土地所有权管理.ppt

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1、第九章 土地所有权管理,第一节 土地所有权的概念和特性第二节 土地所有权的确定第三节 土地征收管理第四节 农民集体非农建设用地管理第五节 共有所有权管理,第一节 土地所有权的概念和特性,一、土地所有权的概念 土地所有权是一个历史概念，其含义因社会背景而有所差异。依据罗马法，以个人支配权为中心，土地所有权为一种排他使用、收益、处分土地的权利，个人主义色彩浓厚。依日耳曼法，以社会利用为中心，土地所有权为一种管领土地的物的权利，团体主义色彩浓厚。,土地所有权是一种经济的概念，作为权利的一种，权利主体可享受法定的特定利益。因此，所有权必定包含经济利益。土地所有权是一种法律的概念，包括土地所有权在内的所

2、有土地问题都是由公法和私法共同调整。物权法规定所有权人对自己的不动产或动产依法享有占用、使用、收益、处分的权利。,土地所有权和土地产权的关系：三个观点土地所有权即土地产权土地所有权和土地产权并列土地所有权是土地产权的核心 土地产权是一个土地权利的权利束，核心是土地所有权。,二、土地所有权的特性社会性与公共性。土地不同于一般财货，是全社会得以存在发展的前提。私益性和公益性。既是个人财富表征（生存利益、资产利益、资本利益），也是相对社会全体的利益而存在。向用益物权让步。促进土地有效利用而强化土地利用权的的现象。两权分离前提下，使用人与所有人具有同等法律地位，强化土地现实利用者的法律地位。,立体土地

3、所有权存在的形态土地产权立体分割英美模式：地下、地表所有权统一日法模式：土地所有权与自然资源所有权（政府授予勘察和开发利用者）分离发展中国家形态：自然资源是国家和全民财富。由代表国家利益的自然资源企业所有。中国形态：土地属于国家和集体所有，自然资源属于国家所有。,第二节 土地所有权的确定,土地所有权在在附设在土地上的各种权利中处于最基础的地位。土地国家所有权：作为土地所有者的国家对土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利。土地集体所有权：农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有的土地的权利。,一、土地国家所有权的法律特征1、土地国家所有权主体 国有土地归国家全体

4、人民共有，作为国家代表，政府（国务院）是土地国家所有权的主体，国家授权的行政管理机关（国土资源部、各级政府）对国家所有土地进行管理，在我国，各级政府具体行使土地国家所有权管理。,2、土地国家所有权客体 根据法律规定，国家土地所有权客体包括：城市市区土地；国家依法没收、征用、征收、征购收归国有的土地；国有四荒用地、国有特殊用地；国有农业用地；划归集体和个人使用的国有土地；依法不属于农村集体经济组织的一切土地。,3、土地国家所有权的行使 国家拥有土地所有权，但不能直接对每块土地行使其权利（直接经营和利用）。国家土地所有权行使的特点在于国家将国有土地交与全民所有制单位、集体所有制单位和其他组织、社会

5、成员经营使用。,二、土地集体所有权的法律特征1、土地集体所有权主体 集体土地所有权在互助组、合作社、人民公社的基础上发展而来，当前只归属与某个劳动群众集体所有，由某集体经济组织代表农民集体行使所有权。土地管理法、民法通则规定集体土地所有权主体包括村农民集体、乡农民集体、生产队或村民小组。,2、土地集体所有权客体 集体土地所有权客体是集体土地。其范围：农村和城市郊区土地；集体耕地、森林、草原和四荒用地；集体建设用地、水田、农田水利设施用地；集体所有农林牧渔场和工业企业使用的土地；农民自用宅基地、自留地、自留山。,3、土地集体所有权行使 集体土地所有权需依法确认。即由县政府登记造册、核复证书，确认

6、所有权。确认林地、草地、水面、滩涂所有权依照草原法森林法渔业法等有关规定办理。某些权利可以从集体土地所有权中通过某些方式分离出来，由其他农民集体经济组织代表农民个人行使。集体经济组织行使土地所有权，必须接受国家监督管理。法律强调对集体土地所有权的有效保护，保障集体经济发展。,三、土地所有权性质确定的处理1、城市土地属国家所有原则城市建成区属于国家2、国有土地所有权性质不可变更原则3、国家所有权和集体土地的划分原则除法律规定外，自然资源归属国有。土地改革后没有颁发土地所有证的土地归属国家所有。农民携私有土地入社，归属集体所有。4、集体所有土地之间的划分原则尊重历史，维护现状,第三节 土地征收管理

7、,一、土地征收的概念征用：使用权暂时有偿让渡，不包含所有权转移；征收：包含使用权在内所有权强制转移。2004年3月宪法修正案：国家为公共利益需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。明确区分土地征收和土地征用。,土地征收的主体只能是国家，土地征收属于国家行政行为；土地征收原因是基于公共利益需要；土地征收标的是集体土地；土地征收的必备条件是土地补偿，和土地征用一样都属于行政补偿，非等价补偿。,土地收购：国家向土地所有者购买土地，表现为等价有偿，实则属于“强买强卖”。常见于土地储备。土地没收：政治变革土地所有制，在法律上强制变更。土地国有化：土地征用的特殊形式，通过土地财产征用而收归

8、公有，交由公共机构经营的行为。准征用：政府行使管制权利，对土地使用、收益等方面设定限制，使土地所有权人土地价值下降的情况。,二、土地征用的产生和发展 政府基于公共利益需要，对土地所有权的行使做出一定限制，土地征用权的设立应运而生。抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。土地征用涉及土地权属转移，与所有权受法律保护的原则相冲突，颇有争议。1810年3月8日，拿破仑制定历史上第一部土地征用法，此后各国纷纷仿效，该制度不断完善。,中国土地征用制度发展，中央人民政府国务院关于国家建设征用土地办法，规定了土地征用原则、补偿标准、征地批准权限等。，宪法，国家为公共利益需要，可依法对城乡土地和生产资料征购、征

9、用和收归国有。，国家建设征用土地办法，强调节约用地，克服多征少用、征而不用、早征晚用等现象。,中国土地征用制度发展，国家建设征用土地条例，征用的土地，所有权属于国家，使用权属于用地单位，是最早的两权分离的思想。明确征地补偿费包括：土地补偿费、青苗补助费、附着物补偿费、安置补助费。，土地管理法，征地内容同上，但是由行政法规上升到法律层面。,中国土地征用制度发展，土地管理法分级限额审批制度修改为依据土地利用规划实行以用途管制为核心的农用地转用和土地征用审批制度；取消市县审批权；征地报批上，区分城市分批次建设征用土地和单独选址项目征用土地；征地补偿标准上调为“不高于被征用土地前三年平均产值三十倍”。

10、,中国土地征用制度发展2004.10，国务院关于深化改革严格土地管理的决定征地补偿费要保证被征地农民不低于现有生活水平被征地农民长远生计有保障明确被征地农民的安置途径土地征收依法报批前，有进行公告，举行听证会,三、土地征收的法律程序申请：建设单位和个人依法向土地行政主管部门提出使用国有土地的申请；审查：依据土地规划、土地利用年度计划、建设供地标准对建设用地进行审查，审查意见附在项目可研报告上进行报批；报批：经批准建设项目需征收集体所有土地的建设单位持项目和规划批准文件，按法定批准权限和国家规定的土地征收报批要求整理材料，逐级上报至有审批权的人民政府批准；,公告：依法征收土地后，由市、县政府公告

11、“征收土地方案”，按照“两公告、一登记”制度组织公告和实施。两公告：政府公告征收土地方案；行政主管部门公告征地补偿安置方案。在公告规定期限内，被征地人到指定地点登记被征收土地面积、地类、地上附着物。一登记：被征地人持土地权属证书到土地管理部门办理征收土地补偿登记。补偿：按照被征收土地原有用途予以补偿。包含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。,四、土地征收的审批权限建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。,在土地利用总

12、体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,征收基本农田、一般耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的，由国务院批准；征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政

13、府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，报国务院审批。,五、土地征收的补偿土地（耕地）补偿费，为前3年平均年产值的6至10倍。（耕地）安置补助费，按照需要安置的农业人口数（被征收耕地数量除以被征收单位人均耕地）计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为前3年平均年产值的4至6倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过前3年平均年产值的15倍。,五、土地征收的补偿对不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍

14、。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,第四节 农民集体非农建设用地管理,一、农民集体非农建设用地的界定 农民集体非农建设用地：农民集体所有的，地处农村，经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建设住宅用地、乡村公共设施和公益事业建设用地。主要特征：该类建设用地所有权属于农民集体；依法批准的由农用地转为建设用地，属于合法用地。,二、农民集体非农建设用地流转的概念和变迁1、农民集体非农建设用地流转广义土地流转：土地权利流转、土地功能流转，主要指土地用途流转；狭义土地流转：土地权利（所有权和使用权）流转最狭义

15、的土地流转：农村土地承包经营权的流转。,土地所有权流转：国家土地征收、征购土地使用权流转：初次流转、再次流转初次流转：转出方为所有权人，根据受让方与转出方是否在同一组织可以分为初次内部流转（如农村承包经营权流转）和初次外部流转。再次流转：使用权初次流转后，使用权人将使用权再次转移给他人。,土地权利流转：土地产权在不同主体之间的变更，其形式包括有偿有限期（出租、转让）流转、无偿无限期流转。土地功能或用途流转：包括农地内部功能流转（农业产业结构调整）、农地与非农地之间流转、非农地之间流转。土地流转包括权利流转和功能流转，也叫土地复合流转。,2、农民集体非农建设用地流转的变迁改革开发前：土地属集体所

16、有，但没有完全的土地经营权和收益权，按国家计划指令组织生产，集体土地禁止出租和转让。改革开放后：农村土地改革提高农业生产力，释放大量剩余劳动力，乡镇企业发展迅速，农村人均住宅面积增大，农村集体建设用地增加迅速。纳入城市规划区的集体所有建设用地交易活跃，但是其流转缺乏法律依据。,集体所有建设用地流转管理三阶段：严格禁止阶段：缺少法律依据，土地管理部门严格禁止集体所有建设用地出让、转让和出租。但是民间地下交易行为比较活跃。有限管理阶段：变通管理，如变更乡镇企业名称、假破产、假兼并等，使集体建设用地流转变相符合法律规定。土地管理法规定：除破产、兼并等使土地使用权依法发生转以外，集体土地使用权不得出让

17、、转让和出租。,规范管理阶段：试点探索（1995苏州、1999芜湖）、现场会交流（2000苏州、安阳），得出探索性管理方式保权让利：所有权不变，收益大部分在集体转权让利：转为国有，补办出让、租赁手续，土地收益大部分返还集体规划区内转权让利，区外保权让利。2005年广东省集体建设用地使用权流转管理办法通过，就流转范围、用途限制、流转程序、流转收益、法律责任作了规定。集体建设用地流转涉及农村土地产权、收益分配、城乡土地市场建设和征地制度改革等问题，很难形成统一政策。,三、农民集体非农建设用地流转的形式1、出租：集体土地所有者将集体建设用地出租给承租人直接出租出租建好的厂房借以出租土地乡镇企业出租自

18、己的土地弥补经营亏损农民建房出租住房借以出租土地,2、出让：集体土地所有者将集体建设用地出让给受让方直接出让，如转让土地建设商品房（小产权房），没有征地环节，收益归乡村两级所得。改制企业出让土地以出让形式进入改制后新的企业。3、转让：集体建设用地使用权人将使用权再次转让企业兼并、合并、破产、转产等导致土地转让农民进城转让农村房产导致土地转让,4、作价入股：集体经济组织以土地出资方式投资于企业，建立股份制企业，农民集体按股份额进行利润分红。5、合作、联营：以集体土地建设用地使用权为条件与单位或个人合作、联营、公办企业，通过合同确定双方各自的权益和智能。6、抵押：使用权形式不发生转移，将集体土地使

19、用权抵押给债权人或银行以获取贷款或借款。,四、农民集体非农建设用地流转的作用与问题1、作用有利于集体经济组织壮大实力有利于提高农民收入提高城乡结合部土地利用效益减少建设占用耕地降低企业用地成本促进土地市场发展破解保障发展和保护资源两难的问题,2、问题法律规定不明确、不完善。导致集体建设用地利用粗放、无规划、管理薄弱，产生大量非法用地。集体所有土地产权不清晰。集体所有土地范围不明确（集体建设用地流转必须先征为国有）、产权主体不明确（是农民集体而非集体经济组织）。属于不完整的土地所有权。,收益分配不均。收益分配是集体建设用地使用制度改革的关键。主流观点认为：收益分配应保护农民的土地财产权，政府以税

20、收方式参与分配。其他观点：绝对地租和部分级差地租和土地资本归集体，约占53%，部分级差地租和土地资本归国家，约占47%；绝对地租归集体，级差地租归国家，级差地租归土地使用者；土地收益大部分归土地使用权人和农村集体经济组织，保障农民知情权和财产权。,第五节 共有所有权管理,一、共有所有权的概念根据民法理论，所有权可以从质和量两个方面分割：质的分割：部分权能从所有权中间分离出来，由非所有人享有，如设定的使用权、抵押权等；量的分割：同一标的物由两个及其以上的主体享有其所有权，如共有所有权。,共有所有权发生的条件 其一，基于当事人意愿，对同一标的物具有所有关系的数人，由于具有共同所有的目的而成立共有关

21、系，如数人共同出资购买某物。其二，法律直接规定而发生的财产共有关系，如继承人在遗产分割前对遗产的共有。,共有所有权的特点 1、权利主体多元性；2、共有关系的客体为特定统一的财产；3、各共有人对同一共有物或按一定份额享有权利和承担义务；4、共有为所有权的联合，而非一种独立所有权类型,二、共同共有的管理1、性质 共同共有：依据一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系而共同享有某物所有权的法律状态。共同共有是不分份额的共有，共有人对共有物享有平等的权利，承担相同的义务，对外承担连带责任。,2、效力 共同共有人内部关系：财产处分需经共有人一致同意，否则处分无效。共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分

22、割共有物。共同共有的外部关系：共有物造成他人损害及共有人造成他人损害的赔偿义务，承担部分共有人擅自处分共有财产的法律后果。,3、关系灭失 出现随法律规定某种共同共有关系灭失而灭失。如婚姻关系终止、继承人分割遗产等。4、财产分割 坚持法律规定的原则、约定的原则、平等协商的原则，可以采用实物分割、变价分割、作价分割。,三、按份共有的管理1、性质 按份共有：数人按应有份额对共有财产共同享有权利和分担义务的共有。特征：主体两个及以上，共有人对共有财物存在一定的应有部分，按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。,2、效力 按份共有人内部关系：应有部分的处分、应有部分的分出、应有部分的出卖与优先购买权，在应有部分上设定负担和应有部分的抛弃。共同共有的外部关系：共有人与第三人间的法律关系，包括共有人基于应有部分权向第三人提起各种请求，共有人的对外责任有按份责任和连带责任。,3、共有物的分割和共有关系终止 根据罗马法，按份共有制度是一种个人主义和自由主义的所有制度，按份共有人无论何时均有权请求分割共有物。分割一般采用协议分割、裁判分割。因分割共有关系而终止。,