年北海市中南明珠项目市场研判及营销策划报告167P.doc

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1、北海市中南明珠项目市场研判及营销策划报告北海市中南明珠项目市场研判及营销策划报告编撰小组成员名单组 长： 陈慧玲副 组 长： 胡 婷 谭冬婷 郑 枞 市调成员： 许 斌 吴滨滨 叶国芳 梁建军 沈国荣 宫小杰 王明荣 兰贵凤 策划成员： 叶耀根 文 近 叶 翔 兰尔川 农 键 王明荣 高 力 韦 云 执 笔： 韦向宇 李荣华数据核对： 冯 恺 陆小卓目 录第一篇区域市场宏观环境分析第一篇之北海市人口数据分析第一篇之近年来北海市地区生产总值数据分析第一篇之近年来北海市财政收入数据分析第一篇之近年来北海市固定资产投资数据分析第一篇之近年来北海市规模以上工业产值数据分析第一篇之近年来北海市规模以上工

2、业增加值数据分析第一篇之近年来北海市社会消费品零售额数据分析第一篇之近年来北海市城镇居民可支配收入数据分析第一篇之近年来北海市农村居民可支配收入数据分析第一篇之近年来北海市外贸进出口金额数据分析第一篇之区域市场宏观环境分析导论第二篇北海市房地产市场宏观调查第二篇之北海市房地产开发投资情况分析第二篇之北海市房地产市场开工项目数量分析第二篇之北海市房地产市场新开工面积数据分析第二篇之北海市房地产市场竣工房地产项目数量分析第二篇之北海市房地产市场竣工房地产面积数据分析第二篇之北海市房地产市场土地交易数量数据分析第二篇之北海市房地产市场土地交易面积数据分析第二篇之北海市房地产市场价格情况调查分析第二篇

3、之北海市房地产市场现状描述分析第二篇之现阶段北海市房地产市场供应量分析第二篇之现阶段北海市房地产市场价格特征分析第二篇之北海市房地产市场宏观调查导论第三篇三维视角视北海市房地产市场前景第三篇之从北海市人均GDP视角分析房地产前景第三篇之从北海市经济总量视角分析房地产前景第三篇之从北海市人口规划视角分析房地产前景第三篇之从北海市产业规模分析房地产前景第三篇之北海市房地产市场走势分析导论第四篇北海市住宅户型发展趋势分析第四篇之北海市住宅户型发展历史第四篇之2房+小书房将成为住宅市场的主流第四篇之城区内的大户型住宅将逐渐背离市场第五篇北海市居民市场调查问卷调查及分析第五篇之序言第五篇之户籍调查及比例

4、第五篇之职业调查及比例第五篇之潜在客层家庭月收入状况调查及比例第五篇之潜在客层购房目的调查及比例第五篇之潜在客层最高承受住房单价调查及比例第五篇之潜在客层购房考虑因素调查分析及比例第五篇之潜在客层对小区配套的需求分析第五篇之潜在客层对物业类型的需求分析第五篇之潜在客层希望购买物业面积调查分析第五篇之潜在客层希望的付款方式调查分析第五篇之北海市居民调查问卷调查分析导论第六篇本项目所在的北海西区发展前景调查分析第六篇之本项目所在的北海西区发展前景调查第六篇之本项目所在的北海西区发展前景调查分析导论第七篇同区域重点类比项目调查分析第七篇之君临西海岸项目调查分析第七篇之海湾茗城项目调查分析第七篇之穗丰

5、金湾项目调查分析第七篇之北国之春项目调查分析第七篇之同和水岸香堤项目调查分析第七篇之来访客户汇总表第七篇之北海市重点类比项目调查分析导论第八篇本项目SWOT分析第八篇之本项目优势分析（Strength）第八篇之本项目劣势分析（Weakness）第八篇之本项目机会点分析（Opportunity）第八篇之本项目威胁点分析（Threaten）第八篇之本项目对策建议第八篇之本项目综合评述第八篇之本项目核心价值系统第九篇本项目客户定位分析第九篇之本项目住宅物业客户定位第九篇之本项目客户特征第十篇本项目定位及主推广告语建议第十篇之片言第十篇之本项目在市场上的形象第十篇之本项目定位的原则第十篇之本项目形象定

6、位建议第十篇之本项目主推广告语建议第十篇之本项目品牌形象写真第十篇之本项目组团划分建议第十篇之本项目的核心表现第十一篇本项目商业物业定位及销售方式建议第十一篇之费者对购买特色商品的驱车时间灵敏度调查分析第十一篇之消费者对参加特色休闲运动的驱车时间灵敏度调查分析第十一篇之消费者对享受特色美食的驱车时间灵敏度调查分析第十一篇之消费者对普通商业业态的驱车时间灵敏度调查分析第十一篇之本项目商业物业整体定位建议第十一篇之本项目商业物业总体业态分布比例建议第十一篇之本项目特色购物业态分布比例建议第十一篇之本项目特色休闲娱乐业态分布比例建议第十一篇之本项目特色运动及保健场所业态分布比例建议第十一篇之本项目大

7、众化商业业态分布比例建议第十一篇之本项目大众化餐饮业业态分布比例建议第十一篇之本项目A类商铺的销售手段建议第十一篇之本项目A类以外商铺的销售手段建议之一第十一篇之本项目A类以外商铺的销售手段建议之二第十一篇之本项目A类以外商铺的销售手段建议之三第十一篇之本项目商业物业租赁优惠政策建议第十一篇之本项目商业物业8种分割销售方式建议第十一篇之本项目商业物业优势点综合分析第十二篇本项目住宅物业异地营销推广方式建议第十二篇之与东北地区、西北地区及广西主流媒体建立联合炒作带动销售第十二篇之与东北地区、西北地区及广西各商会组织联合销售本项目第十二篇之与东北地区、西北地区及广西各品牌汽车销售商联合销售本项目第

8、十二篇之本项目异地销售客户策略第十二篇之本项目异地销售价格策略第十三篇本项目核心价值分析与构建第十三篇之本项目发展的背景第十三篇之本项目资源整合分析第十三篇之潜在客层置业的要素排列第十三篇之本项目核心价值构建第十三篇之本项目与竞争对手比较示意图第十三篇之本项目销售难点突破第十三篇之本项目营销中心包装构想第十三篇之本项目样板房包装构想第十三篇之本项目参观路线包装构想第十三篇之本项目市场氛围包装构想第十三篇之本项目各阶段销售工作重点第十三篇之本项目销售方式建议第十三篇之本项目销售手段建议第十三篇之本项目促销方式建议第十三篇之本项目如何方便消费者购买第十三篇之本项目如何与消费者沟通第十三篇之本项目如

9、何与认识消费者第十三篇之本项目营销环境的应用第十三篇之本项目关系营销的运用第十四篇本项目销售策略建议第十四篇之本项目销售难点突破第十四篇之本项目营销中心包装构想第十四篇之本项目样板房包装构想第十四篇之本项目参观路线包装构想第十四篇之本项目市场氛围包装构想第十四篇之本项目各阶段销售工作重点第十四篇之本项目销售方式建议第十四篇之本项目销售手段建议第十四篇之本项目促销方式建议第十四篇之本项目如何方便消费者购买第十四篇之本项目如何与消费者沟通第十四篇之本项目如何与认识消费者第十四篇之本项目营销环境的应用第十四篇之本项目关系营销的运用第十五篇本项目整合推广策略建议第十五篇之本项目广告战略目标第十五篇之本

10、项目营销推广思路第十五篇之本项目双线推广思路第十五篇之本项目双线推广思路第十五篇之本项目整合推广执行思路第十五篇之本项目媒体选择指导思想第十五篇之本项目媒介选择建议第十五篇之本项目广告服务跟进建议第十五篇本项目物业管理服务建议第十六篇之本项目物业管理服务总体纲要第十六篇之本项目物业管理基本服务项目建议第十六篇之本项目物业管理收费服务项目建议 前言 自我公司与北海中南房地产开发有限公司接洽之后，我公司立即调派了包括策划小组和市调小组在内的十多位同事组成专业调研阵容，对整个北海市的房地产市场行情进行了详细的调查，并以调研的结果为依托，进行了多项专题调查分析，为本报告的撰写提供了坚实的事实基础和数据

11、支撑。在上述调查分析的基础上，策划小组经过认真的总结归纳，最终整理撰写成本报告。 本份报告的撰写，主要是以本项目的成功开发作为前提，在报告的撰写过程中，时刻注意以本项目作为分析和预测的中心，尽可能详实的纪录调查过程中得到的数据，也尽可能使报告的针对性和实用性都相当的强。我公司希望，通过北海市中南明珠项目市场研判及营销策划报告的撰写，可以有效地为北海中南房地产开发有限公司在本项目的开发提供数据和理论上的参考。我公司在此衷心祝愿中南明珠项目的开发工作取得圆满成功！ 战略策划观点 随着北海银滩西区沙滩高尔夫俱乐部、游艇帆船俱乐部、国际会展中心、海洋文化公园、冠头山庄国宾馆等项目的开发建设，本项目地块

12、将会成为北海市最耀眼的地段，发展前景看好。我们认为，在本项目在开发过程中，最为重要的是保证资金安全和实现价值最大化。本报告试图从市场、产品、包装、营销等诸多方面对项目进行初步的研讨和评判，以便为贵公司高层进行项目决策时提供详实可靠的数据分析、真实可行的营销方案。第一篇区域市场宏观环境分析 北海市人口数据分析 北海市人口数据分析北海人口总数：152.06万人流动人口总数：40.05万人所占比例100.00%26.34%分析：2009年末北海市的固定人口总数约为150.06万人，而流动人口总数高达40.05万人，北海市的流动人口呈现跳跃式增长。由此可见，占据广西泛北部湾经济区核心位置的北海市，其发

13、展潜力不容忽视。 近年来北海市地区生产总值数据分析 近年来北海市地区生产总值数据分析2008年全年：281.37亿元2009年全年：332.30亿元同比增幅：16.24%同比增幅：18.10%分析：2009年全年北海市的地区生产总值高达332.30亿元，同比增幅高达18.10%，增幅水平排全区第二名。我们保守预计，北海市2010年全年北海市的地区生产总值将会超过350亿元。 近年来北海市财政收入数据分析 近年来北海市财政收入数据分析2008年全年：29.07亿元2009年全年：35.22亿元同比增幅：19.19%同比增幅：21.14%分析：2009年全年北海市的财政收入高达35.22亿元，同比

14、增幅高达21.14%，增幅排全区第一位。我们保守预计，北海市2010年全年的财政收入将会超过40亿元。 近年来北海市固定资产投资数据分析 近年来北海市固定资产投资数据分析2008年全年：272.01亿元2009年全年：409.48亿元同比增幅：28.19%同比增幅：50.54%分析：2009年全年北海市的固定资产投资高达409.48亿元，同比增幅高达50.54%，增幅排全区第九位。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年的固定资产投资将会超过450亿元。 近年来北海市规模以上工业产值数据分析 近年来北海市规模以上工业产值数据分析2008年全年：258.78亿元2009年

15、全年：331.52亿元同比增幅：21.36%同比增幅：28.11%分析：2009年全年北海市规模以上工业产值为331.52亿元，同比增幅高达28.11%，在广西各大城市中处于较为领先的位置。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年规模以上工业产值将会超过400亿元。 近年来北海市规模以上工业增加值数据分析 近年来北海市规模以上工业增加值数据分析2008年全年：79.30亿元2009年全年：103.56亿元同比增幅：25.07%同比增幅：30.60%分析：2009年全年北海市规模以上工业增加值为103.56亿元，同比增幅高达30.60%，在广西各大城市中处于较为领先的位置

16、。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年规模以上工业增加值将会超过120亿元。 近年来北海市社会消费品零售额数据分析 近年来北海市社会消费品零售额数据分析2008年全年：78.45亿元2009年全年：92.70亿元同比增幅：16.16%同比增幅：18.17%分析：2009年全年北海市社会消费品零售额为92.70亿元，同比增幅高达18.17%，在广西各大城市中处于较为领先的位置。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年社会消费品零售额将会接近120亿元。 近年来北海市城镇居民可支配收入数据分析 近年来北海市城镇居民可支配收入数据分析2008年全年

17、：14990元2009年全年：15446元同比增幅：6.69%同比增幅：3.04%分析：2009年全年北海市城镇居民可支配收入为15446元，同比增幅为3.04%，在广西各大城市中处于相对领先的位置。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年北海市城镇居民可支配收入将会超过16000元。 近年来北海市农村居民可支配收入数据分析 近年来北海市农村居民可支配收入数据分析2008年全年：4358元2009年全年：4740元同比增幅：8.19%同比增幅：8.77%分析：2009年全年北海市农村居民可支配收入为4740元，同比增幅为8.77%，在广西各大城市中处于相对领先的位置。根

18、据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年北海市农村居民可支配收入将会超过5000元。 近年来北海市外贸进出口金额数据分析 近年来北海市外贸进出口金额数据分析2008年全年：58327美元2009年全年：54330美元同比增幅：8.58%同比增幅：-7.16%分析：2009年全年北海市外貌进出口金额为54330美元，同比回落7.16%。根据北海市经济社会运行的现状，我们保守预计，北海市2010年全年北海市外貌进出口金额会超过6000美元。 区域市场宏观环境分析导论 北海市城市建设进程加快；北海市作为广西北部湾经济区的桥头堡，优势逐渐凸显；北海市民的消费水平逐年提高；中国第四

19、经济圈雏形基本形成；国家北部湾政策利好，将促进北海市经济迅速发展；北海市内需、外需明显增强；北海市区域优势明显，已经得到众多投资者的关注，全国各地投资者已经奔向北海市；北海市城市框架逐步扩张；北部湾经济圈及旅游业的发展规律促进北海市的房地产业快速发展；北部湾海外贸易逐渐频繁，规模提升；北海市工业发展迅速，已经引入海内外众多实力商家；北海市的现代化和专业化程度足以令北海人为之自豪；城市定位为海滨工业旅游城市，北海市的城市框架及影响力逐渐扩大。 从总体上看，近年来北海市经济社会发展承接了近几年的良好的发展势头。重大项目得到了较好的推进，园区经济、旅游业、服务业、农业、外向型经济得到了快速发展，城市

20、面貌得到了较大的改观，以上因素将会带动北海市当地房地产业的发展。但北海市的经济社会发展中依然存在一定矛盾和阻力：一是经济发展总体水平不够高，经济发展方式正由粗放型向科技型过度。二是农业基础仍然比较薄弱，抵御自然灾害的能力有待进一步提高。三是现行土地利用总体规划制约及筹融资问题影响了一批重大项目的推进。四是以港口、铁路为重点的交通基础设施建设滞后，制约着经济发展。五是民生领域仍有不少亟待解决的问题。因此我们必须清醒地意识到，本项目的开发在面临大好契机的同时与风险并存。第二篇北海市房地产市场宏观调查 北海市房地产开发投资情况分析 2004年至2009年北海市房地产投资情况分析（亿元）2004年：4

21、.742005年：8.862006年：10.792007年：13.562008年：28.052009年：47.98分析：自2004年至2009年，北海市房地产开发投资额呈逐年成倍增长的态势。2010年4月以来，国家对二次购房客户的打击力度有所加大，以二次购房客户为主的北海市颇受影响，不少房地产开发企业有意识地延缓了开发步骤，我们初步预计，2010年全年北海市房地产开发投资额仍会有小幅度增长，但同比增幅会有一定程度的回落。 北海市房地产市场开工项目数量分析 2004年至2009年北海市房地产项目开工数量分析（个）2004年：312005年：962006年：542007年：842008年：862009年：129分析： 2004年至2009年，北海市房地产市场开工项目个数由31个/年增加到129个/年，年均开工项目数量较大，年均增长比例较高。尽管2010年4月以来国家对二次购房客户的打击力度有所加大，但是北海市市政府对库存的土地时间要求较为严格，基于此，我们初预计，2010年北海市房地产市场的开工楼盘数量较之上年仍然有一定程度的提升。 北海市房地产市场新开工面积数据分析