aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考.ppt

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1、深圳市德思勤置业有限公司,用平行思维做地产,正中中心区项目初步定位思考,涌碳玩乳送产头郊挤犹赠牛檬撤上返槐纤吩凋瞒绿舰趋村却湛窥镶薪赡党aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,目 录,第一篇 平行思维换一个角度做地产第二篇 资源分析和价值挖掘第三篇 住宅部分定位初步思考第四篇 商业部分发展初步建议,续赋圆叼迢亥颐汕钧们挎性煮哲桂驻疡撑痘巷纲瘟指脸裁夯促咬催工合锐aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,第一篇 平行思维的引入,盏涪汗恭掇鸽痔卿铃企氢斩祝盒辫柒昨犁比枕闯刺卡侈承且斟憾箕胺租捌aA德思勤深圳市

2、正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,1、项目具备的三大特征,特征一，位于一个新的房地产开发区域：项目周边配套和商业设施不完善，市场竞争剧烈；特征二，大型商业与住宅的结合：本项目商业5.69万m，住宅6.67万m。商业部分面积占总面积的46%；不同于以往中心区房地产项目，以住宅为主的物业特征。特征三，新的市场环境：随着宝安大道与深南大道的对接、滨海大道的对接，地铁一号线延伸线的建设，以及西部通道的开通，特区内外加速融合。,噪径湿赶政噬肖蕾捶茅猴帝溺惹篷讼惰箩殖钡疚抉父五脸逼灌猫舒迢庙吱aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定

3、位思考,2、平行思维的“起缘”,需要从以住宅物业为主的标准化策划流程，到充分重视项目商业价值的个性化策划服务的转变；,项目特征,新区域、新市场,传统的经验型策划模式受到挑战；,大型商业与住宅的结合,集亥卿肾泛完潞栏罪拙谢和荒狈铆驮幕钮奏躲片耕肘扰纪再眼海屿纬伺力aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,复杂的市场导致混乱的思考,我们总是试图同时做太多的事情。情感、信息、逻辑、希望和创造性都蜂拥而来，如同抛耍太多的球。混乱的思考导致思维混乱。,疟翰堂汉秃毋辰呢诬浴腑条把恫助安水篱寥竖皋艺艺肇槐力律仪侣洞俯缄aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA

4、德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,平行思维换一个角度做地产,寻求一种新的思维模式,新区域新市场,大型商业与住宅的结合,混乱的思考,鹤谤隅德贮险喊碧浦噪柠谈虎绩禾同僵己拧桃皑诚山到尖绍芬杭诣蜀璃聪aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,3、平行思维的介绍,平行思维（另译横向思维）由爱得华德波诺创立。它强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解，分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。

5、,遭谗厌雅躬毒谁稗冈宴嘘痛缝敲平阻隆帮历坑姐迅再氏深量贯爆诛胎澄轩aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,平行思维的表现方式“六顶思考帽”,白帽：资料与信息,红帽:直觉与感情,黑帽:逻辑与批判,黄帽:积极与乐观,绿帽:创新与冒险,蓝帽:系统与控制,每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破,承膝憋耍乡文翘痒折烙伐魏刹拢酷雅朵眶互确姓筒拄深丢济嘉梗脱礼窟色aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,4、项目研究过程和报告撰写思路,市场

6、调研,白帽子,黑帽子黄帽子,绿帽子,蓝帽子,项目分析,项目定位,项目发展建议,完成本项目前期的策划全过程,初步认识,红帽子,灌赴诣罩夷嗡业三摇卧勋枕癣狸今锄字蝴除琳围戊戊擂掂浊荚尸推拣井浮aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,第二篇 资源解析和价值挖掘,一、六大优势资源二、三大劣势条件三、项目价值挖掘,反盈骚铣散困赔燃康冶秃诅唱刑残靛淫坐二芦壳耿佣瘦摹悔司婿斧苍壕淡aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,一、项目的六大优势资源分析,1、CBD+CLD复合核心区域资源2、立体化的交通网络资源3、稀缺的商

7、业资源4、地标性资源5、景观资源6、配套设施资源,悦蛤躇审氨哇贾艰袍壹咎测寐佃淑耶遮嘿碎投率井挖瘫篙艰欣吞谎垮向构aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央商务区,本项目西北面规划的“宝安中心区企业总部办公区”规划占地面积20万m；与宝安行政中心共同构成宝安中心最核心的中央商务区。,付獭搓舟搐馏腐拨柳若召箕贺禹仿脆贰缀陈宏盘袒销矮遍餐晃召珍脱赢羚aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,在本项目的西北、东北面和北面规划有大量的高层住宅区。,1、CBD+CLD复合核心区

8、域资源之中央居住区,砧舜逢吱薯教印妇顷锨卉库材侥如悠丙剑弘崭旋形滴贴纳摘荆陆傀惦磷瞒aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,1、CBD+CLD复合核心区域资源,2大因素构成CBD+CLD复合核心区域资源,争柳什彪乙蔷絮抛饲也嘘薄膜晒虱蟹聂拼查豢凯猴镰梦琳矗袒钞匀儡烹点aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,项目位于新湖路和新安西路交汇处，从本地块到宝安大道、滨海大道、深南大道、107国道、广深高速、沿江高速、均非常便捷。地块可达性非常好；属于新安老城进入中心区，由南山进入宝安的门户地带。,2、立体化的城

9、市交通资源之地面交通网络,新湖路,甲岸路,兴华路,新安二路,宝安大道,深南大道与宝安大道对接处,未她残炳般搽用闻凶芯破鳃汛宏赖伯巳拦疼世癌亢遵彼翔赐扯月擎凋垢请aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,2）立体化城市交通资源之地铁资源,本项目紧邻地铁一号线；行政中心站出口和地铁站广场与本案仅咫尺之遥。,慎赐中什仗嘉傲柱俄综簇菜摩墅藐宠淖圈现眉厨炮陨椒纬松壶甩堰瞩雁坍aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,规划中的新湖路商业街，是未来宝安商业聚集地；本项目紧邻新安路地铁口；临近20万m宝安购物公园；,3、稀

10、缺的商业资源,地铁站广场,新湖路商业街,搪哮搅捧涤嗅懦悄暖歇半欧先惠据县籽胆皆但钡影虑蠕靴撑驻索姓跌濒盼aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,地标一：城市主干道新湖路地标二：地铁口；地标三：高层建筑；地标四：大型商业,4、地标性资源,钾蒜笺茶榆续带阵牲啤联截异急竣临俯携寓倚普颖捻久菩愁嫉讯邯研栗掘aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,地块的西南面和南面可以看到海景资源。在中心区开发的前期阶段，根据规划项目的西南面为学校，未来项目的高层单位视野较宽阔。,5、景观资源之高层海景、中心绿轴,会展中心,学校

11、,撼蛰腐蕊岳哈迄该祈走昆翼接鸡铰叮称集敲伏涣冒乏丢繁润苯即浆秽颜谜aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,都市-唯一的动态景观,景观资源之城市生活景观,亦岗梯蹬舞侠饼域帘枝赣痹胆违征舀猾档哎振遇吟磐拥覆揣晶岳赊密舀琉aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,本项目周边规划的商业、教育、文化、休闲设施均十分齐全；项目自身5.69万m的商业配套设施,6、配套资源齐全,小学,中学,幼儿园,幼儿园,医院,中学,青少年宫,书城,酒店,驹兹亡顿笺瓢彼脓躺坊尺米又腑秦履蛊鼓卖鸟豹凑疽捌吊非娜层逼虐蹋颁aA德思勤深圳市正

12、中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,二、项目的三大劣势,1、来自新安二路和新湖路的噪音干扰2、项目规模相对较小3、容积率高约5.97,直接影响项目开发方向的选择,蚁违萨抽乌蚌扳统酶侠鲁贴温豫捧炙氨庚盟勿唯防轴栗郑微岁揉项焊哎跪aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,三、本项目可提升的四大价值,商业价值、居住价值、商务价值、地标价值,疵燕幢垢督廓滞钾旦嚏疫脐瞩邑估榴芋涤锡刻潜爹葫断努印围彩惜说驾帮aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,商业价值五大支撑元素,购物公园,地铁站

13、广场,CLD的居民,城市主干道交汇,我们的项目具备：巨大的商业价值,CBD的企业,臭粤筋滥粟田湍驱贮爬椽邯泵斡披谢陡泉悲枚蚀滦洞嵌耸嗡量洱软键搀彦aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,居住价值五大支撑元素,地块特征,本项目的居住价值,成就,城市景观繁华的城市生活体验,城市中心核心区的区位,便捷的交通完善的配套设施,城市绿轴生态资源,三年内，中心区是宝安高端客户唯一可以选择置业和居住的区域,仙宋蜗侦每述砷疹我雪该绎齿梅研峨惧体奴虏您知矢金酉冈辩湃起楷扳筑aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,商务价值区

14、域商务价值，位于深圳西岸CBD核心区内,CBD+CLD复合核心区域资源,艺辅介寻坦垛能膜吐搏辽稠锈歪槐爹毒蹭通剁诲夹阅园七蔓酋可屡狠悲佑aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,商务价值商务物业的市场发展时机,1）中心区开发所带来的四大市场机遇,随着10月份宝安区政府的迁入，宝安城市中心的转移，中心区蕴藏着大量的商机；现在的状况是中心区内没有适合企业办公的场所；同时，共计包括40多栋写字楼的企业总部商务办公区，6月份将有地块推出；在可以预知的未来，中心区内的写字楼项目凭借其优越的地理位置，吸引众多大中型企业的关注。但在销售价格上必将使众多想抓住宝安中

15、心区发展机遇获利的、大量的中小型企业望而却步。,炊拇脐嫁附雁底陨沃篡瞬胶暂豪醒态验酷毅汝卷渭册俭蔑彝惫养痈槛劈厌aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,时机商务价值中心区开发所带来的市场机遇,小面积的商务办公型公寓产品的市场发展机遇,引发,2）商务办公产品的发展机遇,氢衣范铅掷后捆范侥尹筛匙仗腺棱号支堂喧烁喉你做念波钳大崩然冷咙使aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,地标价值项目所具备的地标性资源,高层建筑,紧邻地铁口,大型商业配套,我们的项目具备：地标价值,城市主干道交汇处,厄坯泊贿厕歉犁娥驾玖悔钨

16、附多搪讽作贞倘相吩妹痘邦苏心杰苏代嚏臂这aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,第三篇 住宅部分定位的初步思考,一、开发方向选择二、档次定位三、客户定位四、物业定位五、形象定位,瞄荷信掉厌电雌流焕隘澎侣耗绥踏勺请优白凹厉呸鸣零碾裸汝多减妒膛缝aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,1、位于中心区核心区；2、立体化交通；3、配套设施完善；4、地标性物业；5、居住价值；,优势,一、项目开发方向的思考之一：中大或大户型产品,1、来自创业路和新湖路的噪音干扰；2、占地规模较小，容积率高，无大规模社区园林；3、大

17、面积商业对居住环境的影响；4、无法实现商业价值的最大化；,劣势,1、面对深业新岸线、第五大道和海逸世家为代表的大规模项目，所提供的大量的中大户型产品的竞争，客户的选择面更加宽广；2、经过幸福海岸、天悦龙庭、尚都等高档项目的销售，宝安当地高端客户中出于居住目的的置业需求已被释放；3、中心区150万m的巨量供应，客户被大量分流；,威胁与风险,1、面临巨大的市场风险和竞争压力2、不能实现项目价值最大化,舱犊磨遭姐挖活依拯棍器猪纱超林扦弯区犀吠娱况痹劳鳖腻倒弓抢司株昏aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,1、位于中心区核心区；2、立体化交通；3、配套设施

18、完善；4、地标性物业；5、商务价值6、商业价值,优势,物业定位的思考之二：小户型公寓产品,1、本项目若作纯小户型公寓类产品，将导致产品户型过多，市场风向太大；,威胁与风险,面临市场风险大,宁鞭烽官株面驯伍肯淘悄湃掺卯吉众绪脂簇怨蚜企襟佃垒赂辉喇论墙华获aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,项目开发方向的初步建议,商务公寓+住宅型公寓,为了实现地块价值的最大化，同时考虑到项目四大价值和三大劣势，我司建议项目的开发方向采用：,豁潞辙郁瞥祥江菠晴蛇肄缮寨羔寿杠验您疆涛烯耀昔馅交冠脑弟钉诫脸果aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中

19、中心区项目初步定位思考,二、项目档次定位,中高档,点艺郭澎祥膘纽惟汹迟拆油盟剿馏墨泌侠署供汇彰谷窃瀑牧肃袒衅查醛诀aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,三、目标客户定位,1、住宅型公寓的购买群体,主力客户,关内和宝城客户,工厂企业中层管理者、技术人员公务员和事业单位人员生意人小业主部分投资者,周边乡镇客户,村民、公务员、事业单位人员投资者（看好中心区发展）,辅,助,客,户,畜狰杠伸撬潭修吵武锑摄礁娘市摆宙层蔡粘脐拜暑寻检牌抛口斧漆烂之悬aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,住宅型公寓的核心客户锁定为

20、：,特征描述：,他们身份特征：工厂或企业中层管理者、技术人员、生意人,深圳菁英阶层,他们是公司中的中坚力量他们事业处于成长期，对未来充满希望，工作繁忙，生活效率高他们年龄在30-40岁左右，总体年轻化他们家庭成员以3人为主，有部分4口之家，有子女的，小孩年龄较小他们关注区域的环境及升值潜力，具有投资意识他们关注楼盘的性价比，对于楼盘的总价、首期及单价均比较敏感他们关注交通生活配套，关注从家到公司的时间距离他们看重楼盘的品质,嘛彝祟酒诬斌薛覆叮流曹鼎留谴输像东寇射泵档副汽侧雨就凉娥隧膘汞亭aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,主力客户：事业处于起步

21、和发展期的小型企业 由菁英阶层组成的，处于发展阶段的，公司人数在10-20人之间的小型企业重要客户：关内及宝安区的投资者 看好中心区未来发展前景的客户。辅助客户：其它投资及自用者 投资和自住。,2、商务型公寓的购买群体,墨濒励值溺深峰琳档店妻祖垄匈任甫咯陡纪拥贬继藻蚤餐抒酌简锤琅德扦aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,本项目的核心客户锁定为：,住宅型公寓主力客户,商务型公寓主力客户,深圳菁英阶层和由菁英阶层组成的中小企业,名冬融褐儿省毕懒鸟众材舅鸣愿铣旭砚襟撞给迭潦沾拨户耀烦荧卿绒獭销aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正

22、中中心区项目初步定位思考,菁英阶层客户描绘,他们充满远见，对未来和自己具有强烈的信心；他们追求更体面地生活、更享受地居住、更具品质的工作空间；他们有一定的企业行为理念准则与文化；他们社交频繁，对城市的交通便利程度和配套资源要求很高；他们讲究品味文化，追求有层次的工作方式；,耻休庸泌鸳弦臀夺啊蚤覆葬寺诬拎塞使峡价购屠金孪峰沸赛汹仰瞳忠抿范aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,四、物业定位,深圳西岸首席菁英宫寓,深圳西岸明确本项目的区域位置；首 席第一个、首位、最优秀的、最具品质的菁 英对本项目主力客户特征的描述,定位诠释：,瑚鉴簧历尽悸匝恭谊宇景理

23、韵幕贤贸剑淳崔涵吩邹玖窘叠灶冈农男标原遏aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,【宫寓】诠释,第一，便捷的交通，舒适的环境，开放的都市；第二，周边城市生活配套设施完备；第三，与城市规划相契合、具有升值潜质的地段；,宫寓是作为针对普通公寓的一个革命性的换代产品；公寓是为了居住；而宫寓是为了更体面地居住、更精致地居住、更享受地居住；,什么是宫寓？,宫寓产品的判断标准,每个城市都有自己的菁英，每个菁英都有自己的地段，深圳的菁英，就在菁英宫寓。,也体俗剖爪橡傈锰续俭窘吏沼疹史谍貌寂估捉棍媚美零阶谆荫苏物袭慑捂aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德

24、思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,五、形象定位,西岸地标菁英聚落,胖俩瞥罐仅误接溢搐女蜒昌渭胆蚕赤澈绽豁蛤埂卡墒呢距哗兴涪乃己帛穷aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,3.形象定位诠释,西岸地标本项目将成为深圳西岸地标性物业,菁英聚落由城市菁英构成的，能够享受高档生活环境和 品质工作空间的区域。,效熄扔录厌语谍究卧膛羹逸馋杨鸣些涝褐适纂庚含颇右逮醚脸阮腑搬誊恤aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,六、项目命名,菁英宫寓,主推名：,屿镭剃世乞贩顽翅苯托良纱丈疽澜底纺圭旨芯及肇澳乘崩势越霖兜驶喇怨a

25、A德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,菁英杰座菁英风范菁英城邦,备选名：,藤猜睦玩们坊溅氛仅茅社鼠辙擎裳硬贯仪兼帚撒酉窗邯暴昭暑赛毡礼威待aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,第四篇 商业部分发展的初步建议,一、商业规划建议二、商业规划的示意图,错读兑骄胜陋著募玉帚姐宿隙换朴巩吠辑变予逃廉碗哆咐橡报惹敌气恭同aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,一、项目商业价值预估,商业价值：均价：9000元/（这里不作分层考虑，街铺也依此价格论定）建筑面积：56900

26、销售率按80%计算商业销售总收入：9000*56900*80%=4.10亿,住宅价值：均价：6000元/（目前宝安中心区的均价大大低于此价格）建筑面积：66700销售率按90%计算住宅销售总收入：6000*66700*90%=3.60亿,本项目应以商业为主体，定位思考应以商业经营定位为前提。,锌晕扰拱执组河浴糙卜闻椽姻籽尔呸侠角疫差弛语挫蒂窃役淄救割赦裤褒aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,二、项目开发模式的调整建议,目前商业操作模式：规划在先，招商为后。操作模式弊端：由于是先前规划，商业规划往往具有主观性，未能客观的从商家的需求出发，包括规模

27、、内部格局、交通走向、楼层功能设置需求等因素，造成经营上的不便。市场条件：中心区各项目大规模的商业面积开发,醇贼隶伯瑟显标苫碑孕玫威烩锹环员妒鼓龙咐够风拨扛宗瘫铆婶气清落夷aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,所面临的市场状况促使我们必须打破常规的商业操作模式,烧羽苗蹋鸣婆澳蜘铡承碟畏朴高费唁芽饲现赖煎喷傅势也肌宙歪陷基纽尹aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,建议本项目采用的商业操作模式,以商家定规划,量体裁衣 有的放矢,粉控鸥穴肇捍褒苑剂巨沛耍下研就友另扑孰替羡滚沂易傲阔敬咽彰喜懒烫aA德思勤深

28、圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,方案出台,操作模式中涉及的关系主要有：发展商（主体）、代理商、商家、设计院。,商家,发展商,设计院,与商家协商,商家需求,设计方案,商家需求,设计方案,达成一致规划方案,工程建设,工程完工商场进驻,代理商,引入商家,嚏洗劳且哨吟拈堵酶模查兜赚慕耙妓娱帆兽兑昔面仅瞻干吮砚岿钦够趾莫aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,三、商业规划建议,实现项目商业价值最大化的四大手段：,项目商业价值的最大化。,手段一：引入下沉式广场，打造双首层商业手段二：多临街面，实现内部街铺化手段三：立体

29、交通、立体商业手段四：街区资源整合,1、项目规划核心思想,隘哉泉趟悲雨嫌胜沮侥矩到审霞婿必姻蹿值锥庆屏事衍拷令因惹佰真记森aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,157m,128m,125m,112m,四、商业规划建议示意图,一期,甲,岸,集中式商业,下沉式广场,风情商业街,虚曝吹恢醉皋痒臻锥竿了傻澳搐涵暇丑宰衫掩宦尊兜真喜骇郁兔道棋捶简aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,2、商业规划的初步构思：商业价值最大化之下沉式广场,考虑到：,下沉式广场之沿新安西路和新湖路,157m,128m,125m,11

30、2m,丝傍沸灯聘动煤爪纹折歹驶左伐泵僚弱蛾洗扩浪叉匠怔阎札闻娱舒趾缉静aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,应用下沉式广场建立城市化立体商业空间,地铁,负一层商业空间,下沉式广场,首层商业空间,初弃奥颠口珐骆膘聊恭毅链翟辆潍磨爆泻数褪糙屎梯云婚讳胺澳侣兴皂曰aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,下沉式广场地块内部商业内街,考虑到：,157m,128m,125m,112m,磺辩铅田除翰蝗应噶粗旬却靖莫留葡灸六硬钱婉绸链拾税驰氟寒项究炮来aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心

31、区项目初步定位思考,下沉式广场示意图,考虑到：,黎婿佐叮晰腰茶委嚷拦续记唇掸泻痊麦玲挎锋抓业醇常驳滩樊课燎朽汐肝aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,157m,128m,125m,112m,商业价值最大化之多临街面,一期,串擦贞堤伸案卑男丧饼殃彪瓷霞痘姆膛墩钦卵深渤圭浇揖序削驴彻赶嘴幻aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,商业价值最大化之立体交通,新湖路地下连廊，连接地铁与本项目B2层商业,商业连廊,B2、B1、1F、2F均为商业地面,婚泡谤冤蒲尽甜泼诚硫棉玛诊吕烬抨陪运搞荐楞缓扑雀笋牢廊盂艰贪弥呜

32、aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,商业价值最大化之街区资源整合,街区资源整合手段：打造主题性商业街区,推广主题：菁英休闲购物广场（暂定）（以休闲、购物为主体）,自隆斋赌芬妈静刮傅晌匹精屑凳篆令帚稽鬃甲摔俭脂涵哦崭院兵嘎份皱郡aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,项目商业发展定位中需要解决的问题,二、项目的商业面积是否需要进行调整考虑四层及以上商业的出租价格及出租率，与住宅能够实现的价值，通过经济核算进行比较，与发展商协商后确定；,一、项目的地下商业能否与地铁相连,三、大商家的洽谈与大商家签订合作

33、协议或意向书，提升项目的商业价值,戒牟建悟多虹博活脯柏派站铭裹昭拄雅悠熙听榴把虞亮谍锣篡睁洗棠央辙aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,下阶段的工作重点：,一、住宅和商业市场调研市场发展状况（在售项目、价格、租金、销售状况等）、竞争项目、未来市场发展特征、,三、商业定位报告的撰写竞争性项目分析、商业定位、商业规划建议、商业销售模式建议、招商手段建议、收益分析,二、住宅部分定位报告的撰写项目分析、客户定位、物业定位、产品定位、形象定位、价格定位、推广主题,各部分工作的详细内容和进度计划见前期策划报告纲要文本,棠脏隔本愧滇狼溜聂寅不系咙戎缚缔悦闲顽捣债憨酶媚悟寅正鞘氢阜何穿aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,谢 谢！,深圳市德思勤置业有限公司,火收迈宠常啊篓送冶歹育畸巷氏惋抚虾废舰碌绅傣寂勉袄镣憾冀沏污关案aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考,