旅游地产专题研究.ppt

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1、旅游地产专题研究世联机构研究,专题研究方向,第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点,第二部分：相关案例研究及借鉴意义,资源依赖型旅游地产的分类及特点,模式定义：主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心进行开发的模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式 主要特点：资源条件优良 景观塑造成本较低 主要分类 滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源 滨海类度假项目开发，主要依托海体资源 温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源 山体类度假项目开发，主要依托山势的资源,主要特征：依托资源的开发，对自然资源依赖型大 离主城区有一定的距离，交通体系发达 旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少 阶段性明显

2、，开发周期长，服务要求高 发展趋势：产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型 产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样 产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利 核心优势：资源优势，不可复制的先天优势资源 产品优势，多样化的居住和娱乐设施 开发优势，规模化效应，降低了风险,资源依赖型旅游地产的分类及特点,旅游度假地产组成元素,A特色主题,B高端酒店,C主题商业,E高档公寓,D精品别墅,资源依赖型旅游地产的分类及特点,案例选取纬度：中国海南省 中国杭州 亚太滨海岛屿国家,资源依赖型旅游地产的分类及特点,专题研究方向,第二部分：相关

3、案例研究及借鉴意义,第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点,宝莲城千舟湾卡森亚洲湾博鳌经典博鳌湾凯莱温泉假日鹏博项目中信山钦湾香槟郡博鳌皇家海域,东和福湾雅居乐清水湾富力湾红磡香水湾香水湾1号半山半岛,第一纬度：中国滨海旅游度假项目最多的地方，海南省，集中在三亚和博鳌区域,三亚区域,博鳌区域,海南省,相关案例研究及借鉴意义,三亚福湾,项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。,三亚福湾,区域背景：定位“国家海岸”国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经

4、开发的处女地。,海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推进；起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；,滨海多元化社区,湿地生态保护区,综合旅游度假区,规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感,三亚福湾,建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客

5、户能力,建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。,三亚福湾,2#68平米海景洋房,L1 泳池别墅 68-75平米,整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。,项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一,三亚福湾,5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高；整体空间

6、不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z,MINI泳池别墅产品,三亚福湾,样板示范区打造,三亚福湾,西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力；Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价；示范样板区的精心打造，强调体验式营销；,借鉴意义,三亚福湾,三亚半山半岛,项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩,基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目,位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源；沙滩优质且背山面海；距市区及机场较近，交通优势极佳；,政府主导,自然资

7、源,政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域；吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒店亚洲旗舰店；全亚洲最优秀的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）,区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化,三亚半山半岛,三亚半山半岛,1,2,3,开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位置上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。,项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套的开发模式。,三亚半山半岛,配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱

8、乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施,超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄 国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港 潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部 高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场 现代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所 半岛美术馆：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品 疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心 半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务,营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，

9、充分吸引了眼球与关注,三亚半山半岛,先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地块上的劣势；产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓；帆船俱乐部、潜水俱乐部等时尚的休闲配套活动，提高了项目的整体档次；“狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，并辐射全国，并和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；,借鉴意义,三亚半山半岛,博鳌千舟湾,项目基本信息：“三江、两海、一世界”的中信千舟湾，是中信首个博鳌滨海度假项目，也是博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目,距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙

10、滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为5层，周边市政配套设施齐备。,博鳌区域位于海南省东部，依山傍海，海岸线长达21公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。,区域背景：千舟湾所在的博鳌区域拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势,博鳌千舟湾,商业及会所

11、建筑比例：1.97%住宅建筑比例：82.24%低密住宅建筑比例：15.79%,叠加联排住宅建筑比例：3.71%联排住宅建筑比例：8.52%独栋别墅建筑比例：3.56%,产品规划：千舟湾项目产品线丰富，具备海景公寓、叠拼联排、独栋等产品，并且利用水域进行了区域的分割，区域在保持相对独立且具备整体感,博鳌千舟湾,2004年5月，中信正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区主开发商；中信委托美国EDAW与RTKL完成了特别规划区概念规划。2005年完成了博鳌区域总体规划修编；2008年后，中信集中博鳌核心区域优质资源，开始二级开发，建设千舟湾、沙坡岛、三江口、龙潭岭、山钦湾等不同特色的大型旅游地产项

12、目。,在此期间，陆续在博鳌区域建设了亚洲论坛会议中心，高尔夫球场，宾馆，高档酒店等配套设施，使区域成熟度进一步完善。,开发次序：在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善、会展经济成型后，中信才启动千舟湾的投资建设,博鳌千舟湾,在营销推广上，千舟湾主要有两方面举措：1、借势博鳌论坛的会展经济，在海南进行大面积的宣传推广；2、同FGT高尔夫运动结合，通过高尔夫球到各地路演，进行宣传。,营销特点：1、不提项目，只提博鳌，但千舟湾是博鳌规划区内唯一一个居住项目；2、嫁接高尔夫运动，直指目标高端客群，有效准确的传播项目信息；3、借助论坛影响，进一步扩大项目影响；4、千舟湾项目是整个博鳌地区

13、地产开发的“首开区”，品牌要打响。,营销特色：1、借势博鳌论坛的影响力，进行推广宣传2、捆绑高尔夫运动进行宣传造势,博鳌千舟湾,产品线非常丰富，并利用水域将产品线进行分割，相对独立又相互联系；“先造势后盖楼”，中信地产热炒博鳌区域，待会展经济和基础配套设施完善后，区域知名度打响后，才开始启动项目；作为博鳌首个居住类地产项目，在营销环节与高尔夫品牌进行嫁接，直接瞄准高端客户；,借鉴意义,博鳌千舟湾,杭州旅游地产案例研究,滨江开发区8195 下沙开发区5259 拱墅区7939 西湖区12998 江干区12709 上城区14434 下城区13718,以人造旅游景点为主,以历史遗址为主,以自然景点为主

14、,各景区距离主城区的通行时间在1小时左右。,背景分析：杭州房地产市场发展情况,西湖风景名胜区典型项目研究 杭州金都富春山居,关键词：顺势开发纯别墅项目,富春山居位于西湖风景名胜区，1000亩别墅社区，纯别墅社区，原生态山地园林是亮点。,富春山居概况,富春山居开发策略,建筑完全融入连绵群山，青青林荫之间,富春山居产品特色,富春山居产品细节,媒体诉求,第一阶段,第二阶段,第三阶段,树立产品概念：旅游区大规模山地自然度假别墅；,深化产品特征：产品：“轻别墅”园林：“亲自然”,生活方式：“极品生活”，“真正的别墅生活”,富春山居项目特色推广及诉求,九龙一号旅游景区里的纯粹中国味道,占地150亩，联排别

15、墅200余套，整个项目有“小家碧玉”的典型气质。,西湖风景名胜区其它项目扫描,绿城七里香溪绿茵掩映下的品质别墅区，出则仕、入则隐,西湖风景名胜区其它项目扫描,杭州休博园典型项目研究 威尼斯水城,关键词：造势开发特色化住宅,威尼斯水城概况,杭州乐园是华东地区最大的旅游休闲度假区之一，包括荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、温泉度假村、会议中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、天城房产八大部分。10多项大型极限运动项目，已经把杭州乐园变成杭州最大的极限运动中心。有高33米的水上蹦极，摆幅达40米的太空秋千，弹射时速达60公里的火箭蹦极、横跨荷兰海的空中钢索飞人，由快艇牵引的冲浪滑水。,苏黎

16、士小镇,奥兰多小镇,中心城市配套区,威尼斯湖畔区,威尼斯水城,宋城地中海别墅,宋城地中海别墅占地350亩，其中水域95亩，独立别墅56套，容积率0.145；别墅设有游泳池和私人游艇码头。主力面积400-600平米；岛内少量别墅在1100平米。,杭州乐园,宋城、南都、万科联合开发,威尼斯水城作为启动地块之一，其策略是：相对低单价、低总价产品特设化，实现资金回笼和项目造势,威尼斯水城开发策略及背景,威尼斯水城引入湘湖天然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。8大风景岛区依次展开，岛与岛之间桥桥相接

17、，再现威尼斯纯正岛居风情。5000多米风情水街，家家临水、户户观景、勾画纯水岸生活，最大限度满足了人和水与生俱来的亲密关系。10多个主题广场，形成开放空间与私密空间自然转换的复合景观形态。,威尼斯水城产品分析,案例选择及研究要点,澳大利亚莲达文岛,马来西亚珍拉丁湾,日本石恒岛,泰国普吉岛,印尼巴厘岛,日本豪斯登堡,新加坡圣陶沙,新加坡克拉码头,香港愉景湾,第二纬度：以亚太区岛屿国家为主要研究对象，分析岛屿国家滨海城市的特点,香港愉景湾,规模：占地649公顷容积率：0.12（全香港最低）规划人口：约25,000人总开发周期：共13期区位：位于大屿山东北，距香港国际机场12公里交通：区外-公路、轻

18、铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右；区内-穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园,项目基本信息：经过20多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名的高档居住区,愉景湾（Discovery bay）在上世纪70年代由香港兴业有限公司开发，第1期在1983年建成，获得过建筑奖，区内共有住户7000多户，分别住在高、低公寓楼和花园洋房三种住宅中，面积从40平米到400多平米不等。一个国际级27洞高尔夫球场、私人游艇会,政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连

19、；沿山势设置物业，别墅在低处，高层布置在山体高处；项目整体沿海湾排布，实现了景观资源最大化；商业、教育集中建设；学校处在社区中央游艇会、高尔夫球场等设施分散排布，提升整体档次；修建康乐会等大量休闲设施；社区文化活动活跃。,规划理念：愉景湾在规划中充分考虑城市功能，完善的配套设施以及因势利导的利用自然景观、地形，使得整体社区融为一体,香港愉景湾,开发次序：后期将优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设分级同步进行，大盘持续发力,香港愉景湾,建筑特色：一直坚持“高质素、低密度”的开发理念，崇尚接近自然，享受静谧、不受污染的环境，度假区式的居住生活,香港愉景湾,启动区情况：选在展示性最强的大白湾，

20、同时推出的物业类型多样，并且紧邻区域的中心商业区，树立了极高的整体形象,启动区选取直接感受海岸沙滩位置，最能显现海滨高档社区氛围；启动区包括高层、多层、联排、独立别墅等多种物业，产品线丰富；启动区配套以生活配套为主，如学校、幼儿园、会所等等,香港愉景湾,香港愉景湾,配套设施分级开发，先满足社区级配套，再考虑城市级配套；启动区紧邻海湾，并且临近中心商业区，先期体现出高档的社区氛围；依据山势布局各种物业类型，别墅在低处，临近海域，高层分布在山上；,借鉴意义,新加坡圣淘沙,圣淘沙（Sentosa）岛位于新加坡本岛南部，长4.2千米，宽1千米，占地500公顷，距离市区0.5千米。1972年9月1日，新

21、加坡政府成立了新的法定机构 圣淘沙发展局（Sentosa Development Corporation)发展、管理与推广圣淘沙岛。,基本信息：圣淘沙已经成为了亚洲地区最为著名的旅游目的地之一，成为新加坡的象征,功能区西罗梭景点英比奥名胜世界色拉蓬升涛湾,五大主题公园海底世界蝴蝶与昆虫玩过环球影城海底生物园Equaries水上乐园,交通方式公路大桥地铁轮渡观景缆车,规划理念：圣淘沙的设计充分汲取了全球各地的理念精华，打造了一些完美的度假海岛,新加坡圣淘沙,开发次序：圣淘沙始终贯彻着规划的思想，分阶段逐步建立，最终实现房地产销售同旅游地产运营双赢的目的,新加坡圣淘沙,开发次序：圣淘沙率先启动旅游

22、设施及配套，在积累了足够的人气和公众认同后，开始进行房地产项目开发，并且取得了成功,新加坡圣淘沙,启动区：升涛湾，以法国滨海度假胜地”里埃维拉“为设计蓝本，竣工后近2600栋高档住宅，包括世界一流的游艇俱乐部、豪华度假酒店,升涛湾分为三个主题居住区：北部居住区域北部居住区内拥有私人滨海公寓，三个海岛居住住宅等；南部居住区域南部居住区内同样拥有大面积的，滨海住宅和海岛住宅，内有两个小岛；中央游艇区域分为商业的游艇俱乐部和码头岛，及游艇博物馆,新加坡圣淘沙,新加坡圣淘沙,2003年升涛湾启动销售，当年营收比例占圣淘沙发展局年收入的75%，同时带动圣淘沙发展局收入由5600万美元增长至2.2亿美元，

23、成为主要盈利业务；2007年地产收入达到历史性的2.24亿美元，占96.3%；但是由于升涛湾销售进入后期，未来此收入将大幅下降。,房产销售：升涛湾的地产销售带来了大幅的收益，地产销售的成功也是前期配套建设及积聚人气的过程,新加坡圣淘沙,项目运营：圣淘沙借助政府作为利益主体，平衡各方权益，已实现综合利益最大化为目标，实现整个区域的可持续发展，持续盈利,新加坡圣淘沙,“先做旅游后作地产”，整个旅游景区在开发建设20余年后，在开发高档物业，地产物业销售带来了巨大的收益；地产物业与海景融为一体，滨海住宅和海岛住宅被安排在整个岛屿的东南部前瞻性的旅游发展战略和集合度假元素的产品开发，为后期地产物业的升值

24、带来的强有力的支撑；,借鉴意义,新加坡圣淘沙,日本豪斯登堡,区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部；交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。豪斯登堡”：第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期118万平米，年接待游客400多万；,项目基本信息：豪斯登堡是亚洲最大的休闲度假主题乐园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市,开发次序：豪斯登堡建立于日本主体公园热潮时期，投资巨大，耗时6年，从一片荒地变身成为一座生态旅游

25、城,日本豪斯登堡,日本豪斯登堡,日本豪斯登堡,日本豪斯登堡的建设者协同荷兰学者一同协作，100%仿照荷兰16、17世纪城市建筑风格对整个区域进行设计规划，力争原样复制。,规划理念：豪斯登堡力争建造与环境协调，符合未来城市发展的示范性城市，同时100%按照原样复制16、17世纪荷兰城市风貌,园区总共分六个区，分别是分别是花卉区、娱乐美食区、博物馆区、城市区、海港区、居住区。花卉区：展示给人们的是荷兰的田园风情，用荷兰风车来作标志性景致。观光美食区：娱乐美食区自成一岛，岛的中心是莫利斯喷泉广场，广场周围是美食餐厅街 以及娱乐建筑 如洪水来袭窗险馆、空 中飞翔之旅、天星馆、神秘的艾沙剧场等等博物馆区

26、：以纳索广场为中心布局与娱乐美食广场相似，有钟鸣交响曲博物馆、音乐盒幻想博物馆、辛巴达出岛兰馆、手摇风琴工作坊、,水晶梦幻广场、卡通世界等。城市区（旧城）：有商业街、游乐场、教堂、酒店 有类似于市政厅的建筑及观光高塔。居住区：包括森林小别墅区与酒店式公寓区，森林小别墅为围绕湖水的别墅酒店。海港区：德里佛德号帆船 图 为标志性景观 是园 内一个真正的港 口 是连接,斯登堡与外界的海上出入口,功能划分：豪斯登堡主要形成特点鲜明的六个分区，并利用不同的设施元素把功能做足，且运河是全园的交通主线和景观主线,日本豪斯登堡,日本豪斯登堡,仿照荷兰而建的豪斯登堡提供了百分之百的欧洲风情：欧洲大饭店丹哈格饭店阿姆斯特丹饭店森林小别墅荷蘭式餐廳荷兰民族博物馆豪斯登堡宫殿 分毫不差地再现了荷兰女王宫殿的原型。,建筑特色：纯粹的荷兰建筑风貌，“花钱游日本，免费玩荷兰”,借鉴意义,日本豪斯登堡,豪斯登堡开发的主题在于利用与荷兰的文化渊源，以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象，原汁原味，具有浓郁的荷兰风格和历史；豪斯登堡着力打造的不仅是日本著名的主题游乐园，而是利用先进理念打造的集合游乐、商业与居住为一体的城市；,Thanks,