养老地产研究报告.ppt

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1、,养老地产研究报告,地平线地产顾问,目 录 CONTENTS,一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议,人口老龄化分析,未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展,65岁及以上人口发展情况,60岁以上老年人口比例预测,老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；,老人财富分析,老人财富的增多客观上为养老地产

2、提供了强大支撑,家庭结构分析,4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求,养老政策扶持,目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持,养老政策扶持,地产开发商进军养老地产,获取低廉价地价及诸多政策支持:,目前国内开发商借养老之名，方便与政府争取低廉价、优惠政策、成 为获取土地新方式；,传统房企的新盈利增长点:,国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正式该转型的切合点；,险资进军养老地产,有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链,养老地产不成功因素,具体原因是前期投入资金过大，资金回笼慢，盈利周期较长。,合肥老

3、龄化,至今合肥老年人口系数为15%，养老产业的发展势在必行,合肥老龄化人口统计：,据了解，1999年，合肥市就进入老龄化社会，而且从统计数据可以看出，合肥市老龄人口在逐年增加，我市老龄化形势严峻，且养老服务相关政策建设相对滞后，总体水平很低，养老地产尚未真正起步，因此养老地产在合肥则是绝对的蓝海领域。,合肥养老地产政策：,2011年合肥市政府工作报告中明确提出了“开展居家养老服务社会化试点，建设18个街道养老服务中心、140个社区养老服务站”。针对养老服务机构，政策也给予了不同程度的支持：新建床位50-300张的养老福利机构，每张床位给予2000元一次性开办补助；自建居家养老服务中心（站）的，

4、免收城市基础设施配套费。,养老模式分析,依托驱动因素不同，将现有养老住宅分为一下几种,我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富与421家庭结构产生，促使社会养老居住观念变化老人更注重精神层次追求；传统的养老已经不能满足老年人的生理与精神方面要求；,政府开始高度重视养老问题，持续出台政策将为养老地产提供前所未有的扶持；并多家险企和开发商抓住养老地产发展机会，结合自身特点开始试水养老地产，并开始全国战略化布局；,目前，合肥的老龄化问题突出，早已经达到快速老龄化阶段，且合肥的养老市场空白稀缺，预示养老地产将在合肥迎来空前的发展机遇；,立体化模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，以租售方式经营养老社区，

5、资金回笼周期短，适合现状的养老开发模式,项目概况,项目于2012年6月开工建设，预计2014年底投入试运营，2015年正式投入使用。项目总建筑面积27.2万方，其中养老居住区20.24万方，包含公共配套6.96万方。,自身配套,运营模式,入住条件：具有完全民事责任能力和民事行为能力的自然人，男性年龄60周岁及以上，女性年龄55周岁及以上，生活能够完全自理，无传染性疾病、无精神疾病及精神疾病史等,收费标准,保证金退还规则,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,项目概况,亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“

6、管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老年生活社区,自身配套,运营模式,c卡一共推出66户产权房，从购买起，由购买者（不限年龄）自己经营；购买者若在50年内去世，由继承人继承产权（继承人必须有担保人陪同）,亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡,会员卡缴费标准,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,项目概况,泰康之家养老社区建筑面积30万平方米，为居民提供多样化的居住和生活环境以医疗护理和康复为立足点，为居民提供全方位的,完善的专业护理服务以打造活力新生活，让人们拥有健康、快乐、优雅的退休养老生活

7、，持续品质生活为宗旨,自身配套,运营模式,入住标准：年龄要求 女性55周岁、男性60周岁 收费标准：入住需缴纳两种费用：入门费（10万元可作为养老社区消费费用）月服务费（见表）经营模式：A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对 B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。,一、入住养老社区购买一份泰康人寿的养老金保险（总额200万以上），可根据其年龄分为1，3，5，10 年期缴费二、购买200万以上的养老保险，获得两份合同：1、养老保险合同 2、入住确认条件书（保证入

8、住资格，终身有效）,资金回笼周期,总投资：35.5亿元,保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额)=-6.6万/年/人,运营盈利金额：8000*12=9.6万元/年/人,实际获利金额：9.6-6.6=3万元/年/人,最长周期：,资金回笼周期：35.5亿元/（3*3000万元）=39年,保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额)=-6.6万/年/人,每年每人运营盈利金额：15000*12=18万元/年/人,泰康实际获利金额：18-6.6=11.4万元/年/人,最短周期：,泰康资金回笼周期：35.5亿元/（11.4*3000万元）=10年,项目概况,合众健康谷项

9、目 集临床医疗、医学科研、养生、养老四大功能于一体打造国内领先、国际一流、适度超前的中国最大的健康服务产业示范基地,自身配套,运营模式,入驻养老社区时：根据户型大小交费为：35-90万不等押金（可从账户积累金额中扣除，满十年押金方可退回）；保费最少为6万最多20万（可分为1.3.5.10年不等交费保额）增值入驻：（增值金额仅限于冲抵入门费和房屋租金，如日后退出合众优年生活社区，增值金额不予返还），在入驻时，享有1.1系的增值金额 月服务费：700元（1350元/月可租到二室一厅，从入驻起，租金不变，一切通货膨胀危险由合众承担）,年金返还规则,注：在投保人身故之前，所有的收益都不能取现，需转入养

10、老社区充当租金与月费 如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,项目概况,北京九华国际养生公馆是集团深耕养老产业，面向高端养老市场提供的一种新型健康消费项目整个项目定位在集团全新规划的基础上，共包含7栋精装修高端养生公馆，共计三千套，分三期推向市场,自身配套,运营模式,租赁期满10年可退房，保证金可协议返还，并退还剩余租约的租金优惠政策：每年送两张温泉休闲年卡（限本人不限次数）及一次体检公馆可提供全勤陪护，每月6500元,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,项目概况,随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避 了纯粹养老院式的开发模式

11、以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及六心级服务，构建项目亮点，成功吸引长三角老年客群,自身配套,本项目自身配套较少，主要依托良渚文化村完善的配套,运营模式,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,养老地产的土地性质各不相同，早期养老地产土地性质以70年产权为主，可以进行销售；后期养老地产的土地性质以40年产权为主，不可作为住宅产品进行销售；,养老地产的户型以一居室、二居室、三居室为主，少有别墅户型，随着养老地产的发展结合实际情况，二代居和联排别墅必不可少；,目前国内养老地产的经营模式暂没形成规范化，仍然在摸索阶段；根据养老地产案例研究发现，以亲和源的变相销售及

12、和保险相结合的收益模式可借鉴；,养老地产强调养老配套和后期养老服务，对开发商的资源整合能力及资金筹措能力要求较高，整个开发周期较长，资金回笼较慢，需要有长远的眼光；,项目位置分析,项目位置,袁家山,吴圩村,庙咀子,大鸡兴,吴圩东埂,巢湖水域,本案位于巢湖市庐江县袁家山一带距合肥市中心约35公里北依巢湖周边目前为村庄及农田,项目总平面,周边配套分析,目前无公交线路或直达的城际公交到达本案，交通便利度较差；随着2014年10月1日环湖大道的全线贯通，有助于本案交通通达性；,周边配套分析,环巢湖未来将规划两带四区，即北岸民俗文化景观带、南岸华丽乡村休闲带和滨湖休闲旅游区、巢湖半岛国际慢城、巢湖综合旅

13、游区、三河百塘乐活天堂。承借巢湖得天独厚的优美风景，为本案提供景观资源优势。,本案,项目需大量的资金投入，周期较长,获得政府的强力支持环湖旅游大道即将建成通车，基础设施配套将趋于完善,周边配套不完善；地块现状较差；,项目SWOT分析,项目体量较大；项目紧邻巢湖，坐拥巢湖天然的自然资源优势；,本案开发建议,本案养老地产七大功能组成,普通住宅,为投资者、喜好旅游休闲的青年之家、三代之家提供高品质的产品，满足他们对教育医疗资源、环境资源以及注重享受天伦之乐的要求。,适老化住宅养老公寓,为长者提供护理、医疗、环境等人性化服务，关爱老年人晚年幸福生活。,老年专业医院,引入国内知名心脑血管医院，建设专业老

14、年医院,担负着老年人急诊医疗、急性后期康复、临终关怀、慢病管理等任务,老年学校,开设：养生课、烹饪课、舞蹈课、书法课、绘画课、声乐课、养花插花课、电脑课等，使老人老有所养，老有所学。,幼儿园,引入幼儿园配套，满足老人带孙儿的需求，老人更安心，家长更放心,康体中心,基础医疗、健康咨询、养生保健、健康监测、康复训练、日间护理等,娱乐活动中心,茶艺聊天、象棋、棋牌、唱歌、舞蹈、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动等,图书馆,开设图书馆，使退休老人继续融入社会，为老年人提供了教育休闲的好去处。,公园,老年人休闲聊天的净地，吹拉弹唱、诗词歌赋，是老年人分享快乐的平台。,超市,作为商业配套，超市为老人购物提

15、供便利，建议为失能老人提供上门送货服务。,一室两厅,1、大面宽豪华主卧，预留充裕空间，并能达到分床设计的尺度要求，床榻可分可合，兼顾老年人对高质睡眠需求。2、无障碍卫生间，尺度从容舒适，让老年人活动更加安全方便。3、卫生间达到干湿分离标准，老年人可以使用自如。,精致养生套型,两室两厅,1、独立玄关设计，含入户收纳、玄关两套收纳柜，不仅储物空间更加宽裕，而且更具居家礼仪感。2、双卧分房设计，次卧可以改设客房，方便子女来访时或者陪同保姆居住，也可改设书房或收藏室、多功能室，体现居家个性。,舒适养生套型,三室两厅,1、独立玄关设计，不仅具备收纳礼仪功能，更具人体工学的尺度标准，满足老年人对品质生活的

16、需求。2、客厅设置大面宽落地窗，容纳更多阳光，即使是冬天，也让老年人享受到暖阳。3、书房布置，不仅兼具储藏、个性化功能，子女来访更能随需应变。4、双南向主卧，满溢暖心阳光，生活更显温馨舒适。,豪华养生套型,多代居,亲子套型,满足三代同堂，互享私密空间,多代居,联排别墅套型,多代居,叠加别墅套型,多代居,独栋别墅套型,从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议,从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议,针对老人以上特征，建议无障碍设计细节及智能化系统应用,无障碍设计-单元门出入口,单元门出入口设置交流休息区，并设置通往各功能空间的标识牌，单元出入口要考虑轮椅回转空间，采用自动门或推拉门

17、，设置雨棚，室外台阶设置扶手，设置无障碍坡道。,无障碍设计-公共走廊,走廊要设置一定的宽度，在各入户口设置轮椅回转空间，走廊安装扶手，保持连贯，设置交往空间。,无障碍设计-楼梯电梯,楼梯要设置一定的宽度，两侧设置连续扶手，设置担架梯，轿厢内设置扶手，候梯厅呼梯按钮高度要合适。,无障碍设计-入户转换,门要有一定宽度，便于轮椅和担架进出，入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作，设置更衣、换鞋空间，设置扶手，电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。,无障碍设计-卫浴,卫生间采用推拉门，门内外预留轮椅转换空间，设置轮椅专用

18、侧位、洗浴座椅、横向扶手、坐姿洗面台、防滑地砖、无高差地面、暖器架、暖足机。,无障碍设计-厨房与餐厅,要考虑到轮椅使用者，设置触碰即自动下拉的置物篮，针对老年人收纳杂物较多的特点，设置270度拐角置物架，针对老人视力弱的特点设置高照明度厨房操作台。,无障碍设计-阳台及窗台,阳台进深要大，室内外高差要很小，要考虑窗台及阳台扶栏的高度，保证轮椅者视野。,无障碍设计-其他细节,针对老年睡眠较差特点，分床设计，照顾轮椅老人，所有家中的按键位置要便于操作，电话机采用大按键贴心设计。,智能化系统-安全系统,一键紧急报警套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物业中心。同时报警装置特别安

19、装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。不活动通知在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。数字监控系统配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。,智能化系统-空调系统,中央空调采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。门窗系统采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性新风系统针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题,智能化系统-可视对讲系统,采用公寓内短号高

20、清视频通话，与服务中心、医务、邻里中心无距离交流，减少奔波。,智能化系统-无线定位系统,有需要的老人走出小区时，客户/物业服务中心均会收到相关信息提示，遭遇紧急情况时可快速求救。,智能化系统-健康监测系统,小区内设置健康亭或者根据需要配备健康仪、健康腕表，随时监测血压、血糖、血氧、心电、睡眠等状况，即时记录，防患于未然。,结合本项目规模大、周期长以及养老现状等特点，客户对养老地产的体验及对项目的认知应当重视,样板房展示,给客户居家般、深入其境的体验，感受无处不在的细节呵护,模式一：变相销售,可借鉴上海亲和源的模式，采取“变相销售”，即销售会员卡的使用权，且子女可继承，从而快速回笼资金。,模式二：和旅行社结合,将养老地产和旅行社相结合，提供异地养老模式和候鸟式养老；解决一部分资金压力，同时拓宽养老模式的领域。,模式三：和金融行业结合,随着泰康人寿、合众等保险企业纷纷涉足养老地产，将养老和金融相结合势在必行，不仅老有所依、老有所为更加老有所得，入驻养老公寓享受福利分红，同时减轻开发资金压力。,地平线地产顾问,