住宅物业服务一级规范培训.ppt

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1、住宅物业服务一级规范,张晓霞物业运营部,培训主要内容,出台背景内容解释执行要求,背景,2007年10月1日物权法的正式实施，为物业管理行业提供了最基础的法律依据。相继，政府对物业管理条例进行了修订。北京市建委，依据国家的法律法规，正积极制定和重新修订一系列的物业管理规定和政策，其中住宅物业服务等级规范就是其中的一部分。,背景,北京市居住小区物业管理服务基本要求（京房地物字1999第187号）北京市居住小区物业管理服务标准（京国土房管物房地物字2003第127号）北京市住宅物业管理服务标准（京国土房管物2003950号）普通住宅小区物业管理服务等级标准（中物协20041号,背景,作为北京市物业管

2、理行业的主管部门，北京市建委，此次重新制定住宅物业等级规范（现发布的一级规范）意在从服务标准或服务规范上重新为行业的健康发展提供政策依据。,背景,一、构建和谐社会的要求二、基于法律法规的要求三、基于行业健康发展的要求。四、北京市住宅物业服务市场发展的要求。,背景,住宅物业服务等级规范（一级）自2008年1月1日起施行关于修订北京市居住小区物业管理服务标准的通知（京国土房管物2003950号）同时废止。,住宅物业服务等级规范（一级）（试行）内容释解,释解,住宅物业服务等级规范（一级）共十一项，73条，可分为三大块第一部分：综合要求 制度健全，公示内容，24小时接待等第二部分：建筑物及附属设施的服

3、务和管理 包括：房屋维修养护、共用设施设备运行及维修善护，特殊要求的共用设施设备服务和房屋管理如：电梯、二次供水、消防、装修管理，,释解,第三部分：围绕建筑物使用中必不可少的一些服务 清洁服务、绿化养护服务、停车服务、公共秩序维护服务等,变动较大有调整,释解,第一项 综合要求,1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。3、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。4、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。,6、在物业服务中心悬挂（或张

4、贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。7、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。,第一项 综合要求,9、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。10、对区域内违反

5、治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。11、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。,第一项 综合要求,12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。13、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。14、公布公共服务的收支情况。15、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。,第一项 综合要求,第二项 房屋维修养护,1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，

6、有检修记录和保养记录。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。,第二项 房屋维修养护,4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。8、按照有关规定使用、管理人防

7、工程和普通地下室。,第三项 共用设施设备运行及维修养护,1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。,第三项 共用设施设备运行及维修养护,5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。6、设备房保持整洁，无鼠害现象。7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。8、公共区域内的雨水

8、、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。,第三项 共用设施设备运行及维修养护,第三项 共用设施设备运行及维修养护,第三项 共用设施设备运行及维修养护,第三项 共用设施设备运行及维修养护,第四项 电梯服务,1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行。2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。3、设有高峰

9、梯的，在高峰期6：008：00、1 7：0019：00与主梯同时运行。4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。,第五项 消防服务,1、有消防管理制度。2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防

10、人员的工作。6、设有消防箱，备存紧急消防物资；设有消防监控中心的，24小时有专人值守。，谢了,第五项 消防服务,第六项 二次供水管理,1、二次供水设施设备正常运行。2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。,第六项 二次供水管理,第七项 协助维护公共秩序,1、看护小区共用部位和共用设施设备。2、有可能危及人身安全处设有警示标志。3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视

11、，巡查人数为2人，做好记录。,第八项 清洁服务,1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。2、小区公共清洁区域每日清扫1次。3、保持电梯轿箱清洁卫生。4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。,第九项 绿化养护,1、绿化基本充分，无明显裸露土地。2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺

12、株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。,第九项 绿化养护,第十项 停车服务,1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。2、引导进出小区车辆有序通行。3、主要道路及停车场有交通标志。4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。,第十项 停车服务,6、定期存放的，应签订停车服务

13、协议，明确双方的权利义务。7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。,第十一项 装饰装修服务,1、按照有关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修服务制度。2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。4、装修结束后，应进行检查

14、。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。,执行要求,一、本规范是住宅项目物业服务的基本规范。在本市行政区域内从事住宅物业服务的物业服务企业，按照物业服务合同约定提供单项或多项服务的，还应达到该单项或多项服务规定的各条规范要求。,执行要求,二、本规范施行之日起，物业服务企业新承接项目，所签物业服务合同约定服务标准不应低于本规范规定的对应要求。本规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出、高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，在全市住宅物业服务标准化活动结束前达到本规范要求。,执行要求,三、本规范是检查和评定物业服务的依据。市、区（县）建委、房管局将按照住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）对住宅物业服务进行考评。对不符合规范要求的，责令物业服务企业限期整改；整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。,要求,1、对照标准，检查目前存在不足2、按公司方案每阶段要求完成相应工作3、上墙制度等相关文件及时变更（优秀项目、别墅的上墙服务标准待公司发布标准后确定）注意：上墙公示内容符合公司VI要求,谢谢！,