中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛.doc

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1、2007中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛主持人：尊敬的各位来宾，先生们，女士们，大家下午好！为积极响应国家建设节能型社会的号召，改变传统住宅消费的理念，大力培育和推进精装成品住宅。今天我们在这里举办07中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛，本次活动由重庆市建委主办，重庆市建设技术发展中心承办，重庆棕榈泉房地产开发公司协办，并得到了瑞安、富力、龙湖，及本市其他主要的开发设计、施工、监理装饰单位和市主要媒体的大力支持。首先请允许我介绍参加本次论坛的领导和嘉宾，他们是：重庆市建委党组成员总工程师吴波；建设部住宅产业化促进中心副主任孙克方先生；重庆市建设技术发展中心主任董孟能；重庆棕榈泉房

2、地产开发有限公司执行董事、常务副总经理风革先生；重庆龙湖地产副总经理赵军雅先生；重庆瑞安房地产开发公司工程部经理张颖贤女士；重庆富力房地产开发有限公司副总经理郑穗伟先生；重庆市建设发展中心高级工程师、重庆精装房标准编制成员丁小猷高级工程师；还有张新益主任，他现在在开另外一个会。今天到会还有开发设计、施工、监理、装饰单位以及新闻界的朋友。在此，对各位的到来表示热烈的欢迎！首先我们以热烈的掌声欢迎市建委分管领导吴总致辞。吴波：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！为贯彻落实科学发展观，建设资源节约型，环境友好型社会，推动我市的住宅产业化进程，今天我们邀请我市主要的开发建设、设计、施工、监理、

3、装饰、材料生产等业内人士，共同研讨重庆精装修成品住宅的发展趋势，交流精品成品住宅设计与建设经验，研讨重庆市住宅产业化发展战略，这必将对我市今后精装修发展带来积极的影响。首先请允许我代表重庆市建设委员会向各位专家、同行表示热烈的欢迎，感谢大家对精装修成品住宅的支持，欢迎大家在接下来的会议当中畅所欲言。第一，发展精装修成品住宅的意义。发展精装修成品住宅是建设资源节约型、环境友好型社会的需要。根据统计，重庆没有住宅装修造成的浪费高达3000亿元人民币。在建筑全过程，包括建筑材料的生产以及建筑施工，整个建筑使用全周期的过程当中，导致了全球50%的空气污染，50%的水污染和48%的固体废物排放。我国建筑

4、规模巨大，占世界新建建筑开发量的50%以上，就是说整个中国每年的房屋建筑总量已经超过世界上其他100多个国家的总量之和。目前中国是世界上最大的建筑市场，大规模建造房屋本来是为了人民安居乐业，但大量建造高能耗建筑过多的浪费，有效减少二次装修对社会资源造成的浪费，促进人与自然、人与建筑的统一和谐，将会在建筑领域资源能用节约中发挥作用。第二，发展精装修成品住宅是推动绿色建筑节能的需要。目前，我国城镇化处于高速发展时期，每个城市人口的能耗为乡村人口的3.5倍。我国人均GDP已经超过1000美元，这正是居民消费结构升级阶段，人民生活条件将进一步改善，对建筑的舒适性要求越来越高，人均能耗迅速增加。但是，我

5、们不得不正视我国能源短缺，实际利用效用率，环境污染严重，而且不断加剧的事实。就能源消费而言，在我们化学能源当中90%是煤炭。目前，我国单位建筑面积的能耗是发达国家的2-3倍以上。因此，中国要走可持续发展的道路，必须大力发展节能建筑。精装修房是采用集中采购、统一装修的方式，可以减少资源的重复利用，避免二次装修带来的浪费，建筑节能是不断满足人民生活质量在建筑中是最大限度的节能能源。精装修与建筑节能的理念是相统一的，精装修房屋是建筑节能的延伸和扩展，精装修房在建筑节能的大背景下有着广阔的发展空间。第三，发展精装修是住宅产业化、集约化的需要。随着人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齐全、节能环保、省

6、心入住、安全耐久的房屋。购买的房屋可以马上入住和生活，免去二次装修来的投入，精装修房符合这样的现实需要。所以，发展精装修房是推动住宅一体化的有效途径，有利于提升住宅的建设品质和城市建设水平，有利于控制装修用材的绿色环保指标，保护市民身体健康，有利于邻里关系的和谐。房地产业及其关联产业的配合，可以提升建筑设计的精细化程度，促进房地产企业综合能力的提高，推动住宅产业化的进程。第二方面，我市精装修成品住宅目前现状存在的问题。第一，目前我市对精装修成品住宅认识还不足，全国的精装修住宅占年装修不到10%，而发达国家大都在80%以上。最近，有些媒体做过调查，这个调查表明重庆消费者接受精装修房接收占50%，

7、持观望的占39%，不接受大约占5%，表明了广大的市民对精装修房这样一个新生成品是比较容易接受的，就是说接受的程度是在大幅度的增加。但实际上精装修房在重庆还是一个新生事物，像我们棕榈泉、龙湖这样的开发企业，建设精装修房在房地产整个来比较还是不多。重庆市年住宅开发量，在精装修里面跟国家一样都没有超过10%，但百姓和媒体非常的关心。所以精装修房具有较大的市场潜力，要做好精装修房关键是做好引导工作，让精装修房的建设和开发健康有序的发展。第二，目前重庆市的经济发展水平和地方产业化水平过高。重庆市大城市带大农村存在二元结构十分突出的城市，经济发展水平总体上还不是很高。同时，我市的地方产业还较为单一，产业化

8、程度偏低，对满足精装修房的计划发展还存在一定的差距。另外，精装修房的建造虽然总体成本不会增加，但是在初次的投入要增加，人民的消费理念转变还需要一个过程，因为毕竟精装修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。第三，管理和运行机制尚未健全。目前，我市在政策层面还没有建立成套的体系包括相应的操作规范，政府的引导还需要加强，主要是精装修房设计第四，技术标准缺位。精装修房在技术上还没有一个统一的标准鉴定，在设计、施工、装修以及后期的维护还没有依据。第三个大方面，我市建委下一步的工作打算。首先，加强引导培育市场的需求，加大宣传力度形成政府引导、企业跟进、市场接受，媒体和公众监督有效活力，利用各种形式的研讨会、

9、交流会、报告会、推广会以及各种论坛，向公众普及精装修的知识，转变购房者自主装修的习惯，建立成品住宅由开发单位统一装修，个性化装饰的理念，积极培育精装修房的市场需求。在这项工作中，我们新闻媒体的正确宣传和正面引导将显得非常重要，也欢迎广大的新闻界朋友们参与我市精装修房的发展的各项工作。第二，进一步完善精装修成品住宅的管理运行机制。精装修房的发展离不开政府的宏观引导和政策支持，对精装修房管理主要体现在以下几个方面。（一），以技术引导、市场调解为主，政府制定统一的公开、公平、公正的规则，鼓励精装修房发展的环境。（二），精装修房发展与建筑节能相协调，我们准备在主城区推行60%的节能标准，并组织全行力量

10、研究适合重庆地区的安全路线。这些工作都可以与精装修房关联起来，这也是精装修房内涵和外延的补充和完善，是发展精装修房的重要契机。（三），精装修房的发展要体现设计一体化、施工一体化、管理一体化的基本原则。精装修的设计应该前移，在初步设计及施工设计就应该在我们的设计图上体现，力争在源头上实现精装修房发展的规范。（四），贯彻节约资源和保护环境的方针，开发、推广应用先进使用，并符合地方现状，以及与地方经济发展水平相适应的物品，提高科技含量，通用化的物品体系。（五），逐步建立政策方面的激励机制。考虑在绿色生态小区以及住宅功能评定中融入精装修房的理念，增加精装修的权重和分数，进一步提高我市的科技含量。 第四

11、个方面，编制发布重庆市住宅新能评定技术标准。编制这个地方瞄准的目标就是要解决精装修房的设计、施工、监理等一系列的技术问题，标准编制要注重设计和装修的统一。一是功能设计要通过合理的设计，充分利用结构。二是细一步的设计，设计使尽可能用环保的物品。三是注重隐蔽工程的质量，特别是装修隐蔽工程，一定要经过验收合格之后方可交付使用，更好的推动我市精装修房建设的的发展。四是要注重消费者权益的保护。精装修房的最终落脚点就是是否能够得到消费者的认可，它的生命力就是工程质量。由于缺乏专业指示等多种原因，消费者在购房过程中处于弱视地位。所以，精装修房的发展要注重诚信制度的建立，防止损害消费者权益，给整个工程带来影响

12、。为此，除了监督管理以外，还应强化售中和售后服务，在销售过程中应提供房屋的性能、规格、使用说明书以及说明方法，包括建造及成套装修价格要做到价格公正、公开、透明，让消费者明明白白消费，切实维护消费者的利益。 朋友们、同志们，精装修房是提高住宅产业化的重要载体，是住宅科技进步的集中体系，有着巨大的商计和市场潜力，让我们积极行动起来，为培育精装修房子的市场需求添砖加瓦，努力创造精装修房健康有序发展的良好局面，谢谢大家！主持人：谢谢吴总精彩的演讲。女士们，先生们，刚才吴总从行业管理的层面，从政策的层面介绍了有关情况，并提出了精装修住宅相关的要求。大力推进精装修成品住宅是社会的需要，是行业发展的方向，也

13、是国家重要的技术产业政策。为此，近年来重庆市建委和行业相关单位做了大量的工作，目的是为了更深入的了解相关的信息，改进和提高我们的工作。今天，我们有幸邀请到建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生专程来渝做演讲。下面有请孙总，大家欢迎！孙克放：尊敬的吴波总工，尊敬的董勇处长，还有我们技术中心的总主任丁总，还有我们重庆棕榈泉房地产公司的风革副总经理，还有在座的同仁，这次我来到棕榈泉的房地产会所开会，借这个机会，我也参观了棕榈泉的项目。我几乎每年都要来重庆，也看了一些项目，今天我看这个项目给我的印象非常的深刻，龙湖花园是我们建设部在重庆地区最早的项目。龙湖花园在国内非常有名，而且现在进入了北京的

14、房地产，恰恰是我们棕榈泉的房地产公司从北京到重庆来，我觉得这个楼盘在重庆具有代表性。其中一个最重要的就是它进行了差不多80%的全装修住宅并销售出去，而且品质也相当不错。像这样的环境，这样的品质，在北京市的小区住宅里面也是排在前几名的，就像刚才我们吴波总工讲的，重庆的精装修成品发展相当好的。今天，我们在这个地方来研讨我们住宅装修的问题，其实也是一个非常时尚和必须要讨论的前沿的问题。我的话题叫做建筑装修就业化势在必行，我们讲工业化一定会牵涉到我们今天的题目，叫住宅产业化的问题，有的人经常讲装修的问题，不讲产业化的问题，实际上这是相关的问题我先讲一下快速发展中的中国房地产，因为装修和房地产是紧密相连

15、的东西，发展的速度是和随着我们建设面积的增多相关联的。还有一个就是老百姓的生活水平的提高。总的情况我们就不讲了，刚才吴总讲得非常的清楚。中国现在的房地产从面积上来讲，我们没有对手，世界范围内是没有对手的。大家都知道我们中国的高层建筑没有对手，高层建筑这样的密度也没有对手。我们的对手就是质量，也就是说我们要把我们房子质量大幅度的提高，这是我们跟国外房屋之间的差距。我曾经领过加拿大的设计师去过广州的星河湾，加拿大的设计师非常的吃惊，他觉得中国住宅里面能做到这么一个档次，他不能相信。我想我要是领他到我们的棕榈泉来看，我想他会同样的惊讶。但是，我们要看看我们的东西是不是在质量上提高了，在节能这个最大的

16、问题上是不是跟国外有差别。从考察的结果来看我们确实在这方面存在的差距太大了。要说漂亮，中国的住宅确实很漂亮，我们在国外看板式住宅，没有像我们做得这么好的。但是，我们可能在外表看到更多一些，国外在节能、适用度、适用性关注得更多，因为这完全牵涉到老百姓的消费问题，老百姓住你的房子他觉得舒适吗？他除了大和小以外，要知道这个房子是不是节约能源，是不是适合他的生活习惯，甚至于他觉得这个房子是不是有助于他的健康，原来这个问题不算是个问题，今天的老百姓都认为这是一个问题。因此，住宅的需求逐步由功能性向舒适型转变，这是一个趋势的问题，包括今天的小户型，大家知道70、90的概念，仍然是个由功能性专项舒适型的一个

17、非常重要的坎。大家不要认为小户型做完了就丢掉了舒适型，这不是最根本的东西，舒适永远是我们人类所追求的东西。我们现在到一个什么局面上，我提了六条，供大家参考。中国的房地产和住宅目前进入到一个新的历史发展阶段。第一，合理的控制房地产的增速，不但影响了我们现在的贷款资金的问题，还有影响到我们后期的能量的使用。比如怎样使用中国的能云，这种投资增速还牵涉到我们老百姓盖的质量问题。综合起来，这个增速的控制，对中国目前来说是非常重要的关口。我们要发展，但是我们要防止过热。第二，住宅供应进入到一个中低价位，中小套型结构调整性。这是结构调整，也是一个非常重要的阶段，尤其像大中型城市，这个调整来得更明显。所以，我

18、们房地产公司怎么看待这种调整，怎么应用这种调整和方式，使得它更符合我们地域的发展，这就是我们所有人要做的课题，这不是中央做的课题，是中国要做的课题，是所有房地产公司都必须要做这个事情。这个事情不仅关注到价位的问题，还关注到我们中国长远发展的问题。今天没有时间讲它，但是它是一个调整性的问题。第三，房地产的产业进入到一个实力、品牌为中心的资本扩展性。以后的房地产扩展主要靠实力和品牌扩张了，按照我们现在的发展趋势，银行资本贷款的方向已经很明确了，它会偏重于这种具有品牌的房地产，因为它要保持贷款的良好性，他必须要做这件事情。而资本的扩展，不完全说是你有门路就可以扩张，在中国的房地产跟银行有息息相关的联

19、系。所以，怎么把一个品牌做成，把我们老百姓的品质奉送得越高级，就是我们的知名度越高，品牌越高。比如龙湖在偏远的地方获得巨大的成功，棕榈泉也获得巨大的成功。我刚才问冯总可以卖到前几名，这并不是说价格的显现，就是说在这么一个偏远的地方卖这么高的价格，就是品质。因此，这样的情况下，资本的回收能力大于其他的房地产。第四，居民购房以追求品质、舒适、适度的理性消费期。一是品质。不管你房屋做得多小，老百姓都讲品质问题，创造好不好老百姓一眼看出来。舒适，重庆最大的不是朝向问题，而是通风问题。二是适度。也就是说我们的房地产要开发的东西要适度的引导消费，我们现在搞毛坯房还是搞装修房，实际上是一个理性消费的问题。当

20、他买了装修房之后他的消费模式已经发生变化了，实际上变成适度的消费群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消费是决定我们精装房基础的原动力，也就是说它是原动力。所以刚才吴波总工讲的，为什么把引导老百姓精装房放到第一位，引导消费和引导消费模式是中国现在需要解决的问题。问题就在于怎么样引导，怎么样去建设。第五，住宅产品进入到以视觉环保为中心的更新换代期。今天做住宅一定要有更新换代的概念，如果没有这种概念做住宅建设，你的建筑是平庸的，你可能被时代淘汰得非常的快，也许你可能在短期取胜，但长期取不了胜。所以，我们现在的房地产公司要建立在更新换代这个层面上，眼光应该放远。精装修是其中之一。第六，住宅产业化进

21、入技术集中心的实习期。我们原来的小区因为技术不全面，或者说我们的技术、经济水平还没有达到将这种技术应用到我们的住宅建设里。但是现在的情况不一样了，我们的经济适宜，可以把一些经济技术大量的放到我们的住宅中去。原来我们很多开发公司重视单一技术，比如我用的窗子、墙，我做一个节水马桶，单一的技术。今天再也不是做单一技术的问题了，而是一个技术集成的问题。就是说一个好的房子，技术集成度越高，这个房子越受欢迎，棕榈泉表现的就是技术集成能力高的一个产品让别人认同。伴随房地产业发展，我想中国的建筑业这个全面的东西给大家讲一下，这有助于我们对全国装修业的感知和了解。我国的建筑装饰业在近15年发展极为迅速。市场容量

22、和行业扩展已经超过家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。住宅装修成为全面建设小康社会的重要内容，是改善人民居住的品质，是住宅产业化的重要切入点。我国建筑装饰行业每年20%的速度发展，是中国GDP速度发展两倍。因此，2000年产值就是550亿，到05年的已超过1万亿了，非常之快，家庭装饰也占其中的56%。就是说15年的时间里，中国家庭装饰业从23%起步达到现在的56%，家庭住宅装修业的位置被提升了。装饰行业在我国完成了近4万业的装饰产值，同时塑造了我国的装饰行业。其趋势一方面说明了装饰市场资源广阔，需求旺盛；另一方面，为了满足市场，装饰装修获得了良好的发展机遇。我们可以看到统计的很多所谓地

23、方大款，很多来源于房地产和装饰业。不是说明他们是大款，而是说明这个队伍巨大，因为他们是朝阳产业。我们政府提供很多产业规范，在短短20年内，从事公共装修约占40%，家庭装修占60%，这个情况是非常明显的。就是说原来企业装修占大头，现在住宅转为大头了，这个变化非常大。原来很多特别大的装饰公司不干住宅，现在已经转向住宅了，因为这个市场空间太大。随着我国居民收入水平的提高，给装修带来大需求，我们居民储备余额每年都在增长，富裕起来的中国人从有能力买好房，走向有能力装好房，进而步入到一个买全装修房的时代，全装修，就是一次到位的成品房逐年增加，成为中国的一个主流产品。大家可以看一下，我们中国人就是这样，原来

24、买房就是大小问题，后来变成买好房了，现在我们把这个房装好，老百姓自己动手装房子去了，装着很累，待会儿我们还有很多例子，很多同志不带装房了，随着我们时代步伐的加快，中国的换房频率提高，尤其是年轻同志，甚至于40、50岁的人，都是从公家分配的房子转向自己买房，他也甚为自己装修太亏了。因而，现在买装修房的人逐步会增多，开发商抓住这个机遇向老百姓也提供了很多装修房。 有关数字统计，中装协在我们全国做过一个大致的统计。北京全装修住宅在住宅销售的25%，北京的CBD地区几乎可以占到100%。北京市的春交会，就是4月初开的。这个会有一个明显的变化，大户型卖得没有小户型高，大户型平均售价是在1200、1300

25、左右，小户型精装修成品房已经达到1400了。就是说在市中心，越中心的区域里面，小户型必须要装修。这不是说你愿意不愿意的问题，是市场推你去的，是消费的需求。上海站到45%，广州大概占到50%左右，广州和深圳这么近，深圳5%都不到。我们去深圳的时候，深圳讲我们这块不好，要赶上去，现在要进入市场产业化城市。 去年我们在广州做调查，大家知道装修这个稿子是我领导专家写出来的，我们花了1年半的时间，我们现在有4年了。我们准备再给建设部写一个报告，就是住宅装修这个步伐要加快，尤其我们现在小户型增多以后，步伐明显的加快了。37号文件以前，广州市调研的时候，他们说90平米以下在广州不装修卖不出去，他讲的也是90

26、平方米。不是因为我拿了37号文件说这个话，在37号文件他们就讲这个。因此，要做精细脱离不了这条，就是做装修。这也是一个销售的亮点，我也希望重庆地区做中小型的时候把它作为一个亮点来做。 因此，住宅装修要一次到位。全装修出售给消费者，是一个无可置疑的大趋势。在实际过程中，除了购房者观念以外，还存在不能忽视的其他问题，比如说企业的诚信度低，水平差，使得住宅装修工程投诉居高不下，影响的行业的均衡全面可持续发展，在一定程度上影响人民的健康。这种情况现在在好多开发公司里面被大大的转化，像在北京的星河湾，像万科。当然说到万科在北京原来销售的大部分都是毛坯房，现在全部进入装修房。我觉得装修水平很适用，而且还比

27、较有档次，必须装出这个水平来，所以万科在这方面做得非常好。 因此，要加强住宅装修的管理，建立生产和产品的诚信企业和环保安全体系，改变传统的装修方式以刻不容缓。建设部在这方面其实做了很大的工作。在2001年4月开始，我查了一下有关装修、施工这些已经有10多个文件。在2002年，我刚才讲了7月18号我们发布了一个导则，还有一个配套的东西。大家看见导则的发布目的是在于直接向消费者提供精装房，这是当时的出发点。 实践证明，一个好的政策可以影响一个产业，在全装修房迅速崛起并成为新的增长点时，政策的导向变得十分的重要。我们现在很多的开发重视并重读了这个导则。原来不管这个，我是毛坯房，现在已经回过头来看，因

28、为现在大家开始重视了，特别的明显。当然，我们现在有些问题是属于我们解决的问题，比如需要政府解决的问题，比如开发企业和施工单位重复上税的问题。因装修住宅购买价的增长，契税也增高，这是一个问题。装修房之后超过了5000，变6000了，契税也增多了。 还有一个就是关于质量评定的问题，这些问题确实不是开发公司的问题，而是我们政策层面的问题。这个问题也是需要我们在另一个层次上解决，这是我们国家示范工程，这是星河湾的装修（幻灯片）体现得很人性化。 比如这个房子，做了一个隐蔽的厨房，你不用拉死了就没有，用时就拉开。这种空中在小户型里面非常的适合，星河湾大户型只卖6000多块钱，小户型卖7000，就是加了很多

29、人性化的东西。 另外，我们现在提出一个很重要的概念，就是装修的质量和标准，一定要超出老百姓自己设想的标准，你低于他，他就认为你房子质量差；高于他的时候，他反到非常的乐意买你的房子，这是一个经验。有的公司就说为了他买房子便宜，就做500块钱的装修。结果反倒卖不出去，500块他又看不上。 大家可以想一想，每一次家里装修，比如就说我们装修10万块钱，结果装出来15万。原来是15万，有可能装出来就要25万。老百姓自己装修都不省钱，你给他省什么钱，这就是心态的问题。这有点像股票，你装高了，超过了他的标准他就要了。就是这要求，我们要把握消费者的心情。 比如这儿有地灯，你自己家装修都没安地灯，星河湾老板就说

30、我就给他安地灯，因为这是老百姓想不到的问题。他说南边、北边都必须有插头，星河湾老板说装修是对老百姓的一个承诺，这个承诺出去以后就必须当责任来付的，要不就不要做毛坯房。他讲的是承诺，而这种承诺是居于老百姓对你的信任之上。 其实我们看了很多好的开发公司他有能力装修的企业一定是非常自律的企业，否则不敢走这一步。这种企业就是我刚才讲的成为品牌，然后资本会迅速的扩张起来。比如说奥林匹克从来不做毛坯房，而它的房子的设计不能说是很好，但是装修恰恰高出了我们一般的能力，就在这个层次上做就被人认可。 面对住宅装修和装饰这个市场的发展，就发生了一个很大的变化，就是刚才吴总讲到的生产方式的变革。住宅装修包括住宅全装

31、修必须要坚持装修一体化。从本质上讲，是用科学的、规模化生产代表密集型的粗放型生产。这是非常好的一句话。如果现在用游击队，我们会停在一个离散化的装修队伍里，不会提高装修质量。因此，全装修住宅具有明显的产业化特征，不但打破了成就的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化的轨道，是一个质的飞跃。不要认为精装修是一个成品房的问题，它还是一个产业化的问题。 这里，为了今天这个会议就专门加的一点东西，所以有点偏长。住宅产业的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四个，我为什么要讲背景，因为它和中国的今天非常的相似。 第一，住宅持续建设。 第二，住宅建筑工业化不断发展。第三，非建筑业的大型企业开始在

32、建筑市场寻求发展。这些企业在市场上和建筑承包企业不同，我专门用红色打出来了，具有制造业的特点。你们今天想一想，我们的厨房，我们所有装饰的东西，包括家电，包括卫生器具都是来源于制造，没有手工操作的痕迹。因此，制造业进入住宅建筑领域大大促进品质的提升，是住宅更新换代的必由之路，标志国家的产业水平。住宅业进入房地产业，就是住宅的建装业是我们今天更新换代的一个重要的标志。有人说以前怎么没进，其实以前也进，但是没有像今天这样大规模的进入，市场的供求关系发生了变化，就是原来的门窗是施工单位制造的。今天谁去制造？我专门对这个进行生产了，你不用制造了，我提供给你。我提供什么？我拿标准提供给你，原来洗菜的都是水

33、泥的，现在哪有这个东西，原来这个东西水池子全部是施工单位提供的，我们做毛坯房的时候施工单位都提供，我们退步了，我们比计划经济还退步了。计划经济买房子住进去还有媒体可以用，现在还有吗？没有了，现在不用专门订货生产自己来做。 由于上述背景，日本提出以承担住宅生产供应的企业群众为住宅产业的关键词。日本产业分类里面没有这个词，住宅产业既不是一个新型的生产业，也不是现有产业重新划分，是一个系统化的概念。因此，在各国都是存在的，各国都用了一个产业化的概念来代替，因为住宅产业除了日本和中国用，其他国家都和英语翻译工业化是一个词。 实际上我们看日本早年的建筑，团定建筑实际上是小区的概念，枣核50年提出了人车分

34、离，枣核46年的时候搞了高层，相当于71年。枣核50年就开始讲究环境了。枣核61年就做了好多再生住宅，还做了一个住宅的复合体，我们叫复合体住宅，就是商业住宅全干的这种。它跟咱们中国很相像。到1989年开始做环境了，咱们也是这样的，从产量到生产。到我们现在开始重视环境，开始住宅变高了，原来矮的。然后开始研究老龄化问题，然后现在搞什么叫环境共生，就是咱们的可持续发展。 1988年，日本的住宅与都市产业提出一个住宅产业发展政策措施建议，包括了住宅产业具体范围，住宅产业化的范围，上下游之间的问题，住宅产业有上游下游的问题。这个概念第一是工程业，什么意思？谁建空间，谁就是这个行业的。谁把空间装修都是这个

35、行业，就是承担居住空间建设的，就是施工单位和装饰公司。第二个是建筑材料供给单位，比如说设备、空调、暖气、窗子、门这些都是他们的。第三就是流通业。流通业里面就是我们搞物流的，这个东西我们卖出来、运出来，就是这么一个大市场。跟随这个东西还有密切关系的还有服务业。第四，为支持居民自己改善条件的制造产业，制造产业这个一直没有离开过。 从日本住宅产业划分中我们不难看出，住宅产业必将带动其他产业的发展，就是对各行业的诱发系数上，其地位凸现是必然的，也就是说这个住宅产业他诱发了其他的产业。 其实这个含义我们今天在演变在一个更高的层次。在全社会住宅里面，住宅装修占一个特别重要的地位。就像节能一样，不谈节能就不

36、要谈住宅寿命，这个住宅寿命永远不上去。首先没有把所有房屋保护起来，怎么谈节能、谈寿命。装修业也一样，装修很多都是在老百姓的使用方面，我一个水龙头，如果做一个好水龙头可能用7万次，做一个国内的可能就是7000次，这能谈寿命吗？ 所以，我们今天看就是在“四节一环保”这种情况下看待这个问题可能更高一些，就是我们怎么看制造业。这个制造业跟我们节能、环保有什么关系，再牵涉到我们的装修上。因此，就引发了三项变革。 第一，引发了购房者消费意识上的变革；第二，引发了装饰材料供应方式的变革；第三引发了装修方式的变革。这三大变革引导了住宅产业化的一片蓝天。 首先是消费意识上的变革。这个变革对老百姓来说特别重要，这

37、就是牵涉到我们中国人的消费模式问题，中国消费模式过于浪费。我们能源消费，不要说别的，就是吃饭，中国每年公官要吃3000亿，公车开车要损失3000亿。老百姓自己的消费浪费也随处可见，比如说对水的浪费，对能源的浪费，对老百姓来说都存在问题。我们现在把住宅看得不像以前那么重，以前买住宅就是一生的东西，现在不是，现在我们有的年轻人一年可能换一次、两次、三次房。住宅是身外之物的东西，就会发生装饰也是一种身外之物，我们的房子和装修都是身外之物的时候，你用不着这么去看中它。 我刚从德国回来，德国的柏林地区70%的人是在租房，30%的人是买房。我们很吃惊，他提这个数字我原来不相信。他们算了一笔帐，他租房住，一

38、生比买房要便宜，因为政府提供了大量的租房给他们，而我们国家没有这种房子的提供，这就是我们需要调整结构的方面。我们为什么大量的做这种廉租房，就是消费者的廉租房呢？廉租房不是扩展不扩展的问题，是我拿来给你租可能比我建还要便宜，我国家为什么不干这种事情呢？ 所以，这个问题还是牵涉到怎么看待房子的问题，当你看待房子是可卖可租的时候，你还发现我们的房子还可以升值，干脆买房子放在这儿然后升值，这不能算是投机，这变成另外一种发挥价值。这种意识是我们从市场看的意识，要从老百姓意识上看太累了。原来有人说要让两口子离婚就让他们装修去。今天我们搞小户型，重庆地区大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意识

39、改变了，我们现在很多设计单位做小户型，还画一个大的盆躺在里面，设计原来都没有改。 我们再举一个例子，比如说冰箱。看一下前几年厨房里能放冰箱吗？不能放冰箱。但是从结构来讲，这个冰箱一定要放在厨房里面，消费者习惯是这样的。很多人拿东西第一反映就是开冰箱。原来是要摘菜，现在不用了，都是从超市里面买。装饰也是一样。 第一，是价值取向的人性化。价值取向不一样了，时间非常宝贝，干脆不装修了，既然这房子是身外之物，可卖可租，我不用管他了。 第二，全装修品质优化的问题。这是非常重要的，如果我们住宅装修是劣质的，那还不如不装。所以说首先是优质化的问题，一个住宅优质化和品质优质化。这是特别重要的问题，否则就不会要

40、老百姓买装修房了，这是两个方面的问题。 所以，我们开发公司研究做精装修房的问题，你一定要研究老百姓，你给他的房子是不是和这个价值同等的。同样，要考虑自己是不是有这个能力去做。 第二个变革就是装修的部分材料供应方式变革了。装饰供品的质量直接影响到装修的品质，对于材料的来源和质量的认定尤为重要。国内的建筑材料供应方式多属于摊位式的，现在这种现象逐步改变了，尤其是建材超市的经营模式开是占家具的半壁江山，现在越占越大，这种方式有明显的优点。 第一，大字本的支持。 第二，大规模的采购。 第三，低价的销售。第四，产品材料销售保证。 第五，对入超市的产品质量进行保证。 第六，产生规模效应。 我不知道重庆地区

41、有没有百安居，北京的百安居很有意思。我去过北京的百安居，为什么说它有意思呢？因为它在这三个方面做得很好。 一，在这个超市里面所有建材产品在北京最低，如果在哪儿发现没有它这个低的，他就以10倍的价格赔偿你，他确实赔偿了的。 二，如果你在他这儿卖到80%左右，他免费给你设计。 三，他保证质量和售后服务。 保证质量和售后服务，这已经转化为生产方式了。中国的物流整合已经开始了，表明了向集约化、工业化的方式转变，当制造业用这种方式必然要转向住宅市场。与建材超市几乎同时出现的另一个亮点是专业化集体采购模式，即团购、联盟的方式组织实施的市场准入采购活动。因为我没有区分棕榈泉公司。集体的采购方式，作为一个大的

42、集团公司都是非常有效的一种方式，它会从开始阶段就可以介入产品的质量，比如说有没有污染，有很大的集成能力。这个产品的生产家是否有信任度的问题，因此这种管业集体采购在我们大的公司里都在采用，比如万科，它的涂料、地板都是用的一家的。 第三个改革就是装修生产方式的变革。从毛坯房过渡到全装修房这实际上是一个生产方式的变革，而工业化装修方式则是代表未来装修的发展趋势。这个刚才我们的吴总讲到了，这里面我简单的说几个。 第一是一站式采购方式，比如像百安居。 第二就是集中装修模式。我建立一个装修平台，我把厂家集中起来，集中方式是建立在现代化供应方式上，一般是由品牌和加盟公司参与。所以体现了装修产品的价值，体现产

43、业工业化带来的效果，就是双赢或者多赢。 第三是连锁的经营。这是装饰公司特有的，一个标志、一个应用体系进行特体，在国内国外都有，不了解重庆有没有这种连锁经营的公司。 第四就是家俱专业的整合。这是由于制造业明显向我们的装修转移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供应能力，因为他专业，进入这个非常容易，比如星河湾的老板他有自己的家俱工厂，他的东西全部由自己加工，这就大大的降低成本。所以，他具有明显的竞争能力。 第五是标准化实现是工业化的简体。 （一）是要推行建筑模式。我们国家的建筑模式一直比较落后，因为我们政府推的力度不够。最近我们正在形成这个东西，比如说厨房设备在形成。所谓建筑模式，我给大家简单解释一

44、下，就是以我们现在建筑轴线为准，我们要提出一个新的模式，就是以控制住宅的进空模式来控制住宅的内装修。我们要这样控制，内装修所有材料，比如面砖、器具都可以按照这个来做，不用去切了，这是工业化模式标志的问题。现在我们做得不好，但是我们有进步。在2006年6月26日，建设部发布了住宅整体卫生间和住宅整体厨房。这两个东西在现阶段已经具有模式化了，但是能不能推行出去，现在还没有一个硬性的规定来规范它，在这两个部委上是有章可循了。 （二）是执行统一的装饰质量验收标准。2001年11月1日，建设部也出台了一个文件，2002年3月份执行。这个规范到现在还有效的，这个文件分10个部分。 （三）要执行统一室内环境

45、污染的规范。这个规范现在已经有了，各省市现在编排的也是按照这个编排的。这个东西老百姓越来越关注，就是我们的住宅进去能不能清洁、环保，这是一个问题。我们对上海100家进行调查评估，其中100户是自己装的，只有8家达到了规格，这个跟在大连统计的数字差不多，就是老百姓自己装修真正达到的很少。 最后，我想讲中国住宅产业化的三个跨越。 第一，就是中国住宅全部达到低耗能的跨越。德国用了近20年的时间，中国快速发展和能源的短缺不允许我们在这个跨越中停留太长的时间，我们没有时间停留长，也不允许我们这么做。大家知道中国现在的石油进口量已经居世界第二位，中国要对世界承担责任的时候，就必须要跨越这个阶段。 第二，中

46、国住宅建造必须走集约化。这个时间更不能长，它的好处我不讲了，住宅的建造方式也一定要倾斜工业化道路发展下去，无论是20年、30年甚至于更长的时间，实现住宅产业的集成是一个目标，要消灭手工制造，我们装修首先要达到这一点。 第三，中国商品住宅一定要告别毛坯房，实现全部装修。如果长期销售半成品住宅，降耗节材、污染控制、设备安装这些就难以解决，更达不到绿色家装的标准。所以我们要更早的结束毛坯房的时代。在近几年时间内我们大中城市要完成这个目标，大中城市必须要首先跨过去，这和节能是一样的。全装修一定是未来市场发展的主流，全装修是当代建筑节能省地的一个重要组成部分，不要轻视它。 中国的住宅要达到全装修一次到位

47、还有一个相当长的路要走，这个门槛用最短的时间跨越过去。一方面改变产品住宅生产方式，减少对生态的污染；另一方面，我们要引导老百姓的消费，达到简便、适用、经济这个要求。 从现在开始到2010年是全装修发展一个关键阶段，是住宅装修方式一个大转变的阶段。许多省市建设主管部门在制定当地发展产业化的目标的时候，都在这个时间段。我刚才听了吴中谈到的，我们重庆市地区也要提出一个目标，现在提得比较高的就是山东、大连，还有深圳，我希望我们重庆在这方面有一个大的突破，实现我们住宅产业化在我们住宅中的提升。我就讲这么多，谢谢大家！ 主持人：非常感谢孙总精彩的演讲，刚才孙总从政策、产业、技术、经济、社会、历史多角度就精装修成品住宅发表了很好的演讲，大力发展精装成品住宅是社会进步的标志，是社会分工专业化的产物，大力推进成品住宅需要政府、行业、企业、媒体和专家的共同推进，但是，当前需要加快诚信体系的建设，这是一个关键，确保装修质量满足个性化的需要，降低专修成本这是一个难点，我们相信在我们在座各位的努力下，我市的房地产精装修时代一定能够迅速健康的发展，谢谢大家！ 接下来按照会议的安排有10分钟的茶歇时间。 主持人：下面我们继续。关于我们精装修成品房的一项技术依据，今天我们有请丁小猷来做介绍。有请！ 丁小猷：今天