五星级酒店项目全过程管理探讨.ppt

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1、五星级酒店工程项目全过程管理,一、五星级酒店及其评定标准,五星级符号：我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。,（一）五星级酒店的类别,（二）五星级酒店评定标准：五星级酒店设计规范标准.doc,（三）五星级酒店的基本数据 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m，（四星级酒店一般为：70009000

2、元/m）；2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150万元/间；3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m180m（四星为90m110m）；4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国的五星级酒店投资回报率最高达到8%或9%，一般投资回报周期为15-20年；6、土建建造成本：14001800元/m，施工方成本为1100-1200元/m，利润在8%15%；装修利润15%-40%；水暖电利润20%-30%。,二、五星级酒店工程项目全过程管理,这里的工程项目全过程管理，包括项目策划、方案设计和装饰设计、施工及其他辅助

3、工程等过程的管理以及要注意的问题。对于五星级酒店这样的特殊项目，我们可以认为它与其他建筑工程项目最大的区别是：极富内涵的装饰设计、昂贵的材料、大工作量的装修施工。所以设计、选材和施工是其中最容易出现问题和需要重视的阶段。,在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；,（一）组建酒店专业筹建团队,（二）选

4、址,选址之初，要对进驻物业的具体地理位置进行考察。具体从物业周边的配套设施、道路交通、未来的发展规划、消费者因素等方面来进行调查。例如，如果该街道有诸多高档写字楼、高档商场、大型会展中心等需要提供住宿服务的活动场所，就意味着有大量潜在高档客源作为酒店未来营业的保障。同时，地段的交通状况亦是五星级酒店考量的另一因素。包括物业周边铁路、航空及其他交通乘客的流动数量、交通的发展及可能改变的规划、交通的通达性和交通工具的变化等方面都要做出专门的调查。此外，在具体地段上建造什么样的酒店规模和结构亦是选址之初必不可少的工作。因为从酒店结构来看，除客房部分外，其他公共活动部分和饮食部分也占了很大比例。只有结

5、合地段特征来科学划分酒店结构才能充分发挥出地段的价值。,（三）方案初步设计及专业装饰设计,五星级酒店设计概要：五星级酒店设计概要.doc 五星级饭店设计要注意五个问题：一是坚持以人为本的理念 在功能关系、空间布局、交通组织和环境营建中如何为客人提供周全、方便、优质的服务。二是追求高层次的文化品味和艺朮水准 提供周全、方便、安全、优质服务的同时，创造高层次的文化品位和艺朮水准，不能仅追求珠光宝气，视觉的冲击会造成审美疲劳，豪华装修并不能代表品位就高。三是追求鲜明个性和地域特色 在大量应用新材料、新设备的同时，使五星级酒店更有鲜明的个性和地域特色，特别是品牌酒店要尊重所在地的文化传统，展现不同地域

6、和民族的文化多样性。,（三）方案初步设计及专业装饰设计,四是注重节约 在追求高舒适度的同时，必须注意解决对资源的过度消耗和浪费。五是传承、原创、理性和简约之美 在室内设计和装饰风格的把握上，走出繁琐、杂乱、堆砌、复制的误区，更多地展示传承、原创、理性和简约之美。一个成功的设计方案：,（四）施工总体计划及土建施工队伍的选择,施工期的确定及中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工等施工工序的计划；施工队伍的选择1、资格预审具备甲级资质、修建过酒店类建筑等，还要看施工单位的经济实力；2、甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，要充分考虑合同条款。由于设计及其他原因而延误工期的案例：,案

7、例：,某五星级酒店建筑面积10万余，占地3万余，概算造价7.5亿元，监理部参与业主、总包组织的招标采购工作。后因设计工作严重滞后，经业主多次要求，项目部开始参与设计协调工作，并正式成为业主的设计协调组成人员。因该项目业主从未从事过房地产开发，完全没有工程建设经验，也没有相应的技术和管理人员。本工程开工后的两年期间业主已经换了五任副总经理，技术和管理人员从2人逐渐增加到了20多人。分析其中的问题,（五）土建施工的进度、质量的监督和管理,要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师

8、还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这样，通过一些较硬的手段使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。五星级酒店装修施工要精密和繁重的工作量，要求施工人员细心并严格保证质量。施工管理案例：国际工程案例.doc,（六）土建建造成本分析,近一年内钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高层建筑的土建均价也基本在14001800

9、左右了；确定建筑设计院的时要特别注意：其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，要有实践经验，不能一味只强调规范，能够负起责任，否则设计出来的结构钢含量会大得让人咋舌。密密麻麻的钢筋布置，不仅增加穿钢筋的工人工作量，甲方也要增加成本！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系：酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修的材料及人工成本；,（七）装饰成本分析、控制,一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：专

10、业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，才能显示其水平。现在很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子后，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，产品的质量、稳定性，不一定能得到保证。,由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方

11、省了笔不小的设计费。但投资方要考虑一个问题：装修承包方在进行装饰设计时，成本控制是否合适？即使设计费得到了节约，但是不可避免的在施工中会出现材料使用和工艺上的问题。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的使用高档装饰材料及饰品的设计手法，不符合大多数投资商的意愿。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。,在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很

12、必要的，好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。某套房装修所需材料详图：图纸,（八）专业酒店装饰设计公司的选择：,首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规范；设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，

13、有哪些项目？至少要做到以下方面：当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质量等细项；本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度；准确了解当地城市未来5-10的规划，预测酒店未来5-10内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的；,对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品质）；能够提供切实可行的装饰成本控制方案；各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将

14、“最大限度的获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中；设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全。这一点做到做好的设计师比较少；第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司。,（九）酒店主要设备的选型、成本控制

15、以及其他注意事项,1、酒店的设备投资成本一般占总投资的30%，主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建的时候一定要保证有15%-20%的余量。,3、中央空调系统：主机现在各种品牌有30多个，要了解不同品牌及其档次。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等

16、；不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问题的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，所以要考虑充分；若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的；对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其核心的压缩机是能确认出来的。,4、给排水系统：一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警系统：施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时，仔细划分需由

17、消防施工单位完成的工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。仍然要采取招标（邀标）的方式来压消防安装成本。6、锅炉系统：要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的，选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买；从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急。,7、电梯系统：在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2

18、.5-3米/秒的话，会经常出现一大群客人等候电梯的场面；许多五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯就没有五星级酒店感觉的；对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取的。,8、弱电系统：必须的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传；最为关键的是酒店客房智能控制系

19、统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的成本是不能省的；需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上的各系统时也是比较夸张化，甲方要仔细对市场价格进行了解对比。,9、游泳池设备：全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购。,11、洗衣房设备：首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？选购洗衣

20、房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式；考虑维修配件的通用性或可替代性。,（十）节能降耗,1、建筑节能：外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。,4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统 该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器。,案例：案例-全过程管理.doc,谢谢！,