利率调整房产税二套房贷款新政专项市调.ppt

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1、,利率调整、房产税、二套房贷款 新政专项市调,房产税细则解读,试点区域房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。征收对象 1、个人拥有的独栋商品住宅；2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。计税依据 本次房产税税率采取分档税率：1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3

2、倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属征税对象，其计税房产交易价和适用的税率均不再变动。,免税标准1、存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米2、新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人家庭拥有多套应税住房

3、的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积，其中：纳税人家庭拥有多套暂行办法施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。房产税计算公式（应税住房建筑面积-免税面积）建筑面积交易单价税率=应纳税额减免或缓缴1、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。3、因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税

4、和缓缴税款。,房产税细则解读,房产税细则解读,逾期不缴房产税的处理1、按日加收滞纳金 最高处5倍罚款纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。2、可通知开户银行 直接从存款扣除纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。3、欠税可限制出境 纳入个人征信系统欠缴个人住房

5、房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。税务机关可以依法在办税场所或者通过网络、报刊、电视、广播等新闻媒体对欠税的纳税人进行定期公告，公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。4、欠税住房欲交易 办不成产权过户税务机关将纳税人欠税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。各相关管理部门要积极配合税务机关建立个人住房房产税征收控管机制。对纳税人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续

6、。,举例1 存量独栋别墅某家庭拥有第一套老的独栋别墅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米。纳税额为：（400-180）160001%=35200元，每年需要缴房产税3万多元。举例2 新购高档住房某家庭新购了一套符合扣除免税面积的应税住房（含二手房交易），其建筑面积为180平方米，交易单价为每平方米1万元。纳税额为：（180-100）100000.5%=4000元。每年需要缴房产税4000元。举例3 外地“三无”购房者假设在重庆无户籍、无企业、无工作的某人，在2011年1月28日12月31日之间购买了应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米。纳税额为：80

7、70000.5%=2800元,房产税细则解读,上海、重庆房产税试点细则对比,上海、重庆房产税试点细则对比,上海市房产税0.4%或0.6%的税率、以及70%的面积折算对房产持有人的成本增加效果甚微。以上海市一套200万市价的房子为例，每年房产税为5600元或8400元。房产持有成本增加可能会促使一些原本不准备出租的房子进入租房市场。重庆市房产税征收表面上看起来更为豪爽，但1%和1.2%的税率显然针对的是豪华住宅，这部分增加的成本对纳税人来说影响不大。不论是第三轮调控政策，还是房产税的出台，都会在一定程度上增加住宅投资的交易成本和持有成本，对于手握大量富余资金的老百姓和投资者来说，商业物业（如商铺

8、）可能会成为更具吸引力的资产。,上海、重庆房产税试点细则对比,二套房贷款解读,二套房房贷首付比例提高至60%国务院要求进一步调控房地产市场,落实地方政府责任,各地要确定价格控制目标并向社会公布,二套房房贷首付比例提高至60%。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理.,最新加息解读,商业贷款首套月还款=贷款金额75.15元/万（二套87.29元/万

9、）,最新加息解读,目前四大行中，工行在“新国八条”出台的第三天就率先取消了首套房利率优惠，而中行、建行随后也跟进，首套房贷款按照基准利率执行，目前只有农行在取消利率优惠方面还无动静。虽然没有对二套房停止放贷，首付已统一执行6成，但一些银行对于二套房的利率标准，率先将原来的1.1倍提升至1.3倍，二套房购房者的压力显著增加。而原本享受8.5折优惠利率的存量房贷客户，在银行没有通知取消存量房贷优惠之前，仍可以享受在加息之后基础上的利率优惠。举例一 贷款100万期限20年计算，加息之前五年期以上贷款利率是6.4%，首套房享受8.5折优惠的话执行利率是5.44%，每月的月供是6845元。加息后利率为6

10、.6%，同时取消了8.5折优惠，这样每月的月供就变成了7514元，和原来相比月供成本高出了669元，总利息则高出了16万元之多。举例二 贷款100万期限20年来计算，加息之前二套房执行的是1.1倍利率，利率为7.04%，月供为7777元；加息后再执行1.3倍利率，则利率为8.58%，月供为8728元，每个月月供多出951元，贷款总利息则上涨了22.8万元。举例三 贷款100万期限20年计算，加息后利率为6.6%，如加息前8.5折客户的月供是6845元，加息后利率为6.6%，仍享受8.5折的变为6941元，比原来增加了96元。,最新加息解读,举例一 20年30万元月供增加32元普通个人公积金房贷

11、的五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点.如果按贷款30万元、还款期限20年、等额本息还款计算调整前利率为4.30%时，月供约为1866元调整后利率为4.50%时，月供约为1898元月供增加了32元，每万元上调近1.1元 举例二20年80万贷月供增加86元以贷款80万元，贷款时间为20年计算，此次利率调整前，月还款为4975.07元，调整后为5061.2元，增加86.13元。如果是二套房，调整前月还款为5161.23元，调整后为5257.57元，增加了96.34元。不过公积金相比商贷还是有明显优势。购买二套房，以贷款80万，20年还款期限为例，若采用商贷，月均还款金额为6328元

12、；若采用公积金，月均还款金额为5257元，相差大约1071元。公积金首套月还款=贷款金额63.26元/万,新政公布后大型房企楼盘跟踪,新政公布后大型房企楼盘跟踪,新政公布后大型房企楼盘跟踪,春节期间交易清淡 重庆网上房地产的统计数据显示，1月27日，重庆主城区商品房销售为905套11万平方米;在28日实施房产税的当天，主城区商品住房成交919套8.3万平方米。而到了29日，商品房销售售出406套3.3万平方米。春节期间，重庆主城区的楼市也十分冷清。据统计，从2月2日至2月8日，重庆主城区共登记成交商品住房166套1.36万平方米。业内人士透露，这些房屋很多都是在节前成交的，在节日期间登记。2月

13、2日至8日，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，为近6年春节楼市第二低。这样的成交量同比2009年152套、1.6万平方米的交易量，缩减幅度超过八成。春节楼市遇冷的又岂止重庆，广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”的现象，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套，北京、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。举例一 2月10日，华夏时报记者来到位于重庆市主城二郎片区的一处知名楼盘，该楼盘从重庆房产税试行的2月1日算起，10天中竟然没有一笔交易，显得格外冷清。在重庆南岸区某高档楼盘，据销售人员讲，自重庆推出房产税试点方案后，截至目前楼盘销售量为零。,楼市表现

14、一,房产税的出台对在重庆拥有二套房以上或有二套房置业计划的购房者将产生一定的心理影响，主要表现在一定程度上增加住宅投资的交易成本和持有成本，部分购房者或改变置业类型，或准备抛售部分房源以应对房产税的征收，有理由相信部分投资性购房者（特别是“三无”外地购房者）可能将部分资金转入商业性物业（如写字间、酒店式公寓、商铺等）的房产投资领域，部分购房者将转为购买中小户型的产品.举例一 重庆版房产税方案出台后，让来自浙江的高先生焦急不堪。近几年，他十分看好重庆的房地产市场，房产升值的潜力很大，在主城区投资了4套高档房，面积300多平方米。开征房产税后，他每年要缴10000多元的房产税。高先生说：“现在投资

15、成本越来越高，我打算尽快把这些房产出手。”举例二 在位于高九路的一家高档住房小区，购房者张女士正看一个建筑面积380多平方米江边独栋别墅，目前售价每平方米2万元左右。置业顾问告诉她，购买这套别墅后每年要缴纳五万多元的房产税。“持有房的成本太高了，还是买一套不交税的普通房吧。”张女士说。,楼市表现二,楼市表现三,尽管公众对房产税抑制投机，稳定房价的信心不明显，但开征房产税对公众的未来购房计划却影响明显。中国青年报调查发现，92.9%的人表示房产税将影响自己的购房或住房计划。其中，45.9%的人表示会“暂缓购房”，24.9%的有房者将“不再买房”，12.1%的无房者“会买面积更小的房子”，10.0

16、%的无房者“会租房住”。本次调查显示，57.5的人支持开征房产税，其中22.9的人表示“非常支持”。反对和不太支持的人占37.3，其余5.2的人表示“无所谓”。,随着调控的深入，预计房地产市场可能面临以下变化：1、根据全国的1季度经济数据以及新增信贷规模，房地产数据等综合考虑，2011年估计还将会有2-3次加息、1-2次上调存款准备金的金融政策出台，部分银行将继续提高首套以及二套房贷的利率水平，贷款审批难度加大，回款时间将延长。2、上半年持续受政策影响，春交会前后购房者将出现分化，一部分实力雄厚或持续看好的，仍将按个人需求需求进行置业，一部分购房者将放弃或搁置置业计划，还有一部分购房者或将转战

17、商业性地产.3、由于“新国八条”+房产税的叠加效应逐渐显现，住宅市场观望气氛加重，普通住宅的销售相对稳定，由于刚性需求的支撑，受新政影响有限，但别墅类和大户型高档住宅市场出现萎缩，特别是二套房及以上的按揭占比将出现下降，一次性付款和分期付款的占比将上升。4、如市场销售下滑较明显，不排除部分大型开发商（如招商、中海）将推迟高档项目开盘或延缓加推，暂缓高端住宅项目的开工及施工进度，减少新增预售的供应，以保证现有项目相对稳定的销售价格，或另一部分大型开发商（如万科、隆鑫）将率先降价，以中小户型，低总价抢占市场，房地产价格调整将再所难免。5、2011年下半年重庆楼市西进北扩的势头将更加明显，2010年成交土地的项目将纷纷登场，华岩、大竹林、大学城等区域或将成为重庆住宅市场的热点。6、城市中心区域大型商业投资型物业（如协信城商业街）受到市场追捧，外地投资者纷纷涌入投资商铺、写字楼等高端商业物业，本地投资者陆续跟进，市场价格快速上升，并出现持续热销的局面。7、拥有大量区县土地储备的开发商（如恒大、金科），在2011年2季度开始持续加快区县项目的开发和推盘力度，不断强化区县房地产的营销力度，力争在下半年创造较好的销售业绩，并为2012年的销售作好准备。,后市研判,