土地集约利用理论.ppt

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1、城市土地集约利用理论,潘玉娇 S090096,Company Logo,Contents,一.概念的介绍和解释,二.城市土地集约利用的理论研究,三.城市土地集约利用的影响要素,四.城市土地集约利用规律-空间分布规律,Company Logo,（一）土地概念的理论发展和代表流派,第一个阶段 从我国古代开始，人们就对土地有了初步的认识。公元121年，说文解字(东汉文字学家许慎著)中将土地解释为：“土者，吐也，即吐生万物之意”；管子校正(春秋政治家管仲著)中将土地定义为：“地者，万物之本源，诸生之根菀也。”第二个阶段 随着人类社会的发展和科学技术的进步，人们对土地的认识和了解也逐步趋于完善，因此，对

2、土地的概念也就由此全面和系统，学术界的各类观点主要从学科的角度进行了区分 第三个阶段 综合以上多学科提出的土地概念，目前被西方很多学者所接受的观点来自1976年联合国粮农组织(FAO)提出的土地评价纲要中对土地概念的解释，“土地是比土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的所有自然环境如气候、地貌、土壤、植被和水文以及人类过去、现在的活动成果”。中国地学界在此基础上更加强调土地是一个自然地理综合体的概念。,Company Logo,土地的基本特性,土地具有显著区别于其他资源的特性 首先，对于土地的自然资源特性，包括其自然生产性、位置固定性、区域差异性及总量的有限性，这是人类无法改变的客观现实

3、，并不像其他一般性生产资料及其功能可以被更先进和更完备的生产资科所代替，无论科技如何发展，土地的上述功用都是不以人的意志为转移的，土地在人类的生存和发展过程中永远发挥着不可替代的作用。其次，随着人类社会和科技进步的发展，土地的经济特性即作为社会资产的这种特性已经表现得日益显著，特别是在经济学上，土地已经变成一种商品，作为一种财富，是资金运用的同义语。土地的社会资产性主要体现在人们对土地的利用过程中，具体表现为：土地利用的可持续性、土地经济供给的稀缺性、土地报酬(收入)递减的可能性、土地利用方向变更的困难性等方面。,Company Logo,土地利用,（二）土地利用,土地利用含义,土地利用方式,

4、土地利用分类,Company Logo,土地利用含义,目前学术界对土地利用的概念主要集中在把其定义为一种活动或一种过程，代表观点有：土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程；土地利用是指在一定社会生产方式下，人们为了一定的目的，依据土地自然属性及其规律，对土地进行的使用、保护和改造活动；土地利用是指由土地质量特性和社会土地需求协调所决定的土地功能过程；土地利用属于一种永久性或周期性的人类干预活动，由于土地支持着整个生态系统，因此土地利用是人类为了从土地中获取相关利益，用一种相对系统性的方式，对生态系统中的关键因素进行人为控制的应用。（加注释）,Company Logo,土地

5、利用方式,一是从土地利用广度扩展，不断扩大土地利用面积，并强调外延扩散以提高土地的利用率，属于粗放型土地利用,二是向土地利用深度挖潜，增加投入，强调内涵增长以提高土地的产出率，属于集约型土地利用。,第一种方式,第二种方式,Company Logo,土地利用分类,土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定 的规律，将土地归并成若干不同的类别。从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的土地管理法科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地，“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建

6、筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”,Company Logo,（三）城市土地,1 城市土地的含义,2 城市土地的特性,3 城市土地利用,Company Logo,城市土地含义,城市土地的含义有狭义和广义之分。从狭义上看，城市土地仅指城市市区 即城市建设用地，用于非农业用途；从广义上看，则是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称，即城市行政区域内的全部土地。（下图为中国城市土地范围图）,Company Logo,城市土地特性,首先，城市土地利用的高度集约性。由于城市化进程的加快

7、，导致土地供给的稀缺程度加剧，引起城市土地价格不断上扬，从而追使人们不得不设法高度集约利用土地，如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益，从而节约大量基础设施和交通占用土地；以批租形式获得城市中心区地块使用权的土地受让人，只有发挥土地的集中性用途，建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土地出让金。其次，城市土地位置的极端重要性。城市土地区位的差异会形成不同的级差收益，直接影响企业的经济效益，多个企业在同一区位聚集会产生地区化经济，从而降低产品成本；区位差异也体现在土地价格中，如城市中心区的土地与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍、几百倍。,Company Logo,城市土地利用,

8、城市土地利用是指城市土地在不同的经济部门之间、各个项目之间的合理配置和使用的过程。根据定义可知，城市土地利用主要包括两个方面：合理配置和使用。其中合理配置是城市土地合理利用的前提和基础，而使用则是城市土地利用的经济效益、社会效益和生态效益的具体实施过程。城市土地的合理配置实质上是对城市土地利用方向进行合理分配，确定土地的各种不同经济用途，使城市土地利用达到各方效益的均衡和统一。城市土地作为城市经济的重要生产要素之一，具有供给的稀缺性和需求的无限性；同时，城市土地用途变更的困难性也极易造成更改利用方向的巨大经济损失，因此城市土地的合理配置是利用的核心和关键。城市土地资源配置的主体是政府和市场。城

9、市土地的使用是指城市土地经过合理配置以后，土地的所有者或使用者根据一定的经济目的，以及已配置土地的特征和功能对土地进行开发、经营和管理的过程。,Company Logo,（四）土地集约利用的基本内涵,1.土地集约利用土地集约利用是粗放利用的对称，均指土地的利用方式，最早来自于对农业土地利用的研究。综观历史，早在两千多年以前，我国古代文献就有集约经营思想的论述。在最早的农书齐民要术中提到：“凡人家营田，须量己力，宁可少好，不可多恶”，强调土地的经营不能广种薄收，宁可少而精，直接表达了精耕细作、集约经营的思想。西方国家进入资本主义社会后，随着生产力水平的不断提高，科学技术的应用，农业的经营方式也逐

10、渐从粗放向集约的方向发展。李嘉图(DavidRicardo)等古典政治经济学家在地租理论中首先提出，所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。马克思也曾指出，“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土 地上，而不是分散在若干毗连的土地上。”此外，著名的土地经济学家理查德T伊利认为，“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。”,Company Logo,（四）土地集约利用的

11、基本内涵,2.城市土地集约利用 目前有关城市土地集约利用内涵的界定在学术界存在着三种基本观点，它们之间关系密切，不可分割，每一种观点都是对前一种观点的补充和扩展。第一种观点：强调城市土地集约利用与农业土地集约利用的目的基本一致，主要是为了获得更高的经济效益，通过增加对土地的投入，以达到提高土地的利用率和生产率。这一观点是对城市土地集约利用最基本含义的阐述，仅注重其经济效益最大化，完全属于经济范畴的概念。第二种观点：在对以上集约利用观点的认可下。特别强调城市土地集约利用不完全是经济范畴，还要考虑土地的利用结构和布局的优化问题，即除了提高经济效益外，还要综合考虑社会效益和生态效益，在集约用地的基础

12、上追求城市的可持续发展和适宜人居的根本目标。第三种观点：在以上两点的基础上，还进一步强调城市土地集约利用是在特定时段中，特定区域内的一个动态的、相对的概念，不同的经济发展水平有不同的土地利用集约程度的标准，城市土地的集约利用是随着时间、空间的改变而不断地发展和变化的。,Company Logo,二.城市土地集约利用的理论研究,1.土地报酬递减理论与土地集约利用,2.土地规模利用与土地规模经济,3.农业区位论与地租理论,4.工业区位论与城市产业集聚效应,5.城市发展规划理论与“适度集约”思想,6.可持续发展思想与城市化进程,Company Logo,1.土地报酬递减理论与土地集约利用,所谓土地报

13、酬，是指生产过程中投入生产因素的经济生产力所获得的产品数量。由于受土地生产力的因素限制律的作用，在技术和其他条件不变的前提下，人们在同一块土地上连续投入资本和劳动，而达到一定限度时，其增加收益就会递减，这一现象通常称为土地报酬递减律。如下图，土地报酬的第一阶段，随着资源投入产出大幅递增，属于土地的粗放利用阶段；第三阶段资源投入过多，造成产出不增反降，属于过度的集约利用土地；而在第二阶段，资源的投入与土地的产出处于最佳的配合比例，在F点最终达到边际投入等于边际产出，可称为合理的集约经营。因此著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，其所阐述

14、的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约程度。也就是说，土地的集约利用是有限度的，并不是投入越高越好。,土地报酬递减率的三个阶段图,Company Logo,2.土地规模利用与土地规模经济,土地利用规模，是指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产要素利用集中程度的一个重要指标。在生产经济学中，所有的生产要素以相同的比例，同时增加或减少，才是严格意义上的规模变化，称为“纯粹规模”的变动，由纯粹规模变动引起的企业经济收益的变化，称为规模报酬。土地规模利用，就是应该尽可能使土地利用处于报酬递增的阶段，此时土地规模的扩大所能获得的经济利益，就是土地规模经济，这种现象反映在单位

15、产品成本上，如图所示：LAC曲线是一条随着土地经营规模变动而变动的长期平均成本曲线，在AM阶段，平均成本随土地经营规模扩大而下降，属于规模经济阶段；在MB阶段，平均成本随土地经营规模扩大而上升，属于规模不经济阶段。因此，产品平均成本最低点即为M，与其相应的经营规模OM称为最佳土地经营规模。显然，土地的规模经营所产生的土地规模经济，能够促进土地生产要素的投入，从而促进了土地的集约利用。,土地规模经济和土地规模不经济图,Company Logo,3.农业区位论与地租理论,德国经济学家冯屠能(VThunen)于1826年撰写了巨著孤立国同农业和国民经济的关系(简称孤立国)，首次提出农业区位理论，认为

16、地租与距离是负相关的，可以想像从中心城市向外围平面延伸，随着可耕地与市场的距离的不断增大，可耕地的地租是不断下降的，这样便可形成一个个以城市为中心的同心圆环，即著名的同心圆布局理论(如图)。其结论是，农业土地利用的合理集约程度按土地区位地租高低即距离市场的远近配置，将区位与土地利用的集约合理程度结合在一起进行了研究。,屠能同心圆布局理论：地租与集约度的关系,Company Logo,4.工业区位论与城市产业集聚效应,德国经济学家和社会学家阿尔弗雷德韦伯(AWeber)于1909年撰写了工业区位论，在书中韦伯试图回答：什么原因使某个工业从一个区位移至另一个区位?决定迁徙的一般经济规律是什么?他将

17、影响工业区位的因素分为两类：区域性因素和集聚因素。工业是如何布局于各个区域的，受区域性因素影响；而在工业区域内，厂商为什么集中于此地而非彼处，则受集聚因素影响。韦伯用聚集经济来描述企业外部经济，并指出聚集能否产生效益，既取决于聚集的企业种类与结构，也取决于聚集的规模。这一理论结合中国的实际情况可看到非常适用于当今我国城市的用地方式，城市第二、三产业的生产特性和市场服务特性要求其聚集发展，由此产生了集聚规模效益：这一经济活动规模在一定区域范围内聚集增加，可以促进劳动分工程度提高，降低交通费用，降低边际成本，提高劳动生产率，同时也降低了每个单位经济活动的环境成本，提高了土地资源的利用效率。因此产业

18、集聚这一过程实质也是城市化发展的用地集约过程。,Company Logo,5.城市发展规划理论与“适度集约”思想,城市规划(Urban planning)指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。在现代规划理论中，对城市发展历程的研究实际上就是对城市聚集与分散 的过程研究。属于城市规划理论研究的一个重要内容。如对现代规划思想产生重要影响的霍华德用园城市理论(1899)研究的就是如何在大城市周围建设一些规模较小的城市来吸引大城市中的人口，从而解决大城市的拥挤和不卫生状况，指出城市的分散发展趋向，规划的中心思想是城乡一体发展。而现代建筑运动的重要人物柯

19、布西埃的现代城市设想(1922)则提出可以通过大城市结构的重组，在人口进一步集中的基础上，于城市内部解决城市问题，指出城市的集中发展趋向，规划的中心思想是提高市中心密度，改善交通，全面改造城市地区，提供充足的绿地、空间和阳光。此外，恩温的卫星城理论(1922)、沙里宁的有机疏散理论(1942)、赖特的广亩城理论(20世纪70年代)等研究的也是城市发展的集中与分散问题。聚集与分散直接关系到土地利用的强度，所以这些理论能给城市土地集约利用研究以启示。在当代规划理论中，与土地利用集约度相关的研究主要体现在对城市环境 容量研究上，强调从生态环境方面研究土地利用的强度，更加注重城市土地集约利用的适度问题

20、。环境容量作为科学概念由日本学者于1968年首先提出，是指某一环境在自然生态的结构和正常功能不受损害、人类生存环境质量不下降的前提下，能容纳的污染物的最大负荷量。由于城市是人类各项活动最集中的区域，环境问题更加严重，因此人们在城市规划中开始专门研究城市环境容量问题，评价环境对于城市规模及人在城市中各项活动的强度提出的允许限度，并且提出研究城市人口容量、自然环境容量、交通容量、建筑容量、城市用地容量的思想，认识到高密度开发会使环境恶化，基础设施不足，导致容量过高产生负效应。因此，从这个角度来说，集约度的提升并不是要无限增大，而是应体现“适度集约”的思想。,Company Logo,6.可持续发展

21、思想与城市化进程,城市化(Urbanization)反映城市中心对乡村腹地影响的传播过程，是全社会人口逐步接受城市文化的过程，也是人口、资源等要素越来越集中的过程。城市化像工业化、信息化一样，日益成为当今时代社会发展的主导趋势。城市化水平是区域经济发展程度的重要标志。据世界银行统计，2002年世界高收入国家城市化率平均为75，中等收入国家为62，低收入国家为30，中国的城市化率为40。城市化所带来的规模效益和产业集聚很大程度地促进了城市集约用地，目前中国100万人口以上的特大城市人均用地水平约是20万人口以下小城市的一半，其主要原因是特大城市的二、三产业高度集聚所产生的规模效益，扩大经济辐射能

22、力和吸引力，空间表现形式即集约用地。在城市土地日益紧缺的今天，人们都希望用最少的投入换取最大的经济收益，达到土地的集约利用，但与此同时，会给本就稀缺的土地资源带来了很多超负荷的不当利用：如城市化进程的迅速展开对建设用地的增长需求日益紧迫时，人们就会通过盲目开发、滥占耕地、砍伐森林等掠夺式土地利用手段来满足一时之需，从而造成土地严重破坏和生态环境恶化，导致土地未来的无法持续利用。,Company Logo,土地资源作为最重要的自然资源，是区域可持续发展的基础，土地资源的可持续利用也是区域可持续发展的前提，对一个城市而言，可持续发展才是人类追求的终极目标。城市的可持续发展(Sustainable

23、Development)的概念是于1987年世界环境与发展委员会在我们共同的未来报告中所第一次阐述的，得到了国际社会的广泛共识，是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。可持续发展的目标是实现代内公平和代际公平，即要求当代人能够管理好资源基础，以使后代人能够享有同当代人一样的生活水平。因此，在追求土地集约利用的同时，应以注重城市的可持续发展作为行动指南，最终达到建立“宣居城市”的理想目标。,Company Logo,三.城市土地集约利用的影响要

24、素,1.人口密度对城市土地集约利用的影响 城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的面积直接相关。可以说土地资源的稀缺程度是土地集约利用的最直接的资源约束因素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土地的拥有，人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地集约利用的客观要求就强。城市的最显著特点便是人口聚集，城市人口密度增大伴随着城市人口规模的增大越是人口密集的区域，越容易形成人口聚集，形成规模较大的城市。这是城市聚集效应体现在人口这一方面，城市各种要素的聚集，对城市土地集约利用提出了要求，并且不同要素的聚集程度，会产生不同的土地利用集约度。,C

25、ompany Logo,2.土地价格对城市土地集约利用的影响 城市地价是城市区域土地集约程度的重要指针。从微观角度看，城市土地的价值高低是影响城市土地利用集约程度的最重要和直接因素之一。从宏观角度看，城市的聚集效益是影响土地价值的决定因素。这是因为，一方面，聚集行为过程的本身导致一定范围的土地空间需求增大，土地价格提升；另一方面，聚集使得企业生产能力提高，单位面积土地产出提高，用于支付地租的能力增强，在竞争机制下，级差地租增大，土地价格提升。如果城市整体地价水平低，从市场供求角度是因为土地需求相对小。土地之所以需求小，是因为该区域土地不能带来更高的生产价值，不能带来聚集效应。在人地关系紧张的城

26、市里，土地资源总量不足，土地供求关系紧张，土地价格增高，土地集约利用的要求增加。因此，地价水平可以作为衡量城市土地集约利用程度的一个参考指数。,Company Logo,3.规划指标对城市土地集约利用的影响 城市规划是城市建设和管理的重要依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发的前提和基础，是城市社会经济目标实现的手段。城市规划对城市土地集约利用方面的影响表现在城市规划的确定：(1)城市的性质和规模；(2)城市的用地结构；(3)城市人均建设用地指标；(4)城市建筑高度；(5)城市建筑容积率；(6)城市建筑密度；(7)建筑间距等。可见城市规划对城市土地集约利用影响的直接程度和力度。这些指

27、标的规划确定是建立在充分研究城市发展和土地发展规律的基础上的。,Company Logo,4.生态环境容量(承载力)对城市土地集约利用的影响 城市生态环境是城市土地集约利用程度的重要生态限制因素。中国大百科 全书环境科学中把环境容量定义为：在人类生存和自然不致受害的前提下，某一环境所能容纳的污染物质的最大负荷值。显然，环境容量只反映了环境容纳污染物的一个指标功能，没有反映人类活动的影响。环境承载力则在此基础上全面描述环境系统对人类活动的支持功能。城市环境承载力是指环境对于城市规模及人类活动的限度，具体地说，城市所在的地域环境，在一定的经济技术水平和 安全卫生要求下，在满足城市生产、社会生活等正

28、常的前提下，通过城市的自然条件、现状条件、经济条件、社会文化历史条件等的共同作用，对城市建设发展规模以及人们在城市中各项活动的状况提出的容许限度。城市的发展主要以两种方式消耗环境资源。首先，在时间上把城市发展引起的环境退化成转移到下一代；其次城市土地利用增加了外界环境的承载能力，结果将造成环境透支加剧。所以，城市的发展必须转变观念，要考虑用区域环境的适宜承载力决定城市的发展可能。未来的城市发展，资源环境成为城市发展的首要约束条件。也就是说城市环境容量(环境承载力)一定意义上决定了城市土地集约利用的最高强度，是土地集约利用的上限控制指标。,Company Logo,5.城市公共物品 在城市经济中

29、存在着大量的公共物品，如市政设施和公益设施，包括交通设施、水电煤供给、文化教育娱乐、环境保护和整治等。公共物品的投入关系到城市发展的基本条件，影响到城市土地集约利用状况。如果公共物品过多投入，意味着投入的浪费，土地利用的过度；如果公共物品投入不足，则意味着城市发展基础条件不足,土地利用粗放。,Company Logo,四.城市土地集约利用规律-空间分布规律,1.地域空间分布规律城市作为一个政治、经济、文化、居民生活居住的多功能综合体，其用地结构较为复杂。鲁斯旺将整个城市地域由内往外划分为四个连续带，绘制了城市边缘区结构图,Company Logo,在不同结构区域，显然土地集约利用强度是不同的。

30、普遍意义上，不同的区域结构由内向外对应的土地利用集约度显现由高到低的态势。根据边缘区的动态性，在不同阶段，土地利用集约度变化特征是不同的，,Company Logo,2.距离空间分布规律(1).单中心城市土地集约利用空间分布规律 城市土地集约利用强度可以透过城市空间密度直接反映。空间密度是指某一要素在一定空间范围内的数量。从空间角度讲，城市是由一大群紧密相连的空间占有区位单位所构成的。如果这些单位的分布密度受到通达性程度高低影响的话，那么，它们的密度将在市中心达到峰值，以后在所有方向随着与中心距离的拉大，密度逐步下降。美国的考林克拉克以及米尔斯运用指数函数对现代大城市中随半径距离而变化的人口密

31、度曲线进行了论证，并发现居住密度下降的百分比实际上与该活动单位与中心的距离增加相一致。研究表明，大城市除了具有较高的中心密度以外，还有较低的斜率系数；随着从城市中心向外延伸，密度下降趋势有若干不同的组合(房屋单元数逐渐减少，非家庭居住人口随之减少，总人口密度下降等)。中心密度的变化在很大程度上取决于城市交通运输、邮电通讯、生产技术、收入水平、职业结构和消费方式等因素的变化，如高速公路的崛起和汽车时代的到来，为化解 过高的中心密度提供了有利的通道，网络的兴起更缩短了中心与其他区域的时空 距离。,Company Logo,(2)多中心城市土地集约利用空间规律城市发展到一定阶段，不论从城市所在的宏观

32、区域范围，还是城市内部区域，将形成中心地(或中心城市)功能等级、数量和空间分布。高等级中心地之所以商品和服务档次高且种类齐全，其关键在于高档商品和服务的需求门槛高，只有高档商品和服务充分聚集，才能共同维持其服务范围达到和超过其需求门槛，实现经营利润。因此，总有高等级中心地聚集程度大，聚集效益高。一定空间的高聚集的必然结果是土地利用的高集约。就城市区域范围而言，城市的中心地等级序列将随着城市的发展发生着变化和演替。当城市发展到一定阶段和扩展到一定规模后，将形成一个完整的中心地等级序列，即中央商务区（CBD）次级中心（副中心）区级中心一般商业中心。不同中心等级序列，土地集约度不同。中心地随着距离城

33、市中心距离的加大，集约利用程度由高变低，且存在峰值现象。,Company Logo,多中心城市土地集约利用强度与距离关系图,Company Logo,参考文献：,陶志红，城市土地集约利用几个基本问题的探讨，中国土地科学，2000(5)马克伟，土地大辞典，长春：长春出版社，199l周诚，土地经济学原理，北京：商务印书馆，2003龚义，吴小平，欧阳安蛟，城市土地集约利用内涵晃定及评价指标体系设计，浙江国土资源，2002(1)董黎明，袁利平，集约利用土地2l世纪中国城市土地利用的重大方向，中国土地科学，2000宗毅，我国城市土地集约利用的理论分析与评价研究，博士论文，2005王兆华，城市土地集约利用研究以兰州市为例，硕士论文，2007何芳，城市土地经济与利用，上海：同济大学出版社2004王霞，尤建新，城市土地经济学，上海：复旦大学出版社，2004,Company Logo,Thank You!,