养老社区专题研究及商业计划书.ppt

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1、报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,老年人群的特点,老年人群的居住模式,老年人群的居住模式,老年人建筑设计规范中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。,老年住宅的定义,老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经

2、济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。,老年住宅的分类及特点,老年住宅与传统住宅的区别,老年住宅与传统住宅的区别,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,发达国家老年住宅 的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式：1、发达的生产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发,国际上养老社区大致分为以下几类,发达国家老年住宅 的研究背景,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重

3、已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,发达国家老年住宅的范例德国,60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅的范例美国,美国老年住房五种模式独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）,截止到2002年，60岁及

4、以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式 在宅养老 机构养老“两代居”,发达国家老年住宅的范例日本,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式：,发达国家老年住宅的范例日本,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,发达国家老年住宅的范例日本,研究对象选取,美国、亚洲的老

5、年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象,背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12

6、.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。,1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,美国太阳城中心,太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁,区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老

7、年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。,基本信息,户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构,六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出

8、租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂 货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。,生活配套,总体规划,太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式。,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过,平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响,室内地面平坦，不设门槛等

9、障碍物,改变方向和高矮的地方用了显眼色彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手的埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提高2倍以上,煤气等各种开关上的字很大/以利老人辨识,楼梯道加宽以便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙

10、医,综合医院,家庭看护,照顾中心,健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,休闲配套,运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加。,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,文化配套,学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现,年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很

11、能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,精神关怀,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry:74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人,案例启示,需求,设施,功能,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿

12、者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我 价值,根据老年人需求打造的功能体系和设施,1920年日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与

13、大力支持。,日本人口金字塔图示（2005年）,61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降,51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮,女性,26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮,男性,34岁：1966年出生率下降,54-55岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（65岁以上）,劳动人口（15-64岁）,未成年人口（0-15岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年

14、人的健康和精神方面的需求。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导,为老年社区提供完善的配套,港北新城,提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。,

15、健身步道,爱好活动,步道无障碍设计,兴趣活动中心,外国典型老年社区模式特点,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,第一阶段传统养老院,第二阶段老年公寓,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府+开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运营主体,社会保障,第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”,国外老年社区产生机制,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住

16、宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点,早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。摘自2002年世界人口老龄化动态,据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人

17、口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告,我国老年社区发展状况,兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展,2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上

18、升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。,1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。,全国开始步入老龄化阶段,经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。,社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展,经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。,房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区,我国老龄化开

19、始趋势显现，处于老龄化初级阶段,我国老年社区发展状况,出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体,20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；,现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；,生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；,我国老年社区发展状况,老年社区的发展历程,我国现有的养老模式

20、（1/3）,我国现有的养老模式（2/3）,我国现有的养老模式（3/3）,我国老年住宅模式,类型：按建设经营者划分为三种模式,我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,我国老年住宅的现状特点,人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟.,我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位,“度假养老”观念没有形成。,我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因

21、此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。,我国老年住宅生存条件,未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长,我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见。,2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期,经济发展迅速，社会保障机制将不断完善,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成,人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持,我国老年住宅预期,我国老年住宅预期,第一阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这

22、个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求胜。,目前我国老年住宅行业处于起步阶段，将经过试验期、成长期和稳定期三个阶段，大约20年中游将会形成比较成熟的市场。,第二阶段是成长期：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中的中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设分布在全国各地区各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。,第三阶段是成熟期：时间大约在10年以后，开发商和管理商的品牌成为行业和

23、消费者的主导，开发商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要。,截至目前，我国养老社区的市场刚刚起步，建设规模还较小；随着人口快速老龄化的到来，到2020年市场规模达到1.8 万亿元，2050年近7.6 万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发展机遇！,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退

24、休生活的领跑者”,区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；,区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；,北京东方太阳城,规划特点：组团带状排布

25、最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团,整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；,公建区,二期,规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老

26、有所养、老有所乐，老有所为,设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；,三期,一期,北京东方太阳城,取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范,主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘已售罄.,价格元/平方米,四合院价格,2002 2003 2004 2005

27、2006 2007,时间轴,3000,6400,分期,3200,3500,4000,4200,公寓价格,6500,7300,8500,12000,21000,8000,点式别墅价格,东方太阳城各期销售情况时序图,北京东方太阳城,成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境,水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；,精心设计

28、社区水系和绿化,社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；,北京东方太阳城,成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计,无障碍设计：针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所

29、成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；,景观步道加宽以便通行,宽电梯入口，方便进入,会所,会所,北京东方太阳城,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；,专业医师问诊,大型公共建筑群,太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，

30、设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站,专业的医疗器械,北京东方太阳城,成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等,室外泳池,社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；,老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，

31、开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；,大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；,开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；,看护健身中心,农庄苗圃,老年大学,健康步道,北京东方太阳城,精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐

32、部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动,音乐会老年合唱,太极俱乐部活动,棋牌俱乐部活动,国际风筝文化节,成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织,北京东方太阳城,项目基础信息,上海绿地21城 孝贤坊,项目概况,规划情况,21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤坊物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓,上海绿地21城 孝贤坊,规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、

33、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务,休闲走廊,特色医疗服务：定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站,无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮

34、树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳,广场,各类配套设施,上海绿地21城 孝贤坊,金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。,一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”-位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由45层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有24小时服务站（包含护理站）、每

35、户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。,金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。,杭州金色年华,杭州金色年华,整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经开工建设。第一个区域为集合式养老单元安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的

36、居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。,杭州金色年华,杭州金色年华,要让老人们活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以

37、凭自己的爱好和向往，学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。,老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。,始终被社会关注，始终在参与社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等

38、。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞,杭州金色年华,上海 亲和源会员制社区,亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水

39、系、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。,此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费，占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外还包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型；社区对入住者有年龄要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。,上海 亲和源会员制社区,老年社区两大亮点处处无障碍设计 社区采取“处处无障碍”的设计，在老人的卧室、卫生间、浴室等各种活动场所不仅安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法，备有感应系统，一旦老人体温发生变化或暂时不行动了，系统马上会发出警报。考虑到老人的行动方便，社区里的所有轮椅都可以360度旋转，而整个社区尽量

40、采取无台阶、无竖立的板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。,完全菜单式服务 社区里的服务完全个性化，餐饮方面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，根据老人喜好做出不同饭菜，“既有尖椒土豆丝这样的家常菜，也有燕窝鲍鱼这样的高档菜。”而社区内还有SPA馆、多功能厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可根据自己的需求选择不同层次的服务。,上海 亲和源会员制社区,上海 亲和源会员制社区,石家庄 卓达太阳城养老社区,卓达太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗

41、院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型；社区以60-123平方米的中小户型为主；太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。,石家庄 卓达太阳城养老社区,郑州 金秋乐园,中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；七层全电梯/水景花园/观景平台紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超

42、市、老年大学等设施。社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、交通服务等,郑州 金秋乐园,世纪荟景观点一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角,作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重要前提。,企业盈利型 老年社区,世纪荟景观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性,老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色

43、的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,企业盈利型 老年社区,中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。,主题地产,

44、主流市场,世纪荟景观点三：通过合理控制开发节奏，保证健康的现金流是成功开发的基本保障,老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，是居住物业实现附加值并快速销售的前提条件，但同时也对开发商带来巨大的现金流压力；如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。,企业盈利型 老年社区,世纪荟景观点四：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足,老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性

45、。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。,企业盈利型 老年社区,世纪荟景观点五：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策,因为老年产业较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代

46、老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。,企业盈利型 老年社区,世纪荟景观点六：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势,企业盈利型 老年社区,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的

47、营销模式,商业计划书,打造老年社区的外部环境要求,对发展商的要求：经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求,对发展商的要求,打造老年社区的KPI指标,规划要求,1）老年住宅应当配备的基础设施明细表,2）住宅选址与场地设计,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。,选择环境质量

48、良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。,低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备,3）容积率,容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；,合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；,健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。,4）配套设施,小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。,空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，

49、兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。,建筑设计,住宅公共空间的设计要点,住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。,住宅公共空间的设计要点,留足轮椅可转身的空间,地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。,方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。,设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。,设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸

50、要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D),设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。,电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。,研究成果,住宅公共空间设计：楼厅和电梯的设计要点,住宅公共空间设计：公用走廊设计要点,设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。,防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不