土地的集约利用和规模利用.ppt

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1、第三章 土地的集约利用和规模利用,第一节 土地利用概论第二节 土地报酬递减规律思想的形成及演变第三节 土地报酬变化阶段的定量分析第四节 土地的集约利用第五节 土地规模利用原理第六节 农业土地的规模利用第七节 城市土地的规模利用,第一节 土地利用概论,土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行的物质、能力和价值、信息的交流与转换过程。土地利用是一个经济问题 土地利用是一个动态概念 土地利用是一个技术问题,一、土地利用的含义,土地资源的调查、分类、统计土地利用现状分析土地利用规划土地开发土地保护,二、土地利用的内容,土地利用现状分析 土地开发程度 垦殖系

2、数=耕地面积/土地总面积100%森林覆盖率=林地面积/土地总面积100%水面利用率=已利用水面积/水面总面积100%建筑密度=建筑物占地面积/用地总面积100%容积率=建筑面积/用地总面积 土地利用系数=已利用土地面积/土地总面积100%土地利用结构 土地利用效益,二、土地利用的内容,土地利用现状分析 土地利用效益（技术效益、经济效益、生态效益、社会效益）单位耕地面积粮食产量=粮食总产量/耕地面积 单位面积农业用地总产值=农、林、牧、渔总产值/农业用地面积 单位面积土地纯收入=（农产品产值-生产成本）/土地面积,二、土地利用的内容,先调查、评价、规划，后开发利用以集约利用为主与保证适量的耕地面

3、积相结合在农业优先的前提下，统筹安排用地比例开发利用与合理保护相结合切实保护耕地的原则,三、土地利用的基本原则,第二节 土地报酬递减规律思想的形成及演变,一、土地报酬的实质及其形态,实物形态价值形态价格形态,对一定面积土地投入中某项变动要素的生产率,形态,实质,产出的实物量 报 酬=（实物形态）某单项变动生产要素的实物量,产出物的价值（或产值）报 酬=（价值形态）某单项变动生产要素的价值量,产出物的价格（或货币额）报 酬=（价格形态）某单项变动生产要素的价格(或货币额),威廉配第最早注意到“土地报酬递减”现象,二、土地报酬递减规律的早期表述,一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后

4、，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。,杜尔阁对“土地报酬递减规律”的内涵进行了详细表述,“撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳动投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加的比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限度为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会越来越少，直到土地的肥力被耗尽，投资的增加不会使产量有任何提高。”虽然杜尔阁没有使用“边际”一词，但他的分析方法和思维方式是典型的边际主义，他已经比较清楚地表述了土地报酬递减规律的基本内容。,安德森首先注意到了科学技术因素的影响作用,在合理的经营制度下，土地的生产率可以无限制地逐年提高。但在一定的科学技术条件下，这种提高是有限的。

5、土地肥力会递减，一定量的土地能供养的人口是有限的。,威斯特首次正式提出“土地报酬递减规律”,劣等土地之所以必须日渐耕垦，就在于土地报酬递减律之故。在耕作改进的过程中，原生产物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换句话说，土地纯产品和它的总产品的比例是持续递减的。,三、土地报酬递减规律思想的中期演变,马尔萨斯最早提出“土地肥力递减规律”,与杜尔阁的区别：1、从宏观角度分析问题2、分析的是人类整个社会生产过程3、分析对象是不同年代、土地、作物的不同投入所带来的产量的平均变化4、只看到报酬递减，而没看到此前的递增,大卫李嘉图把土地报酬递减作为产生级差地租理论的依据,如果优良土地的存在量远多于日益增加

6、的人口所需要的生产粮食量，或者是在旧有地上可以无限地使用资本，且无报酬递减现象，那么，地租便不会上涨，因为地租总量是由于追加的劳动量所获报酬相应地减少而产生的。,实际上，级差地租并不是耕作顺序由好地向劣地扩展造成的，而是由于同量的投资所产生的收获量不同而产生的。李嘉图是在绝对化的土地报酬递减论的基础上建立他的地租理论的。,四、土地报酬递减规律思想的发展和完善,西尼尔给其内涵增加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。土地收益递减是各种生产要素的比例平衡问题。把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域报酬作为不变生产要素的生产率，演变成可变生产要素的生产率。引入“若干生产要素投入量保持不变”

7、作为其发生作用的前提条件。,五、马克思主义关于土地肥力和土地报酬变化规律的观点,恩格斯用科学技术进步的巨大作用批驳马尔萨斯观点的错误，抓住了问题的关键。马克思推翻了马尔萨斯等人加在地租理论上的错误前提，同时也提出了自己的土地耕作次序观和土地肥力观。列宁认为“追加的（或连续投入的）劳动和资本”这个概念本身，就是以生产方式的改变和技术的革新为前提的。他反对“土地肥力递减规律”具有普遍意义，还指出一定技术条件下投资收益递减对手工业和工业的适用性。,六、正确理解土地报酬递减规律,1、土地报酬与土地肥力不是同一概念2、土地报酬递减规律 没有准确表达该规律的本质3、土地报酬递减规律是有一定的前提条件的4、

8、土地报酬是在追加投入超过一定限度后才表现为递减5、土地报酬递减规律研究的是单一可变要素投入变化而产生的变化6、要注意其适用的时间范围,第三节 土地报酬变化阶段的定量分析,多生产要素的产量函数 y=f（X1，X2，Xn）某一种变动生产要素的产量函数 y=f（X）总产量 TP=f（X）平均产量 APP=Y/X 边际产量 MPP=dy/dx 生产弹性 EPP=MPP/APP,一、一些基本概念,二、土地报酬变化规律,假定土地面积固定不变，化肥为可变生产要素，研究土地报酬变化规律。,土地报酬变化三个阶段,三、土地报酬变化的三个阶段,上图中，横轴表示可变要素的投入量，纵轴表示产出量。第一阶段：要素投入在“

9、0XA”范围之内 边际产量大于平均产量，总产量和平均产量都处在递增的阶段，每增加一单位要素投入都能使产量急剧增加。但是，生产要素的最佳投入点不在本阶段。由于本阶段投入的可变生产要素与不变生产要素在配合数量上的不足，不变生产要素的潜力不能充分发挥出来，如果可变生产要素投入量停留在此阶段，土地资源就没有得到充分利用。此时不是最佳要素投入量，应该继续增加要素投入。,三、土地报酬变化的三个阶段,第二阶段：要素投入在“AXB”范围之内 边际产量和平均产量均随可变生产要素的增加而减少，总产量随着可变生产要素的增加而不断增加，以至最后达到最高点。如果只考虑到产量问题，B点就是最佳投资点，得到最高产量G点。但

10、是，在增加产量的同时成本也会增加，我们要考虑的应该是何点的投入能带来最大收益，增产不增收是没用的。如果考虑生产要素的价格和产出物的价格，最佳投入点可在第二阶段内获得。,三、土地报酬变化的三个阶段,第三阶段：要素投入在“XB”时 在此阶段内，边际产量小于0，总产量和平均产量都随着可变生产要素的增加而递减。如果超过B点以后，再追加投资，只会增加损失，一旦总产量达到最高点后就不应该继续增加投入。,I,第一阶段由于投入的可变资源数量不足，可变资源与固定资源（即土地）的配合比例在数量上不匹配，具体表现为可变资源少而固定资源多。,在数量上表现为投入的可变资源过多，超过了固定资源的承受力，产出效果反映在报酬

11、上就出现了负值或全面下降的情况,投入的可变资源与固定资源的配合比例在数量上匹配的较好，可变资源的投入量较为接近固定资源的承受力，而且每次增加的资源投入都带来了总产量的增加。,设要素价格为Px，产出品价格为Py，当Px=MPPPy时，即y/x=Px/Py，可获得最大净收益，即每增加一单位要素投入量增加的成本等于它所带来的收益。假设每单位化肥价格为3元，产出粮食价格为4元，根据前面的数据可以得到（见P52）。当投入量为15单位时，Px=3，MPP=0.75，Py=4，Px=MPPPy，生产的净收益为118时达到最大。,四、土地报酬递减规律的应用,1.正确地认识投入2.正确掌握农业土地和非农用土地利

12、用的集约度3.正确把握农业土地和城市土地利用的合理规模,正确地认识投入,要想获得土地利用的高效益，就要有大量的投入如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加这种投入在现实经济活动中，应把所有投入（包括固定资产的投人）作为一个整体纳入变动生产要素类，求得这些投入的最适量。,第四节 土地的集约利用,土地的集约利用，是指合理投入劳动、资本和技术，充分挖掘土地潜力，以获得土地最高报酬的一种经济行为。通常以集约度来衡量土地集约利用的程度。集约度就是指单位土地面积上所投的资本和劳动的数量。,一、农业土地集约利用的概念,所谓农业土地集约利用，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进

13、的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上，获得高额产量和收入的一种农业经营方式。“土地报酬递减规律”的前提条件是保持技术水平不变，但在现实中科技进步和技术创新是提高土地利用集约度，从而提高土地的利用效率和效益的首要推动力量。只有不断发展科学技术，并在土地利用的实践中进行技术创新，才能不断提高土地集约利用的适合度，从而不断提高集约化水平，促进各类用地利用效率和效益的不断提高。,合理确定农业土地利用的集约度,以社会对农产品的需求程度、农业技术发展水平和投入能力为依据以土地本身的肥力为依据结合具体的经营目标,二、我国实现农业土地集约利用的途径,提高复种指数加快中低产田改造加强农田水利建设加大对农业的

14、科技投入,农业科技及其推广的基本估计,科学技术成果转化率30%40%科技推广普及率30%40%化肥当季有效利用率30%40%科技对经济增长的贡献率30%40%,三、我国城市土地集约利用概念,城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。反映城镇土地利用集约度的指标人口密度投资强度容积率,四、实现城市土地集约利用的途径,重视旧城改造工作

15、通过级差地租和税费杠杆的共同作用，调整土地利用方向，提高土地利用的结构性效率集中开发的地上和地下空间,五、中国土地集约利用的特点,土地集约利用还没有形成一种普遍的、自觉的行为；土地总体集约利用度不高，挖掘潜力很大；土地集约利用发展不平衡；土地集约利用的形式仍以劳动密集型为主；我国大陆城市住房建设区的容积率低，旧城改造潜力巨大。,第五节 土地规模利用原理,一、土地利用规模的内涵 二、土地规模报酬规律 三、土地规模经济的来源 四、集聚经济,土地利用规模,土地利用规模是反映土地生产要素集中程度的一个指标。农业经营规模不等于农业土地利用规模，但农业经营规模的大小很大程度上取决于土地利用规模。土地利用规

16、模对工商企业的经营规模不具决定意义。,土地利用（经营）规模：指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市等）占用土地面积的大小。,农业土地经营规模,在农业中，土地是不可或缺的重要生产资料，土地利用规模在很大程度上决定着农业经营规模的大小。土地利用规模在农业中通常成为农业经营规模的标志。在生产力发展的各个阶段，对于农业经营规模来说，土地利用规模的重要性是不同的。在分析现代农业的经营规模时，就不能仅仅考虑土地利用规模，还要考虑资本投入规模以及产值、销售额等综合规模。,城市土地规模利用,在工商业中，土地只是作为基地、操作场所而发挥作用。与农业不同，土地利用规模对工商企业的经营规模来说并不具有决定性的

17、意义。在城市中，只有当土地成为劳动对象时，土地利用规模才成为一个重要的问题。这样的活动，主要是城市规划和城市房地产的开发经营。城市土地规模利用问题，主要表现在合理确定城市规模和城市房地产开发项目的用地规模上。,二、土地利用规模报酬规律,规模报酬变化是指在其他条件不变的情况下，各生产要素以相同的比例同时增加或减少时，所带来的产量的变化。土地规模报酬变化可以分为土地规模报酬递增土地规模报酬不变土地规模报酬递减,单位产品平均成本随着土地经营规模的扩大而不断降低,单位产品平均成本保持不变,单位产品平均成本随着土地经营规模的扩大而不断上升,规模经济和规模不经济,与经济学中的纯粹规模报酬理论相比，土地利用

18、涉及的现实的规模经济问题更为复杂,第一，土地利用的规模经济问题，不仅存在于微观的企业层次，还与大片土地的综合开发、城市用地规模等区域性问题有关。第二，规模扩大所带来的经济利益，并不一定就是利润的增加，它还可能是企业的劳动生产率、土地生产率的提高，或者是宏观经济效益和社会效益的提高。第三，规模扩大所带来的经济利益，并不一定属于某一个特定的企业，它可能属于一个产业或者一个地区的全部企业，甚至属于一个地区的全体居民。,三、土地规模经济的来源,规模经济,内部规模经济内部规模不经济,企业内部内部规模经济,企业外部外部规模经济,外部规模经济外部规模不经济,内部规模经济和内部规模不经济,内部规模经济，是指企

19、业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。影响内部规模经济的因素主要有：成本不可分性单个生产要素的不可分性专业化大规模资源内部规模不经济，是指一个生产经营单位在规模扩大时由自身内部所引起的收益下降。内部规模不经济产生的原因主要有：管理的有效性随着规模的扩大而下降销售成本的增加,外部规模经济和外部规模不经济,所谓外部性是指经济主体（个人或企业）生产或消费活动受到其他经济主体活动的直接影响，使其生产函数或消费函数之值发生了改变。外部规模经济，是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。外部规模不经济，是指整个行业或者整个区域的规模扩大和产量增加，使得个别生产经营单位成本增

20、加、收益减少。,外部性问题“内部化”产生的规模经济,所谓的外部性是相对于一定范围而言的，在一个较小的范围内形成的外部性，在范围扩大后就可能成为“内部”的了，这个过程就是“内部化”过程。对于土地利用、房地产开发项目来说，扩大土地利用规模无疑可以使一部分外部性问题“内部化”，从而带来规模经济或者规模不经济。,四、集聚经济：空间意义上的规模经济,集聚经济是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果，以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。集聚经济总是与规模联系在一起，但是这与企业的规模经济是不同的，因为后者发生于单个企业内部，而集聚规模经济则产生于众多企业在局

21、部空间上呈一定规模的集中，以及由此而带来的交互外部性。集聚经济理论是分析城市土地规模利用的重要依据。,韦伯在1909年工业区位论中第一个提出集聚和集聚效应这个概念的。韦伯理论的核心是通过交通、劳动力和集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业布点的理想区位，探讨工业区位选择的基本原则和工业区位移动规律。马歇尔在1920年经济学原理中提出外部经济的概念，马歇尔在韦伯的基础上更进了一步，表明行业内厂商的集中产生外部性，可以降低该行业的成本，带来整个行业的优势。,俄林在1933年地区间贸易和国际贸易中第一次将贸易和产业布局理论联系起来。充分讨论了运输成本和规模经济对于作为

22、贸易替代品之要素流动的重要性，以及对于影响区际贸易和国际贸易的经济活动布局的重要性。克鲁格曼的空间经济理论强调历史和偶然事件在经济活动的区位决定方面的重要作用。克鲁格曼进一步发挥了俄林的思想，认为不仅是运输成本和规模经济，市场潜力也是集聚发生的一个重要因素。,一般认为，产生集聚经济的主要原因在于：规模扩大中大数规则的作用劳动力供给的互补性和生产的互补性 企业间交通、通讯费用的节约 消费的多样 公共产品的存在 与集聚经济相对的是集聚不经济。产生集聚不经济的最重要的原因是包括时间成本、拥挤成本在内的交通成本的增加。,第六节 农业土地的规模利用,一、我国农业土地规模利用现状 二、农业土地适度规模经营

23、的必要性 三、实现农业土地适度经营规模的途径 四、农业土地适度经营规模的确定 五、农业土地适度规模经营的组织形式,（一）国外农业土地经营规模的扩大趋势,第二次世界大战之后，西方国家迅速实现工业化，从农村吸收了大量的劳动力，使得农业劳动力在总劳动力中所占的比重迅速下降。而农场的土地经营规模则呈现迅速扩大的趋势，农场数量大大减少。在市场经济条件下，农业以家庭经营为基本制度，但是，家庭经营的土地规模，随着工业化和市场经济的发展而逐步扩大。农业土地经营规模的扩大，加速了农业现代化，促进了现代技术生产要素的投入，实现了农业的高速增长，也显著提高了农民的收入水平。,一、我国农业土地规模利用现状,（二）我国

24、农业土地规模利用现状,我国农业发展总体水平还处在传统农业阶段，以人力和畜力为主要动力的耕种方式仍居主体地位，农业劳动生产率低下，农产品的商品率低，科技发展总体来说对农业发展贡献不大。目前，土地经营规模过小是农业效益比较低的一个重要原因。由于人多地少的实际国情和土地承包中的平均化倾向，形成了一种以农户为经营实体的、普遍的超小规模状况。,（三）扩大农业土地经营规模的经济机制和条件,在市场经济国家，农业土地经营规模的扩大一般是随着工业化和城市化的进展而出现的。这是因为，工业化和城市化的进展，一方面为农民扩大土地经营规模提供了经济动力，另一方面又为扩大土地经营规模创造了条件。扩大农业土地经营规模的经济

25、动因扩大农业土地规模经营的条件,扩大农业土地经营规模的经济动因,缩小收入差距，提高农业劳动生产率摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济,扩大农业土地经营规模的条件,非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业农机化水平的提高农业社会化服务的加强农业经营者素质的提高,土地适度规模经营是实现农业现代化的必由之路适度规模经营是增加农民收入的内在要求走规模经营是保护我国农业、提高农业国际竞争力的根本途径,二、农业土地适度规模经营的必要性,三、实现农业土地适度经营规模的途径,建立合理的土地经营流转机制，实现土地集中大力发展非农产业，实施小

26、城镇战略，转移农村剩余劳动力加大对农业的投入，切实保护农民的积极性 规范政府投入行为，加大财政对农业投人力度改善农业投资环境，吸引外资和工商企业对农业增加投入规范农民经济行为，引导农民投人,四、农业土地适度经营规模的确定,农业土地规模效益的多样性，决定了农业土地适度经营规模标志的多元性和评价方法的多样性。,概念：能取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。,特性：地区性 动态性 层次性 适应性,农业土地适度经营规模标志的多元性,当效益限定为纯收益时，适度经营规模就是在一定时期内能取得最大纯收益的。当把土地规模效益确定为经济效益、社会效益以及生态效益的综合时，土地适度经营规模的评价，往往就需要一个

27、由多个相互联系、相互补充的指标构成的指标体系。从解决现实矛盾的角度考虑，我国还以提高收入和生产水平作为确定农业土地适度经营规模的标志。,商品生产类：商品量、商品率、销售额、收购计划完成率等劳动生产率类：劳均年产量、劳均年产值、劳均年收入、活劳动利润率等土地生产率类：单位面积产量、单位面积产值、单位面积纯收益等资金生产率类：资金产出率、资金利润率、成本产出率、成本利润率、单位产品成本等生态效益类：土地肥力、自然资源利用效率等,中国农业土地适度经营规模的特定含义:指与一定的经济发展水平、物质装备程度和生产技术结构相适应，保证土地生产率有所提高，并能使农业专业劳动收入达到或略高于其他行业同等劳动力收

28、入水平时，一个务农劳动力所能经营的耕地面积。,经营规模应与劳动者的经营能力相适应劳动生产率与土地生产率同时提高在生产水平提高的同时，经营者的收入也必须达到相当的水平,中国农业土地规模经营的特殊性,中国是在超小型土地经营基础上，适当扩大土地经营规模，达到规模经营农业土地经营规模变动所产生的规模经济，不能只从企业的纯收益来衡量，还必须从企业的土地生产率、劳动生产率等方面来衡量中国土地的规模效益，除表现为企业的内部效益外，还表现为宏观经济效益和社会效益,五、农业土地适度规模经营的组织形式,种植专业户家庭农场,村办集体农场厂办农业车间,联户农场粮农联合体,家庭经营型,集体经营型,联合经营型,规模服务型

29、,发展方向,鼓励发展,第七节 城市土地的规模利用,一、城市规模 二、适度城市规模的确定 三、城市规模与土地利用效率 四、房地产开发与土地规模利用,一、城 市 规 模,城市规模则是指城市人口总数、城市占地以及各项基础设施的范围等特征的量的表现和概括，反映的是城市各要素集中和扩散的程度，是一个含有社会经济和环境意义的数量概念。城市规模一般可分为自然规模和经济规模两种。世界上大多数国家衡量城市规模都是以人口数量为标准，城市人口的多少常常能体现出城市的社会、经济及城市化水平。,城市规模与土地利用,由于集聚经济的存在，城市规模越大，经济效益就越高。在土地利用上，城市规模效益显著表现：下一层次城市的地均G

30、DP为上一层次的1/2；小城市的人均GDP为中等城市的1/4。土地利用上的城市规模效益，来源于两个方面：一是随着城市规模的扩大，人均创造的GDP不断提高的结果。二是随着城市规模的扩大，人均占用的土地面积不断节约的结果。,从人均用地面积来看，城市规模的扩大同样存在明显的规模效益。这是因为，城市规模的扩大和人口的集中造成对土地需求的增加，使城市土地的价格上升。在市场机制的作用下，企业会作出尽可能节约土地的经营决策。城市规模越大，土地经营集约度就越高，人均土地的利用也就越节约。,二、适度城市规模的确定,随着城市规模的扩大，集聚经济效果不断增强，这反过来又带动了城市规模的进一步扩大。但是，集聚效应的作

31、用是双重的。随着城市规模的扩大也产生了集聚不经济，其外部成本也会上升。城市适度规模即城市合理规模，是指城市的发展规模必须符合城市人口增长的自然规律与经济规律，能够使城市各方面活动做到低消耗、高效率，为生产事业的发展和居民各项活动提供方便与良好的条件和环境，并取得良好的经济效益、社会效益和生态效益。,如何来确定最适城市规模,从理论上讲，如果一个城市规模扩大带来的效益大于规模扩大带来的成本，则认为城市规模还可以继续扩大，应该吸收更多的人口，充分发挥集聚经济的效益；如果一个城市规模扩大带来的效益小于规模扩大带来的成本，则认为城市规模不应扩大，应采取措施控制人口；当城市规模扩大带来的效益等于规模扩大带

32、来的成本时，则认为城市达到了最适规模。但在现实中城市规模扩大带来的效益和规模扩大带来的成本是很难计量的，最适城市规模也是很难确定的。,在市场经济条件下，现实的城市规模，就是由集聚经济和集聚不经济的平衡关系所决定。,城市规模经济（据王小鲁等人的研究）,200万人时规模净效益最大 小于200万人，规模经济 超过200万人，规模不经济,适度城市规模,大于适度城市规模的城市规模是稳定的市场均衡，市场经济不存在对这种状况进行自我修正的机制。在城市建设中采取控制大城市的做法具有经济合理性。减少过大城市的方法是建设新城市。在控制大城市发展的同时，迅速使小城市的规模扩大，达到适度城市规模。正确理解我国城市发展

33、中，“严格控制大城市规模、合理发展中小城市、积极发展小城镇”的基本方针。,三、城市规模与土地利用效率,从长远发展来看，城市规模越大，土地利用越集约，经济效益越高，公共设施的利用率也越高。从市场经济的效益评价标准来看，相对于其他城市类型，大城市的效益更具有比较优势。,从上表可以看出，大城市的经济效益、社会效益、土地利用等综合效益一般都比较高。,城市规模与经济、社会、土地利用效益分析,集聚意味着在单位面积土地上的资本、技术、人力投入的增加，土地利用强度增大；分散则意味着单位土地上资本、技术、人力的分流。从人均用地面积来看，城市规模的扩大存在明显的规模效应，因为，城市规模的扩大，人口的集中造成对土地

34、需求的增加，使城市土地的价格上升。20世纪20年代，芝加哥学派的重要人物柯布西埃提出了城市集中建设思想，掀起了城市建筑高密度建设的高潮。,各类型居民点人均建设用地,四、房地产开发与土地规模利用,房地产开发过程中的外部性与土地规模利用,公共设施的不可分性与土地规模利用,公共设施的不可分性与土地规模利用,房地产开发中，存在一个能够满足开发项目功能发挥所需的基本公共设施建设的要求并使得基本公共设施得以充分利用的最低的合理用地规模。,以居住小区开发为例，其合理用地规模主要的制约因素为：公共设施服务的经济性和合理的服务半径；城市道路交通条件；居民社区活动和管理方面的影响,门槛理论（Threshold a

35、nalysis）,波兰人马利兹(B.Malisz)在讨论居民点规划时提出的认为居民点的布置应受以下三个条件限制（门槛）（1）地理环境（2）城市基本工程管网（3）由于城市的发展对原有居民点某一部分的发展引起结构的变化居民点要发展要打破这些限制条件的根本途径是投资。既包括在已有的情况下为新增的居民建造房屋及附属设施提供的投资，还包括为打破这些限制条件而作的一次投资即“跨门槛”。,后来，门槛理论被扩展到对于在城市成长过程中某些限制其发展的极限或障碍的研究，形成临界分析理论，这种极限称为发展的临界。可分为实体上的，指由自然环境造成的；技术上的，指与基础设施系统有关的；结构上的，指城市中某些部分（如市中

36、心）需要重建。该方法力图通过对造价的比较，和对城市扩充的各种可能途径所造成的人口数量的比较，找出最经济的途径来克服一系列极限因素。,房地产开发过程中的外部性与土地规模利用,由于房地产具有与特定土地固定相连、一旦建成无法移动等特点，决定了房地产开发过程中存在外部性。许多外部不经济的产生是由于开发土地规模太小造成的。解决措施是采取集体行动，通过扩大开发规模使外部性问题“内部化”。对于房地产开发项目来说，扩大土地利用规模可以使许多外部性问题“内部化”，从而提高房地产开发的经济效益。,思 考 题,1、如何理解“土地报酬递减规律”？2、“土地报酬递减规律”对中国土地利用有何现实指导意义？3、我国农用土地和建设用地集约利用的途径4、土地规模利用的基本理论5、如何确定农业土地适度经营规模？6、农业土地适度经营规模的标志7、实现农业土地规模经营的条件8、如何实现城市土地的规模利用？,