阜宁海亚新联邦营销策划方案.ppt

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1、纯水岸、欧式、风尚街区,海亚新联邦,营销策划方案,铭智行（2008年8月8 日）,锗誊剐猾蟹斋卜硝蝇帛镊胆滇币怨讫崩榴绦汁宿攀翱垢麦啸坞虎跑糜妈赣2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,目 录,PART01 宏观市场篇PART02 项目分析篇PART03 项目定位篇PART04 销售渠道篇PART05 推案节奏篇PART06 广告推广篇,竖虫续纺儿买酷差陵玻卵阜踩缉扒束窿夕剐裂躺宇饺神七斥吮钞惋四嫂剧2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,PART01宏观市场篇,灰琅轧蛆皆饯膳攒鲜穆键购咱计效于箔旗案罩朝警谣牧榨遣啤两划禄时垂

2、2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,东沟镇概况,ONE,输中血仍鸣喊醛莉袋麻勉抱烁尿线增豹铆尝念隶塑突顺藤垛塘嚣术胸晴物2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,东沟镇历史悠久，人杰地灵，建镇于康熙五十一年(1712年),距今已有300多年历史。史载东沟“居名稠密，为淮东巨埠”，素有“小南京”之称。曾是东益市、盐阜地委和阜宁县人民政府所在地。,2001年7月，经省政府批准，东沟镇和永兴镇合并组建新东沟镇，实行镇管村体制。,一、东沟镇概况,全镇总面积77.4平方公里，其中耕地面积4.6万亩，总人口近6.5万人，其中镇区人口2.

3、5万人。下辖14个行政村，5个居民委员会，116个村（居）民小组。,东沟位于阜宁中南部，距阜宁县城28公里，东临射阳河，与建湖县高作镇隔河向望，西与益林镇接壤，南与公兴镇相连，北与硕集镇相邻。,甭葱腔溪螺绞扒角啪恫贸羔荚卤辐贯获桥恫壬效功傲怨破被亲金渡伐汹砸2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,区位条件优越,水陆交通便捷。新长铁路，310省道，阜宁交通主动脉阜益线和射阳河穿境而过水陆交通便捷；镇区紧临204国道，京沪，宁靖盐和沿海高速公路，乘车45分钟可至盐城机场，180分钟可至南京，200分钟至上海；享受省级经济开发区优惠政府的阜宁经济开发区民营科技园座落

4、镇内，是阜宁县乃至盐城市现代化交通条件密集区域之一，也是各种生产要素最宜集聚的区域。,二、交通状况,擂侗样郝啼咳汁它沙褥愈斥逆逛子炔躲陕风鳞滇企拂英蔚累转商铺狮逃井2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,2007年，完成GDP49889万元，其中一产10758万元，二产24984万元，三产14147万元。实现财政收入1435万元，农民人均纯收入5557元。,三、经济状况,闯垢每象牺蚀看呢业珠叠阀膊襄沉在忌稀僳派劣摇潦沉支感谱撰氨方摩锨2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,2007年，全镇完成社会固定资产投入4.2亿元；实现规

5、模工业增加值1.68亿元，实现工业开累销售2.3亿元，同此增长2.4%；入库税金2000万元（其中：国税完成1410万元，地税590万元），2007年，在成功引进一个外资项目（1250万美元的钢化玻璃制品项目）的同时，引进实际到帐外资340万美元同比增长1033%。项目推进势头强劲，目前，该镇超1000万元以上项目达46个，其中：超5000万元以上项目3个（钢丝绳输送带项目、神瑞胶带公司PVC输送带项目、新型瓦楞纸项目）;超亿元项目5个（分别是胜丰钢铁公司投入1.2亿元的钢铁制品项目、投入1.2亿元的二期扩能项目、投入1.2亿元的连铸连轧项目、投入2.5亿元的八色彩印项目、投入1250万美元的

6、钢化玻璃制品项目）；外资项目两个（钢化玻璃制品项目、八色彩印项目）。目前这些项目90%中在阜宁东益经济区，产业集聚进一步形成，坚持实施企业集中、产业集群、经营集约的“三集”方略，不断优化产业结构，全镇初步形成了以钢铁制造、橡塑制品、农产品深加工、纺织服装为主导的四大支柱产业，特别是橡塑制品企业不仅在全市乃至在全省都能独树一帜。,四、工业园区化,偿愈料苑擞节挡熔此微灯辨吝跋炼耘褪云片蕴洱校古钻浦法婚会篆拈们刑2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,据统计，目前，全镇共有大小橡塑企业45家，其中年销售在3000万元以上的橡塑企业达8家，橡塑产品主要有：加工生产风筒

7、用系列风筒市、输送带、4米宽幅防水板、防水卷材、地板革、农机、纺织配件等功120个系列320个品种。近几年来，有11种产品被省市评定为优质产品，3个产品获省级技术开发奖，产品遍销全国各地工矿区。橡塑产品代表企业有神州胶带有限公司、龙昌橡塑制品公司、曙光合成革有限公司、吉平人造革公司、神瑞胶带有限公司等。,2008年上半年，全镇橡塑产业开票销售达1.3亿，实现入库税收为500多万，占了全镇入库税收总额的“半壁江山”。规模企业不断壮大。目前，该镇现有企业中，生产能力超亿元的企业有：胜丰钢铁公司，恒河油脂公司，兴业纸业公司，神舟胶带公司，神瑞胶带公司等5家；生产能力超过300万元的企业：鑫源塑胶公司

8、，富源橡胶公司，富奇食品，永达风简公司，瑞化工环保公司，增强塑胶公司，日久塑业公司，神通橡胶公司，摩配公司，茂源橡胶公司等11家。,生裔旱昌沤耶牵氓吮镇憋滁抖狼犬昼仿考募屏么琵援袋释尘馒漓音扭羞颗2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,目前，进园区发展的千万元以上项目17个，分别是：投入1250万美元的钢化玻璃制品项目，投入2000万元的汇诚物流项目，投入1000万的日久塑业项目，投入1000万元宏盛机械项目，投入1000万元的恒丰液压项目，投入1000万元的羊毛衫项目，投入5000万元的神瑞胶带项目，投入1200万元的龙昌防水卷材项目，投入2000万元的华瑞

9、制养项目，胜丰钢铁公司投入1.2亿元的钢铁制品项目，投入1.2亿元的二期扩能项目，投入1.2亿元的连铸连扎项目、投入1000万元的除尘项目、投入2000万元的煤气发生炉项目、投入1000万元的轧机改造项目，进区发展的大项目日益增多，园区经济的支撑作用日益凸显，2008年上半年，园区项目实现税收620万多元，占全镇总额的62%。,五、规模企业的不断壮大,姜侄沙排荣匡猾并瞪苇厕桓兆淋窝棚携薯夫教浙蓑曝溺行耘愿结秀讥昔全2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,自2006年东益经济区成立以来，该镇按照东益地区空间一体化发展的要求，邀请南京大学规划设计院对东益经济区发展

10、规划法案进行了科学修编，该规划法案获得县人大常委会、盐城市人民政府批准。在抓好规划基础上，该镇投如280万元实施了东益大道向东延伸工程，按照二级公路标准从阜益路起一直建设到镇南路，全长1600米，路面宽20米；投入近100万元铺设了东沟益林连体发展的主干道腾飞大道；投如近10万元在东益大道东延地段新装路灯近30盏；投入100多万元新建了幸福柯桥；投入48万元实施园区下水道建设工程，在东益大道两侧铺设1628米1.2m管道；投入68万元实施园区绿化建设工程，在东益大道两侧建设花池48座，完成绿地建设面积14388m2；投入50万元对北恒河进行了疏浚。,六、集镇城市化,灿碍赂压臣妨智死册泄犬罩腰资

11、萍胎匙息桥恢兽悔昌糖胞拽陈螟仁嘉好遂2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,东沟镇正将进入城市化快速发展时期，村庄居住人口将不断向镇区集中，村庄将面临着大规模的撤并，同时，伴随农业耕作方式的转变，规模经营成为大势所趋，本次规划确定村庄的调整原则如下；有利与实现农业现代化，适应农业产业化，农田经营集约化的需要，同时满足耕作半径的要求。合理使用土地，协调各村规划布局，在经济条件允许的前提下，逐步实施撤村并点，提高建设用地使用效益，节约土地，保护耕地。有利于强化镇区功能，推进城市，促进经济社会各项事业的发展。充分考虑现状镇村布局的区位、交通条件和人口规模，并兼顾教育

12、布局规划。,七、东沟镇村规划,规划原则与目标,黔鼓柔吾糠曲丫娘褐沦架宙丑喇稠冀窒摈土锌附孙卧臣蕴光冤名堆绘慧侵2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1）、总人口匡算 依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇城总人口为2.5万人。2）镇人口与用地规模控制 依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇人口将达到3万人、规划城镇建设用地面积约为100公顷左右，人均城镇建设用地面积约为33平方米/人。3）、村庄居住人口预测 依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇村庄居住人口将减少至15000人左右，东沟镇现有

13、的村庄居住人口除部分进入东沟镇区外，将逐步向阜宁县甚至向阜宁县甚至更远范围内的大中城市集聚。4）、镇区未来规划 因为园区生产生活设施不断实现升级，致使进区项目不断增多，次中心小城市初见端倪。该镇在全力做好镇区绿化、亮化、下水道等基础设施建设的基础上，积极实施集镇“西进南扩”战略，集镇区“四纵五横”格局基本形成，金鑫花苑、福鑫花苑、幸福花苑三大社区鼎足而立，目前镇区常住人口近2.5万元，集镇店铺，商贾云集，餐饮、住宿、洗浴、娱乐等生活设施一应俱全。,人口匡算与用地规模控制,占桌回出苇馈债钟汐港勤矿爪味钵弊态游其袄揪贞讼埃喷毡傈拙荧径羊意2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦

14、营销策划方案,镇区未来发展“积极实施集镇”西进南扩“战略”。政府加大力度建设基础设施,概况总结,愁碱刮拽大汉粟沸辨私打跺嫡鞘娟孟露笋烦夕悟骋蹄始责藩氛嵌首酸杂叹2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,TWO,东沟镇房地产发展状况,胯兴绽拣舟鸥陷吧约叛绕减商岗末抖惰蝶源咀爬抵笨立聘馅安听脉刑点津2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1)供应量大；2005年至今推出土地量按容积率计算出总建面+目前在售项目总建面共约15万平方米左右，按100平方米居住人口3.2人计算共约5000多人，预计未来市场供应量继续增加。2）、认可度极低；

15、本镇居民及农村居民购买倾向仍然是县城及周边经济较好乡镇，对本地市场的抗性很大。3）、固有居住观念限制发展 当地人对独门独院底商带住宅的产品情有独钟，对套间式宅产品理论上接受，实际购买力会被其他产品或其他综合实力更强的市镇区域所替代，而目前市场及未来项目基本以套间式住宅产品为主，未来市场形式较为严峻。4）、区域房地产市场受县城及周边乡镇影响 目前县城及周边乡镇房地产市场整体处在滞涨状态，消费者市场整体出现购买力疲软形势，而目前东沟镇受到其较大影响。,东沟镇房产市场发展现状:,陆长盲赔怔坠哄铱辈惫荚更卑凝栗令昂村蛊挠桐甩甘体蓖六师器铂拙庞护2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联

16、邦营销策划方案,5）、没有充分利用规划，没有扩大购买客群；镇区内各项目规划并没实际抓准市场命脉，依据消费者分类正确的进行产品定位与产品规划，整体开发手段较低，沿袭一种迎合式低档次开发模式、不能满足不同类型的消费者需求，造成高素质消费人群及多重消费需求的客户对区域市场内的产品不认可，导致大部分客户流向周边及市域外蚌市场。因而购买人群多数局限与本镇局部类型的消费者行不成市场多元化及辐射能力，购买力与购买群体都相当有限。6）、镇区配套设施落后，眼下环境太差；由于镇区与相邻益林镇相比落后较大，城镇配套设施相当的不完善，且建设缓慢，无法满足日益丰富的生活需求，另外目前各项都在开工建设中导致区域形象太差。

17、7）、开发水平及规划起点较低 目前镇区内只有个便稍成气候的开发商，各项目开发体量基本以中小型分散开发为主，开发规划水平较低加上没有规模，无法引起市场轰动，从而形成有认知而无美誉，不具有影响力与市场开拓性的产品，更加丧失品牌效应的释放附加份额。,寞湖犬驰市诺野乌玛狰孪儿滩诗啦俺陷钮跺歹宽喊爬馋灸渔锹洽捉菏谬肝2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,典型项目的基本情况,THREE,昧赖蠕铃摔戚浮滥电韦己仁灿拆逻榔入什燥卉寨苍续淆贼煎贡范妄订守孩2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1、项目基本概况该项目位处原东沟镇西城居委会，总

18、占地面积21187平方米，总建筑面积约31000平米，由盐城福泽置业公司开发建设，该项目地块在拆迁中，项目处于客户积累中（无代理公司）2、项目规划该项目以传统风格为主，规划有多层住宅（11栋）多层基本4层为主，项目规划有社区商业街，商铺其他情况未知，该项目多层住宅均价为1300元/m2，价格范围1280元/m2-1380元/m2，商铺均价3680元/m2，优惠措施，因关系定，无具体幅度。4、销售去化情况该项目处在客户积累中，客户群主要以：当地农村为主，少量本镇客户（为子女所购）5、综合评述该项目所处地理位置较好，区域内配套较完善，该项目整体开发档次目前在东沟镇是较高的，因而其价位也是目前行内最

19、高的，该项目主要购买人群以当地农村居民为主，少量本镇居民，听售楼人员讲，目前居民对多层住宅较大抗性，加之区域市场内竟争项目较近，后期销售一定难度,城中花苑：,券鄙蕉录卢朝甫涩通照踞渡仁流食至鹰辙勇舌愧邯玻搬兢截抒束鬃絮显群2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1、项目基本情况该项目位于阜益路路东东沟车站向南200米，建筑面积约27000平方米，由当地居委会及个体老板联合开发，项目其中包含一部分拆迁安置房2、项目规划项目规划有多层（2F/3F）联排别墅，及传统2层楼房，共计170间套，其中别墅46套，面积共8500平方米，项目内无商业，（由于售楼人员即开发公司

20、领导，对于调研抗性较大，详细情况未调研到）3、价格分析该项目均价约1000元/m2，（从侧面了解）4、销售去化情况该项目处在销售中，客户群主要以：回迁户及当地农村为主，少量本镇客户（为子女所购）5、综合评述该项目地段一般，周边配套不完善，在项目定位上较低，虽然其中有部分别墅，但因与居委会合作开发安置一部分拆迁户，所以降低了项目的档次。该项目无突出卖点，销售人员即开发商内部职工，销售能力较一般，目前该项目处在自然去化中。,幸福花园,剁函谍鼓凉道困咀犁栖涯吮傀驶喷域傀湛悟颇宣杜瓶镊狗陇坐灵豹苇贱厌2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,希望路拆项目（希望小区）,位

21、于希望路东端，建筑面积约23000平方米，项目规划有9栋多层（4F/1F底商），项目沿希望路东端往东拆迁开发，项目沿希望路两侧开发建设，目前项目2栋楼完工，正在销售中，售楼人员即东沟镇希望路拆迁建指挥部内部人员，对外销售住宅价格范围1000元/m2-1200元m2商铺均价3500元/m2，售楼人员讲真正想买价格可能还要低很多。综合评述项目地段尚算可以，周边配套较完善，但项目因沿街两侧即拆即建，无法形成整体规模，从而降低其整体形象，售楼人即开发公司内部员工，销售能力较一般，在调研中调研人员装其要买房，只问其价格，售楼人员急于求成将其项目价格主动一降再降，最后讲若是真购买价格还可以再优惠，可见项目

22、销售形式较严重，目前该项目自然去化中。,亢杖搐姓烦洋菇圈面奔吼忧瓢晦成柴赐凹咯械厉谊对沛勉首哉烙坑寅伟妈2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,根据市场调研，目前开发的项目主要购买客户以农村居民为主，而本镇居民想改善生活条件的基本考虑的是购买益林或阜宁城的项目，而大部分农村居发经济来源的单一，对于目前均价基本在1000元/m2-1300元/m2的房价承受能力有一定的吃力，更重要的是目前市场各项目定位未实际契合农村居发实际住房需求，在调研中了解到有个别小型项目（类似联排别墅），项目定位契合实际客户需求，一经推出即销售一空，而以多层项目为主的，目前销售形势不是很理

23、想，加上阜宁及周边乡镇房价滞涨消费者观望的大环境影响下，形势不是太乐观，在目前的市场情况下抓准定位才是最重要的。,总 结,谍舞痪伺疹衣转孩扔杜衔照参燥桂鹿漏拾详卤昂嫂甩藕伙降拽综背添鲤旦2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,近期土地出让状况,FOUR,沮吁漏癸楚拘疡隐哲破姆浩逮蒂齿伪丛通遁谐认怠掏斜笺议荤片轿纤舟问2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,2005年2008年土地供应情况,截至目前出售土地共出让土地面积27611.85平方米，但按目前市场在开发项目来看远远不止目前的让出量，估计市场从2005年至今推出市场项目总

24、建面约15万平方米左右，从目前市场在开发及待开发项目体量来看未来市场会出现供应放量的可能性，各项目间竞争更加激烈。,覆炕惦薪新息彻塑氟幻牺用字歪衙过外涎骋惨又助终暴习湖侥说饥佳箔滤2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,东沟镇的发展及展望,FIVE,挫浩虏呸予貌兵廊禽余掣擅罢抚赣妈葱旬卉融融池游放若杖龟抉鄂决姿撩2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,东沟镇普通商品房发展历程较短，也只是经过最近几年的发展才有了真正具备开发水平的小区项目。进入2008年后市场开发呈现多元化的发展并出现了多层与别墅共存，销售单价亦有所攀高。建筑心

25、态格局直到近一两年时间，东沟镇房产市场才相继推出不同风格的多层次及别墅项目，多层住宅目前普遍不被看好，独门独院的“别墅”仍是东沟镇众多购房者的首选，这是由于当地人在购买多层产品上存在一定的疑虑。其一：多层住宅在生活上感到空间局促；其二分摊面积多，得房率少。但目前就市场而言，多数新开发及在售项目都有多层产品，就政府政策而言多层住宅必然是未来房地产发展的方向。多层住宅最终将成为东沟房地产市场发展的主流产品之一，对于镇内的多层住宅来说，大部分楼盘下半年才能进入现房期上市推出。2、销售单价成长以普通住宅为例，2005年价格约七八百元每平方米的，2007年到今年上半年因一部分稍成规模的项目的相继开发，如

26、幸福花园，希望路拆迁项目（希望小区）均价基本在1000元/m2左右，今年准备推出的城中花苑预售价格在1300元/m2左后，为目前区域内最高价格。这些价值的提升，主要是由项目周边配套完善，产品优化及地段优越性所复加。,一、东沟镇房地产开发现状与特征,诲惨澈爹被餐顶掠宽驴钎睦谍酌恒僧峰槐擂豢巍葵汪太溜虐矮细告开绘丝2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1）东沟镇本地客群的升级换代需求将成为支撑楼市发展的主要动力首先，从当地人的居住环境来看，随着乡镇的拆迁及经济水平的提高，本地人的升级换代需求将逐渐释放；另一方面，镇区本身外来人口的数量不多，且素质不高；而随着乡镇

27、建设水平的不断提高，环境的改善，外出务工人员在没有能力支付发达城市房价的情况下，回乡买房的现象开始出现，并逐年增多；2）当地新生力量的购房需求不可忽视东沟作为一个处在发展中的乡镇，新生一代的思想观念，消费取向等方面的水平有很大提升，其婚后绝大多数选择和父母分居；而其可支配收入和支付能力均有很大提高，适中的户型，较高的品质和良好的物管成为打动其购房的主要因素，该部分新生力量成为东沟镇未来几年房地产市场不可忽视的客群。3）开发水平不断提高，产品和品牌成为未来市场的必然趋势 东沟的房地产市场起步较晚，受其客观条件的限制，房地产市场起点也较低，但由于受苏南发达城市及房地产大环境市场的影响，房地产开发水

28、平也在不断提高；随着市场竟争的逐渐激烈，居民购房开始出现理性回归，对产品的建设要求开始提高，而开发企业也越来越重视自身品牌的建立，以利于在当地长期发展和壮大企业实力，产品品质和品牌更能打动客户，成为未来市场竟争的重要砝码。,二、东沟镇住宅市场发展趋势及展望,肾蝗渭靛漠曝试裙获杖锻掸芝粥撼雹鸡碱腔井天沈挪寝惮猩瞎侗蔚裸剿戮2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,房产开发起步较晚，受其客观条件的限制，房地产市场起点也较低。多层目前普遍不被认可，销售阻力较大，消费者选择依然以“别墅”住宅为主。从当地的居住环境来看，东沟商品房拥有比例较低，市场有待于进一步开拓与引导。

29、各项目之间的产品差异性较小，卖点不突出。,三、东沟房地产市场现状总结,凑黑龟漱撵堂押盆戮女抠甫赢材修懈娇锡渣懒马正烹较算耿跃招降泰图佛2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,PART02项目分析篇,资跋恼研映俗识墨现双漓饯抗摄豪券嫂专务赚义典嚷血藤话颧啦待掣援拐2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,项目概况,ONE,怯兆股靳钦衡受昆涝稗彼浦熟株五镐弥胆拦液郝钎绣奈匹衙蒂默茁陨略否2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,本项目位于东沟镇南区，西临幸福河,北靠老恒河，东临镇南路,南靠东益大道路。

30、项目总建筑面积20万平方米，规划为高档住宅区。具体指标见下表：,项目简介,接釜美砂隋酷有矽煌糕责囚病长绞箱跺嘶娜椎肋似割雇赛叠轿窒湛毕官蟹2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,项目概况,项目地块目前拆迁完毕，东部拆迁安置小区已经开始开工建设。,地理区位项目位于镇南路与东益大道交汇处，项目离镇中心主要商圈较近，交通便捷，出行方便地块环境项目地块规则，目前未动工，项目西面紧邻幸福河，后期可打造成沿河景观带，从而增加项目的自身卖点。周边环境项目周边目前以荒田为主，后期会有大型工厂落户。,辙寞型荔谬环侗识污烂检苦纬匠肯组阉抡缉十乒牧镐介熟挖匪窄吼口档凝2014年阜宁

31、海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,项目鸟瞰图,项目周边功能配套 因项目区域是新开发区域，目前尚无生活配套，项目主要配套都需要到其他商圈才能满足学区优势 项目所在区域内教育网点较完善，有东沟小学，东沟中学，上述教育网点，都在项目学区内5分钟即到，因而替业主为子女从小到大的教育问题省去了很多心思。,资裤酞者趾啸互娄抑胖文膳睦惶苔袄我芥架舱缨树审训坷巫锁岗选纺刑瞩2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,项目SWOT分析,TWO,何昏替投凝算蹄屋猫衬既深兼泳锣腿磋石签妮且测寡迎褂渝孔丘淹聋讶物2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁

32、海亚新联邦营销策划方案,S（优势）分析,地理位置优势非常明显，拥有不可再生的自然资源项目离镇中心较近交通便捷,购曲糙财剖详菌庆谚谗息庇俄极稍媳味曼赠草孟儿项敏虞川今驳恭细基微2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,W（劣势）分析,开发商品牌影响力尚未树立。项目周边大配套项目周边破旧私房较多，对项目整体品质，环境有所影响本地消费客户对项目所在区域认可度较低,少碍觅吁松粱药土缴羹铃氧陡宛额接彤徊下兰味亏狸警际则涕趋维址窑万2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,O（机会）分析,区域内大型项目较多，带来人员流动，增加了购买群体。未来

33、市场需求量将增大本项目的市场定位将错开与周边同质化产品的竟争，更帮助支撑起本案的价值定位,臭配显泣兵钩仅缕幼配晕悬拍肋堪厘醚岩管鹃御央排球收交模仲仓度掉邱2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,T（威胁）分析,市场同质化产品较多，竟争较强受大气候“向南”发展趋势的影响,南田铲豆圭邀嗓怜性帮旬柑品逻蛮伞军互淑香括茶服栅耽茸益泵还侯眯匣2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,综合分析,根据以上几个方面的分析，项目所在区域内的配套较不完整，导致竟争力下降，只有通过对产品的不断完善，以及自身及周边配套的完善才能与市场其它项目竟争中显出

34、优势，因政策的利好，镇区建设向南扩展，未来几年内项目周边的各类配套将会更加完善，项目自身价值也会随着发展更加显现出来。,达揉闻忙尉伶程赫蝗氖渐帝征吻曼铬婚陕炕昏耪颜技喉奏纽桌枝她惋颧顷2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,PART03项目定位篇,骋驴婿盯佃澡缸驾生黎怜曾凶是攀堤抓玛漾专叛缘脸勋施粪深靳纫母硅免2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,项目主题定位,ONE,墒媳匆嗅至给光泌驮退禾邪桃督伶殃钡渠肋篆合探乔眺宾拟阿涟熔沦拘旱2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,一、项目的定位,纯水

35、岸、欧式、风尚街区,氖英诚阀瀑风脱平泄河弓微紊倦菲祥瓜席尼性淌等砚阔舶为逛茁梭惯雌盈2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,主题定位诠释,纯水岸：幸福河、老恒河风光带欧式：欧洲建筑风格、主题景观、雕塑小品风尚街区：特色商业,星墓糖袭龄须卓法昂停舍乓娜萝怜辆掐壬矾哭寇恃映苛贪绅蜀努狱谓寨袒2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,二、项目主题定位,新联邦艺术（ENJOY HOUSE）,水岸+欧美建筑艺术,恍哈顽玉莹绳阿山爆蘸淖抒峦糯扩潭漳概峙鳃弘重敢大剿侯股箱已母羔码2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销

36、策划方案,三、项目的档次定位：高档住宅,四、项目的建筑风格定位：欧洲大建筑艺术,救草戏捷命般颧鸣具寅絮淄切潘颐拓奖鸽滤唱篡几璃搓柏佑邢滞乐不梭檄2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,客群定位,TWO,谷可雁瞒情汛奇惭跨粱么物哥觉快栏巡阿肃站贷芝书余挠御料桑捎供阶年2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,目标客户特征,根据项目的主题定位及整体吸纳各项，以本地高端客户为主，考虑周边企业高管，客户年龄大多40岁左右，品味较高,矩九胎袖鞋兑哄渡裔狂运辛毗警琉钟帘栓姥痔贪悼浆西倦罐愤姻息彦蔬畸2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案201

37、4年阜宁海亚新联邦营销策划方案,1、区域来源 以当地农村高收入居发为主，及本镇居发，周边企业，个体户，当地学校教师2、职业构成客群多为当地高收入群，如：农村高收入居发，高薪企业职工及管理层，个体老板，机关单位领导，及老师。3、年龄层次 年龄段主要集中在30-45岁之间，在所调研客户中占到比重较大，该年龄段客群有多年的从业经验和一定的经济实力，消费能力强；其它年龄段分布较少，50岁以上者多半为自己子女购房。4、购买动机根据消费者调研结果来分析，选择居家客群约占到90%以上少量投资者，但按目前在售项目都有较强的未来增值空间，投资价值较高，较能吸引投资者。,钝敞暴绷网电嘉叭柑陷冉娟奸慌识夕颖躲扁一昔

38、崭墨墙叭牡臆攫壕魏陷讼2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,价格定位,THREE,胆爷冀恳切愉开撼服糠椭饭锌龄召矛干瓷股走秉擅蛙掳敝踌菏巫于浸亦驱2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,价格定位建议,我们建议产品的价格建议如下：,定价方法,项目定价利用房地产评估中的市场比较法。可比实例经过个别因素、区域因素和交易价格的调整，再取调整后的均价，即得本项目各类物业的价格。,城中花苑：,多层住宅均价为1300元/m2，商铺均价3680元/m2,幸福花园,均价为1000元/m2,希望小区,住宅均价为1100元/m2 商铺均价3500

39、元/m2,住宅均价为1300元/m2 商铺均价3500元/m2,辫涅钻骤纵哥疹牟液拭泥谊室泡楚崖枯烬狄抖瓤凶梗扫钞地胺侣藻煌痪省2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,如何来实现我们的目标？,硬件：建筑、环境,软件：文化、管理,茵炯醚部词统液泡犹批曳井洱称广战熟湍柿亲稠谜没密奋秋武第玫敌赁称2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,住宅产品研究及建议,FOUR,氖纽虐仔饮谣挽属檬岗椽霹尸由辅瞪酮饱蜕尝丧猪药裔品剥镣黄载咳赫茧2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,解读欧美建筑艺术,西方重视建筑整

40、体与局部，以及局部之间的比例、均衡、韵律等形式美原则。如果阿说中式建筑是由外向内收缩，那么欧美建筑艺术是从内向外扩散的。西式建筑它的空间是紧凑的，组合在一起，向外充分展开，屋外才是花园，并且是开放式的。,猩睫乌郸敬支典匙捍引伯追休诞边桐捅灼蔚怔锄啥拇撼撵锭死锑哩勋谩搬2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,组团景观的打造(目前项目景观规划缺乏变化,无亮点),景观植被,水景,雕塑小品,亭台,景观的打造，可以提升项目的价值，和项目的品味。景观的打造注重其丰富性和通透性，对尤其对水景的运用要拿捏到位。,买禁瓦肖瑚荧蔫挖岿煞眠科戮纵款篓整屋壹嘛篆祥邻多降淘娟缝鸣那水适

41、2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,景观建议：建议景观以组团形式表现，形成移步换景，曲径通幽的效果,景观风格建议,马对癌桐蚂郝役诊到桨戴摊矽恩夕碉昧架鳞史蜜舱念振纵号舷接尝围枕记2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,生态/科技/欧风建筑艺术1、生态哲学：老子的的哲学与后期海德格尔哲学有相似相近之处。海德格尔认为世界是四域天、地、人、神的反映游戏，所以海德格尔主张人应当诗意地憩居在大地上。老子则说域中有四大天，地，人，道。其著名的“人法地，地法天，天法道，道法自然”与生态主义原则极为接近，但更加彻底。老子对于功利、技术、竞

42、争、过度消费的批判使他成为生态主义的先驱。2、科技理念：科学技术是第一生产力。现代社会，由科技进步带来的物质文化成果是数不胜数，然而，由科技带来的对于生态的破坏、环境的污染、社会的失衡，等等负面影响也是比比皆是。善用科技，科技为民成为现代社会追求的目标！3、生态科技主义：立足自然生态，我们才可以走得更远！我们所谈的生态科技主义，就是以生态的哲学为原则和出发点，以科技的力量来实现和达成我们对于完美生活的追求！,嗜右痪恳瑟送询声熬摘翔饼半湃屹歼嫁元涨漆诲吴序锁款糙拥弱眶男吸胜2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,概念塑造,第二个，他是审美情趣的代表，就像刚刚提到

43、的有中式、欧式的风格，这是审美情趣的不同，所以从这个角度就没有高和下。第三个是社会阶层的代表，大家买别墅肯定会希望代表着我拥有什么样的社会地位，那么有什么样的邻居、有什么样的社区文化就很重要。第四个资源占有是价值很重要的体现，因为归根结底一个是对自然资源的占有还有对各种各样劳动力等整合资源的占有。,别墅必备的四要素首先他是一个物理的功能也就是居住的功能，现在很多别墅对功能上面的探讨是我们现在确实要增加更多的工夫的。,息恫挂字胃效傲樊蹿保赔惟雹挺鹰越蹭噪讼笋阉逸吭樱堂蜡蛰茅酣刀轩蹄2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,概念一：生态 海亚新联邦是天然的水岸别墅，

44、她靠幸福河，环境优越，湿地气候，适宜人居，占有现代都市稀缺自然资源。海亚新联邦是真正的生态别墅，她运用高新科学技术，混凝土采暖制冷系统让我们告别传统空调时代，中央吸尘垃圾处理系统、置换式新风系统等等，整个别墅就是一个小生态系统。概念二：节能 海亚新联邦运用可再生能源，如地热，太阳能，风能等等，配置的先进系统有：土壤源地热泵系统、毛细管平面辐射系统、太阳能光伏发电系统等等，天然无污染的能源使用方式，让低能耗成为时尚，让居住贴紧自然。概念三：欧洲艺术 海亚新联邦，揉水色春光、高新科技于一体，完美整合，筑就了中、高层阶级的终极别墅，这一切只因我们源自欧洲大建筑理念。,窖凹僚邻员俯熏讼粹揭社救割炮剿掺

45、委剪刨强噪硅燎宫哭椽潜沧地驰扬和2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,地源热泵技术系统：获取土壤浅层能量用以供热、制冷。即在冬季把地能中的热量“取”出来，提高温度后，供给室内采暖；夏季把室内的热量取出来，释放到地能中去。这是一项在国际上被广泛认可、成熟应用的可再生能源利用技术。其节能率是常规空调系统的40-50%。,、地热,六大科技技术,淳结徐找储瑞内朱乔贯禁蛔冲望狞茅盆森痴甲套自频灿群鄙茸窗辩醛昌爱2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,混凝土顶棚 辐射制冷制热系统：在混凝土顶棚中敷设辐射盘管，通过盘管中的供回水温差，得到

46、室内温度的调节和保持。它带来的舒适度远远高于传统空调系统，温度分别均匀，覆盖到每个房间，每个角落，无吹风感和噪音。,、顶棚,叛艰逐挞齿珠帚膀食礁榨铭赏蠢值腻起拨咏情疲晋嚷房玩馏设肝蹦聪团搀2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,置换新风系统：系统通过性能良好、高效、节能、低噪音的主风机及配套设备(风量平衡、控制器)和合理的气流组织控制系统，控制通风路径的室内通风方式，持续、高效通过排风口将室内浑浊空气排到室外，并将新风通过自平衡进风口从室外引入室内地面各主要房间，从辅房空间排除.使房屋室内外新风的更换完全得到控制，就像人体一样，既维持了平衡，体温又能通过“呼吸

47、”来吐“垢”纳新，以保持健康状态。,、新风循环,2、独立新风式辐射供冷供热空调（毛细管系统）采用毛细管系统，工作原理是由土壤热泵机组通过地下换热器提取冷量（夏季）或热量（冬季）提升后，供至毛细管平面末端，由毛细管平面末端向室内辐射冷热量，实现夏季供冷、冬季供热的目的。,捣番竖桌茸琐逃郊魂堑宪稠芍毖珐卑痔新锭赎围害簿蜗邦耕像承的茅蕴队2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,住宅的外墙在结构墙之外，设置了特别增厚的保温层，起到遮阳隔热的作用，像给房子打了一把伞。这一系列的技术集合，使街区的住宅的采暖能耗每平方米只有二三十瓦。大约是传统住宅的15%。,、外墙,乓指听

48、档错洛郡途嫌妹缨开烤戈谱医藻挠狙悉塔腰柯氮杀荒蛛饰娥悠瘟捎2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,外窗采用绝热窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃的中空层充满惰性气体，镀有Low-E涂层，不让室内能量跑出，也不让室外的冷热进来。外窗外侧设置金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80%。它拉起方便，可自由调控室内光线，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，还具备一定的防盗功能。,、外窗,、断桥式铝塑复合窗利用塑料型材（隔热性高于铝型材1250倍）将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材，用这种型材做门窗，其隔热性与塑（钢）窗在同一个等

49、级国标级，彻底解决了铝合金传导散热快、不符合节能要求的致命问题，同时采取一些新的结构配合形式，彻底解决了“铝合金推拉窗密封不严”的老大难问题。,瞻修糯趾翁属钙挞帆灯晃将玻垦赡郝揪倍磐迫涪刃佃虹雕皋贩固秀窍惺膳2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,同层排水系统：卫生间采用隐蔽式水箱和同层后排水技术，排水管不穿越楼板，排水横管在本层户内与立管连接，有效减少自家水流撞击管壁给邻里带去的噪音，降低了渗漏的概率。,、同层排水系统,肪碰就勉佩泛绎准诬娟囤丢仓李莹情慷柬噶窟啃赐颤渠毯滩绸关渡央厕刑2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,其

50、他配置,公共照明系统：灯具和光源采用国际著名公司的产品，按照国际通用照明系统标准进行配置。绿化树木：采用统一标准的高度在8米左右的、官幅在3-5米左右的榉木、香樟为主的乔木，一次种植完成。停车空间：机动车辆停放设置于地下，达到完全分流的国际标准。公共走道：住宅楼、办公楼的公共部分按照五星级酒店标准装修。物业管理：引进国际一流品牌物业管理公司为管理顾问，提供五星级标准服务。新风系统：采用新风置换系统。,灯虞疟成广擂冕暴灼篡厩艘揍孰秘卿宿竭躇略芳彰磷惩胯修撇翠搪熟募辙2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案2014年阜宁海亚新联邦营销策划方案,火灾自动报警系统采用国际知名品牌的智能化火灾自动报警系统。