商业地产开发营销模式(万达、龙湖、宝龙案例).ppt

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1、商业地产开发营销模式（万达、龙湖、宝龙案例）,5,1,2,3,6,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大

2、负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）,理论基础不同,客户不同,商业地产与住宅地产开发的区别,商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主需要研究投资者需求除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对

3、整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,商业地产与住宅地产开发的区别,规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计

4、至关重要的问题。招商前置各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,商业地产与住宅地产开发的区别,商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,商业地产与住宅地产开发的区别,商业地产与住宅开发的区别,土地开发流程,土地获取,市场调研,项

5、目定位,规划设计,销售组织,营销策划,招商或销售,商业地产开发,地段选择是关键,经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究,目标市场定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位,整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案根据业态不同的商铺功能设计景观设计方案交通组织设计方案,销售,招商,销售,交楼,开业,清盘,持续经

6、营,住宅开发,地段选择是关键,宏观市场调研微观市场调研、供需分析消费者调研竞品分析,形象定位市场定位目标客户群定位产品定位,整体规划设计建筑风格与立面设计户型设计景观设计,销售团队组建,营销方式多样化,销售团队组建招商团队组建,以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主,交楼,持续经营,区别1：商铺定位首先要界定最终用途商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定,区别2：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是可否可持续经营,区别3：商业

7、定位的结果是界定效益最大化的业态组合,区别4：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向,区别5：商业定位不是一次性工作商业定位需要后期运营才能保证真正落地再好的商业定位，2-3年，最长5年即必须进行调整，以适应新的市场环境,商业地产与住宅地产开发的区别,租金收入自营收入销售收入其他收入,商业地产的利润产生模型更为复杂,商业地产开发要平衡多种权益关系,开发商,小业主,经营者,管理者,消费者,出售,出租,出租,商业地产开发生态链,商业地产开发经济效益基本模型,住宅开发经济效益产生模型,

8、总销售收入（销售额）,总成本,利润,总收入,总成本,利润,投资者,规划层面不同,开发流程不同,利益关系不同,理论基础不同,客户不同,商业地产与住宅地产开发的区别,建筑设计,运营模式,招商策略,销售策略,商业定位,业态布局,商业定位是销售型商业地产可持续运营的基础性因素，贯穿始终的核心工作。,与商业定位紧密结合，“把商业语言转化为建筑语言”，确保建筑符合销售、经营的双重要求。,招商是实现销售型商业地产“订单式”开发的有利支撑，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。,销售型商业地产开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现，既要快速回笼资金，又要确保可持续经营。,确定合理的商业租售比例，

9、是保证项目持续开发和实现可持续利润的基础。,合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，增加商业的内在价值。,销售型商业地产可持续运营,销售型商业地产运营六要素,13,常见销售策略模式：综合直接销售与返租销售,操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例龙湖天街、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,返祖结束关系转化,小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不

10、具备解决矛盾的能力。,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,提醒：建设部房地产销售管理办法规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。必须整合第三方专业机构供资金进出。,返租模式价值链模型和利益传导模型,返祖模式案例分析1：年限与回报率,返祖模式案例分析2：分业态,即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。权益型（EQUITYREIT）：直接投资并拥有房地产，

11、其收入主要来源于属下房地产的经营收入，通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房地产的增值收益。抵押型（MORTGAGEREIT）：主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型（HYBRIDREIT）：此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。,新兴模式：房地产信托/REIT,信托的适用条件：,一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权；二、信托适用于

12、有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式；三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。,项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。,不同销售模式适用性分析,项目租售比例分析,开发商资金需求,运营团队整合能力,项目地段未来前景,租售比例影响因素,实际招商进度,项目规模规划设计,

13、开发商融资能力,资金需求：开发商对资金回笼的需求，往往直接决定了租售比例。融资能力：开发商融资能力决定了项目运营所具备的资金量。项目规模：规模越大的项目越需要自持核心主力店统一经营，常规临街商业甚至不需要自持运营。项目地段：地段越偏，越需要引入主力店带动人气。运营能力：商家资源越多、整合运营能力越强，自持运营的商业规模比例可以更高。招商进度：特别是主力店引进的进度直接影响整个项目的销售进度和销售价格。,说明：通常大型集中性商业为实现运营价值最大化，自持比例不宜低于30%.基本测算：销售面积=开发投资金额/销售均价,案例1：龙湖天街销售模式分析,重庆西城天街：商业+公寓+酒店+写字楼重庆北城天街

14、：购物广场+住宅+公寓成都北城天街：购物广场+住宅+公寓+商业街重庆龙湖时代天街：购物广场+住宅+公寓+商务楼宇北京龙湖时代天街：购物广场+住宅,龙湖天街产品组合,商业,酒店,住宅,公寓,写字楼,30%-50%自持,50%-70%销售,购物中心主力店商铺,商业街，散铺等,+,+,+,自持物业与销售物业的比例3:7,物业开发顺序,写字楼,商业,公寓,住宅,现金流产品,形象性产品,住宅反哺商业，商业和写字楼提升项目整体形象,首先开发住宅和公寓，快速回笼现金，聚集项目人气,继而销售商业和写字楼，不仅可以缓解高峰期的资金压力，同时可以提高项目形象,盈利模式,租金归还利息,归还贷款,滚动开发,“以售养租

15、”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金,招商策略,招商前置，在前期规划时介入商业招商，为商业后续提高租金和出租率奠定基础；,龙湖天街招商策略,招商主力店先行，低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻。,招商前置，通过低租金对主力店进行招商，进而吸引中小商户,销售策略,售后返祖：如龙湖时代天街，一般返租时间为三年。,销售型商业物业“售后服务”概念“龙湖金苹果计划”：“提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值，它所提供的售后服务，是通过对地产、物业、商业三大业务板块进行全方位整合，通过定位辅导

16、、经营辅导、招商促进等服务，缩短销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。,售后返租，同时坚强售后服务，营辅导、招商促进等服务，缩短销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益,案例2：宝龙商业销售模式研究,产品组合,1 根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积。大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。2 商业多为低密度项目，B1-4层设计。3 商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。,商业产品涉及,住宅产品涉及,大型主题商

17、业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。,住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。,住宅部分占项目比重在35%-50%左右，办公用地一般做酒店式公寓,1+N”模式，即：1个购物中心，N个其他物业，（如：酒店、SOHO等）的商业地产模式,物业开发顺序,住宅销售,商业销售,商业开业,前期资金压力小,资金支出高峰期，销售商业平衡现金流,资待项目成熟，人气聚集，商业开始运营,通过住宅和部分商业的销售平衡现金流，实现商业的持续运营,盈利模式,借鉴了万达城市综合体的住宅物业销售，平衡现金流减轻资金压力，核心在于“通过现金流滚资产”,销售平衡现金流，商业销售部分利润高,销售回款超过或者接近总投资,“

18、现金流滚资产”模式,开发利润高,资产收益,租金收益,开发利润补贴后期商业经营弥补商业孵化期长、租金低不足,销售住宅，获取开发持续资金,初期资金压力小,建设中后期资金支出高峰期,招商策略,招商先行，规划在后；大户先行，散户跟进。,宝龙城市广场招商时间计划表：商业项目孵化期规划为3年左右,90%,租售物业,持有物业,销售物业,商业租售比例约为7：3,销售策略,售后包租模式,前5年累计租金达总房价的34%一般采取直接从房价中扣除,宝龙与龙湖天街商业运营策略比较,商业地产开发的发展阶段,商业地产核心价值链,销售是商业地产核心价值链在开发过程中实现的时间起点，销售模式的选择决定了核心价值链的内涵,销售模

19、式的选择决定了未来商业运营的特点，某种意义上会左右商业项目成败的轨迹。,商业地产的核心价值链,商铺一种投资，区别于住宅强调舒适性的方式，商铺应以物业投资顾问的方式去推介给买家，如买家是经营者就站在针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。,商铺产品销售思路,1、投资者中、小散户投资者及白领人士；（收租）经商

20、人士及高层管理人员；（炒作）大型公司；（做资产）2、经营者零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者；大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）；大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。,商铺产品购买客户分析,商 铺,自买自营做生意的,返租保障,自买自租,投机炒作者,纯投资者,商铺产品投资客分析,投资回报分析 例：以总价20万元商铺为例，其中首付现金10万元，办理5成10年按揭（银行贷款10万元）静态收入分析（1）10年租金收入为 169000 元，即：20万元（8%8.1%8.2%8.3%8.4%8.5%8.6%8.7%8.8%8.9%）=16.90万元（2）10年

21、支付银行按揭利息 31784 元，即：10万元109.82元/万元月12月/年10年10万元=3.1784万元；,投资回报分析,动态收入分析按商铺每年3%增值预测，10年后，20万元商铺增值34.4%，即增值6.88万元；由此可预计，投资10万元，贷款10万元，买20万元商铺可获收益26.95万元，收益率为260%，收益之高是显见的。机会收入分析投资需要机会，正确的把握机会，往往是投资的第一步，也是最至关的一步，机不可失，时不在来，机会收入是无价也是无穷。况且投资回报的支付方式是按月支付，通过银行兑现，稳妥、方便、轻松、及时。,投资回报分析,针对性销售政策分析,1、引导角度从无风险角度去引导；

22、从高回报角度去引导（销售当中应以银行利率、国债、保险等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉）。2、促销卖点地理位置；功能配套；商业规划；招商品牌；投资保障；管理方式；优惠政策；3、信心卖点发展商实力；承建商实力；设计公司实力；商业管理公司实力；物业管理实力；政府立项支持或政策倾斜；4、策略促销卖点先行兴趣信心卖点加强信心产生购买欲,如何引导客户购买商铺,5、整个推销大致过程介绍项目功能规划情况；介绍商铺投资情况；对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣；再以投资顾问推价方式介绍商铺；最后介绍“有关投资计划”，（投资类型、付款方式、价款情况

23、）令客户认同无风险、高回报。客户的异议处理；填表登记意向；6、性价比构建客户由于了解项目情况而形成在心中的价值，再对照接着介绍的价格和促销措施优势，分析投资本项目具备无风险、高回报、低支出的优点，最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。,如何引导客户购买商铺,47,市场比较法,成本定价法,销售价格=开发成本+发展商目标利润,租金反推法,这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需

24、求状况和租金水平。由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。,如何进行商铺价格定位,48,区域商铺价格平均水平+项目硬件条件特征+类比项目商铺售价,市场比较法,成本定价法,租金反推法,如何进行商铺价格定位,49,市场比较法影响租售价格因素,如何进行商铺价格定位,50,市场比较法确定项目价格均值：,楼层差价的考虑：,请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。,如何进行商铺价格定位,51,1.精确测算,2.简易测算,售价=（日租金360天物业费相关税收）12年维修基金相关税费 注：360天为

25、国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限,市场比较法,成本定价法,租金反推法,售价=日租金 365天 12年注：收租时间改为365天；12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收；忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。,如何进行商铺价格定位,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO地产09年以前的万科,六佰本大成国际购物中心,万象城中粮大悦城,注：“杀猪派”原来是沈阳万达广场事件后业内送给万达的“昵称”，不过万达现在偏好养鱼了。,赢利模式：在租和售之间进行选择,三种商业地产的盈利模式对比,端正心态,一荣俱荣,招商前置,主题定位,退出机制,商业地发开发商要具备长线赢

26、利的心态：成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润商业地产开发商应具备正视风险的心态：商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获,长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话,商业地产的盈利要点,消费需求得到便捷满足,开发商,投资者,经营者,消费者,管理者,城市形象、政绩、税收增长、就业,租金收入和估值的增长,挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展,客流稳定增长、平衡消费者和商家,政府,商业地产开发经营的利益共同体,端正心态,一荣俱荣,招商前置,主题定位,退出机制,商业地产的盈利要点,产品设计要以最终使

27、用者的要求为准 需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心 不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。,端正心态,一荣俱荣,招商前置,主题定位,退出机制,商业地产的盈利要点,综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础包括市场定位、客户定位、业态定位主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验,端正心态,一荣俱荣,招商前置,主题定位,退出机制,商业地产的盈利要点,选择合适时机退出，是中国商业地产

28、运营链条必须解决的最后一个问题退出机制是提高项目IRR（内部收益率）水平的关键可选择的退出机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等,端正心态,一荣俱荣,招商前置,主题定位,退出机制,商业地产的盈利要点,国际五星级品牌酒店,LOFT国际商务公寓,高层观景住宅区【高层及小高层】,大型购物广场,知名品牌幼儿园,水岸风情商业街,商业外街,案例1：桂林【花样年花样城】,86459,42000,28400,387641,50771,2400,2330,另有其它配套,总占地面积：20万 总建筑面积：60万 容 积 率：3建 筑 密 度：34.2%绿 地 面 积：

29、61206 绿 地 率：30.6%分 期：分3期开发,项目整体规划,一期,二期,三期,项目分期开发规划示意图,分期开发策略,大型购物广场 国际五星级品牌酒店 LOFT国际商务公寓 高层观景住宅 水岸风情商业街 知名品牌幼儿园,项目主要配套,知名品牌连锁百货、大型品牌超市、KTV、品牌影院、特色餐饮等多种业态,能“一站式”同时满足您及家人朋友的购物、餐饮、休闲娱乐等不同的消费需求。,花样国际广场规划布局示意图(一层),大型购物广场,购物广场业态规划,打造对话世界平台筑就桂林名流荣耀生活场,酒店规划总建设面积约28400，规划有280间客房（包括套房）、大型宴会及会议设施，健身中心、高标准游泳池、

30、旋涡浴池、水疗、按摩及美容沙龙等休闲娱乐设施一应俱全。,国际五星级配套,构建CBD高端商务平台4.8米层高的魔幻空间,打造桂林LOFT范本 投资、旅居、办公自住皆宜,两栋LOFT商务公寓，总建筑面积约42000，主力户型面积：60-70。,loft国际商务公寓,上个高度看桂林，不一样的高度，享受不一样的桂林山水！住宅风格为现代简约风格，主力户型面积：80-140 不等。,高层景观住宅,时尚汇聚，财富共享桂林独一无二的时尚水岸商业街区,水岸风情商业街,知名品牌幼儿园,幼儿园规划：幼儿园总建筑面积约2400，计划引进中英文知名品牌幼儿园。,知名品牌幼儿园,桂林首席城市综合体 抢占桂林未来CBD 打

31、造桂林新城市地标 统一招商、统一经营、统一管理 与国际国内知名主力店分享财富先机 发现桂林投资置业价值洼地,项目商业价值解读,花样城项目作为桂林体量最大型的城市综合体，集中了五星级品牌酒店、大型MALL、办公公寓 高档居住社区（住宅加街区商业配套），堪称“一站式”商业体。,项目商业价值解读,桂林首席城市综合体,在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。,“城市综合体”就是将城市中

32、的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体：英文名为HOPSCA,是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping Mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。,花样城与桂林现有的商业物业对比分析,项目商业价值解读,桂林首席城市综合体,项目商业价值解读,抢占桂林未来CBD,地段是商业繁荣

33、的根本。花样城位处桂林新城市中心，与市政府仅数百米之遥，中央公园近在咫尺，未来这里将云集行政单位、银行、酒店、商业等，成为桂林政务商务中枢。花样国际广场在桂林新城市中心的心脏地带，以构筑桂林城市中心蓝图的远见，引进国际国内名品名店，打造首席城市综合体，满足您吃、喝、玩、乐、购等各种消费需求，给您带来不一样的花样现代生活。,每一座倍受瞩目的城市，都有一个光芒万丈的区段，每一座繁华都会的中心，都有一座代言城市的建筑地标。崛起的桂林，也不例外。花样年花样城，桂林首席城市综合体，以中心开拓者的影响力驱动桂林，新桂林都核，由此奠定。,项目商业价值解读,打造桂林新城市地标,商业：桂林首席城市综合体。酒店：

34、国际五星级品牌酒店，打造对话世界平台，筑就桂林名流荣耀生活场。公寓：4.8米层高的LOFT产品，构建CBD高端商务平台。住宅：32层高层，不一样的高度，不一样的角度，不一样的桂林山水。水岸风情商业街：桂林首条社区水岸风情商业街。,打造桂林新城市中心地标的名片形象,2013年广桂高铁开通在即，逐渐成型的立体化交通网络催生大桂林与珠三角轨道交通经济的繁荣！面对国际旅游区迎接八方来客的全新机遇，作为城市新中心的临桂新区迫切需要一次城市升级。一如洛克菲勒中心之于纽约，拉德芳斯之于巴黎，一个城市的发展，往往需要一个“支点”来引导。打造一座城市综合体，一张汇聚人流、提升城市定位、对外全方位展示城市形象的“

35、名片”，是桂林城市化进程中的当务之急！花样年花样城，即将打造桂林新城市CBD地标,项目商业价值解读,统一招商、统一经营、统一管理,作为上市名企、百强企业花样年集团在全国布局的城市有诸多成功的城市综合体案例，丰富的商业运营管理经验，确保本项目经营旺场。商家租赁、管理服务等需求由花样年集团总部的商业管理公司支持和配合处理，同时将会成立桂林当地专业的商业管理公司。花样城商业体的运营管理模式为：“统一招商、统一经营、统一管理”，按国际化的物业服务标准，为商家提供一流的经营环境。,国内知名建筑单位,世界500强企业中唯一的工程公司,香港上市企业、中国领先的物业开发商及相关物业服务供应商,强强联合的开发团

36、队,项目商业价值解读,与国际国内知名主力店分享财富先机,与众多国际国内知名品牌商家同场经营，背靠大树好乘凉，确保经营旺场，分享财富先机。（以下是目前意向洽谈的商家）,项目商业价值解读,发现桂林投资置业价值洼地,桂林市区房价(均价)：6500-8000元/。桂林临桂新区房价(均价)：4000元左右/。桂林临桂新区商铺(均价)：1-2万元/。,桂林处于北部湾经济圈、珠三角经济圈、长株潭经济圈、成渝都市圈四大经济圈层的中央，相当于是它们的中心花园。目前在房价和商铺价格均远远低于四大经济圈层的城市，投资升值空间较大。贵广高铁和湘桂高铁两年后将在桂林交汇，升值潜力指日可待。桂林山水甲天下，一年四季气候宜

37、人，城市宜居、适宜养生养老、休闲旅游度假。,临桂新区是桂林国家旅游综合改革试验区和国家服务业综合改革试点区域的重心，新的市政府大楼（创业大厦）中央公园等政府工程已经快马加鞭，临桂新区目前已经成为今年桂林楼市的热点。近几年来，不少珠三角、长三角和北方城市的外地客户投资置业桂林，尝到了物业升值的“头烫汤”。今年新政限购以来，更多的外地城市客户亲睐桂林（暂未限购）,首期商业街铺介绍 诚意登记即将发售,首期商业街铺诚意登记即将发售,可售商业面积一览表,首期商业街铺诚意登记即将发售,首期商业街铺介绍,1#,2#,3#,4#,5#,3#、4#复式商铺的面积主要以70-130为主，第一层层高为5.7米，第二

38、层层高为5.1米，灵动空间可随意切割再创意，适宜服饰、娱乐、餐饮等多种生活配套型业态运营，适合长期投资。,3#、4#复式商铺，适合多种业态,首期商业街铺诚意登记即将发售,首期商业街铺介绍,集中商业与街区商业的交融,首期商业街铺诚意登记即将发售,首期商业街铺介绍,首期商业街铺诚意登记即将发售,诚意登记即将发售,首期商业街铺诚意登记即将发售,诚意登记即将发售,黄色部分为6月开售首批街铺,商铺为二层复式结构，面积在70-130之间；销售价格为：均价1-1.5万左右/（建筑面积）；层高：1F：5.7米，2F:5.1米,首批商业外街街铺,商业外街街铺诚意登记优惠政策：5月31日前进行诚意登记之客户，成功

39、购买商业外街街铺，享有98折优惠；6月9日前进行诚意登记之客户，成功购买商业外街街铺，享有99折优惠；,具体诚意登记办法，欢迎致电咨询；正式认购时间：预计6月中上旬，以具体通知为准；开盘时间：预计6月中下旬，以具体通知为准。,案例2：万达营销模式分享,开业100天倒计时启动仪式通过倒计时营造紧张氛围，在目标客户中释放开业即升值，日益稀缺的信息,主力店现场照片亮相暨募卡启动仪式开业前50天，塑造万达社会公益形象，制造新闻话题,万达影城、大歌星、大玩家试体验活动开业前20天，通过内部体验活动形式、赋予客户尊贵感，实现客户回访和口碑传播,案例3：重庆【龙湖天街】,九龙坡区杨家坪步行街核心地段杨家坪商

40、圈商业发展较成熟，但商业形态较单一，缺乏高档的、有品位的大型购物中心；龙湖西城天街的进驻提升了区域的商业高度和消费档次。,项目总用地面积为28,590，总建筑面积约260,000;规划有3万写字楼、5.2万公寓、5万星级酒店、7.8万购物广场。,集办公、居住、购物、酒店于一体的城市综合体,实现公交车站、地铁站、地下通道与项目的零距离互动，运用各种手法将人流快捷的引入商场内部，有机组织内外交通之间的联系。,便捷的外部交通诱导,6大商业入口3个车行入口56部手扶电梯25部直行电梯4部观光电梯1,500室外活动广场1,000席地下车位,各物业形态独立性强：各物业拥有独立入口，互不干扰，保持各自的独立

41、性；商业展示面好：购物广场规划在主车行环道，具有良好的 展示面和昭示性；主力店与专卖区之间为双通道。不仅增强了购物中心与主力店之间的联系，并且增加了店铺的展示面。创造高附加值空间：借助室外广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值，借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受。,商业规划,商业规划,商业定位,锁定有消费实力的中青年及家庭消费人群，打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的国际化购物广场，并将成为国际时尚生活地标。,定位为区域型购物中心，以“家庭生活时尚消费”为主题,建筑设计,延续地方文脉，提升商业文化品质,将具有地方特点的自然生态要素融入建筑空间之中，设计着重表现建筑空间的文化

42、特色，将富于地域文化的传统因子与年轻现代的时尚化相结合。,建筑设计,中庭顶部设计注重见天采光，且可通过中庭设计实现内部空间的过渡，增加顾客的逗留时间和互动性。,商业建筑设计具有透视性和互动性,业态布局,西城天街购物广场通过多种业态规划，严格区别于传统百货，突出中高档精品特色，采用主力百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐等业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。,业态规划多元化,业态布局,目前引进的大型主力店有永辉超市、帝豪量贩KTV、万宁生活超市，以及DAZZLE、周生生、味千拉面等知名商家。,西城天街业态以零售为主，占比74%，其次为餐饮,业态布局,B1F,1F

43、,主力店+零售+餐饮,主力店+零售,业态布局,2F,3F,主力店+零售+餐饮,主力店+零售+餐饮,业态布局,4F,5F,主力店+服务+零售,主力店+服务+餐饮,运营模式,自持与出售商业 5:5,极大的带动销售商业的业态统一，进而提高商家存活率，增加销售商业的价值。,核心主力店+购物中心,商业街,运营模式,一、统一规划,二、统一招商,三、统一管理,推广的统一性在于整合品牌资源、提高商户互动、创新推广渠道，用管理细节赢得商家的一致赞誉。,四、统一推广,“四个统一”的运营模式，将龙湖天街规划、招商、管理、推广的步调调整到同一频率，将整合营销的效力最大化。,招商策略,2006.11西城A座推出,200

44、6.12西城B座推出,2007.4商业部分招商,2007.6推出写字楼,2011.3商业开业,一、招商前置，待项目成熟及人气聚集时，商业开业，确保商业顺利的运营,首先对UME、星巴克等主力店进行招商，后又引进大食代、懋世通服装等在内的7家品牌次主力店。,二、招商顺序：主力店先行，继而次主力店、品牌主力店、商铺散户。,招商前置，大户先行，散户次之,2008.3商业销售,案例总结,商业定位,区域型购物中心，主要服务项目所在区域。,建筑设计,将地方文化与现代时尚相结合，注重建筑内部的采光性和舒适性。,业态布局,运营模式,业态规划多元化，以主力店、零售和餐饮为主。,租售结合，比例为5：5。,招商策略,

45、招商前置，大户先行，散户跟进。,案例4：南京【河西万达广场】,南京万达广场占地达39万平方米，总投资100亿元，建筑面积达120万平方米，是南京市最大的商业地产项目。其中，项目包括一站式购物中心、白金五星级酒店、旅游商业街，以及写字楼和高端城市公寓。规模巨大的南京万达广场不仅能满足建邺区人民的消费需求，更能辐射全市，引发南京商业格局重心的转移。南京河西万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，其中包括一个建筑面积达27万平方米的一站式购物中心、一个建筑面积5万平方米的白金五星级酒店、一条建筑面积7万平方米的旅游商业街，以及31万平方米的写字楼和近26万平方米的高端城市公寓。南京河西万达广场中的购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万平方米。南京河西万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场，广场拥有7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位。,谢谢聆听,