抚顺金融街壹号商业部分前期定位策划案51p.doc

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1、 金牌代理 专一服务房地产 金融街壹号商业部分定位建议抚顺金融街壹号商业部分 前期定位策划案2007.05.29前言报告思路一、我们目前要解决的问题?二、现代城市基本商业构成及发展规律分析三、抚顺的整体商业境况? 1抚顺整体商业境况总论2抚顺城市宏观经济背景阐释 3抚顺商业发展分析 3.1 抚顺商业物业分布分析 3.2 抚顺商业项目微观分析 3.3 抚顺商业物业未来市场分析3.4 抚顺重点商业物业个案优、劣对比分析四、抚顺居民消费需求分析1抚顺市居民消费需求总论2抚顺市居民消费需求调研、统计分析3消费需求重点分析：五、抚顺商业最缺的是什么？六、知己知彼，百战不殆1本案区域环境分析1.1本案区域

2、范围设定1.2本案区域城市构成1.3 本案区域居住人口分布分析1.4 本案区域周边环境及交通状况2本案区域商业物业分析3本案SWOT分析3.1 本案优势分析3.2 本案劣势分析3.3 本案机遇分析3.4 本案威胁分析3.5 本案优势与机会利用3.6 本案劣势与威胁规避七、发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？1.商业经营模式定位2.项目属性定位3.商业功能定位4.商业业态定位5.客户群定位51目标消费者52目标投资者53目标经营者前 言根据目前抚顺家乐福商业项目的实际情况，通过对抚顺商业市场的调研分析，及对商业项目的操盘经验，故本行对该项目提出以下建议供参考：商业经营定位：产权物业销售

3、为主，租、售结合带租约销售，以主力商家进驻带动商铺销售商业属性定位购物体验 + 主题商业 = 体验式主题商业商业功能定位：A方案：主力店 + 店中店内街铺 + 休闲娱乐中心B方案：主力店 + 店中店内街铺 + 专业市场详情分析如下：报 告 思 路找出关键问题找出市场空缺分析本案项目解决问题一、我们要解决什么问题？一、我们要解决什么问题 商业经营定位？ 商业属性定位？ 商业功能定位？ 商业类型定位？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？二、现代城市基本商业构成及发展规律分析？ 现代城市基本商业构成及发展规律分析归纳来说，国内零售业业态大致经历了“传统百货

4、商店中心百货商场大型仓储式卖场复合业态为主的多主题商场大型商业综合体ShoppingMall多中心商业格局”这样六级业态更新的一个主要发展轨迹。在每个不同的阶段，都有一种业态占据了大部分的市场份额而成为主流业态，但是，各种业态形式彼此间并未出现完全替代的现象，相反，随着整个零售商业的进步，经营方式和销售方式日益多样化，呈现出互相借鉴、兼容互补、自我更新、竞争并存的局面。在经济快速发展的宏观环境下，流通业的企业组织形式和经营业态正在发生根本性的变革。零售业的发展表现得尤为活跃，不断出现新的经营方式和销售方式，各种业态之间的激烈竞争导致了它们在行业内的结构比重和总体市场份额占有率的此消彼长。一、二

5、、三线城市商业发展示意图：商业业态城市级别传统百货商店中心百货商场大型仓储式卖场复合业态为主的多主题商场大型商业综合体ShoppingMall多中心商业格局一线城市商业业态北京、上海、深圳二线城市商业业态天津、杭州、沈阳三线城市商业业态无锡、鞍山、抚顺具体分析如下： 1、城市等级划分根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行分法，通常：一线城市：发达地区和最发达的城市，如北京、深圳、广州和上海；二线城市：天津和一些发达的省会城市，如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等；三线城市：习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等；四线城市：县级市和县城就是所谓的。【小结

6、：】三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别。就城市GDP和人口数量划分，抚顺是二线城市；依照房地产行业分类方式，抚顺市目前正处于三线城市。因此，它同时存在着二、三线两类城市的一些特征，并加之抚顺与沈阳的“沈抚同城化”特性，在此我们就不得不分析以“沈阳”为代表的二线城市商业构成及发展规律。2、二线城市的商业构成及发展规律分析沈阳目前沈阳市的商业格局，基本上是以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市的两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形

7、象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。另，自2005年的“振兴东北，沈阳先行”的政府导向，贯穿沈阳南、北的金廊CBD商圈已基本形成，它对提高沈阳竞争力和提升城市形象，拓展沈阳发展空间，确定区域中心城市地位，尽快使沈阳跨入现代化、国际化大都市行列有着极其重要的意义。沈阳主要商业分析太原街商圈：商圈商场名称定位规模及业态销售对象经营产品太 原 街中兴中档为主，偏高档以零售业为主集购物。休闲、娱乐，餐饮、住宿为一体的大型ShoppingMall商场纯营业面积5.9万平是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。主要为城市白领阶层，目前中兴会员已有20万人，成立了“消费者会员俱乐部”。一层：国际名品品广场,化妆

8、品、中兴金店、皮具商场、钟表眼镜商场二层：中兴超市、文化体育用品商场、现代通讯市场、麦当劳快餐三层：鞋帽商场、家用电器商场四层：服装商场(女士服装、男士服装)五层：毛织品商场、棉织品商场、居室用品商场六层：名品广场、儿童世界、风味广场七层至十八层：中兴大酒硭地下：可容纳265个车位，顾客可从停车场直接进入商场。新世界一店中高档为主其经营面积达8000余平，共四层，以经营国际品牌服饰为主的百货。目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费一层：国际一、二线品牌服饰二层：国际二、三线品牌服饰三层：女士服装四层：男士服装。男士配饰、眼镜五层：床上用品、美容院、家庭用品、小家电地下：超市、内衣、

9、药店联营中档为主，偏低档营业面积在3万平方米左右的百货商场 为沈阳老字号的商场销售对象为沈阳各个年龄段的消费者地下一层：超市一层：家店、电子产品、化妆品、食品 二层：鞋帽、钟表三层：针织品、床上用品四层：服装类(男装、女装、毛衫、衬衫、羽绒系列）五层：家具、金店 万达商业广场中档占地面积52630，建筑面积161620。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、度假于一体的大型购物广场。主要为城市白领及追求时尚品位的消费者大洋百货营销面积38800精品商厦营销面积18060沃尔玛超市营销面积18160欧倍德营销面积15800精晶店营销面积28675地下室营销面积40800 五洲商业广场中低档占地面积3万

10、平方米的大型商业广场在沈阳众多商场中，五洲商场产品品牌，算是中底档次。一层：服装店 二层：休闲装、箱包三层：鞋城 四层：手机、数码产品五层：美食广场 六层：图书城东舜百货中低档经营面积6万平的百货商场中、青消费人群一层：化妆品、金店、水吧、鞋； 二层：女士内衣、少女装、名牌女装三层：休闲装 四层：运动品牌五层：家具布艺、厨房用品 六层：美容院、健身室时尚地下低档总占地面积3万余平、2000多个档口、全部用于出租的地下商业街时尚一族的年轻人一层：服装区、鞋类区、服装精品区餐饮区、百货二层：精品百货布区、服装区、服装精品区、办公区、电玩城、时尚超市。 沈阳主要商业分析中街商圈：商圈商场名称定位规模

11、及业态销售对象经营产品中街商业城中档总营业面积11.5万的综合商业中心以中档为主，高低兼有，突出名优新特，引导消费新潮。一层：化装品、名表、手机、金店二层：鞋、打折运动装、休闲装三层：运动休闲、休闲女装四层：针织用品、毛衫、羽绒服、职业女装五层：绅士男装、精品男装六层：家电兴隆大家庭中低档商场面积19.7万平方米，是沈阳首家摩尔，巨型购物中心。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的Shopping Mall模式，共分为7大主体公司经营：兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。全体人群，没有主要的针对性产品。是一家集餐饮、娱乐、购

12、物、休闲为一体的摩尔购物中心。地下二层：停车场，地下二层夹层：折扣店地下一层：兴隆超市、美食广场，地下一层夹层：家具生活G层：运动休闲广场一层：时尚流行馆、金店，一层夹层：名店广场二层：棉毛商场，二层夹层：服饰旗舰店三层：兴隆鞋城，三层夹层：现代电器广场四层：儿童天地，四层夹层：室内公园五层：兴隆羽绒世界新玛特中档为主，略偏高档建筑面积万平方米，是一家集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大型商业机构高低兼有，主要以中高为主。针对年轻人群、白领一族。地下：超市、手机、干洗店一层：化妆品、鞋、休息区、打折区二层：箱包、休闲女装三层：内衣、时尚女装、个性女装四层：绅士男装、时尚男装五层：休息区、餐饮区、

13、电影院、娱乐场0101流行馆中低档使用面积在1.2万平方米左右的时尚专营店偏向于年轻人的品牌（但并非专卖店），适合20-35的年龄层，东西比较时尚，价位不低，普遍是品牌店。一层：精品服装、鞋、香水二层：时尚男装、休闲男装、绅士男装三层：个性女装、箱包四层：职业女装、时尚女装五层：运动休闲、篮球场沈阳春天中低档建筑面积在5.1万平方米，专营服饰的大型室内商业街，主要经营方式是自主经营。商场覆盖面广，主要以中、青人群为主 地下二层：时尚小店（一层） 地下一层：小饰品、个性小店一层：知名品牌店 二层：牛仔服饰三层：休闲服装、理发店 四层：外贸服饰、理发店五层：欧洲风情、美容院 六层：餐饮恒隆广场（筹

14、建中）中高档13万平方米的大型ShoppingMall白领阶段层与上海的港汇广场相近沈阳主要商业分析金廊、浑南商圈：商圈商场名称定位规模及业态销售对象经营产品金廊卓展购物中心以高档为主，略偏中档9万平超大购物空间,精选主题百货以成熟、有稳妥定收入的社会中高阶层人士为主力购买群体，兼顾青春流行时尚和社会和高档消费一层：国际一、二线品牌服饰、化妆品、珠宝二层：国际二、三线品牌服饰三层：国际三线品牌服饰四层：运动休闲、休闲女装五层：运动休闲、休闲女装六层：多功能活动中心恒隆广场（筹建中）东北档次最高的商业业态占地9.2万平方米，建筑面积80万平方米的大型ShoppingMall社会最高层峰客群计划建

15、成沈阳的“上海恒隆广场”西武百货高档建筑面积1.5万平方米的纯高端百货高以成熟、有稳妥定收入的社会中高阶层人士一层：国际一线品牌服饰、珠宝二层：国际二线品牌服饰三层：国际三线品牌服饰百联购物中心（筹建中）中高档集购物、餐饮、娱乐、休闲一体的SHOPPING MALL，建筑面积11万平白领为主与上海百联相近华润沈阳万象城中高档20万平方米的超大型购物中心白领为主与深圳的华润万象城相近昌鑫置地广场（筹建中）中高档商业、商务、休闲、居住于一体的多功能的、集合式的广场以成熟、有稳妥定收入的社会中高阶层人士商业、商务、休闲于一体太古广场（筹建中）纯高档国内超大型ShoppingMall高以成熟、有稳妥定

16、收入的社会中高阶层人士计划建成“香港的太古广场”。商场共分成四层，一、二楼有马克史宾、连卡佛两间大型百货公司；地下楼则是较年轻化的服饰及一些可供休息的餐饮店。万鑫大厦（筹建中）高档百货商场（商场面积近9平）高以成熟、有稳妥定收入的社会中高阶层人士地上七层计划引进世界高端百货浑南亿丰商业广场（筹建中）中档集购物、休闲、旅游、娱乐、餐饮、游乐、运动、商务、酒店、住宅等十大功于一体的“一站式”国际商业消费体验中心。中、青年为主以专业化、高品位、时尚化为特色，精心营造一个集时尚消费、商业休闲、文化展示为一体主题超大型ShoppingMall泛华商业广场（筹建中）中档以百货、餐饮、娱乐、超市、酒店等多业

17、态组合的一站式消费大型商业中心中、青年为主百货、餐饮、娱乐、超市【以太原街商圈数据资料为例：】 现状，零售业额40亿，商业建筑面积100万平方米，日客流量40万人次，吸引投资50亿元人民币。 近期，零售业营业额60亿元人民币，商业面积160万平方米，日客流量60万人次，吸引投资150亿人民币，打造东北中心商贸区沈阳现代文化中心区。 远期，零售业营业额150亿元人民币，商业建筑面积250万平方米，日客流量100万人次，吸引投资300亿人民币，打造东北亚中心商贸区，东北现代文化中心区。【经上表及数据分析显示，我行认为：】 2007年沈阳的商业格局正处于主题商业 大型商业综合体ShoppingMal

18、l转变的一个过程，复合业态为主的多主题商场成为沈阳当前主力商业卖场（如兴隆、新玛特、0101流行馆、中兴改造后）；超大型主题SHOPPING MALL则是沈阳当前正在筹备开发中的商业项目（香港恒邦集团开发中的恒隆广场、香港太古集团即将开发的太古广场、香港华润集团即将开发的华润万象城）。 大资本催生沈阳商业地产大时代。太古、恒隆、世茂、华润陆续进入的外资将在沈阳商业地产市场上扮演突出的角色，以大型商业综合体为主的现代化商业地产形式将改变沈阳整座城市未来的商业格局。2007年是沈阳商业地产进入快速发展通道的起始之年，而未来三年也将是沈阳商业地产决战决胜之际。【小结：】综上所述，作为沈抚同城化的三线

19、城市抚顺，势必将受到沈阳商业地产发展趋势的辐射，带动并加快抚顺的商业格局的演变。目前抚顺处于传统百货商店中心百货商场大型仓储式卖场的过程，随着2007年国内外资零售巨头们加速三级城市的跑马圈地，不仅推动了三线城市的商业格局新一轮的洗牌，还可以促使该地区的商业升级换代，引导其向大型化、专业化、市场化的方向发展，即复合业态为主的多主题商业。 三、抚顺的整体商业境况？1.抚顺整体商业境况总论： 布局上几乎还是一个中央商业区和一条商业大道。 商业参差不齐，竞争意识落后，业态定位原始。 消费者认“国营”招牌，体制上还是以国营或国营主体的商业为主流。 业态上基本是百货和综合性商业占据半壁江山。 市场消费力

20、有限，城市化水平不高。本地大众消费力有限，部分消费客层被分流到沈阳，外来消费者就少之更少。 消费水平低下，中低档价位产品受宠，价位上依然以中低档为主流。 主要商业机构的商品（牌）重复率和国内品牌占有率都在80%以上。 只有购物的场所，却缺少购物的休验！ 购物体验+主题商业，几乎是抚顺商业市场的空白！2.抚顺宏观经济背景 人口发展基本状况2005年抚顺市城镇人口数量达到139万，其中新抚区人口为29万，东洲区为33万，望花区为38万，顺城区为39万。 经济发展基本状况：06年GDP达458亿元，第三产业增加值17l.3亿元，城市居民人均可支配收入9305元，比上年增长16.2，城市居民人均消费性

21、支出6853元，截止07年1月末，抚顺城镇居民人民币储蓄存款余额300.1亿元，比年初增加12.5亿元，增长4.35，增势强劲。 居民消费性支出情况：据不完全统计，06年抚顺及周边城镇人均食品支出2100元、衣着指出1450元、医疗保健支出1400元、耐用消费品支出400元、通讯支出230元、在外用餐支出350元、旅游支出66元、交通支出180元，比05年基本增长在100%。 消费能力空前高涨：城市消费品零售额175.2亿元，增长15；从行业看，批发零售贸易业零售额161.6亿元，增长17；住宿和餐饮业零售额29.5亿元，增长11.8；其他行业零售额11.1亿元，下降16.1。全市有各种连锁店

22、铺372个，实现销售额23.3亿元，比上年增长16.3连锁店铺的迅速发展和购物环境的明显改善，大大提升了全市商业的现代化水平。 【本行观点：】在“沈抚”同城一体化发展空间体系中，形成了以沈阳为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，沈阳的城市竞争力和区域竞争力将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使沈阳成为区域的“消费磁场”。而抚顺在面临市场流失的同时也享用到区域经济的利益。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。3.抚顺商业市场发展分析抚顺为三线城市，目前抚顺处于传统百货商店中心

23、百货商场大型仓储式卖场的过程，新玛特的火爆生意也从侧面的印证了这一观点。三线城市的商业地产，其实是有较大的可操作性，存在大量的消费市场，只是需要去激发。其商业市场发展分析如下： 抚顺商业业态层次较低，购买力有外移现象抚顺目前只有一个成型商圈，即南站商圈，其他区域如七百、北站购物广场等商场，都独立存在，没有形成一定规模的商圈。所以，南站商圈是抚顺目前唯一的商业中心、主要的购物商圈。商圈道路建设环境较差、分布混乱，铺位门面装潢普通。 抚顺商业的总体表现不先进主要表现为：1）经营方式。统一管理和自主经营两种；2）缺乏严格的物业管理； 3）配套设施不完善，很少有商场重视内部配套如洗手间、休息区、水吧、

24、停车位等设施的考虑。 抚顺市商铺投资活跃抚顺商业以商场为主，主要商业街区商铺基本上是供不应求。因近年来，居民对房地产投资的逐渐升温，尤其是对商铺投资更为明显。商铺投资的观念为绝大部分投资者所接受，商铺较稳定的收益大大吸引众多投资者的眼光，同时对商铺本身素质的要求也逐渐提高。 市场期待大型商业项目的出现抚顺市的商家和消费者都很期待抚顺市有一个现代化的大型商场。并且根据市场供不应求的现象所表明，有相当大的一部分商家准备在未来投资购买铺，这为我们推出商铺进行销售提供了市场机会。【本行观点：】 以抚顺目前的商业情况来看，南站商圈是抚顺人最集中的购物中心，在抚顺市民心中的地位根深蒂固，不易与其形成同质化

25、竞争。加之南站商圈里未来的中兴时代广场、精汇广场两大商场的建成，将进一步完善南站商圈的商业功能，强化其核心地位。 随着抚顺GDP、人均收入、消费支出的日益增长，三线城市的商业发展和消费外移现象表明，其消费需求仍有很大的上升空间。本案周边也将有小量的商业物业规划，这样，本案与临近的新玛特和周边各商场的出现，将增加本区商业的聚合效应，形成城市次级商圈，有力的分流南站商圈和外移消费的客源。 为此，本案定位的重点在于准确寻找目前抚顺商业市场的空白点，走差异化路线，形成适宜抚顺消费需求、多功能综合性的中高档购物中心。具体分析如下：3.1、抚顺商业物业分布分析抚顺商业物业的主要构成：A 核心商圈南站商圈。

26、位于新抚区，主要由五家大型商场、两个地下商场、四家中型服装专营商场、邻街小商铺构成。B 两大次级商圈：位于望花区的第七百货；位于顺城区的两大超市新玛特及北站购物广场。C 专业市场：国美电器、电脑城、农贸大厅、小商品大世界、建材专卖市场等。D 市内各区邻街小型商铺。商圈名称所在区经营内容商场名称南站商圈新抚区大型综合商场百货大楼、商海大厦、商业城、罕王商场、万隆商场中型专营商场美美百货、恒昌商厦、三联鞋城、鹏达体育等地下商场地下商场、解放路地下商场其他各区综合商场顺城区超市为主的综合商场新玛特、将军商场、北站购物广场中型综合商场天丰商场望花区大型综合商场第七百货、望花商贸大厦东洲区超市为主的综合

27、商场东洲商场专业市场顺城区电器苏宁电器新抚区国美电器新抚区电脑电脑城新抚区蔬果批发蔬果批发交易市场新抚区建材、家具、装饰裕民商厦、装饰装修材料批发市场顺城区河东家具装饰装修材料市场新抚区百货纺织品裕民商城新抚区小商品批发小商品大厅新抚区书店北方图书城顺城区北方图书城顺城店 【本行观点：】 南站商圈南站商圈是抚顺核心商圈，位于新抚区南站以南，是抚顺人在市内最集中的消费区域。另，各家商场在规模、环境、品牌、促销等方面与沈阳商场有一定差距，沈阳对于大多数抚顺市民仍有巨大的吸引力，由此造成的被沈阳分流的抚顺市民部分消费需求的状况在未来几年内仍将继续存在。 其他各区综合商场各区综合商场中比较典型的是大商

28、集团下属的新玛特、将军商场和东洲商场，都以超市为主，兼营服装配饰等，服装鞋帽深受市民的喜爱。其内部格局、装修水准、品牌档次与沈阳各大超市相近。相较抚顺各大综合百货商场，它们对抚顺消费需求的满足和引导做出了突出的贡献，极大地促进了抚顺商场物业市场的发展。 专业市场抚顺各专业市场主要分布在新抚区，商品门类也较全。其中，电器类的经营状况不够理想。尽管国美、苏宁在全国的知名度较高，但抚顺市民仍然保持着到百货大楼购买电器的习惯。电脑城的规模远小于沈阳三好街，抚顺人通常只到那里买电脑配件，而到沈阳买电脑。由于从抚顺到沈阳只有1小时车程，因此沈阳各专业市场是抚顺专业市场的有力补充，同时也构成了抚顺部分专业市

29、场发展的障碍。3.2、抚顺商业项目微观分析商业项目面积层数经营业态落成年份租金售价空置率客流量档次客户群体大商集团百货大楼2万平6服装为主、兼营鞋帽首饰家电、超市等40多年入场费5000元，以销售额10.3元/天为限额，不及限额的按10.3元/天收取，达到限额后收取销售额的25% ，无租金，不出售0最多高全体人群，品牌设置面向中高端消费人群商海大厦2.5万平55年以上入场费3000元，以销售额8.2元/天为限额，不及限额的按8.2元/天收取，达到限额后收取销售额的21%。管理费6元/月，宣传费为销售额的1%。，无租金，不出售0较多中低中低端消费人群商业城2万平514年销售额的23%0较多中高全

30、体人群新玛特4万平6超市为主、兼营娱乐服装首饰等10年以上1楼档口（6元/）一天超市是利润的25%30%扣点0较多中全体人群罕王商场3.4万平5服装为主、兼营鞋帽首饰家电、超市等15年额度内20%扣点，额度外另行计算，对达到优秀标准的年终返3%扣点0较多中高全体人群，主力客户群为年轻女性万隆商场0.8万平5服装为主，家居为辅10年以上服装类3000元/年左右0较少中低全体人群，主力客户群为周边住宅及办公单位中人群【本行观点：】 从落成年份上看，以上商场都在五年上，百货大楼的落成年份最久，在多年的经营中始终注意贴近消费者的需求，保护消费者的利益，因此赢得了市场中最高的美誉度。抚顺市民尤其是年龄偏

31、大人群在购买服装、家电、食品时都会想到去百货大楼。另一方面，由于近几年基本无大型商场落成，因此相对于市民旺盛的消费需求来说，市场供应明显滞后。为了对需求的变化做出有效的反应，有的商场正在进行重新布局和重新招商，但由于受建筑物整体规划的限制，商场内部环境提升也比较有限，因此，市场中迫切需要规划新颖、由实力雄厚的品牌商家经营的大型综合商场的出现。 从经营内容和商品档次上看，南站商圈的五个大商场非常近似，均为以服装为主，兼营鞋帽、首饰、家电等，只有商海大厦的商品档次较低。 从经营模式上看，产权式商铺成为新主流产品模式。从2006年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主打产品，并以火爆的趋势吸引了大量的

32、抚顺投资客。中兴时代广场产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终，新的地产模式面临着市场的考验。 从销售策略上看，单一化。目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点。 从租金上看，除万隆商场外，各大商场均采取扣点的方式与经销商进行利益划分，扣点比例均在20%到30%之间。 从空置率和客流量上看，各大商场均不存在空置现象，说明商场中的商铺资源仍是较为稀缺的。客流量最多的是百货大楼，最少的是万隆商场。 从客户群体上来看，各家商场的目标客户群体非常雷同，竞争的同质化现象比较严重。 在各商家的优劣势方面，主要区别在商场信誉、品种的丰富性、购物环境、交通便利性及

33、品牌的知名度上，符合以上要素的数量越多，商家就越容易赢得消费者的青睐。3.3、抚顺商业物业未来市场分析所属区域未来商业 物业名称地址开发商商场层数总建筑面积（万平）开工时间完工时间南站商圈精汇广场原大众商城地块不详8约2.4不详约2008.4中兴时代广场抚顺宾馆旧址抚顺时代广场房地产开发有限公司72.82006.5.12007.11.15本案周边区域不详北站南200米 不详4约0.8不详约2008.2【本行观点：】 上表估计未来两年内南站商圈的供应量在8万平米左右，项目周边区域的供应量在7-13万平米之间。供应的商场物业仍以大型综合性商场为主。未来物业均存在总建面积不大，标准层，面积最大在40

34、00/层。 南站商圈未来各商场（尤其是中兴时代广场）的落成，将有力地拉动抚顺市商业物业市场的发展，同时也将进一步强化南站商圈的商业功能及其在抚顺市民心目中的核心地位。 本案周边区域各商场的出现，将增强顺城区各商场的聚合效应，促进城市次级商圈的形成和发展，其结果是进一步分流南站商圈和沈阳各大商场的客源。同时也将打破消费者就近购买食品和日用品，而到南站商圈和沈阳各商场购买服装类商品的消费模式。3.4、抚顺重点商业物业个案优、劣对比分析商业项目市场定位经营档次主要消费群优势缺点A组：百货大楼罕王商场商 业 城标准的综合性百货商场。统一管理、统一经营的经营模式中高档消费人群十分广泛，但其忠实顾客304

35、0岁以上的人居多 老字号,信誉好,口碑好, 特别是抚百在市民心中的地位不可动摇 不断调整自身体系以适应消费需求 经营业态丰富，品牌、品种齐全、购物环境目前属于最好的 服装鞋帽整体价位偏高，对于年轻人来说不易接受； 不能满足中青年追求变化、时尚的要求 商品的品牌和价格属高档，但欠缺高档商场的整体感觉 铺位布局过于紧凑，无法展现高档场所的优雅环境和气派 配套设施不完善，不符合其消费的档次B组：万隆商场与A组抚百等商场相似，价位相近，但侧重服装中高档时尚白领阶层 服装档次、风格都很好，品味较高 ， 是时尚白领阶层的首选 环境相对优雅，铺位的装修较时尚 开业前期，很受当地人欢迎，说明抚顺市场对此类服装

36、需求还很大 商场体量较小、布局过于紧凑 人流量少，显得冷清 后期经营中，引进了一些档次混杂不一的品牌（如五爱市场货品），而价格还是居高不下，导致其逐渐失去了信誉度，从而失去市场。C组：商海大厦与A组相似，大型综合性百货商场；统一管理与经营的模式中低档较广，对品牌要求不高和收入相对低的人群 经营业态丰富，品牌、品种齐全 价格低廉、客流众多 地下有美食广场餐饮、休闲配套 信誉不高，不能做到可退、换的基本要求，无信誉保障 高、中、低档品牌混在严重，参杂很多“五爱货” 购物环境差，整体档次较低D组：美美百货主要针对女性，以服饰为主。经营方式，自营年轻、时尚，基本无品牌概念女性，青年为主，中青为辅，中老

37、年基本无 服饰品种齐全、样式丰富 服饰时尚、流行、受年轻人群喜爱 购物环境干净、整齐，价格低廉 不能满足消费者对品牌的追求 无信誉保障 购物环境一般E组：新玛特以超市为主，一层少量底商，有娱乐、休闲的多功能购物广场中高消费群广泛，主要客流都是在超市消费 抚顺第一且唯一的大型综合超市 购物环境较好，整体功能性强 超市商品品种、品牌丰富 自身品牌影响力大，服务、信誉好 服装、鞋帽商品品种不齐全，品牌不丰富 四层休闲、娱乐、餐饮内容不够丰富，环境不好，档次低不能吸引足够的客流，多数是因购物赠娱乐券而去消费的 超市整体价格较其他大型超市高F组：中兴/待建以下分析参照沈阳中兴将会照搬沈阳中兴，综合性百货

38、大楼中高，但整体环境会比抚百高档高收入人群居多 购物环境将是目前抚顺最好的 自身品牌效应会吸引大批客流管理、服务、信誉等方面出色 加强南站商圈的局聚合力，进一步完善南站商圈的功能性 将无明显劣势【本行观点：】 另辟蹊径，避免同质化竞争，抚顺存在市场空白点。从抚顺市场商业情况的分析可以看出，南站商圈的总商业体量庞大，功能性强，品种、品牌都相当齐全，交通便利，商场密布，一定程度上可以满足其城市商业消费需求。因此，本项目如规划成类似抚百、或中兴一样的大型、综合性百货商场，势必要与南站商圈发生“同质”的竞争，就现有市场情况来看，一个商场与一个商圈竞争，是不可行的。所以，必须另辟蹊径，抢占市场空白点。

39、注重品牌的管理，品牌和杂牌严格分开，避免混杂，使消费者产生质疑。作为抚顺新兴中高档住宅中心的“顺城区”，提升其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在 商铺经营管理必要进行严格专业化、统一的管理。目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。 商业定位专业化，整体价位不能过高，但感官上档次要优于现有商场。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来抚顺的商业竞争模式走向。 突出功能性、时代感、主题化。作为一种全新

40、的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。四、抚顺居民消费需求分析1抚顺市居民消费需求总论 抚顺的消费场所选择单一 缺少一个富有品质感的大型综合性、功能性强的购物场所 对南站商业的消费需求，食品、日用品、服饰占首位，均超过50%，在项目规划中此三者应占取相应配额 抚顺市民在购物时普遍看重商品品种和购物环境 贫富差距较大，喜欢追求品牌，但对于绝对高档次的消费力不强，并且这方面的消费外移现象很难控制 抚顺消费者十分注重信誉保障问题 本案所在区域主要消费群来自新抚区和顺城区 本案所在区域有望形成抚顺的次级商圈 综上所述，当前抚顺居民的消费需求空白点是“一种体验式大型主题购

41、物场所”具体分析如下：1抚顺市居民消费需求调研、统计分析【通过对南站商圈和项目周边2000位消费者的抽样调查，得出：】 喜欢的娱乐活动:购物58.66%；KTV26.61%；餐饮32.04%；读书12.14%；上网28.42%；综合11.63%； 到南站商圈购物频率如下: 每周一次59%、每两周一次18%、每月一次15%、每两月一次4%、每三月以上一次4%. 平均每次消费金额如下：100-200元29%、1-50元28%、50-100元22%、200-400元15%、400-600元4%、800元以上2%、600-800元0%. 在南站商圈购买的商品类型如下: 食品26%、日用品25%、服装2

42、4%、化妆品11%、鞋帽6%、家电3%、首饰3%、家具2%. 购物是最在意的因素如下: 商品品种30%、购物环境29%、交通21%、品牌16%、休闲娱乐设施4%. 最喜欢的抚顺商场: 新玛特21%、百货大楼19%、商海大厦18%、罕王商场15%、商业城13%、万隆商场7%、北站购物广场4%、第七百货3%. 购物时使用的交通工具: 工交车65%、步行20%、出租车13%、私家车2%.10、去沈阳消费的频率如下: 基本不去41%、每月一次20%、三个月以上一次19%、每周一次9%、每两周一次7%、每两月一次7%.如果不去的话为什么：交通会不便39.79%：消费会较高33.07%：家附近已有商场21

43、.96%：可能不会有我要购买的商品品牌10.34% 家庭住址在：新抚区41.09%； 东洲区8.01%； 顺城区17.83%； 望花区9.04%； 经济开发区0.52%； 外地0.26%年 龄：18-25岁26.36%； 26-30岁19.90%； 31-35岁14.99%； 36-40岁9.30%； 41-45岁4.39%；46-50岁1.55%； 51-55岁2.07%； 56-60岁0.00%； 61-65岁0.00%； 66-70岁0.26%； 70岁以上0.26%性 别：女68.62%；男31.38% 对商场最满意的地方是：购物环境好55.56%；商品品种齐全59.17%；娱乐休闲设施丰富7.24%；品牌商品丰富30.23%；交通方便41.34%；最不满意的地方是：购物环境差20.93%；商品品种不全20.41%；品牌商品不多10.59%；娱乐休闲