中海国际社区策划方案.ppt

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1、,2009年度营销方案,前言,面对08年低迷楼市，竞争加剧等客观因素，审视2009年长春楼市，是继续低迷，还是强势反弹。新的一年，新的挑战，面对迷局，如何破局，将是中海国际社区09年营销思考的重点。,F区(橙郡组团）二期 四月底推盘上市E区（熙岸组团）一期 四月底推盘上市A区（碧林高层J1J8)观邸别墅剩余产品,推盘计划,共计：2546套,09年推售产品分析,中海国际社区09年销售任务中海国际社区09年计划推售195954平方米，销售1998套，销售额105585万元。,拔升项目整体形象，树立南城百万平米国际化生活“大城”者的地位。以推动项目09年销售任务的完成。,中海国际社区09年推广目标,

2、08年中海国际社区取得了较好的销售成绩，其中中海的品牌和产品的价格起到了关键的作用，但多组团，多概念的并存在传播上造成了中海国际社区与消费者沟通的阻碍，同时造成中海国际社区百万平米大社区的概念弱化。使消费者对中海国际社区的形象认知上产生了混淆，组团推广没有充分塑造出国际社区鲜明特点。到底中海国际社区百万平米的大社区能够给予消费者什么样的居住享受？除了多类型居住产品的融合，中海国际社区“国际化”的居住理念体现在哪里？而这些消费者依然是模糊的。如何做足2009年国际社区的百万平米国际大住区的形象和品质，是指导09年营销策划的主线。因此，提出2009年中海国际社区的运营主张。,系统整合 营销梳理,运

3、营主张,系统化整合就是将中海国际社区的优势和资源重新梳理整合，将体现国际化住区的优势卖点充分释放给消费者，以中海国际社区的整体优势为诉求点，在与消费者沟通中，突出中海国际社区百万平米国际住区的大概念，弱化诸多小概念，集中诠释百万平米所能提供的与众不同生活居住氛围和所具有的“城中城”的独特价值。,2009年面临两个形象问题？,1、2009年长春中海地产品牌形象延展？2、2009中海国际社区的品牌形象提升？,2009年如何延展中海地产品牌形象？,2008年中海地产以”万家灯火“的品牌主题，以长春中海地产于长春将实现1万户家庭入住中海地产建造的社区为内容，将中海地产于长春六年的发展历程和成就进行回顾

4、和总结。从而树立了长春中海地产新的品牌高度和形象。2009年如何对”万家灯花”品牌形象进行承接和延展？,2008年 万家灯火,2009 大成之年,中海地产 2009大成之年解析：中海地产09年在售项目都已步入现房实景的成熟阶段。成熟的产品展现，成熟的物业服务，成熟的销售运营，成熟的价值彰显。承继万家灯火的成就，中海地产2009年将是大成之年。,工作重点：一月份以万家灯火与09大成之年的品牌形象过渡为主，将中海地产的品牌形象进行整合梳理，创意思路为软性的宣传加新春贺岁形象广告。主题：2009 中海地产 大成开年,推广整合,经过2008年的推广，中海国际社区的形象在长春消费者的心目中已不在新鲜，失

5、去了最初的神秘感，那么如何在推广中吸引消费者的注意力呢？下面提出2009推广策略主张。通过推广策略主张的提出，将整个项目的策略整合贯穿其中，从而透过推广将策略内涵有效的传达给消费者，达到有效沟通的目的。,做足大概念 以大局破局,09年营销推广策略,大局一：城中城的概念树立百万平米之大“城”者，城中之城，让消费者真正感受到百万平米生活住区的与众不同和价值所在。是真正可以独立的，共享的，包容的梦想生活之地。,大局二：强化南部新城大未来南部新城的规划建设从最初梦想到提上议案到如今付诸行动，政府机关的相继迁至，南部国际化流绿都市的构想将是中海国际社区未来价值最有力的支撑，而业已动工的轻轨三期，以及日益

6、成熟的富贵南城的气象与魅力，都在证明一个美好大未来蓝图的徐徐展开。,大局三：风格化中海国际社区英国作曲家韦斯利（Samuel Wesley）说：“风格是思想的外衣”。英国剧作家王尔德（Oscar Wilde）也说：“在重要的事情上，风格就是一切”。弱化组团概念，以风格的区分来传达产品的不同特色，英伦、德式、法式、西班牙风情。来自世界的不同风格建筑融合，这是中海国际社区国际化住区的物质载体。,大局四：中海国际社区大卖点梳理生态：20公顷湿地公园+111公顷景观公园静境园 景观：内部园景+外部景观新南湖+世界雕塑公园交通：一横三纵的交通网路 南环城路一横 亚泰大街、仙台大街、临河街三纵生活配套：内

7、部齐备的商业、学校以及外部市政配套。,项目推广形象目标,项目的“大城”优势,形象定位Slogan,国际化：接轨国际的风格化建筑集群光荣与梦想：领演城市人居进程的百万平米的国际化生活住区,09年国际社区推广思路,09年推广概念 中海国际社区 09大 城 之 年,中海国际社区 领演城市光荣与梦想,09年推广Slogan,中海国际社区 09大 城 之 年 的精神内涵,领演城市主流人居荣光领演国际化人居的大盘生活梦想领演长春国际化居住版图的城中之城领演一种国际化建筑与居住理念开端这是中海国际社区“大城”的精神内涵，引领长春居住改变，实现长春国际化人居梦想。,中海国际社区 09大 城 之 年 的物质体现

8、1、产品标准 3大产品标准 创享国际主流人居生活2、景观 5大景观创见 达观四野雍享天下3、户型设计 7大户型亮点 经典人居的空间典范,3大产品标准 创享国际主流人居生活生活标准：24小时无忧生活空间标准：细节缔造奢适建筑标准：百年精工建筑,5大景观创见 达观四野雍享天下20公顷湿地公园+30公顷水景公园+111公顷景观公园静境园+新南湖+世界雕塑公园，辉映内外，创见一个阶层风景珍藏。,7大户型亮点 经典人居的空间典范透：板式结构+南北通透新：法式风格+法式观景阳台绿：超大观景餐厅+观景厨房宽：宽尺度主卧+宽景客厅细：入户玄关设计+无过道实用设计私：主人私密空间体系+人性化空间尺度把握高：高得

9、房率+高空间视野,以上从精神和物质两方面构成了中海国际社区“大城”概念所提供的独特生活居住氛围和价值。或者说，让消费者真正了解到百万平米国际住区到底是什么？不仅仅是“大”，而是因为大所包含的丰富的生活价值给予和与众不同的精神安享，是一个领演城市居住光荣与梦想的理想之地。,另一个大概念树立南部新城（中海国际社区地段价值的体现）,为什么要做足09年地段价值的塑造？1、从政府规划角度：“看现代长春到南部新城”“以后如果人们到长春来，想看城市的历史就到老城区，想看现代的长春就到南部新城”南部新城都市经济开发区主任何泉秀2、从南城初具规模发展形势市政府新址迁至，中海近百万平米的成熟社区的成功开发，周边日

10、益丰富的配套。富贵东南的气象初具规模。3、从本项目的消费者需求出发消费者对于中海品牌的认可，可以加强产品的附加价值，而强化地段价值，将对本项目产品价值提升具有明显的推动作用，从而满足消费者对地段的需求。,如何塑造本项目地段价值？1、从新城与老城的关系上塑造 2、从中海国际社区的位置选择上塑造 3、从消费者的选择上来塑造,1、从新城与老城的关系上塑造关键词：未来发展中心核心描述：城市 未来向南支撑点：政府规划”流绿都市“概念的提出 长春新中心的提出。概念描述：老城的光荣与新城的梦想 208年历史的光荣老城 有了新梦想 自1800年长春市建城已有208年的历史 新的城市不是一个无中生有的城市，而是

11、旧城光荣与梦想的浴火重生,2、从中海国际社区的位置选择上塑造关键词：城市先进便利核心描述：南部新城 新都心的第一选择支撑点：励精图治的中海国际社区、即将到来的未来。概念描述：中海国际社区的光荣与梦想 中海国际社区将是你分享老城光荣与新城梦想的地方,3、从消费者的选择上来塑造关键词：稀缺河景升值核心描述：新长春人的光荣与梦想支撑点：中海国际社区占据新都心最精华的区域，土地价值及生态价值并重。概念描述：新城梦想生活彼岸中海国际社区,通过以上的价值塑造，充分诠释出中海国际社区“城中城”的大概念，做大、做足、做真中海国际社区地段价值的未来，从而给予消费者对本项目地段价值需求。,全年营销推广阶段细化,2

12、009年销售计划（住宅）,从上图中可以看出，第一、二季度的销售任务占全年销售总任务的51%，而期间四月份将有两次大型开盘，一个为F区二期开盘以及E区一期的开盘。这也是09年国际社区全年仅有的两次开盘。其余销售为08年存量产品。,第一季度（13月）,营销目标,销售上：去化08年存量产品，推售产品包括A区多层剩余31套、F区一期多层42套 J区高层65套以及观邸别墅13套。形象上：系统整合中海国际社区09大城之年的形象，对项目百万平米国际化住区的价值和品质进行梳理整合。,营销关键点,销售：从目前的市场状况、以及08年产品的去化规律来看（价格、品牌和产品自身面积成为成交的主要内因），剩余产品在户型面

13、积上偏大，且价格有所提升，加之常规的第一季度为全年的房地产销售淡季，以及节假日消费者购买意向转移，消费者持币观望情绪将影响第一季度的销售。企划推广：由于销售上存在较大的压力，所以中海国际社区的营销重点将放到项目形象的提升上。不但要对“南城百万平米国际住区”项目形象进行升级，更要使项目的价值和内涵充分释放给消费者，将“中海国际社区09大城之年”的营销概念做足，做透，通过形象和品质的拔升，吸引消费者，促进销售。,-全年营销概念导入-,【推广目的】拔升国际社区形象和品质【达成目标】稳定老客户，同时扩展新客户的积累,【广告运动】中海会申请软文形象报广电台广播客户直投生活手册制作售楼处再包装【销售体系配

14、合】利用中海会平台，对已成交客户有效维护。,【推广目的】双线并行：全面推广+圈层口碑【达成目标】积累有效客户,【广告运动】户外更新围挡更新报纸广告软文炒作电台广播客户答谢会【销售体系配合】存量产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,【推广目的】实景造势，样板间鉴赏【达成目标】完成剩余产品的消化,【广告运动】报纸广告看房通道重新包装公关活动软文配合【销售体系配合】公关活动配合以及客户资料整理。,3月,1月,2月,第一季度阶段推广,-全年营销概念导入-,【推广目的】拔升国际社区形象和品质【达成目标】稳定老客户，同时扩展新客户的积累,【广告运动】中海会申请软文形象报广电台广播客户直投生活手册制作售楼处

15、再包装【销售体系配合】利用中海会平台，对已成交客户有效维护。,3月,1月,2月,阶段推广1,老客户维护，口碑营销,全年营销概念导入，拔升项目形象,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,中海会,【作用】利用中海会平台，进行老客户的维护；进行各项活动的组织，提高参与积极性；制定行之有效的会员升级措施，推动老带新。【动作】通过启动中海国际社区已购业主成为中海会会员的活动，在新春之际进行沟通【广告配合】会员卡 活动邀请函 新春贺卡【执行步骤】1、老客户：销售人员专人对接 2、启动仪式：与答谢会共同举办，相辅相成 4、新春中海国际社区会员活动【销售配合】制定会员章程、会员升级办法等,阶段主题 中海

16、国际社区 领演城市光荣与梦想,开年形象报广+形象软文+形象广播,【内容】借2009年新春之际，推出中海国际社区开年形象。【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），交通广播电台【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】配合存量产品的销售信息,形象报广主题备选,报广标题3：2009 大“城”开年 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,报广标题2：领演城市光荣与梦想 中海国际社区 2009大城之年,报广标题1：2009 大“城”之年 中海国际社区 新春盈福 梦想绽放,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,形象软文主题备选,软文标题3：居住改变长春 中海国际社区 百万平米国际化生活引领者,

17、软文标题2：百万平米之大“城”者 中海国际社区 新长春的居住梦想,软文标题1：2009 大“城”生活 中海国际社区 南城核心百万平米国际住区,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,电台广播,15秒：南城核心百万平米之大成者，中海国际社区领演城市光荣与梦想 新春盈福 大城开年，贵宾专线：备选：百万平米生活样板，领演城市光荣与梦想，中海国际社区新春盈福 大城开年。贵宾专线：,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,客户直投,【作用】点对点小众传播，拓展定向客户【渠道】媒体夹报、杂志增刊、定向直投【目标客群】定向直投：政府机关、企业、医疗教育机构

18、、中海老业主。小众开发：针对中国移动VIP客户，中国银行高级客户，一汽大众、一汽 丰田中层管理层，车友会，长白山冰酒俱乐部等进行点对点DM直投。【发布内容】大城形象+产品卖点 借新春之际以新春贺卡形式进行设计【尺寸】17x32cm【销售配合】积极联系小众客户直邮,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,生活手册,【作用】结合形象的感性诉求和理念诉求双重内容，通过对中海国际社区“大城”生活 的阐述，从生活配套等诸多方面给予理性消费者的真实打动。【发布内容】深度描述中海国际社区自身及周边的丰富的生活享受和配置【尺寸】26*35cm【销售配合】对已入住业主及针对性客户进行派发。,阶段主题 中海国

19、际社区 领演城市光荣与梦想,售楼处再包装,【作用】销售现场塑造仪式感、尊贵感和迎宾感 划分单独区域制作南部新城规划蓝图展示区【动作】为树立项目的标杆效应，增加大城的气势，建议增设南部新城规划大沙盘,【推广目的】双线并行：全面推广+圈层口碑【达成目标】积累有效客户,【广告运动】户外更新围挡更新报纸广告软文炒作电台广播客户答谢会【销售体系配合】存量产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,3月,1月,2月,阶段推广2,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,户外更新【目的】采用延续性的色调，但在设计上给长春一个崭新的视觉体验。一方面带来给长期关 注项目的客户以新鲜感，另一方面，本阶段以国际社区形象

20、拔升直接诉求，直击客 户层的心理价值。【建议】在一汽大众等集中性区域树立户外广告牌,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,户外主题备选,户外标题3：南城核心百万平米之大“城”者,户外标题2：中海国际社区 领演城市光荣与梦想,户外标题1：中海国际社区 2009 大“城”生活,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,纸媒推广,1、版面创意半版，小频次媒体攻势。2、形象创意A、塑造2009中海国际社区大城之年的形象和地位，将大城生活的概念和内涵传达给消费者，并通过精神诉求“领演城市光荣与梦想”结合南城国际化区域的开端，达到客户对百万平米国际化住区内外生活优势的认可。B、视觉处理上采用项目核

21、心价值诉求百万平米之大城者，传递一种大城生活的气势和优越。,报广主题备选,报广标题3：2009 大“城”领演 中海国际社区 全线加推 领演国际人居生活,报广标题2：2009 大“城”梦想 中海国际社区 百万平米国际化梦想开端,报广标题1：2009 大“城”钜献 中海国际社区 南城核心百万平米生活样板,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配合硬广进行投放。2、内容涵盖形象力、产品力、品牌力品牌力：通过软性宣传，传达中海地产2009年品质再次拔升缔造高品质住宅的信息。形象力：深入加强中海国际社区“

22、大城”生活的内涵与价值，加大老客户的维护，建 立良好的口碑传播效应。产品力：针对产品大卖点，做深入挖掘。,软文主题备选,软文标题3：中海国际社区 2009大“城”价值观 中海国际社区 百万平米国际化生活引领者,软文标题2：中海国际社区 2009大“城”品质观 中海国际社区 新长春的居住梦想,软文标题1：中海国际社区 2009大“城”生活观 中海国际社区 南城核心百万平米国际住区,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,客户答谢会+中海会入会仪式,【主题】醇浓中海 大城生活 中海会入会仪式暨中海国际社区客户答谢会【时间】拟于2月26日（农历2月2日）周四举办（维护老业主，触动老客户带新客户）

23、【地点】接待中心内场地互动,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,【推广目的】实景造势，样板间鉴赏【达成目标】完成剩余产品的消化,【广告运动】报纸广告看房通道重新包装公关活动软文配合【销售体系配合】公关活动配合以及客户资料整理。,3月,1月,2月,阶段推广3,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,纸媒广告,【版面创意】整版报广，样板间再次开放前35天投放，以样板间实景渲染冲击视觉。杂志提前两周投放【媒体建议】-报纸：长日、长晚、新文化、东亚 杂志：卓展、业内杂志,报广主题备选,报广标题3：优越人生 优先达往 中海国际社区 大城生活样板 奢华绽放,报广标题2：大“城”样板 奢华呈现

24、中海国际社区 品鉴国际化样板生活,报广标题1：2009 大“城”生活样板 中海国际社区 全新样板间 华彩绽放,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,软文主题备选,软文标题3：大城生活 人居典范 中海国际社区 百万平米国际化生活引领者,软文标题2：实景绽放 不需要在等待 中海国际社区 大城生活样板 奢华绽放,软文标题1：品鉴大“城”生活 品鉴国际样板 中海国际社区 奢华样板 全新启幕,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,样板间通道再包装,【作用】化解三月天气原因造成通往样板间参观的不便，将通往高层样板间和多层样板间的道路整洁梳理，并通过全

25、新的包装，将09年中海国际社区的“大城”形象传达。【动作】整理、重新规划样板间通道包装方案，达到功能性和展示性的双重实效。,阶段主题 中海国际社区 领演城市光荣与梦想,小型公关活动,针对意向客户冠名EMBA同学会,针对业主子女如何轻松学外语,针对业主家人格调生活 沙画展,第二季度（46月）,营销目标,销售上：去化08年存量产品同时，推售新品F区二期产品以及E区一期产品，四月份的两次开盘将对09上半年完成任务进行冲击。这一季度推售产品包括F区一期多层98套、F区二期多层179套、J区高层115套、E区一期小高层200套以及观邸别墅32套。形象上：在延续上一阶段中海国际社区09大城之年的形象之外，

26、加强对项目产品价值的挖掘，同时对F区和E区组团的产品形象进行升级和塑造。,营销关键点,销售：46月份面临中海国际社区全年的两次重要开盘，能否取得开盘的成功，将直接影响到上半年以及全年的任务完成，因此在营销上应着力于两次开盘的客户积累，新老客户的充分挖掘，以及两次开盘节奏、时将上的把握。企划推广：由于销售上存在较大的压力，在大城概念的强化下，突出组团建筑的风格和品质，同时，在推广中简化组团概念，以风格和产品形式进行宣传告知，通过销售信息和营销节奏的把控，有条不紊的蓄积人气，积累意向客户。并且，推出适当的开盘优惠计划，明暗线结合，明线凸显大城生活品质和价值，暗线以开盘促销牵引。,2009.03,-

27、开盘热销期-,【推广目的】密集推广达成两次开盘火爆销售【达成目标】积累有效客户 成功开盘,【广告运动】热销软文形象报广电台广播DM拉页开盘促销计划销售相关物料制作开盘现场包装户外更新围挡部分更新新品推介公关活动【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案场销售说辞,【推广目的】双线并行：全面推广+以老带新【达成目标】刺激市场形成再次火爆热销势头,【广告运动】报纸广告软文炒作电台广播别墅DM制作【销售体系配合】产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,【推广目的】实景造势，样板间鉴赏【达成目标】逐渐消化剩余产品，缔造热销氛围,【广告运动】报纸广告房交会展区包装公关活动软文配合【销售体系配合】公关活动配合

28、以及客户资料整理。,6月,4月,5月,第二季度阶段推广,2009.03,-开盘热销期-,【推广目的】密集推广达成两次开盘火爆销售【达成目标】积累有效客户 成功开盘,【广告运动】开盘促销计划新品推介会蓄势软文形象报广+开盘报广电台广播DM拉页销售相关物料制作开盘现场包装户外更新围挡部分更新【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案场销售说辞,6月,4月,5月,阶段推广4,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,开盘促销计划,【主题】优越人生 优先达往 中海国际社区优越客户置业计划【内容】6大优越计划:1、优先参加新品推介会2、优先参观新品样板间3、优先参观南城规划沙盘4、优先选房服务5优先购房服务

29、 6、优惠购房服务【广告配合】优惠计划海报 优惠计划售楼处展架 优惠计划活动卡【销售配合】制定具体优惠内容、流程等,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,纸媒广告,【版面创意】整版报广，以高频次的主流媒体推广，以09年大城生活新钜献为主题，结合推售产品特色和信息。每周一到两版连发轰炸。【媒体建议】-报纸：长日、长晚、新文化、东亚 杂志：卓展、业内杂志,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,报广主题备选,报广标题3：相约4月12“浪漫法兰西”产品推介会 中海国际社区 大一期 法式高层 即将上市,报广标题2：大“城”梦想在熙岸 中海国际社区 大一期 法式高层即将上市,报广标题1：2009 大城

30、新钜献 中海国际社区 英伦多层经典 二期浓情揭幕,报广标题4：大“城”大事记 中海国际社区 4月30日大一期 法式高层瞩目开盘。,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,软文主题备选,软文标题3：让居住再一次与世界牵手 中海国际社区 2009大城生活新钜献,软文标题2：中海国际社区 新品法式风景建筑到岸,软文标题1：优越人生 优先达往 中海国际社区优越客户置业计划启幕,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,电台广播,15秒：法式高层、英伦经典多层，中海国际社区大城生活新钜献，4月震撼发售，邀您品鉴。贵宾专线：备选：中海国际社区 大城生活新篇章，法式高层、英伦经典多层四月震撼发售。贵宾专线：,

31、阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,开盘折页+新品户型单页+新品开盘园区张贴海报,【作用】点对点小众传播，拓展定向客户【渠道】售楼处内派发 开盘销售物料之一【发布内容】大城形象+新品产品卖点，以风格诉求产品形象，将新品卖点细化传达。【尺寸】17x32cm【销售配合】积极联系小众客户直邮,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,新品推介会,【主题】大城生活 烂漫法兰西 中海国际社区 大一期 法式高层新品推介会【时间】拟于4月12日周日举办（以意向积累客户为主，部分老业主）【地点】接待中心或省宾馆,2009.03,【推广目的】双线并行：全面推广+以老带新【达成目标】刺激市场形成再次火爆热销势头

32、,【广告运动】报纸广告软文炒作电台广播别墅DM制作【销售体系配合】产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,6月,4月,5月,阶段推广5,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,报广+软文,【内容】加推+热销造势【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），高频次推广。【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】随时确认新的销售信息,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,报广主题备选,报广标题3：大城浪漫 源自法国 中海国际社区 大一期 法式高层 火热加推,报广标题2：大“城”生活新境界 中海国际社区 大一期 法式高层火热加推,报广标题1：大城之势 再度升华 中海国际社区 英伦多层经典火热销

33、售 循众加推,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配合硬广进行投放。2、内容涵盖以产品风格入手，从稀缺、空间、景观、舒适度等多方面强化新品的价值和国际化风格建筑的品质、高适性。,软文主题备选,软文标题3：大城生活 人居典范 中海国际社区 百万平米国际化生活引领者,软文标题2：英伦经典多层 城市稀缺人居主流 中海国际社区 多层美宅的价值解析,软文标题1：法式高层 浪漫长春 中海国际社区 首发法式风情建筑 红动长春,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,别墅DM客户直投,【作用】点对点小众传播，拓展定向

34、客户【渠道】媒体夹报、杂志增刊、定向直投【目标客群】定向直投：政府高管、银行金融界、商业领军人物等 小众开发：针对中国移动VIP客户，中国银行金卡客户，一汽大众、一汽 丰田高级管理层，大众途锐、奥迪A8、奔驰S级、宝马7系等车友会进行点 对点DM直投。【发布内容】城市别墅豪宅形象+产品卖点【尺寸】17x32cm【销售体配合】积极联系小众客户直邮,2009.03,-持续加推期-,-,【推广目的】实景造势，样板间鉴赏【达成目标】逐渐消化剩余产品，缔造热销氛围,【广告运动】报纸广告房交会展区包装公关活动软文配合【销售体系配合】公关活动配合以及客户资料整理。,6月,4月,5月,阶段推广6,阶段主题 中

35、海国际社区 大城生活新钜献,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,房交会展区包装,【主题】中海地产 2009大城之年【内容】以中海旗下在售楼盘在统一的主题冠名下，将作为中海国际社区全年的营销主题上升到中海地产房交会的展区主题，而中海国际社区以“领演城市光荣与梦想”的形象，将所推售的产品展示融入其中，充分展示出“大城”的风范和百万平米国际化住区的生活氛围。,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,报广+软文,【内容】加推+中海地产半年销售业绩展示【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），高频次推广。【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】随时确认新的销售信息,阶段主题 中海国际社区

36、 大城生活新钜献,报广主题备选,报广标题3：现房价值 大城钜献 中海国际社区 现房实景 诠释国际人居价值,报广标题2：大“城”生活新样板 中海国际社区 法式高层样板间即将开放,报广标题1：大城之年 大有可观 中海国际社区 热销房源 持续加推,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配合硬广进行投放。2、内容涵盖以中海地产09年半年销售成绩展示，展示中海地产09年大成之年的品牌高度和形象。,阶段主题 中海国际社区 大城生活新钜献,小型公关活动,针对意向客户在售楼中心举办六月品茗活动,针对入住业主举办小型的中海国际社区摄影展,针对意向客户举办格调生

37、活 沙画展,小结：2009上半年推广策略梳理1、风格化国际社区，以建筑风格的区分弱化组团概念和产品概念，简化推广沟通的层级。2、做足两个大概念，中海国际社区百万平米国际化住区内涵与延伸以及南部新城未来国际化区域的大概念。3、充分做足示范区和样板的展示作用，拓展销售通路。4、精简小概念，突出大概念，集中发力。5、夯实而行 平和心态面对竞争对手的价值干扰,第三季度（79月）,营销目标,销售上：以加推方式销售存量产品，加推产品包括F区一期多层79套、F区二期多层149套、J区高层120套、E区一期小高层135套以及观邸别墅26套。形象上：在延续上一阶段销售热销气氛之外，加强对各组团产品价值的解析和整

38、理，坚持中海国际社区大形象概念之上，细化所推售产品的细节挖掘。,营销关键点,销售：这一季度是房地产销售的旺季，也是销售任务较重的季度，能否顺利完成这一季度的销售任务，不仅应加强销售案场的销售说辞，更要适当实时地根据销售情况推出相应的促销政策。企划推广：保持一定频次的硬性广告发布，大量的软文配合以及产品价值的深度挖掘，在坚持全年营销概念的基础上，将组团产品的细节价值体现。,2009.06,-产品价值提升期-,【推广目的】高频次推广达成加推产品火爆销售【达成目标】积累有效客户 加推新品,【广告运动】产品价值软文加推报广电台广播DM拉页户外更新【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案场销售说辞,【推

39、广目的】双线并行：全面推广+以老带新【达成目标】刺激市场形成再次火爆热销势头,【广告运动】报纸广告软文炒作销售道具更新消夏小型活动【销售体系配合】产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,【推广目的】保持热销势头，持续去化产品【达成目标】逐渐消化剩余产品，缔造热销氛围,【广告运动】报纸广告热销软文网站广告更新【销售体系配合】公关活动配合以及客户资料整理。,9月,7月,8月,第三季度阶段推广,2009.06,-产品价值提升期-,【推广目的】高频次推广达成加推产品火爆销售【达成目标】积累有效客户 加推新品,【广告运动】产品价值软文加推报广电台广播DM拉页户外更新【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案

40、场销售说辞,9月,7月,8月,阶段推广7,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,纸媒广告,【版面创意】整版报广，以高频次的主流媒体推广，以大城生活红动长春为主题，结合加推产品特色和信息。每周一到两版连发轰炸。【媒体建议】-报纸：长日、长晚、新文化、东亚 杂志：卓展、业内杂志,报广主题备选,报广标题3：大“城”生活更姿彩 中海国际社区 碧林高层 隆重加推,报广标题2：大“城”之约 中海国际社区 法式高层即将加推,报广标题1：大城生活 红动长春 中海国际社区 英伦经典多层 浓情加推,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,软文主题备选,软文标题3：国际团队担纲 跨国界创作 中海国际社区

41、大城生活 产品规划解读,软文标题2：向生活致敬 中海国际社区 珍稀英伦多层美宅 火热加推,软文标题1：一切皆为生活 中海国际社区法式高层产品价值解析,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,电台广播,15秒：大城生活 红动长春，中海国际社区英伦多层、法式高层热烈加推中。贵宾专线：备选：大城生活更姿彩，中海国际社区百万平米大城住区，英伦多层、法式高层热烈加推中贵宾专线：,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,DM拉页,【作用】点对点小众传播，拓展定向客户【渠道】售楼处内派发 更新销售物料之一【发布内容】大城形象+各组团产品卖点，以风格诉求产品形象，将新品卖点细化传达。【尺寸】17x32

42、cm【销售配合】积极联系小众客户直邮,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,户外更新,【作用】在优势区域定点投放加推信息【发布内容】大城形象+产品加推信息,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,户外主题备选,报广标题3：姿彩大“城”新品加推 中海国际社区 碧林高层热烈加推,户外标题2：中海国际社区 法式高层浓情加推,户外标题1：大城生活 红动长春 中海国际社区 英伦经典多层 浓情加推,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,2009.06,【推广目的】双线并行：全面推广+以老带新【达成目标】刺激市场形成再次火爆热销势头,【广告运动】报纸广告软文炒作销售道具更新消夏小型活动【销售

43、体系配合】产品加推，打造即推即售罄的大好局面。,9月,7月,8月,阶段推广8,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,报广+软文,【内容】加推产品+中海国际社区形象展示【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），高频次推广。【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】随时确认新的销售信息,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,报广主题备选,报广标题3：现房价值 红动长春 中海国际社区 现房实景 诠释国际人居价值,报广标题2：大“城”生活 热烈呈现 中海国际社区 法式高层持续热销中,报广标题1：大城生活新感动 中海国际社区 热销房源 新品加推,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红

44、动长春,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配合硬广进行投放。2、内容涵盖将大城价值再次梳理，配合加推的产品信息释放以及卖点阐述,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,小型公关活动,针对意向客户在售楼中心举办概念车展活动,针对入住业主举办小型的消夏晚会,针对意向客户举办格调生活 沙画展,2009.06,【推广目的】保持热销势头，持续去化产品【达成目标】逐渐消化剩余产品，缔造热销氛围,【广告运动】报纸广告热销软文网站广告更新【销售体系配合】公关活动配合以及客户资料整理。,9月,7月,8月,阶段推广9,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,迎十一特惠月活动,【主题】大城生

45、活 中国红 中海国际社区迎十一特惠活动【内容】借助国庆60华诞之际，以迎十一为契机，推出迎十一的特惠月活动计划，以大城生活 中国红为主题，将加推产品和优惠活动有机结合。并推出相应的优惠回馈举措。【广告配合】优惠计划海报 优惠计划售楼处展架 优惠计划活动卡【销售配合】制定具体优惠内容、流程等,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,报广+软文,【内容】加推产品+中海国际社区特惠月启动【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），高频次推广。【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】随时确认新的销售信息,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,报广主题备选,报广标题3：红动长春 大城

46、钜献 中海国际社区 迎十一惠馈献礼,报广标题2：九月 大“城”浓情惠馈 中海国际社区 迎十一惠馈献礼,报广标题1：大城生活 中国红 中海国际社区 迎十一惠馈活动盛大启幕,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配合硬广进行投放。2、内容涵盖产品加推信息以及迎十一回馈月信息告知以及中海国际社区大城价值形象。,阶段主题 中海国际社区 大城生活 红动长春,小型公关活动,针对意向客户在售楼中心举办小型购房抽奖活动,针对入住业主举办小型的消夏晚会,针对意向客户举办迎十一小型摄影展,第四季度（1012月）,营销目标,销售上：销售年度推售的剩余存量房源，

47、其中包括F区一期多层46套、F区二期多层79套、J区高层50套、E区一期小高层90套以及观邸别墅7套。形象上：对中海国际社区全年的营销形象进行梳理整合，以全年的销售成绩展示国际社区的大城形象以及完成年底的入住包装形象。,营销关键点,销售：这一季度是房地产销售的淡季，也是销售任务收尾的季度，也是对完成对年度销售任务的冲刺阶段。进入十月，长假将会促进现场销售人气的提升，但如何在此阶段将销售热度保持并提升，成为此季度销售关键点。企划推广：保持一定频次的硬性广告发布，大量的软文配合以及产品价值的深度挖掘，在坚持全年营销概念的基础上，将全年的营销推广进行梳理回顾，并借助十一国庆60华诞之际，掀起营销推广

48、一个小的高潮。,2009.09,-十一热售期-,【推广目的】一定频次推广达成加推产品火爆销售【达成目标】积累有效客户 加推新品,【广告运动】软文加推报广国庆公关活动【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案场销售说辞,【推广目的】双线并行：全面推广+以老带新【达成目标】刺激市场快速去化剩余产品,【广告运动】报纸广告软文炒作小型活动【销售体系配合】快速去化剩余产品,【推广目的】收尾销售剩余产品【达成目标】去化剩余产品，总结造势,【广告运动】报纸广告热销软文【销售体系配合】销售收尾以及客户资料整理。,12月,10月,11月,第四季度阶段推广,2009.09,-十一热售期-,【推广目的】一定频次推广达

49、成加推产品火爆销售【达成目标】积累有效客户 加推新品,【广告运动】软文加推报广国庆公关活动【销售体系配合】完成客户有效积累，做足案场销售说辞,12月,10月,11月,阶段推广10,阶段主题 中海国际社区 大城之年 中国红,十一特惠系列活动,【主题】大城之年 中国红 中海国际社区 国庆60华诞系列活动【内容】借助庆祝国庆60华诞之际，以庆十一为契机，推出系列活动计划，配合促销优惠，展示中海国际社区的大城大气势以及中海地产2009年的大成就。系列活动以回顾图片展为内容，系列展示中国60年发展之历史图片、长春60年发展之历史图片，以及南部新城的发展演变与未来蓝图展示。【广告配合】活动海报 活动售楼处

50、展架 活动活动卡【销售配合】制定庆十一具体销售优惠内容、流程等,报广+软文,【内容】加推产品+中海国际社区庆国庆活动计划【媒体】主流报纸（长日、长晚、东亚、新文化等），高频次推广。【广告配合】硬广、软文的撰写与设计【销售配合】随时确认新的销售信息,阶段主题 中海国际社区 大城之年 中国红,报广主题备选,报广标题3：大城钜献 十一礼献 中海国际社区 庆十一惠馈献礼,报广标题2：庆国庆60华诞之大成 中海国际社区 庆十一惠馈献礼,报广标题1：大城之年 中国红 中海国际社区 国庆60华诞大型系列活动浓启幕,阶段主题 中海国际社区 大城之年 中国红,软文硬做,1、创意建议本阶段软文投放加大力度，同时配