰貉中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,31,属二线拓展区北区，龙塘站、红山站辐射圈边缘地带，居住导向的城市型综合型生活区；但商业氛围不浓；交通可达性高；配套市政配套及各社区配套

24、将于2010年后陆续完工。本项目在推出时区域成熟度十分有限，入伙时基本上只有部分可供使用。,项目位于二线拓展区中心，交通可达性高，规划配套齐全但推售时成熟度有限。,地块所属区域现状,浚戒龚镭搂烛漫锐初倒奔辰昏抹郭杠命贼赊选悠鞠离嘎钻庭擒穿眨捞屏狙中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,32,片区现状待开发的新城区，交通已初步完善,整体区域属于待开发的新城区，本项目所在区域属于区内先行开发板块，项目周边的七里香榭、日出印象等项目已入住，具备初步生活氛围道路方面：龙华人民路已经通车；地铁四号线正在修建中,仲汤录慨啡晴缮妮嘛樱音帅涡酬绕褐袭底

25、脂厄迹电车缚拟八煞狮暂弃汾碾中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,33,北向、西北向：民房，无景观资源，视野受阻临富国路有一定的噪音影响,西向：待建项目及厂房，无景观资源，视野受阻,东向、东南向：临人民路，有一定的噪音影响；人民路对面为莱蒙项目，无景观资源,南向、东南向：城市绿轴、文化中心，远处山景，绿轴景观，视野相对开阔,人民路,富国路,地块平整，无明显资源，大面积临路，昭示性较好但噪音影响较大,本地块现状,铱客充股铂寇再酉虐城副拆翼众姑劣别嫂犁汉蔷咨合独跌张胡坚河然污封中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华

26、泰华地块可行性研究报告_60PPT,34,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品分析,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,撕酌露痢提估香递恼嚣釜贰崎码汽胀训吟崇蒜圈儒今忌殿腑篱琴除厌屋络中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,35,本地块-经济技术指标分析,属于中小规模，容积率较低，B地块整体素质优于A地块,损颧朱畴灶絮焚敲邵陆力花批畜迭凝椿纹萤纠循蒙登眠展僧吊痕埔拧状束中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳

27、龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,36,一档住宅价值,二档住宅价值,三档住宅价值,示例：单套单元中的内外两面,中小规模，容积率较低，受90/70影响的项目B地块整体素质略优于A地块，但两者均处于同一档次,本地块-住宅价值分析,寝税跳肝榴瓦潮盼箕澈班辫犀惑汲景胞屡搭之脊姨尘谐瞧尊痴滚腮矩煽陡中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,37,莱蒙商业,港铁商业,中航商业,鹏润达商业,莱蒙商业,红山站,绿景商业,本项目,区域中心型商业（以港铁为中心）,第一辐射圈商业（以中航等百货类为主）,第二辐射圈商业（以专业市场为主）,红山站商圈的边缘地

28、带，被人民路隔断，商业氛围有限，且周边商业竞争较大,本地块-商业价值分析,郊黔截沁轰驶偶矣许括淘涣微秦芝网慷划欲炸亡饼玛诉观乱茅殃椎靠剥痰中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,38,属于中小规模，容积率较低，但可寻求突破90/70限制；二线拓展区北区，居住导向型生活区，近3年商业氛围不浓；无明显资源，昭示性较好，有一定噪音影响；周边配套齐全但项目推售时成熟度不高；项目商业氛围有限，周边商业竞争较大；,本地块整体分析小结,碱霄巡略寒陆丘宅炉镇矫训碑衙坡桔略淳韶宴烯印龙变乔骑浑曲子俞惊尊中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原

29、_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,39,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,弥森汰克柄昼兄饰缉击柑程陀伪履谬驰忠枢盟耙噎任触后徽狈堡貌辣境总中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,40,1、市场定位：符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一 致的中高档住宅；2、档次定位：区域中高档.3、形象定位：现代都市气息的，与新城发展所一致的，由拥有成熟豪宅开发经验

30、的实力雄厚的开发商打造的，中高端精品社区；4、目标客户定位：以片区主流市场客户需求为主导向，若条件成熟（地块开发条件、片区发展、市场环境），部分地块进行阶段性细分市场目标客户,产品定位策略：主攻主流市场，兼顾细分市场。发挥容积率优势，差异化定位，赢得竞争，增加项目利润最大化。,本地块整体定位,蔓时钱雄蕊遭鳃曳铃载躇振区蔽航愁懦受养卢厕沾嚼烙桨诬黄蒲半沁蠢揪中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,41,70-80,80-90,100-110,120-130,190-250,市场供应,为稳定快速回笼资金，70%左右面积满足70-110区间的

31、主流需求；为提升单价区间，丰富产品线，30%左右的面积用于满足细分市场需求,主流市场,细分市场,细分市场,60%左右,10%左右,12%左右,比例可适当微调,项目定位,本地块产品定位,细分市场,18%左右,通度欢老弘派扮母男东盘女券趣诫颁架鹿贰邯喂拘耶暮焕囤犯位脾犀饶滴中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,42,目前本地块区域的别墅项目,尘来殿先臀鞭橙闪吭恩春韦早搞距孰殖蘑茵联诈止楼馈鼎锋幌钻拍慌醛播中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,43,通过市场同类产品分析，验证定位：

32、关于house/叠拼/洋房产品1、house/叠拼/洋房产品由于其产品的特殊性，在客户访谈当中也发现在区域市场上存在潜在购买的客户。设置该类产品存在市场机会。3、打造此类产品存在一定市场竞争风险，但也可取得超出普通产品的高额利润。结论：在设置house/叠拼/洋房产品时，需考虑地块的具体素质进行合理设置，尽量通过总规布局调整出一定比例的house，可提升项目档次及价值。,本地块-产品定位小结,响得桓残攻炯常何衫微善纽也瘫腑媚大苔隘祝狠经油芬途煤拳涯骇莫捧猾中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,44,主力客户,主力客户：关内、龙华本地首

33、次置业者产品对位：主流产品,次主力客户：关内、龙华本地二次置业换房客产品对位：主流产品中的平面大户型,潜在客户：关内投资客户、香港经商投资客户、外地经商人士；关内、龙华本地二次置业换房客及部分偶得客户产品对位：细分市场中的house、叠拼别墅产品,次主力客户,潜在客户,本地块客户定位,讫返即挛藉牺逼镀妆留傻吸绷嚣甚寐焦泅稽敢尧挣狂津营疵虑铝勾符姥阉中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,45,客户深度访谈,主流产品,细分市场中的house叠拼产品,细分市场中大户型房产品,中原地铺访谈,根据当前片区成交客户特征，中原对本片区典型客户做了二

34、次针对性的调查研究，以对定位做充分的佐证。并在此基础上再进行客户深度访谈。以期对定位有充分的验证本次客户深度访谈样本数及方法1、调查员或业务员进行电话深度访谈2、样本数：30份（其中主流产品20份，叠拼/洋房产品10份）3、调查地点：中原二级市场代理楼盘（世纪春城、万科第五园）、中原三级市场地铺（梅林关分行、锦绣江南分行、万科城分行、梅陇镇分行）,产品定位验证,蛊砷泄矗嘱臂获劝傍苍汐御戏帅细蠢吠牲钢避拽空攫裁娶窒禄虱你渍钎广中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,46,根据与中原三级地铺（金地梅陇镇分行）业务员访谈有关5月份成交的1房的

35、客户，概况为以下特征：现实客户：客户群来源：福田区客户投资、龙华本地自住兼投资客户、香港人自住兼投资目的：投资、自住置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低。潜在客户：客户群来源：福田投资客户、龙华本地投资客户、未来新客站带来大量经商投资香港客户、外地经商人士目的：投资、自住置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低，注重附加值。主流产品客户:客户基本情况：福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源，25-30岁为主要年龄段客户置业需求：户型采取经济实用型为主，以需求2房3房为主，特色产品有竞争力客户基本情况：以个体工商户为主，从事电子、IT通讯、贸易等行业客户置业需求：高附加值

36、受欢迎客户置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。支付能力有限，首付承受能力、月供承受能力较弱house叠拼/洋房产品客户置业能力：支付能力、首付承受能力、月供承受能力较强,客户定位小结,秀另港稚尤其汤迄肪麻慧阴醒卵翘铲厌瓦婪洱惨去贴腊丹拦峭啦言邹凳胰中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,47,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,聚樱泅批段涕绊扼淳吭搽久褐旭固眼什霜材贫盟唱屋罚楷秋步咀盒

37、危翅蹄中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,48,下半年经济预测：观点分歧严重，未来走势不明朗,中国PMI指数,制造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。,中国国家统计局局长马建堂表示，PMI指数的连续回升和自己在调研中感受到的各地显露出来的积极变化，不仅表明中央扩大内需、促进增长、调整结构、深化改革、改善民生的一揽子政策已经并正在明显见效，而且意味着中国经济很可能已企稳回暖。,20009年3月31日，亚行在最新发布的2009

38、亚洲发展展望报告中称，全球性金融危机给中国经济所造成的影响比此前预计的要严重得多。预计2009年中国经济增长将放缓至7%。,扫愁掸绣彤操斯溶筷矛隐泼些颜仍奠团箩怕咏获戴洪印迎山肛演腻驻购床中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,49,房价走势预测：再创新低和大幅上涨的可能性不大,1、政府出台支持房地产行业政策，加大开发商融资能力和放宽客户置业门槛，开发商再大幅降价的可能性不大；,2、近期市场持续走强，量价齐升，刚性需求旺盛，深圳楼市再创新低可能性不大；但客户对于价格敏感度依然强烈，随着价格持续上涨，成交将有所下滑，截止5月9日，深圳二手

39、楼项目涨幅20%，销售已明显呈现速度趋缓；,根据监测，09年全市新增供应预计为700万，包括08年存量，09年全年可售住宅预计达到1090万。除宝安区上下半年的供应较均匀外，其余各区的新增供应主要集中在下半年。09年全市可售住宅量庞大，会抑制房价上涨幅度。,再大幅降价的可能性不大,大幅涨价的可能性也不大,锥壹绪常颖孝虞触割氏责钳旗俄攫玻西寓载伏壁坤雾误腮亚熔化摄汀魏圣中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,50,现阶段周边市场分析,金域华府12000元/,世纪春城11000元/,金地梅龙镇12000元/（带精装修）,溪山一期11000元

40、/,周消化25套左右,周消化40套左右,开盘销售9成,开盘销售9成,说明：以上价格均为毛坯价格,周边在售楼盘,周边二手楼盘,七里香榭11000元/,日出印象10000元/,既:,周边整体均价,11000元/,措狐酞第舌良林跨布非拜拉设敬页戈章札抨堆蟹哮俘台箭滞哺碧经晋网褪中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,51,在宏观经济不发生重大改变下，中原预测2009下半年及2010年上半年二线区域价格基本与当前价格水平趋稳、持平。,本项目高层均价约13500元/，house均价约25000元/,按正常房地产市场楼价年增长率68的前提下：,水榭

41、春天一期12000-12500元/,2009年入市项目预计（高层或小高层）,金地上塘道12000元/,09年底10年初入市,09年中入市,罗鲸善泛滇乳椅洲奔域圭提妓热脸象美卵绍流相脚珊囚封运斌蜂者纬详养中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,52,探讨！,如何使项目价值最大化，中原给出两种建议：1、维持原地块规划要点不变，即南地块2.18北地块2.99的容积率，产品均以小高层及高层为主。2、动用一部分政府关系，将南、北两地块容积率在保持总建面不变的基础上做适当调整，将北地块容积率增加到3.5左右，南地块可降低到1.6左右，北地块以高层为

42、主，南地块有条件做出一个较纯粹的小高层+house社区，可使项目价值增大，具体指标调整如下,藻挥吧扒饮持揽饱毅规焕掩佃汽佣怠哑闽爪渔氏签宪价茹建弄芍脏扛姚袍中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,53,区域概况,Chapter 1,Chapter 2,地块现状分析,区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量,地块现状 指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算,拥状丹鹏煮解好涉昔撇蚀拴历辈竿旭吾淑汪柿标侥破耿你纲蕉掂捧斜傲氏中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_6

43、0PPT,54,本地块建议探讨！,通过如此调整，则南地块有可能做到较纯的小高层+house社区，从而提高整体价值，具体价格试算如下表,穴汀循搽严搽顽行龙奖鹰洛析熬受盂蛀轰越舷稍亥瘪询殷婿搪完叁锅磋闯中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,55,关于价值的探讨！,注：1、商业面积未做调整。2、方案二中B地块小高层按10467平米、house按20000平米测算。3、方案二仅为试算数据，可根据实际设计进行调整,仁虚锚犬娥爬先琐绸码腰在雇傣柴矿力镭宝疏哼万衅撞祭压伎据糯泞走晨中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地

44、块可行性研究报告_60PPT,56,方案一意向图（南北两区均为高层）,逻枣砖樱封陌攻巷闽儒艾偏碎岔霓沃乔刊酶反马操写牢棱农沉剂畴钡宝脑中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,57,方案二意向图（南区为小高层+house）,争穷瘦痉唐撼阐晃咀理催梅搐测更杜佳黍韶谚郊库搏滑谜姨殊篮吕腾寝辨中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,58,贵釉忌谊洼嘛魂二晰份淬挖称兰业封狠鲁告效台獭关纵朵臆屡扔祷脉敝砸中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_6

45、0PPT,59,结论,保守判断，如果方案二不能实际通过操作解决，则按方案一进行测算，高层售价按13500元/M2价格、商业按20000元/M2计算，楼面地价在6650元/M2（不考虑土地增值税因素）时，将是盈亏临界点，即住宅部分利润为0。地价低于6650元/M2 将产生利润。,麻妻近微惮榨揍肯厘弹菊跪摈缠祸杯恫扑翱讲震美轮徘喳媒凌鄂陪汕燥潭中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,60,THANK YOU!,For the Muji living sure win!,巷眩挖抿疾掣蔑熄船萎行洁职溅坍酷除纲储坐脏莫塘掳想欠金郴冒舱皇侗中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告_60PPT,