辽宁鞍山恒大名都项目发展建议方案54页.doc
《辽宁鞍山恒大名都项目发展建议方案54页.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《辽宁鞍山恒大名都项目发展建议方案54页.doc(53页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、绝对保密鞍山恒大名都项目发展建议方案中间稿修改意见书2012年9月中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录 第一部分:综述4第二部分:重要结论5第三部分:分析依据71、项目基本属性分析71.1地理位置及交通71.2区域配套分析81.3地块现状分析101.4项目指标分析111.5 SWOT分析111.6项目属性总结122、鞍山城市市场机会研究132.1.城市概况132.2发展规划152.3.城市经济172.4.城市房地产市场203、鞍山市中高
2、端市场机会研究233.1中高端市场基本特征233.2.中高端产品市场表现253.3.中高端客户分析283.4.中高端市场机会点294、铁东区高新技术开发区板块市场机会研究304.1区域城市角色304.2区域房地产市场表现324.3.区域客户分析374.4.区域市场机会点384.5 区域新增品牌开发商竞争项目385、恒大名都市场定位425.1项目发展策略425.2项目整体定位435.3项目产品定位435.4项目客户定位435.5项目价格定位45附件:其他竞争案例分析47第一部分:综述1、 甲方已收到我方提供的第一阶段的鞍山恒大名都项目中间稿修改意见书,甲方对我方提交的报告数据充分、详实,给予充分
3、的肯定。2、 第三季度国家依然坚守着房地产调控政策,鞍山作为三四线城市,受政策调控影响力度较小,整体市场成交量依然较为乐观,随着传统金九银十的到来,另加鞍山九月秋季房交会的举办,政府针对购房者推出的税赋减免,会促进整体房地产市场的成交量。3、 我方针对目前市场现状,以及对未来市场的预期,对本报告做出如下修改内容:u 我方将房地产市场的价格变化进行更新,例如:鞍山市较知名楼盘项目的销售价格更新、区域内主要在售竞争楼盘价格更新,以及鞍山市各区域整体均价的更新,证实第三季度价格变动较小;u 根据报告的逻辑关系,重新整合和调整报告的逻辑思维架框,使本报告更加丰满;u 对项目地块及周边进行重新梳理,项目
4、目前园区景观已做好,样板间已开放,目前已处于认筹阶段;u 随着众多知名开发商的进驻,给鞍山市房地产市场带来许多发展机会,我们针对客户可接受房屋单价及总价进行实际调研,根据宏观大势以及微观客户二个层面预期未来鞍山市房地产市场发展趋势。4、 鞍山恒大名都项目目前已处于认筹阶段,此阶段的工作重点在于项目营销推广方面。我们将从市场的基础层面出发,对项目发展策略、整体定位、产品定位、客户定位、价格定位等的方面进行分析,并提出了针对性的建议。以项目独特的景观资源打造鞍山首府内陆湖景项目。第二部分:重要结论1.1整体市场良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人均消费能力的提升,对城市中高端住宅的需求
5、在逐步增加,政策的大力支持及商业的良好规划有利于项目的开展。u 城市市场机会:良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人们消费能力的提升,对城市中高端住宅的需求在逐步增加。u 房地产市场:市场鞍山市房地产市场属于发展期,近年来众多项目销售良好,促进整体市场的成熟与火热,未来发展潜力巨大。供求关系鞍山市商品住宅市场整体供求均衡,虽然去年保障性住房大量入市,但因其品质问题,对中高端商品住宅市场影响不大。 价格鞍山市商品住宅价格持续走高,未来有较强劲的上升空间。u 竞争环境市场:竞争格局近年鞍山城市房地产市场快速发展,吸引一大批知名房地产开发商纷纷进入,目前已有万科、新世界、佳兆业、北京住总、
6、厦门颐和等,说明区域市场日渐成熟,已经形成较为认可的居住区。竞争项目销售价格高新技术开发区配套逐步完善,加之品牌开发商的不断进驻,楼盘的品质得以提升,区域价格也不断上升。产品特征目前高新区在售项目产品类型较为多样,产品户型以80-90的二房,120-150的三房为主。从销售来看,100-120的小三房最为畅销,其次二房的产品也销售较好。1.2区域市场项目所在区域本案位于东部高新区,依山傍水,属于城市上风上水之地,自然环境优越,鞍山市的宜居之地。政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展,市政配套建设的完善,使得东部高新区的发展快于其他地区,周边配套不断完善,项目的升值潜力巨大。1.3发展策略强
7、塑精品形象,升级区域价值利用常规地产项目“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向。1.4整体定位鞍山高新区首席欧陆园林湖景大盘引领区域高品质标杆项目1.5产品定位恒大地产集团是国内首屈一指的房地产品牌,以世界级皇家园林,国际级航母配套,满屋名牌,9A精装等文明全国。五星级豪华会所、国际风情商业街等国际级至尊配套,知名物业金碧物业驻场服务等,都将助推恒大名都项目成为鞍山地产界知名人居大盘。1.6客户定位目前高新技术开发区板块依然以吸纳鞍山市内的客户为主,同时周边县市改善需求与投资类客户也将占较大比重,区域发展潜力及就地置业的便捷性成为购买的主要驱动因素导入目标客群集中三种,分别为首次置业、改
8、善需求、投资需求以及其它板块溢出性客源导入。1.7价格定位目前鞍山精装修产品匮乏,开发商主要以毛坯房交付为主,但本区域万科悦澜湾以精装修房为交付标准,项目整体销售较为乐观。因此,综上所述,建议本项目首期产品全部以精装修形式销售,通过精装修利润差价作为项目开发的赢利模式。精装修基准价格=5371+1000=6371元/平方米。第三部分:分析依据1、项目基本属性分析1.1地理位置及交通l 区位:项目位于鞍山市铁东区高新区鞍千路以东、规划路以南、用地界限以西、规划路以北,项目区域属于铁东区,属于高新区板块,所以其价格策略和客户导入将受高新区板块的影响。l 交通:项目紧邻鞍千路,有8路公交车直通本项目
9、,此外距本项目0.9公里的越岭路的公交线路较多。本项目距火车站约8.5公里,距离较远,出行略有不便。恒大名都恒大名都 本项目位于高新区板块,属于远离城市喧嚣之地,自然环境优越,是鞍山市的最为宜居的板块之一。近几年政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展,更多项目入住开发,使得高新区板块的发展速度逐步加快,正在成为鞍山市发展最快的板块之一。1.2区域配套分析商业配套恒大名都中港广场大型商场万科城商业街兴隆百货区域内的基本生活配套缺失严重,大型的商业百货正在建设中,距站前商圈的直线距离8KM,商圈辐射到本项目具有较大难度,对项目的支持程度有限。教育配套华育中小学辽宁科技大学鞍山一中恒大名都区域内
10、分布辽宁科技大学、鞍山一中、华育中小学等4所学校,人文气息浓郁。教育配套较为齐全,但缺乏幼儿园等起步教育配套。市政配套火炬广场恒大名都35路公交车站8路公交车站绿山公园卧龙山区域内自然环境优美,坐落有卧龙山风景区,绿山公园和火炬广场多个公园和市民广场供市民休闲,但其他市政配套相对缺失,有待改善。周边主要项目华润橡树湾唐郡名邸新世界君颐华庭东山林语中合嘉泰星河酉酉城市山林佳兆业君汇上品中港广场万科悦澜湾皇冠壹品金第嘉苑恒大名都颐和城高新区板块目前属于鞍山市中高端居住区,以高层和综合体项目为主,有少部分低密度洋房和别墅产品,区域已形成中高端居住区的氛围。1.3地块现状分析l 地块已开工建设,项目处
11、于认筹阶段,园区内部景观带已完善,项目南侧为北京住总金第嘉苑项目,东侧为未开发土地,地块西侧为鞍千路,北侧为佳兆业君汇上品项目,随着区域内项目的增多,区域内人气逐步提升,项目地块区位自然环境优势明显。 项目地块现状 项目东侧未开发土地 项目西侧鞍千路 项目北侧佳兆业君汇上品 项目南侧北京住总金第嘉苑1.4项目指标分析总经济技术指标表项目指标地块平面图总用地面积201391总建筑面积604173综合容积率3.0建筑类型高层建筑限高120m总栋数30栋l 实力品牌:恒大地产集团是国内首屈一指的房地产品牌,以世界级皇家园林,国际级航母配套,满屋名牌,9A精装等闻名全国。五星级豪华会所、国际风情商业街
12、等国际级至尊配套,都将助推恒大名都项目成为鞍山地产界知名人居大盘。1.5 SWOT分析优势劣势1、政策优势:高新区是目前鞍山市主要打造的科技产业新区,市政府对入驻该区域的企业在税收等政策方面给予支持和优惠;2、自然环境优越:项目西北方向为卧龙山公园,视野内三面环山,具有得天独厚的生态自然资源,区域内空气清新,四周被绿色环抱,是鞍山难得的天然氧吧。3、品牌优势“恒大作为中国10强上市房企,并有恒大绿洲项目在鞍山市场已经得到市场的认可,品牌效应凸显;1、地块城市新开发区域,周边配套有待改善;2、地块规模相对周边的大盘比较,本项目规模不大,难以形成规模效应。机遇威胁1、 国家振兴东北老工业基地的政策
13、和鞍山市近几年经济的稳步增长,将为高新区项目带来较大的发展机遇。伴随区域发展成熟度的提升,给该区域带了巨大的发展空间;2、 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少,该项目以其相对较好的位置和稀有的良好自然资源,具有较大的发展空间。3、 鞍山市新生代中高端居住区,定位为代表鞍山市现代风貌的住宅区域,有越来越多的人看好并选择到此居住。1、政府政策调控力度不松懈,未来市场受政策影响较大,市场存在不确定的风险较大;2、区域认知度不断升高,各一、二线品牌开发商不断进驻,区域竞争更加激烈。 1.6项目属性总结l 本项目位于高新区与立山区交界处,属于远离城市喧嚣之地,自然环境优越,是鞍山市的
14、最为宜居的板块之一。近几年政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展,更多项目入住开发,使得高新区板块的发展速度逐步加快,正在成为鞍山市发展最快的板块之一。l 项目位于鞍山市高新区鞍千路以东、佳兆业君汇上品以南、用地界限以西、金第嘉苑以北,占地面积为201391,建筑面积为604173,将成为高新区知名人居大盘。l 从项目规模和产品类型来看,首期核心客户应锁定在改善型和投资需求,除来自本市客户外,会吸引部分周边县市的客户,还有恒大品牌的追随者。l 在不明朗的市场环境下,高性价比的产品是引爆市场热点关键,所以首期定价成为项目是否能热销的关键。2、鞍山城市市场机会研究2.1.城市概况2.1.1城市
15、区位鞍山位处环渤海经济区腹地,是沈大黄金经济带的重要支点,是辽宁中部城市群与辽东半岛开发区的重要连接带。辽宁省鞍山市地处辽东半岛中部,因市南郊有一对形似马鞍的山(满语思额穆阿林,意为马鞍形的山)而得名。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市,中国第一钢铁工业城市,有“共和国钢都”的美誉,是新中国钢铁工业的摇篮。 鞍山市辖海城市(县级市)、台安县、岫岩满族自治县、铁东区、铁西区、立山区、千山区,县(市)区共辖58个镇、7个乡、48个街道办事处。鞍山市总面积为9252.4256平方公里,占辽宁省总面积的8.4%。2.1.2城市交通长大铁路、沈大高速公路纵贯南北;海沟铁路、海岫铁路联接东西。大庆至大连的输
16、油管道经过境内。公路成网,遍布乡镇,交通十分方便。 鞍山交通路网资源较为发达,沈大铁路纵贯全境,鞍山与北京之间有夕发朝至的空调列车往返。沈阳北到上海、广州东的快车都经过鞍山,由沟海铁路折返回京哈线。 境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路、盘海高速公路、与2010年完工的哈大客运专线以及鞍山至北京、佛山和惠州的空中航线2.1.3城市人口鞍山市人口规模为351.79万人,明显强于周边城市,为推动本地经济、壮大房地产市场提供了强大的需求与推动力。表:鞍山市2006-2010年户籍人口及增长率 年份20062007200820092010户籍人口(万人)349350.2351.
17、4352351.79总人口增长(%)0.34%0.34%0.17%-0.06%数据来源:鞍山市统计局鞍山人口低于沈阳,但高于周边三线城市,消费市场存在较大的潜力,是未来推动城市经济发展不可或缺的重要因素。2.1.4城市资源鞍山历史悠久,是远古时代人类发祥地之一,工业生产以钢铁业为主,旅游资源丰富,温泉资源、玉矿资源全国享有盛名。历史背景鞍山是远古时代人类发祥地之一,早在2万年前,人类就在这里繁衍生息。战国秦汉时期,鞍山设置郡县,汉代土法冶铁,辽金时代进入繁盛时期。1917年建设第一座高炉。1937年鞍山建市。1948年2月19日,鞍山解放。产业经济经过50多年的建设发展,鞍山奠定了比较雄厚的工
18、业基础。目前,鞍山工业形成了以钢铁为主,门类比较齐全的产业体系。鞍钢经过“九五”和“十五”大规模的技术改造,主体技术装备和生产工艺达到国际先进水平,跻身世界最具竞争力钢铁企业第八位。观光旅游鞍山是中国优秀旅游城市,拥有世界第一玉佛、亚洲著名温泉、国家名胜千山、中华宝玉之都和祖国钢铁之都五大旅游品牌。2.2发展规划鞍山城市空间发展将实施“东控、南进、西拓、北调、中疏”的战略。“东控”是指控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团;“南进”就是城市要向南采取跨越式发展,越过东西鞍山、杨柳河,将汤岗子组团作为城市新市区,优先发展大型带动型项目,并促进新区启动;“西拓”是结合鞍钢发展及市区工业用
19、地的调整,将工业布局向西拓展,建设鞍山工业园区;“北调”是因为城市北面已抵达辽阳边界,发展受限,用地将已调整为主,建设羊草庄工业区,开发沙河沿岸及原立山工业区用地,建设居民住宅区;“中疏”疏导搬迁城市中心区的工业,向城市周边园区集中,并将中心区人口向周边疏散,腾出用地建设住宅、商贸和绿化。城市拓展“由北向南”在沈辽鞍城际间规划建设“四城一镇”,总面积达1100平方公里,规划区域未来人口达60万。达道湾新城腾熬新城牛庄新市镇汤岗新城海西新城达道湾新城沈辽鞍营连接带上深加工产业集聚区,现代服务业物流集中区。并担负面向全国、服务辽宁各类专业技术人才职业教育培训的新型工业新城。人口规模近期为25万人,
20、远期为60万人腾熬新城 沈辽鞍海城际连接带上的新城。以钢铁深加工与配套、化工和物流为主导产业的健康生态型的中等城市。中心城区城镇人口规模近期为12万人,远期为35万人。汤岗新城 汤岗新城北起旧腾路,南到甘泉镇,西起东四方台,东至大孤山镇,包括汤岗子镇、大屯镇以及唐家房镇、甘泉镇、东鞍山镇、大孤山镇、千山风景区的部分用地,规划面积185.71平方公里。域内共有常住人口13.76万人,暂住人口约1.30万人,总人口约为15.06万人,其中城镇人口7.56万人。 海西新城 城市性质为国际生态镁都,东北商贸名城。人口规模近期为70万人,远期为120万人,建设用地规模近期为75平方公里远期为120平方公
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 辽宁 鞍山 大名 项目 发展 建议 方案 54
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-5221703.html