企业商务花园独栋案例.ppt

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1、附件一 案例分析,案例目录,一、商务花园案例,总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城,商务花园案例,案例名称总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城,一、商务花园案例,总部基地,总部基地（ABP）,位置条件位于北京西南四环中关村科技园丰台园二期紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺,总部基地,基本指标总占地面积：65公顷总建筑面积：130万平方米商务区容积率：1.59绿化率：50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3-5年,总部基地,分期情况,西 区,东 区,总部基地,分期情况西区占地47公顷302栋商务楼21个会所3栋酒店总部公寓总部购

2、物中心,东区占地18公顷54栋商务楼4万平米地下商业9洞高尔夫练习球场,总部基地,分期情况西区由外向内,壹 期,壹 期,贰 期,叁 期,总部基地,物业风格现代风格装修标准外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面 内部：毛坯,总部基地,产品形式每栋面积1200至6000平米，6-12层,总部基地,产品形式A型 12层二楼座组合电梯2部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度46.4米建筑面积5960平米,A型总部楼,1,2,单层建筑面积约500平米,总部基地,产品形式B型二楼座组合或三楼座组合电梯2部/楼座，计4台或6台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米

3、,B型总部楼,1,2,单层建筑面积约280平米,总部基地,产品形式C型二楼座或三楼座组合电梯1部/楼座，计2台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米,C型总部楼,1,2,单层建筑面积约270平米,总部基地,产品形式D型6层四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度26米建筑面积1200平米,D型总部楼,1,2,单层建筑面积约200平米,3,4,总部基地,产品形式E型四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米,E型总部楼,1,3,单层建筑面积约270平米,2,E型总部楼,1,3,标准层以过廊相连,2,总部基地

4、,楼型比例,总部基地,配套设施会所玛雅风格21个分散布局，餐饮、休闲功能总建筑面积10000平米，单体面积3001500平方米餐厅：5060员工餐厅、3040中档、1020高档总部大讲堂：1200平方米酒店五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米商务酒店：2栋，20000平方米,总部基地,配套设施总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统租赁，地上停车位150元/个月，地下停车位500元/个月,配套设施分布,会所,会所,总部小公寓,五

5、星级商务酒店,总部基地,项目特色建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势,总部基地,项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,总部基地,项目特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,总部基地,客户类型行业类型包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等化工

6、、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43电信、电子、软件等高科技企业占总量的23,总部基地,客户类型地域范围北京：70外地：25北方企业为主，尤以河北居多其余多为全国性大型企业国外：5,总部基地,客户类型企业性质国资委企业民营企业合资企业外资企业,总部基地,租售情况可售可租 销售价格：一期开盘价为6000元/平方米，二期开盘价7150元/平方米，现均价7900元/平方米租金：3.5元/天平方米 物业管理费：4-5元/平方米月，保安由园区统一提供,总部基地,经验借鉴成功创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象宣扬总部经济：以“经济现象”大造声

7、势，标榜项目现实性与前瞻性引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次中国诚通集团中国铁通集团有限公司中华通信系统有限公司中国航天时代电子公司,中牧实业股份有限公司中成进出口股份有限公司正泰集团德龙钢铁,总部基地,经验借鉴不足设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低配套考虑不周：基本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后期楼型面积逐渐减小）,一、商务花园案例

8、,BDA国际企业大道,BDA国际企业大道,位置条件北京东南五环亦庄北京经济技术开发区内国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业氛围浓厚,BDA国际企业大道,基本指标总占地面积：12万平方米总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米容积率：0.77绿化率：41%,BDA国际企业大道,分期情况由外向内分三期开发，一期面积3万平米,壹 期,贰 期,叁 期,BDA国际企业大道,物业风格全区统一的现代简洁风格各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造,BDA国际企业大道,产品形式每栋面积10003000平方米，3-4层,BDA国际企业大道,产品形式A型地上四层、地下一层独栋

9、提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积427.16平米建筑面积1649.83平米,BDA国际企业大道,产品形式B型地上三层二楼座组合无电梯单层面积893.61平米建筑面积2571.96平米,BDA国际企业大道,产品形式C型地上三层二楼座组合无电梯单层面积839.58平米建筑面积2174.29平米,BDA国际企业大道,产品形式D型地上四层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积624.78平米建筑面积2184.78平米,BDA国际企业大道,产品形式E型地上三层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积720.27平米建筑面积2171.54平米,BDA国际企业大

10、道,楼型比例,BDA国际企业大道,楼型比例二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用,BDA国际企业大道,装修标准外立面一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料二期：外立面采用面砖局部玻璃幕墙内部毛坯,BDA国际企业大道,配套设施会所一个为独立会所，另一个为售楼处独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼设有公共会议室，设备齐全包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等停车位每个办公楼赠送8-10个车位地上停车位出租，150元/个月,BDA国际企业大道,项目特色建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象,

11、BDA国际企业大道,项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,BDA国际企业大道,项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,BDA国际企业大道,项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,BDA国际企业大道,项目特色小尺度绿化景观更具实用性,BDA国际企业大道,项目特色小尺度绿化景观更具实用性,BDA国际企业大道,客户类型行业高新技术产业能源产业时尚产业地域绝大部分为北京企业个别国外企业无外地企业,BDA国际企业大道,客户类型部分入驻企业名录西班牙泰尔文特控制系统(北京)有限公司，1600平米北京爱捷洲际科技有限公司（evejoin），1600平米迪泰柯申信息

12、技术有限公司黄金集团中石油天然气管道投资有限公司，2200平米北京白领服饰有限公司设计中心及总部，5000平米（25002）北京科曼-维斯凯（viscap）服饰有限公司，2200平米资生堂（中国）研发中心，3000平米,BDA国际企业大道,租售情况只售不租售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/平方米各楼型销售情况都很好,BDA国际企业大道,经验借鉴成功依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品10003000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要,BDA国

13、际企业大道,经验借鉴不足一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足,一、商务花园案例,非中心,非中心,位置条件北京东五环外朝阳与通州交界处紧临朝阳北路，交通条件一般北京东部唯一的低密度办公物业不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商业区未来规划为办公区，目前周边发展缓慢，无商务氛围,非中心,基本指标总占地面积：约为39公顷总建筑面积：45万平方米 容积率：0.91建筑密度：22绿化率：30.8,非中心,分期情况由内向外开发，三期为会展中心、临主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28栋办公、4

14、栋会所办公：114558平方米会所：24300平方米,壹 期,贰 期,叁 期,非中心,物业风格现代装修标准外立面：全玻璃幕墙内部：毛坯,非中心,产品形式每栋面积25003500平方米，4层3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团,非中心,楼型比例7个组团每组团由1栋水滴形建筑与3栋矩形建筑构成,会所,非中心,楼型比例其中一个组团分层销售，单层面积6001000平方米,非中心,配套设施会展中心：10万平方米会所：24300平方米商务会馆：会议、商务服务、邮局、银行、客房、超市、洗衣房休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发停车位：地上地下

15、共728个,会展中心,会所,一期平面,非中心,项目特色相对独立的小组团，为大客户提供整购的可能,非中心,项目特色每个组团的楼与楼之间，通过二、三层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被,首层,二、三层,非中心,项目特色外立面采用lowe玻璃，大落地窗提升项目的观景效果,非中心,项目特色水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间,非中心,客户类型行业以工业企业总部为主目前签约部分客户包括四川某工业集团：1组团，12000平方米维维豆奶：2栋，6000平方米某信用卡公司：1栋，3500平方米同一首歌：1层，800平方米,非中心,租售情况可租可售，也可带租约销售售价：8000元/

16、平方米，租金未定目前已销售23000平方米，销售速度较为缓慢,非中心,经验借鉴成功独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都”地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用一期位置与功能选择十分合理由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购买信心,非中心,经验借鉴不足没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象推广策略与销售理念欠缺非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够

17、，尤其没有主动引入庄家客户，导致项目一度封盘2005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心则仍以“现象”进行宣传，而忽略客户最关心、也是项目最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费,一、商务花园案例,德胜尚城,德胜尚城,位置条件位于北京北二环，紧临德胜门属中关村科技园德胜分园,德胜尚城,基本指标占地面积：22047平方米总建筑面积：71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米绿化率：24.5容积率：2.08,德胜尚城,物业风格现代装修标准外立面：劈开砖内部：公共部分精装修,德胜尚城,产品形式七栋独栋写字楼地上5层，地下2层面积区间为36009400平方米,商业,

18、德胜尚城,配套设施沿814米宽斜街布置咖啡、展示等四合院、东南角地下一层为集中商业停车位498个，108辆/万平方米,德胜尚城,项目特色德胜门的文化挖掘将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”“七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城”中式庭院斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭 胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同”古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰,德胜尚城,项目特色特色屋顶观景每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室满足接待、会议、休息多重需求局部设计2

19、米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落精品休闲商业配套 新建仿古四合院，其功能为茶室或会所斜街内部首层布置部分咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活跃的气氛,德胜尚城,项目特色挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”,总体布局,德胜尚城,项目特色挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映,远处的德胜门,德胜尚城,项目特色,立面,德胜尚城,项目特色,大堂,德胜尚城,项目特色,电梯厅,德胜尚城,项目特色,楼梯青砖墙壁,德胜尚城,项目特色,卫生间,德胜尚城,项目特色观景办公室,德胜尚城,项目特色观景办

20、公室,德胜尚城,项目特色观景办公室,德胜尚城,项目特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落,德胜尚城,项目特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落,一、商务花园案例,硅谷亮城,硅谷亮城,位置条件位于北京北五环以外上地信息产业基地入口处周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑,硅谷亮城,基本指标用地总面积：119021平方米建设用地面积：101479平方米总建筑面积：261832平方米，地上192811平方米商业建筑面积：50400平方米办公建筑面积：142411平方米建筑密度：35绿化率：53容积率：1.9,硅谷亮城,物业风格现代风格装修标准外墙采用玻璃幕和实体相结合,硅谷亮城,产品形式16座多层建筑，

21、建筑层数3、5、6、7 层9栋独立式办公楼两组6栋7层集中式办公楼,硅谷亮城,楼型比例,独立式办公楼,集中式办公楼,商业,硅谷亮城,楼型比例独立式办公楼面积区间为380013800平方米,硅谷亮城,租售情况只售不租 均价8800 元/平方米 可分拆半栋出售,硅谷亮城,经验借鉴商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢商务配套缺乏：上地区域虽发展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置

22、商务配套，无法满足大企业的办公要求,二、产业园区案例,中关村软件园北京永丰产业基地大连软件园浦东软件园,二、产业园区案例,中关村软件园,中关村软件园,位置条件属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部,中关村软件园,一期基本指标（二期规划中）占地面积：139公顷总建筑面积：61万平方米容积率：0.443绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6 建筑密度：14.6,中关村软件园,分期情况由外向内开发一期139公顷二期160公顷,上地信息产业基地,软件园一期,软件园二期,中关村软件园（一期）,产品形式平均建筑层数3层，单体建筑面积88

23、0046000平方米,中关村软件园（一期）,地块划分最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，23公顷内最为集中,中关村软件园（一期）,配套设施软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物,中关村软件园（一期）,配套设施康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身项目,中关村软件园（一期）,配套设施软件出口服务中心6.8万平方米分为“园中园”、软件加工区、培训中心、电子商务服务中心、软件工程师公寓等五部分餐饮大型配餐中心若干员工食堂 地下小吃街,中关村软件园（一期）,配套设施停车位共5300个：地面路旁泊车位300个，公共商务区两

24、座停车楼泊车位1300个，各研发组团16个“浮岛”内各自采用地下、地面、林中等多种停车方式，泊车位2700个 公共商务区65辆万平方米，研发区150辆万平方米 地上车位视公司购买情况予以赠送，地上车位出租150元/个月，地下车位出租350元/个月,中关村软件园（一期）,园区特色景观分隔离绿带、中心绿地、森林绿地、庭院绿地、水面5部分 园区中心绿地，长约750米，宽100-220米 中心水面，面积约2.8公顷，容水量约4万立方米购地企业可在满足园区基本要求的情况下，自行规划建设,中关村软件园（一期）,入驻企业企业规模除数十家领头企业购地自建之外，还有大量的中小型公司一期已经签约的130多家企业，

25、人数在50人以下的中小型公司占企业总数的80左右企业类型软件开发企业其它行业软件研发机构,中关村软件园（一期）,招商方式土地出让：楼面地价平均2600-2700元/平方米楼宇出售：11000 元/平方米 楼宇出租：3.5元/平方米天（含物业）,中关村软件园（一期）,服务内容产业联盟数字园区通讯基础设施：骨干网络、无线网络、信息安全体系、通讯服务电子商务：电子商务平台、企业信用评测系统人员服务：网上教育培训系统、人才网上服务平台、服务信息系统园区管理：地理信息、监控系统、一卡通管理系统、交通管理系统企业服务：一站式办公、多媒体客服、视频会议、数字化服务,中关村软件园（一期）,服务内容技术支撑系统

26、,中关村软件园（一期）,服务内容人才培训6000平方米培训基地配套软件工程师公寓各类主流技术的专用实验室、无线网络环境和现代化的教学设施与国内外知名培训机构合作，引进主流课程体系,中关村软件园（一期）,服务内容孵化器,中关村软件园（一期）,经验借鉴完全独立的分期开发首发选择紧临上地信息产业基地地块，以便借助成熟区域氛围一期独栋办公楼、孵化器、服务中心、配套设施等已基本齐全二期灵活性强，可依据一期开发经验进行规划、产品的调整与改进这种开发模式，适用于政府支持力度大、资金压力小的开发园区,中关村软件园（一期）,经验借鉴地块划分过大一期地块划分2公顷以上占71，但一期客户与来访客户普遍认为地块划分过大，2公顷以内较为合适集中景观资源的浪费中关村软件园绿化率达到55，但分布过于集中集中绿地中及集中水面的周围，都没有设置休憩空间，景观利用率低,中关村软件园（一期）,经验借鉴配套布局过于集中，且严重滞后，造成入驻企业的不便,