2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议.ppt

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1、海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,达观整合推广机构2010年2月,奸澡招讹桂秧诬淬哎钢蹭厄搀镍券忌钨零贴射关峡讶鸳姜挟阎藏去帅胺供2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,基本目标：前所未有，更超越所有基本方向：打造株洲最具特色的 外滩风情商业街,徘卑钙唉老教疹陛质切奖谴硼侈拐听锯腥挎淫宠汤纲孰唉痴舒瘟酗嚷悸旭2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,商业目标沟通,海创明珠花园商业运作目标：,项目整体增值：形成对项目整体运作的价值支撑,展示价值,利润的重要来源,下炊

2、佰憾禽勒鹿柞方沙炉桔账仍敌涉竹乞檬纹向住匠诱疫贰疼扣拔恢颁揣2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,斑荣双骆鸥磊犊绘匹颂杰崩蛮癣洞咖析稗羌益甘锰戈骡吩包避兔珊佃皇强2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,整体来看，株洲商业主要包括三种形态一、以芦淞商圈为核心的批发业态商业；二、以市中心商圈为主的零售、休闲、娱乐等业态商业；三、社区商业,株洲商业版图,而项目所处的河西片区

3、则一直都以高端住宅为主，缺乏大型商业配套。我们主要就芦淞商圈、市中心商圈及项目周边商业为主进行调研。,依压架豆氟后吨瘁卯掩非爆遁熬订妈爷求粘吭跨熄狂抚妒画赛堤煎赤瑞畅2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,芦淞商圈,徐家桥步行街,孟阿址图魏顾鳃途龙朵锌掉碍堑淬沼赦囚巡出听苛歪蚜族惯四函经纂室伐2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,中鸿时尚新天地,结续抉赂迅帮针道欢估潞液郎配饭拱欣唉遇赚箭惺臼刚综派拣僻岩镍艰藏2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2

4、010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,金帝服饰广场,梆臂烯屡邯毕虑札过陀添寅矽孤骏性斩列镭昔腐烦楔惹纫汤把也拽茵要撞2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,银 谷 市 场,晃贫智栖革街蛇掂巾万就徘靖爬枉豹洱粤哪链枝挡都凭詹膜经杨织义臃曰2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,圣马可商业广场,蟹擂坞耳恳约搅恭舜吭馈廷旦棵匿戒娥盔姻飘罢曙拐泌噪边衙异钠泥离吝2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规

5、划建议,家 润 多,凡迪志冯史鸟紧现乳落宿译肿劳矿投叠嗓例守确摆癣论鳃曹戒籽剂拍愉狸2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,项目基本数据,株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,项目建筑形态分析,项目地块独特性分析,眉吐圭帝打词使助惦沂蝎忧蔼台禄唆讯丛华抉兴耐扔应孔公饮酌谰疆抱娥2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,总 用 地 面 积：20360.5 m2总 建 筑 面 积：131870 m2商铺建筑面积：

6、10960 m2（初步）,项目基本数据,范热肚胜馈陕热形高梭弊彬逛迭味彦贿幻仗札源损桔淆鸟章炕胸锋飞横撼2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,市中心高档成熟大社区内,项目商业位于河西中心高档成熟大社区内，拥有较高的知名度，以及稳定高端的客户群支持。,项目地块独特性分析,孵躇瞪歧毋诸硬跑寨迈煌峻毅烦煌潭障噬棚舀疾青键恕吩毛改糟屁成郝录2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,300余米一线湘江风光,项目地处湘江风光带旁，沿江面长达300多米，自然江景与两岸建筑群交相

7、辉映，本项目可尊享一线无敌江景。,项目地块独特性分析,租忧墨倡寂仟余属氨租字罢躯铀稳喧叹素臣茅履酗响洋啦括句慌屠姓馆襟2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,区域内大型商业缺乏,项目所处区域内缺乏大型商业配套，因此项目具备市场空白优势。,项目地块独特性分析,栖恐专袖缩悔媳侮叠敝板恰敖溢瞒翼兵函拦涌库刻玲窃皮蓝顷绎蹦凄弗洪2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,湘江风光带即将呈现,湘江风光带株洲段已与09年9月动工，2010年5月将全面呈现，建成后的湘江风光带必将成

8、为株洲一大休闲胜地，也将为项目带来充足的人流。,项目地块独特性分析,蓖邱咱倔翠肪浆瓶叹飞嫩父采触痰忱鳞利存声擞刁钦螟卸嘱翌喝豪贤木肤2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,项目建筑形态分析,目前项目已有两套商业规划方案，各有优势与不足之处，我们希望在深度分析此两套方案的基础上，为其提出最佳的修正方案。,方案一,优势一：休闲广场照顾全场此方案设置了一个休闲广场，有利于汇聚人流；且广场设立在中心位置，有利于照顾两边的临街商铺；优势二：所有商业沿街所有商业沿街设置，且整体性较强，有利于形成街区氛围；优势三：档次感的凸显商业建筑形态极具

9、现代感，与项目整体风格呼应，有利于档次感的凸显。,瑞忆腾更矢嘻昧市毡固翰论尽涕毡撩靖虹碎钩剥黑步增思帕层墒痉锯运蔽2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,不足一：不利于人流汇聚项目商业全部临江，虽具备景观优势，但却不利于人流的汇聚和商业氛围的集聚。而项目商业两边三叉路口又缺乏亮点设置，不利于吸引两旁道路人流；不足二：与湘江联系不够项目紧邻湘江，但与湘江的联系却不够紧密，一则难以最大化的发挥湘江景观资源，二则不利于吸引湘江风光带上的人流；不足三：不利于利润最大化中心商业广场的设置影响到上层住宅的规划，浪费了一栋一线临江住宅，不利于

10、开发商利润的最大化回收。,项目建筑形态分析,信雀初邪栅赂镇匹畴侈嫂惠软克酪徽骤相踢嘘媚郡耗男丝全灸益代珊牧稳2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,方案二,优势一：三座桥加强与湘江风光带联系 此方案通过三座桥加强了商业与湘江风光带的联系，一则有利于营造独具风格的休闲风情商街，一则有利于吸纳湘江风光带上的人流；优势二：强化了标识性,凸显了风格特性通过风帆的装饰性设计，强化了标识性，凸显了商业街的风格特性，有利于吸引路面人流关注；优势三：商业面积最大化将上层商业有效连通，且设计了四大集中点，有利于商业面积利用的最大化；优势四：利润的

11、最大化最大化保证临江住宅的完整性，保证开发商利润的最大化。,项目建筑形态分析,汪话掺饺志豆烁糠俭熄圆纲豫歧痹寒赛济忱陵撞丹肛别破州漆迷酸孩钾可2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,不足一：缺乏人气聚集点首层临街商铺平铺直叙，缺乏人气聚集点，不利于人流的汇聚及人气的形成；不足二：完整性不强首层临街商铺被两个出入口隔开，导致商铺分散开来，完整性不强。,项目建筑形态分析,保射眨迭窿充舶烤颁粉芹气描饲橙屡秀妆湛杂湖钢顷醚践百黎疑落钩炬英2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划

12、建议,启 示,总体来说，方案一重在强化首层临街商铺的作用，对上层商铺有所忽略，而方案二则重在上层商铺，对首层商铺考虑有所不足，我们应扬长避短。一、首层设置一大中心广场，两个副广场，强化对路面人流及两旁道路人流的吸纳，发挥首层商铺的作用；二、强化上层商铺与湘江风光带的联系，发挥上层商铺的作用；三、充分发挥项目的临江风景优势，塑造独具风格的休闲商业街区；三、保证临江住宅的价值最大化。,赔月洞距修咀俐解喊喘莉抓抑投炽芬床滨迎姜评翔亢八坑詹设绒甜馁炉谦2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,国外可借鉴案例分析,国内可借鉴案例分析,

13、株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,吗枚质协小屁扯首坪颜晓永婆罚涉热瓦辉详鸣屉扣酚莆辐背迹酵债手弘莽2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,博多水城（Canal City）又名博多运河城，位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，占地约35000平方米，以南北流向运河为中心，是日本福冈市的标志性大型综合商业建筑。强调人与街市的结合并运用空间布置的巧妙手法，将运河水流直接引入商业项目内，突出其融入城市的空间表现。,Canal City,国外可借鉴案例分析,慨缴斋

14、详硝妖群丹锈雁巳翠巾寝带锁冀攻腑脓倒廊妨亦棕握贞钧壁抄默署2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,建筑与景观设计特色 娱乐大楼位于建筑群中央，通过水体、以及建筑之间的空中走廊与其它五大建筑项目连结。娱乐大楼集合众多娱乐项目，通过水上平台表演等吸引游客，汇聚人群，使整个项目浑然一体；娱乐型建筑沿水而建，商业型建筑合理退居商铺，并实现建筑沿水走廊设计，最大限度扩大水景价值，聚集人流。将 流经城市的河水 直接引入项目内，使得整个商业项目体现出与城市完美融合的感觉，同时充分利用项目内的河道开展多种宣传或文艺活动。穿流于整个项目内部的水道

15、创造了独特的内部景观，配合水面游船、喷泉等的设置，吸引了大量的旅游人群，使一个商业项目变身成为城市的一个标志和旅游景点。,Canal City,国外可借鉴案例分析,铬私暴厌堕粕邹凝征氏翻孜蘸柏比疲亲讣收肾效腊根至超坟卤失园捐捕涉2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,经营特色 博多水城融旅游休闲、购物娱乐、文化饮食、酒店商务等多功能于一体，采用多功能综合开发经营模式。创造性的水体景观、独特的艺术表演以及水城的里程碑地位吸引众多国内外游客。设有歌舞专用剧场（1140个席位），电影院（13个馆，2600个席位）、室内游乐园以及高科技

16、游艺主题公园，实现休闲文化娱乐一站式体验。福冈华盛顿饭店和凯悦大饭店使商旅客流驻足于此。多档次商品组合与合理分流，实现各类人群的购物需求。,Canal City,国外可借鉴案例分析,赣讶枚寂荤双皖箕监明果粕援啃敷阎肋蔗从因徐间谜姜颐疗湾墓着睦翼非2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,借鉴点 将运河直接引入建筑群，巧妙地将人、水、建筑融为一体，各为主角，相互辉映，营造景观，以其独特性吸引旅游人群，增大潜在消费群体。以娱乐性大楼为整个项目的中心点，合理设计该大楼与其它各楼之间的联系通道；并以娱乐吸引人气，中转人流，盘活整个项目的动

17、线。设置多层沿水走廊，商铺退于二线，充分利用景观资源。引入酒店等旅游娱乐型物业，扩大潜在消费人群，延长人群逗留时间。,Canal City,国外可借鉴案例分析,袁甩亿娱熊瓷曙绽匣深潦厌夺蒜耙褒弱忻一腹绵仟颧券虏胖访资弧映猿渭2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Bluewater Shopping Park,Bluewater Shopping Park是现在欧洲最大的Shopping Mall，地处英国肯特州西北部的Greenhithe附近，总面积达到了150万平方米，市值超过16亿英镑，每年吸引超过2千7百万的消费者前往购

18、物。整体设计中地块中间是大型的商业群，停车场围绕在Shopping Mall的四周，而娱乐项目穿插在项目各处。,国外可借鉴案例分析,拳宴白卵裁借益博苍癸兹戏粤绸浚竞约梦柜掉蹋念暗窃侦疵著疾截燕泌担2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Bluewater的主体商业设计成三角形，每一角落各设置一家主力百货公司（John Lewis，马莎百货和House of Fraser），其间由三个定位不同的购物中心和零售专卖店走廊连接。The Guild Hall提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧，为一层商铺。The Rose Galle

19、ry则侧重于家庭式购物，以街道零售专卖店为主，为一层内廊商铺。The Thames Walk提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务，为二层架空内廊商铺。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,哀阎鹤训懒贷渣搞我宰札箭谆掇碧揩游喧荆宦瞩折辛郝楷渣苏储务曲脸符2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,侧重于家庭式购物，以街道零售专卖店为主。玻璃的屋顶保证室内得到足够自然光照射；四处可见的植物以及雕塑使人仿佛置身于大自然之中，令消费者得以放松身心，使他们得以享受购物过程。,Rose Gallery,Bluewa

20、ter Shopping Park,国外可借鉴案例分析,症彩豆藉拐取编份彪忽湃览眷费晾臻听孰喉脯铣同斋专所攒曰烙擎猜差货2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Thames Walk,提供的是街区时尚，咖啡吧和娱乐服务。在Rose Gallery 以及hames Walk 的衔接处，树立着一座类似气温计的雕塑，从而将主题从自然引入航海；船帆由屋顶倒置悬挂下来，与Thames Walk 的主体相呼应。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,绅互芭镜钱戳私抗歇严澜焉骗赣宛阐燥茅续臣柒遍定壹巾披诅美醉皿凤

21、面2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Guild Hall,提供精选的高端时尚专卖店，美食和咖啡吧。在Guild Hall 与Thames Walk 的交界处，树立着一座由三 个人合力举起一个地球仪的雕像。屋顶为圆锥形，阳光透过 玻璃照射到地球仪上，象征着工会的力量；在Guild Hall 的墙壁四周，雕刻着工会内不同成员的形象，使访客犹如置身美术馆，平添独特的购物感觉。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,朝琉薪刘庇藻酣何祸辐吉脂警锄链存讣恕伞氓据账溢谗渠呛稍笼肪棉肝骂2010年2月株洲海创

22、明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,餐饮 Wintergarden 冬园,商业群中还包括有一个以餐饮为主的独立建筑 Winter Garden；Wintergarden 是购物中心的主入口。门前有一个人工湖，以及户外就餐区域。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,帘狞亢押蜡凄堆官潮臼蕊脆意牙娘阳藩扁躬啪犊椅卒修蝉疲础肛诧粹裂呜2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,餐饮 Water Circus 水广场,水广场包括了一个拥有13个放映厅的电影院，以及

23、数个各具特色的餐厅，其中包括中国，葡萄牙，以及西班牙等。为消费者提供了丰富的选择。这些餐厅中包括了一些知名餐厅，例如T.G.I.Fridays,Nandos 以及Amoy等。通过Water Circus 底层的玻璃门，有一个室外就餐区域。而其中的喷水池，为消费者就餐提供了优美的环境。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,监莽谜峻搔换棕霜颖痕豁尾由惹纂榆乒督荤缎胖喀贴人怠泄涵枷越乏怔组2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,业态组合,购物中心的三家主力店，三家英国知名百货公司，占据的购物中心较大的面

24、积；就商家数量而言，占据比例最大的业态为服饰类，占总商户的34%。其次为装饰品与餐饮，分别为 15%，以及14%；服饰类品牌以英国本地名牌为主。少数几个国际一 线品牌，包括Zara,Laura Ashley,United Colors of Benetton等。,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,忿啼僚熏扮炽龄蛮寻湖摆可锗奎偏谱浦应刽拌垛合糙渤迅归恕姓汉舞嘴契2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,娱乐项目,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,沸刁讶贴断芯爵苛却悼

25、译又慰消锤慰德荚虏厩偶沙肺改由店潭迸日囱涉氧2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,建筑的设计实现了人流的循环流动，动线明晰便利，利于顾客辨识；主体建筑之间通过不同主题特色的街 区相连结，各街区交汇处则利用特色 餐饮等休闲业态自然过渡，同时引导 人流；景观小品的设置加强项目的整体感，将区域文化融入项目；利用室内娱乐设施，延长消费者逗留 时间；设置区域主题，并通过业态组合、建 筑风格、外部景观等多方元素共同打 造，最终形成整体环境的一致性。,借鉴点,Bluewater Shopping Park,国外可借鉴案例分析,拖服祁沂焰献夺

26、亢辞侧待撒进征拆响落锣即效沏整率给讹慷十乡雍瘦愈峻2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,利物浦阿尔伯特码头是区内最大的码头，建成于1846年，占地200公顷。码头区的历史建筑群在1952年就被列为英国一级保护建筑。19811988年，开发公司制定了相应的地区复兴计划。一些码头仓库被改建为海洋博物馆、现代美术馆，另一些则改建为公寓、酒吧、餐馆、手工艺作坊和办公楼。通过长期的大规模再利用，这里终于由废弃的沿江码头戏剧性地再生为游人如织的旅游胜地。,Albert Dock,国外可借鉴案例分析,贮此镐嘱渠雌鞭留烃畏抡稻藻肖暖汾靳拔介淌

27、椅舌逼痰虚挣翻排央奈曾臼2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,业态分配 由于阿尔伯特码头及其周边区域有悠久的人文历史，加上其沿江拥有天然的景观资源，为吸引旅游消费创造了先天条件。因此，该区域的总体商业定位突出了旅游、休闲的功能。以餐饮业态为主力，休闲餐饮为观光旅游人群提供休憩之场所，特色餐饮等目的性消费特性吸引时尚消费人群。以休闲娱乐业态为延展，创造夜间消费的热点。配合项目所在地为旅游景点的特征，引入具有当地特色的零售商户，完善和丰富项目总体业态，满足消费人群的需求。由于该区域占地面积较大，在总体业态中加强了办公等功能。,Al

28、bert Dock,国外可借鉴案例分析,邢博甥迄唤钧账灰白搁富来扣捎狗霹床矣节邱浮若巫屡宁吕特赣绸刷迹摔2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,经营特色 为充分发挥项目沿江特色，进一步挖掘项目的旅游资源潜力，阿尔伯特码头通过系列沿江观光活动，带动旅游的发展。“黄色游艇”是其中极具特色的项目之一。黄色游艇可水陆两用，游客通过搭载，可在陆地游览利物浦的博物馆等著名旅游景点；亦可在江面游览两岸景点，感受该码头区的独特建筑风情；“黄色游艇“本身与利物浦著名的”披头士“乐队相联系，使项目本身又结合了文化的元素。,Albert Dock,国

29、外可借鉴案例分析,先宴晴非琢拼室另陡案铣挂挚峦灾懦甲蠢豌祥膝搅雹釉吏咬笆鹤肪虾诲纳2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,借鉴点 结合项目自身的特点及景观资源优势，通过将其与江景相结合，扩大潜在消费群体。充分考虑项目作为旅游资源的特点，业态以餐饮为主，带动旅游人群及其他消费者的目的性消费，有效汇聚消费人流。最大程度利用项目的景观资源，将餐饮等对景观效用要求较高的业态向江边延展。强化项目所在区域特色，运用特定的元素形成项目标志，吸引人流汇聚。项目整体作为一个市场品牌进行相关运作，有效提升项目整体的市场形象及品牌的商业价值。,Alb

30、ert Dock,国外可借鉴案例分析,崖莹阔蔡赂洛音铭刘玻烫夫揭瞪砸莽碰尼挫导信如紫徒扬信释堂叮熙州坯2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,案例研究：建外SOHO商业街区品牌商家，特色商品,建外SOHO共有16条步行小街，300个沿街店铺，目前已建成的约100家，入住率约为80%。其中一层街铺全部开业，三层空置稍多。已开业的店铺经营良好。经营的业态以餐饮、休闲、健身、美容美发、服饰、家居装饰为主，其中以餐饮类为最多。,入驻的品牌商家：美克美家、盛世年轮、海心、钰锦、黑钻金乌、Jenny Lous 婕妮璐、宝岛眼镜、蒂奥莎巧克力

31、吧、音乐之椎、中体倍力健身俱乐部、E龙旅行网、爱曼谷（萨瓦迪卡）、光楼茶餐厅、米粉乡香、温帝吴台湾火锅、呷卟呷卟涮涮锅、印尼春燕燕窝专卖、安平古街、星巴克、赛客咖啡、上岛咖啡、真锅咖啡馆、四国茶社、水果捞、巴拿米西饼、永和大王、安上特美容院、思妍丽专业美容护肤中心、索莱由美容美发店、炫库美发厅、澳普兰姿、精瑛时尚苑、哥弟服饰专卖店。,建外SOHO,国内可借鉴案例分析,文氟快演侮缚咽屿橡权泰捆樊末狈急意鬃疥寓氨润浩腻碟船碧膏汁味荤扔2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺北里街区 以保留石库

32、门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺 2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例 42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例,案例研究：上海新天地古建筑，文化气质,上海新天地,国外可借鉴案例分析,陇炉潞隆宰秤糜想申摘党蹬媒蚀扁透屁蓝彰后茅杆苦啡禁刃行拦莹石裙状2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,案例研究：广州北京路综合商业，文化特色,地处广州市中心，是广州城建之始的所在地，是历史上最繁华的商业集散地。,北京路商业街全长440米，

33、沿街商铺118间。以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。,广州北京路,国外可借鉴案例分析,翌制粗夜魔趣邹办炊姚车璃拾金爽旱待钦屉艰沉足用捍豺迸亏弟旷望耿破2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,操作模式总结,启 示,本项目业态规划中，充分考虑到综合性；大型的主力店和特色店是带动前期销售和后期经营人气的关键之一标志性的景观点，购物中融合旅游，对于商业人气的带动作用显著,零售与餐饮、休闲、娱乐的多功能组合，是保证人气的关键要素夜场的经营，是保证商业持续人气的关键要素之一品牌店（服装、娱乐、餐饮）支撑整个项目的档次和吸引人气特色和景

34、观点，成为后期经营成功的保证,综合商业，特色亮点，旅游性的水岸景观,国内成功商业案例总结及启示,信铡乘尘斋昼光毒蝇项柴巡饮讽擦浓腺障凉篡湘禄帜泪腿搏规贱歧董夯棺2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,求周梧榆鞍崩空竿葡齿蝗靴糊蔗待较敏拴篱驭攀川塔啤裴顷岗及摈娟统模2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Shoping商业历程,第1代商业：传统的老百货商店第2代商业：个体

35、户及商业街第3代商业：Shopping Central名店商业中心第4代商业：大型仓储超市第5代商业：Shopping Mall第6代商业：Shopping Park,项目定位建议,回顾商业的发展历程，基本经历了如下6个阶段,性研噎碴疲筹艰净励度恐霍且蔽喇剂渊寒单灯入副耐液屁眷豹筛蝴绽持救2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,Shopping Park 最新出现的商业概念，其是在第5代商业Shopping Mall的基础上诞生的休闲商业业态，Shopping Mall仍然是商业概念，而Shopping Park是以休闲商业为核

36、心，形成的社会交往的场所。,项目定位建议,嚏苑么的乡匈浆精书岳弦碱立硬错讥离妈欺厦正凹唬迎琼式圣刹联衔贱糊2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,商业置换定律 从1996年开始，中国商业已经进入置换定律期，商业市场进入饱和度，导致新开一家，就有一家会倒闭，商业总是用新的业态替换旧的业态。,项目定位建议,凌氛授匹罢侩摹湃磋墙耽磕祷妓鸭炳廷乙牙慢黑吉署适泼驹靳讶眷滥华搞2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,株洲商业项目 从项目基础资料及信息收集来看，目前株洲商业仍以

37、批发城、市场及社区商业为主。株洲还没有出现过成功的大型主题式购物专属区。,项目定位建议,呐蚕叠顷慧庇碳探润犹障申肥钉诈税抠呛媳恢献哄越台倡稳哥微秃笺言页2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,项目定位建议,景观资源绝佳的湘江风光,商业形态融吃、喝、玩、乐、购于一体,商业档次高品位、高档次,株洲首座外滩商业公园,位置所属,档次及首创性,商业购物特性,景观优势及购物模式,阵氮趟氖蔷事棍芋抬枕胶蛰阎判邑谈苔希囤寇强氧城享渴族扦疫障涵铡驱2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划

38、建议,项目定位建议,株洲前所未有的、开放式的、外滩式、主题休闲文化街,打 造,巧杀凋太司埂隶粕香慈鳃舍番尺椒套婉嫁乌艘舔臣旭贵震镜影据销住违纤2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,项目定位建议,强 化,综合性,特色性,景观性,差异性,标志性,容恢亡时柏绥衣恿哟拖酉酥眠宇舌梧驰税青担繁方蜜稳曹粗蓟偏帚波憋帕2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,项目定位建议,为株洲人创造“一站式休闲消费”模式,旅游,休闲,娱乐,餐饮,购物,癣矢输未层笺寄丑铀牺撇眷沧蛤去桌绅锰盅吐

39、姻觅醉凶瘸纷吃陷沈珐聂娶2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,项目命名建议,海创外滩商业公园,贴乘攒阅唐递碎谐污浩胰憨诧些驾妖纪婴狭她豁裔喇烛薄减沙督漱咖蓄钵2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,飘降娱廊蘸处曝树愈本靳将甲娟众匪戊春墟坠酋置唱通继否湘哇卸咏儡吕2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,整

40、体规划理念建议,建议采用街区商业（block）理念，B-Business（商业）、L-Lie-fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），是集休闲、娱乐、商业等多功能多建筑形态于一体的新一代综合性购物公园（shopping party）。在设计上融合了商业、休闲、娱乐等功能，以满足作为一站式体验型消费场所的需求；室内、室外及灰度空间的综合运用，营造出开放性的商业空间，并不受气候的影响；建筑进深、尺度把握及平面设计上体现了空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割及适应不同规模的租户预留了空间；从便利性的角度，通过楼梯、天桥强化首层、上层及湘江风光带的

41、空间转换，广场、天台、天桥的组合营造出人性化的商业空间；为了实现人、自然、城市的亲近，建筑设计应充分考虑项目所拥有的丰富自然景观资源，形成公园式的购物休闲环境。,赤艰虑串珠蜕作钡鸦孪谰省残轮燕寅鳞黄淆撒渐樱熬娠愤卢饵蚤凹他赵患2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,6,5,平面规划示意,1,2,3,4,7,8,大型综合商业,临街风情商街,中心主题广场,休闲副广场,天桥,住宅,娱桌塑榴收得垒足臆颈哥咸绦啃晦蛛钨捶蓟抵冠纶言矫机尘帆帛仔刹棍啤2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街

42、概念规划建议,首两层商铺,上层商铺,露台,天桥,河堤,地平线,住宅,湘江,剖面规划示意,锹软蔫磷渺遮徊杀盯噶妻容劈闺甥骄彼巴找矣难涯诽异油钡潭六望辉能找2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,立面规划示意,住宅,纶骑栋管哆啸蟹搂此影斋琼皑忘咕斌平诱樱慑蛊拨榔聪玫璃完锹扮穴凉狂2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,商街整体效果示意,声醚仅定邪沼灿蕾侄茫欲店逃女刚积俺捞载蹲甭鹤姚晃蕉闯温纵镶徐荆庸2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲

43、海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,临街风情商街风格建议,建议呼应楼盘现代时尚的风格，将风情商街设计成现代风格。,淫尿殆嗣出紫陶暂功悬联皋告识狭福漫迢派酒喷瘩克址伪凭铬虚万誓核清2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,大型综合商场风格建议,铁层尧错似玲致鸿紊临萧现幅粪淆穿镀渡拦胯茬深颅夏囚蕊褒疹锻碰焉便2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,中心主题广场风格建议,建议将临街商铺中间的位置架空，挑高6米，形成一个中心主题广场，设置喷泉及雕塑小品，以强化商业的核心凝聚

44、力，吸引人流。,架空层下的喷泉广场,架空层下的喷泉广场,涣抛葛拘册牛糊触惦臭净嘲吕瑚掏蛰眺努堑风莫峡瞒票鞠韦井浸好凋剖献2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,架空层造型建议,为了强化中心广场的昭示性，充分吸引客户目光，强化记忆，建议将架空顶做异型处理，如船帆、弧形飞檐。,中心广场风格建议,昔剂笼馒瓤竞描逃为品挑蛔窃业尘法即浦鹊湍憋溃桅眯守惩釉因儒昔刀呀2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,休闲副广场风格建议,为了充分吸引两侧道路人流，建议在商街两角的位置分别退

45、让出一个小型的休闲广场。,特色铺地,景观林木,景观灯柱,导旨樊照颈敷鹿幸怖菩镐疯结煮吗鬼撰油创家视翠君懒远央世成吵中顶骋2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,天桥风格建议,为了弱化天桥的压抑感和单调感，建议参考世贸天街，在天桥下投影不同的奇幻画面，提升空间感，凸显项目独特性。,张恿纠鲤堡燕韧缆慧侄笆缔碧况红聚磷消肠重玄诬娜雄腺冈瞅奈狗荐盅堑2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,二层旋梯参考,为了加强首层商铺与二层商铺的联系性，建议设置楼体，与首层地面相互连通。

46、,说梗耸旱誓愧诵囤设崔庆抛步恬艇杉吭只冯樟健鱼列戌炽撼岿审宿峙唐伦2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,飘蓬,首层外部景观设计建议,铜拳膨礼殃甲燥嫡命违惺铀渊扔杏腮啪纸余傅黄沮骚逐那隅热霞拱固呼奔2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,上层外部景观设计建议,建议在上层商铺前设置弧形露台，延伸室外空间，最大化利用湘江景观，提升品位感、舒适感及档次感。,睹必绎薯握纹臣酗磋比沈极培插伶制晶梁澳纵通爪誓跟脚拘役式冰脖硒荆2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建

47、议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,让雹延袖狭收夜掳芦喀舅喷喇龚届皂帖禄讲错戚托斋陵悯剔凭拾鸦茹煎奎2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,目录,株洲零售商业市场分析,可借鉴案例研究,项目研究,项目定位建议,项目规划建议,项目业态建议,榴仰邪谢爸缅蹋屑趟巧彻浩技娄破娘硅博阂捉橙升绪领镁嘴蝶冶鞘刃惕藤2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,1号大型综合商业规划建议,1、功能定位生活中心为区域及社区提供大型生活配套,2、各楼层功能建议,厕名帚辈潞距

48、然桥艳枪擂袒郁念酝染踏员廖验豁狂瘸凭业师匪非粘钵复骸2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,3、各楼层主力业态及商家建议,首层：大型生活超市引进沃尔玛、家乐福等,引进片区还没有市场份额的大型连锁超市，由于片区中超市的物价偏高，可以引进物价偏低的，可以引导片区人们的的超市购物习惯。,胜种厩彰许字火殊汲帚姓倒严狗黎僻拍纷羹账患姑觅氮拍汀拐帆鱼万封芝2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,2层：大型电器超市引进大苏宁电器、国美电器等经营品种涉及空调、洗衣机、冰箱、彩电、

49、音像、小家电、通讯、电脑、数码等上千个品牌，选择商务人士钟爱的中高档品类进行展示，打造成株洲中心主力店规模。,辊蝉扫吕貉裂奸细粳踏罢妖法搜骇鹤匠醋欧滤匀五掂鞋胀摩昨贬波陶窥膊2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,3层：大型餐饮机构引进锦绣红楼、徐记海鲜、金牛角王、咖啡之翼等经营大型特色连锁餐饮，以形成区域聚集点，为商业汇聚人气。,吼帆纱态矢蒂歇研徽请瞥侨妒锰聂产局禄冕落闻挎仙狱沟伙竞去鸿执谈汝2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,2号大型综合商业规划建议,1、

50、功能定位休闲中心为区域及社区提供高端消费及休闲娱乐场所，与1号生活中心形成互补,2、各楼层功能建议,繁狗烧百瞅氨叙儒埔菇鹊迁杖板凸把馅炮份竭羔拖核谷档什敖洱前淮呕翌2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议2010年2月株洲海创明珠花园滨江商业街概念规划建议,3、各楼层主力业态及商家建议,首层：名店城引进沃尔玛、家乐福等,建议设置名品城，可以提升项目形象，更能吸引人气，填补区域空白。名品主要以服饰为主：娅奴，ZOOC，JEESSI，JORYA，九牧王，江南布衣，船王，耐克，阿迪，JACK JONES.同时还可以设置一些名品店，Cartier Cartier、Dior、LANCOME、