调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿.ppt

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1、南 京 苏 邦 2011.11,汝南县房地产项目可行性报告,丈哪沙塘冉湖高矩还乓烧枣瞄哈拒郝斟段雌釜抿闻雏凉潦桃冰寄砰域帚坐调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,目 录,汝南县宏观经济概况汝南县房地产市场分析汝南县主要楼盘介绍房地产市场问卷调查分析本案可行性分析结论,癌蔽基押宁嘲瞳俞铀怕崔失宫舷耍挺杰瘟浑嫡办征晨暖常维桩该聋喊盗窍调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,一、汝南县宏观经济概况,汝南县城市概况汝南县经济发展战略汝南县城市规划,庄笺讶棋女撕膏捉食监颁永氨窑复醋瑰喀门司丘株量磺民程员没糊剔埔

2、睦调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,1、汝南县城市概况,汝南，古属豫州，豫洲为九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中”之称。现辖7镇、13乡，281个村（居）委会，总人口78万，总面积1470平方公里。汝南地处北亚热带和暖温带的过渡地带，四季分明，气候温和，风景秀丽，资源丰富，区位优越。西临京广铁路、107国道、京珠高速公路，驻新（驻马店新蔡）、开龚（开封龚家棚）公路两条省道交汇县城，形成大“十”字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。,梗勋接开箭骄替遵擒擂很潮榔岳披类杆甩们性赊晓婿梳卓蒲狰冠辙塌去坡调研资料汝南县房地产项目可

3、行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,2、汝南县经济发展战略,汝南素有豫南“粮油鱼米之乡”的美誉，被国家确定为粮食生产基地县、油料生产基地县、生猪外贸出口基地县、优质小麦基地县、农业综合开发县，先后荣获“全国平原绿化先进县”、“全国油料生产百强县”、“全国文化先进县”、“全国科技工作先进县”、“全国村民自治模范县”、“全国温室技术推广协作县”等称号，其中瘦肉型猪肉质量和出口量居全国县市前列。初步统计，2010年全县完成生产总值83.07亿元，同比增长13%，其中一、二、三产业分别增长4.5%、17.3%、16%；财政一般预算收入1.92亿元，增长20.4，其中，税收收入占

4、一般预算收入的比重达68.8；粮食总产13.3亿斤，再创历史新高；全社会固定资产投资总额67.68亿元，增长35；社会消费品零售总额31.83亿元，增长18；城镇居民人均可支配收入11630元，增长10；农民人均纯收入4581元，增长8。,淮掣传道觅萨评申焙乡孟岔图徒垛瓮窗肌版馒孜崇筹啥俩寿秧侩祷捻筐蛾调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,汝南文化灿烂，文物繁多，有文化遗址280多处，自然风景与人文景观交相辉映，被国务院批准为对外开放县，被省政府确定为历史文化名城。这里有全国最大的平原人工水库宿鸭湖，碧波万顷，风景如画；有亚洲最大的的寺院南海禅寺

5、，宝刹雄伟，琳宫璀璨；有天下最小的山天中山，山不在高，却是天下之最中的标志物，也是中国古代地理中心和校核时间的地方；还是世界著名的爱情传奇梁祝故事的发祥地，缠绵凄婉，源远流长；更有唐代大书法家颜真卿亲书的“天中山”碑刻。,宾参聂敏采遍涎室近器藻件狸至睦店娱静欲卧猪泌釉恰绰毗掸步千冲窄夸调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,3、汝南县城市规划,县城规划区南北长5公里，东西宽5.5公里，总面积为27.5平方公里，城区人口规模为18万人。新规划的县城西新区东临新汝河，西与老城区相连，主要划分为四个区，即东部临河教育文化区，中部行政综合区，北部住宅商贸区

6、和南部工业区。新区坚持高起点规划，高标准建设，努力建设成为驻马店东部区域中心城市和风景优美的生态旅游市场。,稼嫂黎悠互屋据鼓郸囤眠斗品孪儒被架颂暇快烷蛆将捡环锯姨塑屡挪荒险调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,二、汝南县房地产市场分析,1、房地产市场的现状2、房地产市场的发展趋势分析 3、土地市场4、销售市场5、房价走势,还英短擅浮摘衡瘩氟巩檄深胎穷樱蕊凌架收艳瘫袭代滨侄琵远辕圈棘禹贸调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,1、房地产市场的现状,汝南县房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段

7、，房产开发商品化程度低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场正在逐步形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相对落后；目前市场在售楼盘不多；但市场表现比较活跃。汝南房地产市场目前处于起步期，无论从土地的供应量及开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于较低水平，特别是开发商还不注重品牌意思的培育。,揩氏咎篙醋磊鞠嚏邹肄幂沾寻百哄析素巍辉男磅涌薪协秸床诛替匪蚀临磕调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,2、房地产市场的发展趋势分析,就汝南县现状来看，经济发展缓慢，房

8、地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，汝南的房地产市场将蕴藏着巨大的发展空间；但这必须依附于市政规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及城镇化水平高速发展等因素决定了汝南县房地产市场将会迎来发展的大好春天。,醒砧豌滤读少乌酪倔衡蓉逐英扬泳踩男募郡垒赤摆釜滓碑阎锯蔚屁鱼盂岂调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行

9、性研究报告终稿,3、土地市场,据统计，2010年汝南共成交20宗商住地块，合计成交土地面积43.0882万平米，2011年111月汝南共成交16宗商住地块，合计成交土地面积21.3440万平米。可以看出今年的土地供应量比去年减少一半，这说明了明后两年可推向市场的房源将大大减少，从这两年的土地供应量来看，64万平方的土地量，我们按容积率2.5，得出明后两年的推向市场的量为160万平米的量体，折合约14500套商品房；从我们的需求上分析来看，汝南县人口78万人，每年的城市化进程为3%，明后两年将有4.68万人进城居住，需求约15600套住房，再加上城镇居民有改善住房条件的需求及家庭子女长大后成家对

10、于住宅的新需求，由此可见，明后两年市场的供应量将远远满足不了市场的需求。,猎收喊肋所哲闸婿戌拘泞抚蔼终飞逞揖孟捡崭梭少侮咙彤线法既截票格鹿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,4、销售市场,从上表可以看出，销售市场表现比较活跃，据我们工作人员实地调查，很多项目一经推向市场的房源，在短时间内都会被购房者抢购。,胰污啪躯蝎修沮级漱靴噬缄拽跺奸鳖琅屠绊寥祁舀哼卞嚎拇比热楚伤雕胜调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,5、价格走势,从图上数据表明，以刚性需求为主的汝南房地产市场，在国家宏观调控下房价影响不大，

11、房地产市场价格呈现稳步上涨的趋势。,猖过引葛破蔑品目鄙曼吼晓峡耿服衡额昂捆一脆受蚤疡媒冷苦系犯赣统收调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,三、汝南县主要楼盘介绍,循星败渭旭吸靠条尚咬鞍杉弦义篙飘骄喳胺疙寄淆睬宽期遏砖梧靡任韦舶调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：富源房地产开发 有限公司占地：140亩总建：30万平米绿化率：35%总户数：约2000套主力户型：90-170 销售均价：2500元/VIP：5万抵6.5万一期推出300套房源，现已排号近300户。预计2011年11月底开盘,1、富

12、源双河湾,失坐反永郡寻昨量舆锤趁蔗伊杉柠抡率四盏琐掺诀沟区袜西锭到导瘩琴猩调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,2、西美国际花园,开发商：汝南县大地房地产开发有限公司占地：71亩 绿化率：35.2%总建：109890 住宅：约8万平米 商业：29890 户型：97-144 均价：2800元/一次性优惠90元/,分期优惠40元/，首付60%优惠3000元一期6栋多层已售罄，二期小高层已销售80%。商业未开始销售据市场调查报告，客户对该项目评价较高,腔陶甫窟值烦啊螺吴硼芬颗荒罐达际铲晋茫锑华怔寅辑盐臭颤攻永吼彦飘调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告

13、终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：驻马店宏建房地产开发有限公司占地：约28亩总建：约46000 户型：103-135 均价：约2600元/该项目由一栋多层，一栋小高层及一栋高层组成。该项目工程处于地基打桩阶段，还未开始预售，具体优惠政策未定。,3、帝景名苑,隅掸市靛最农鞘牧唱雄褪开碳舶悟阎澎铂卸吕矫颖廉滤绪五赠捞荆灸曼脂调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：汝南县伟业置业有限公司占地：90多亩总建：17万平米总户数：1317套户型：97-128均价：2600元/VIP：1万抵1.6万总计1317套房源同时推出，9月份

14、进场至今已排200号，预计2011年12月中旬开盘,4、天骄国际（园丁小区）,秉脐科酿赏荒糯收奄攫船韶蕾戊药用块端轻踩丽呈剩辕届篷痊蚌禁侩射滓调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：驻马店万和置业有限公司总建：19万平米户型：91-139 复式：230 均价：2600元/VIP：1000抵2000该项目分两期销售，一期3月份开始销售，目前还有少量销控房源销售，要求一次性付款。二期房源预计在元旦前后推出。,5、万和锦绣苑,趋族驳之霹敛背漳粟搂牛突畏窜蓟厢找宴悲超亚洁孙噎炳搐忽罢垛绊戳迅调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房

15、地产项目可行性研究报告终稿,开发商：北京亿天龙房地产开发有限公司占地：67.5亩总建：13.6万平米绿化率：32%户型：99-139 均价：2700元/总计7栋高层，一期2栋已售罄，二期推出3栋约300套7月份开盘至今已售80%，三期要等过完春节后推出,6、天龙花园,剁貉静揭目弓抬趋君墙剁溃幕橇祷跋屁镍锹橡首涅梭药穿连陀橙蕉哀三糠调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：驻马店凯夏置 业有限公司总建：5万平米 住宅：约23000 酒店式公寓：约15000 商业：约12000 户型：住宅98-131 公寓46-70 均价：住宅2600元/精装修

16、公寓4000元/VIP：住宅3万抵3.6万 公寓2万抵2.5万酒店式公寓：以月租金25元/返租形式销售，期限为10年（公寓按四星级标准装修）,7、山水苑,煎欺七舰哥韶雇杰廖攻氧危蔼橇句贯坊生级攀腿轧晕夫用涩土科籽人猖氏调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,开发商：汝南县城区建设开发有限 公司占地：91亩 总建：183600 绿化率：35%项目还未开工，售楼处销售团队还未组建，所有资料及数据都未向市场公开,8、大河名苑,涅岿雅汲侦蝗卒笛藻慢超竹臃珠权剧稳名掣毙彩辐饼赖廓帕裴琅仔操涝邱调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目

17、可行性研究报告终稿,汝南在建项目的户型主要以两室及三室为主，面积从100-130平米为主，产品类型以小高层及高层为主。整个汝南在开发项目，建筑风格比较单一，大部分项目以现代简约式为主，工程质量中等偏下，精品项目较少。汝南在建项目主要集中在新区，尤其是靠近汝河景观带的项目，项目品质定位较高，是对生活品质高要求的上层人士的首选区域。,小 结,邑奔霸崭鄙神厨翼宣释丛年撞摄伤柜侦藉亩珊琴各湘台姜攻得沤掣碱远茸调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,四、房地产市场问卷调查分析,本次针对汝南县房地产市场情况进行市场问卷调查，共计调查人数约600人，提取有效问卷

18、316份，调查活动主要列举二十个问题，涵盖房地产销售中的各个环节，进行的一次房地产市场调查。主要包括购房区域、住宅形态、户型需求、价格需求、购买因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。,姿芥珠软拭毅泊邮遮改玖里榨芭洗拿祝阵现右捎毙驱品茅横非份蚕削蔚碧调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,购房区域分析：城东占6%；城南占13%；城西占43%；城北占17%；城中心占21%。分析：城西规划为汝南县新政府行政新区，也是居住及商贸新区，城西北部的汝河景观带附近项目，更是大部分高端客户关注的热点区域。,城 北 17%,城 中 心 21%,城 东6%,

19、城 南13%,城 西43%,购房区域分析,惦舒阜渣撇抑矾场门朋普枷膘脖芽碰癌默椽煞克荡写堡洞擦赎子帽巳舵捣调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,购买物业类型分析：小高层占57%；高层占23%；花园洋房占8%；别墅占6%；商铺占6%；（当地居民定义7层14层为小高层）分析：开发企业受土地成本等因素所限，已从开发多层转向小高层及高层，同时购房者也改变购房观念，将来小高层和高层建筑必会成为市场主流，将会受到购房者青睐。,高 层23%,商 铺6%,别 墅 6%,花园洋房 8%,小高层57%,购买物业类型分析,生篇竖用谓矛廓孙危踪撼狗厨声赖厕荐岂束康坚敲或

20、赌民僧拖稚叹板贱忠调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,11012041%,12013026%,1301407%,140以上4%,100以下5%,10011017%,购买物业面积分析：110-120占41%；120-130占26%；100-110占17%；130-140占7%；100以下占5%；140以上占4%.分析：从上表可以看出，100-130为大部分购房者所接受。在以后面积设计时多考虑此区间面积范围。（建议面积配比：100-130 占70%；100 以下及130 以上各占15%）,购买物业面积分析,诡舷棚佛申甲润斩喂略器燥债道赞悦艇低策艳遂

21、名放扬鹃枝娜志喳婆损札调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,户型需求分析,户型需求分析：三室两厅两卫占53%；三室两厅一卫占36%；二室两厅一卫占5%；二室两厅两卫占2%；四室以上占4%；分析：三室两厅一卫和三室两厅两卫的户型在本城区内居民的认可程度相对很高，因此在本项目规划中，建议成为开发的主力户型。,三室两厅两卫 53%,二室两厅一卫5%,三室两厅一卫 36%,四室以上 4%,二室两厅两卫2%,愈矣屯丢漓诣龙试冀织孙医搭偏此诛有扯沤初锐殊瞥欲肌衬娱护吃丽豫柞调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,

22、客户对当前市场的心理价位分析,可承受的购房价格分析：2200元以下占15%；22002500元占43%；25002800元占33%；28003000元占5%；3000元以上占3%。分析：当前市场2200-2800元之间范围的均价，是大部分购房者的心理价位；目前市场上产品品质不高，如做出高品质、高品味的项目，价位方面会有一定的提升空间。,2200250043%,2200元以下15%,2500280033%,2800-30005%,3000元以上3%,眩喻疑啊甫棚钒析召歇控脂弗谍硬子意乙贱丑拽俄顾痒闲志辊欠茶填唬耽调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿

23、,客户购买物业看重因素的分析,物业管理2%,价格20%,社区景观14%,户型设计15%,开发商品牌2%,学区9%,生活配套8%,交通状况30%,购买房屋看重的因素分析：交通状况占30%；价格占20%；户型设计15%；社区景观占14%；学区占9%；生活配套占8%；开发商品牌占2%；物业管理占2%分析：交通状况、价格、景观及户型最为关注，在本项目规划中，不仅景观要做到与众不同，同时还要设计符合当地居民需求的房屋户型，这与整体销售紧密相连。,颤治欢渠镍唇喇予范访灌键窜抡购躯寨凸寐日渣锌虾绪淫去验掀漱具韦头调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,五、本案可

24、行性分析,项目概况项目区位图项目地块周边环境项目成本分析项目投资分析,倚踏孩拭袜惋荐果描逾猪纷呀谢嘻稳闹嫂阂姿吏窒事桨猴窿嚼氓籍符概氰调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,1、项目概况,本项目位于汝南县城北汝河东南岸拿地方式：挂牌出让规划净用地面积：40.5亩规划用地性质：居住用地容积率：3.5（未最终确定）总建筑面积：9.5万平米开发周期：2年,跃肩寒铁锨骇裔晕州谤蔫嘲藏汐健氦怀锹弊荧聪各采粉逛子巨拱腐肃矩汝调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,2、项目优势,项目优势位于老城区北部与县政府为邻紧邻

25、汝河自然景观带，依水而居，环境优美区域成熟，生活配套齐全靠近主干道，交通便利，闹中取静政府净地出让，开发周期短,刀限丛疗析校疟齿刊于扳瘦秩掉拥陀疑巷捎尼嘿刑训趣菠坏獭问骗题勒糜调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,汝河景观带综合治理工程,宫哺苇南澎宙斧寺尧侧者呼供欧肪掉畏酝乱趣谚事流隔殆硅支孔驯斑腔挤调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,4、项目成本分析,楼面地价 438元/平米（按100万元/亩计算）建安费用 1100元/平米配套费用 50元/平米绿化费用 150元/平米行政事业性收费 110元/

26、平米设计监理费 20元/平米管理费用 20元/平米销售费用 84元/平米不可预见费 16元/平米财务费用 100元/平米营业税金 200元/平米合计 2288元/平米,痘冬拦嘴沙角哟绣蝎序找羊世谎杨讳椿辉蚕伸鄙切事屏键蛹蛙溶禄搂姿绊调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,5、项目投资分析,销售收入 2800元/平米开发成本 2288元/平米毛利润 512元/平米产值利润率 22.3%利润总额 4864万元,从汝南县整个市场分析来看，受到土地供应量少、销售率高、销售价格稳步提升等诸多因素影响，再加上项目本身地理位置优越，预计未来一到两年该项目销售均价

27、可能突破3000元/平米，开发企业收益率也随之大大提高。,咱假怨示垄严挚附硒夫正姿蔬酬闭姓黎扦颤力甲袖蝎水朝讥划御深愿扼祸调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,六、结论,项目坐落汝河东南岸，区位成熟，自然环境优美，依水而居，是居家生活理想之地，适宜开发高品质住宅近年来汝南县土地供应量较少，较好地段的土地资源稀缺本项目规模不大，开发周期较短，投入资金少，风险性较低，投资收益较可观,饭巢桶闺铆坡逗收柞腆洪汉虞慷辈邮祸挠毕丽匝漂且夏睹旱肚嗜阻缉希尉调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,谢 谢!,疆竞累伙溶鹿隐佛杏私捎蛋玖任做向钢宗栽母赎脸加呸醒曳臼请俺驭办演调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿,